Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Автор» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, <...>)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова

(ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, Россия, <...>)

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа, оформленного письмом от 25.07.2013 № 10405-0105,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – ФИО1, по доверенности от 02.09.2013, ФИО2, директора,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 04.02.2014,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом Автор» (далее по тексту – заявитель, Общество, ООО «Торговый дом Автор») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании с учетом уточнения незаконным отказа департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее по тексту – ответчик, Департамент), оформленного письмом от 25.07.2013 № 10405-0105, в реализации преимущественного права в приобретении нежилого помещения по адресу: г. Киров. Ул. Ленина, 88/7, арендуемого на основании договора аренды от 26.11.1996 № 1256, и обязании ответчика в целях восстановления прав заявителя совершить следующие юридически значимые действия: обеспечить проведение технического и кадастрового учета обособленного помещения, расположенного по адресу: <...>, и состоящего из помещений 21-24 на поэтажном плане технического паспорта Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное бюро технической инвентаризации» от 17.12.2012, арендуемого ООО «Торговый дом Автор»; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости и направить в адрес ООО «Торговый дом Автор» проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Заявитель в обоснование своих требований ссылается на то, что оспариваемый отказ не основан на нормах Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также свидетельствует о злоупотреблении со стороны ответчика правом, поскольку государственная регистрация права муниципальной собственности на помещение общей площадью 128,3 кв.м. была осуществлена в тот момент, когда обособленные части данного помещения находились в аренде.

Ответчик заявленные требования не признает, указывает на законность и обоснованность отказа, поскольку помещения 21-24 на поэтажном плане технического паспорта Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное бюро технической инвентаризации» от 17.12.2012 не являются обособленным объектом недвижимости, которое может быть приватизировано в порядке Закона № 159-ФЗ.

При рассмотрении дела судом установлено следующее.

26.11.1996 между Управлением по делам муниципальной собственности г. Кирова и ООО «Торговый дом Автор» заключен договор № 1256 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 65,8 кв.м., используемого для размещения магазина. Согласно приложению 1 к договору «Характеристика помещения» арендуемое помещение снабжено инженерным оборудованием (имеет отопление, канализацию, горячее водоснабжение, телефон).

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 09 ноября 1995 года, арендуемое помещение учитывалось в ОТИ под инвентарным номером 43:40:У0305:2579:09/1003:2 и состояло из склада, бытовки, магазина, тамбура, общей площадью 59,3 кв.м., благоустройство помещения заключалось в наличии централизованного отопления, электроснабжения, телефона; канализацией и водопроводом помещение не оборудовано.

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 05 марта 2003 года, арендуемое помещение учитывалось в ОТИ под инвентарным номером 43:40:У0305:2579:09/1003:2 и состояло из кабинета косметики, коридора, торгового зала, общей площадью 55,4 кв.м., благоустройство помещения заключалось в наличии централизованного отопления, электроснабжения, телефона; канализацией и водопроводом помещение не оборудовано. В экспликации к поэтажному плану указан также тамбур площадью 2,3 кв.м.

13.06.2007 осуществлена государственная регистрация права собственности муниципального образования «Город Киров» на помещение магазина, площадью 130,8 кв.м., этаж первый, по адресу: <...>/Герцена, дом 88/7.

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 16.12.2005, помещение магазина, право собственности на которое зарегистрировано за муниципальным образованием «Город Киров», учитывалось под кадастровым номером 43:40:У0305:008:2579/09:1003/1,2,5 и состояло из помещений: 1003/1 – торговый зал, площадью 44,4; 1003/5 – туалет, умывальная, коридор, подсобное помещение, тамбур, кабинет, помещение для хранения, общей площадью 24,6 кв.м.; 1003/2 – кабинет косметики, коридор, торговый зал, тамбур, коридор, общей площадью 61,8 кв.м.; всего – 130,8 кв.м.

12.10.2010 между Управлением по делам муниципальной собственности г. Кирова и ООО «МИГ» заключен договор № 6910 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 72,70 кв.м., с кадастровым номером 43:40:У0305:008:2579/09:1003/1,2,5, с целью использования под общепит.

28.09.2011 муниципальному образованию «Город Киров» взамен свидетельства от 13.06.2007 выдано повторное свидетельство 43-АВ 566191 о государственной регистрации права собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 128,3 кв.м., этаж цокольный, первый, номера на поэтажном плане 1003, адрес объекта: <...>/Герцена, дом 88/7, помещение 1003, кадастровый номер 43:40:000305:27:33:401:002:000025790:9001, 9002, 9005:21003.

03.12.2012 департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова заключен муниципальный контракт № 2516 на выполнение кадастровых работ, в перечне муниципальных объектов, в отношении которых должны быть выполнены ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» кадастровые работы, указано нежилое помещение по адресу: ул. Ленина, 88, площадью 128,3 кв.м.

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 17.12.2012, помещению, которое учитывалось в ОТИ под учетным номером 43:40:000305:27:33:401:002:000025790:9001, 9002, 9005:21003, присвоен кадастровый номер 43:40:000305:100, под которым данный объект учитывается в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области.

18.12.2013 Общество обратилось в Департамент с письмом № 79, в котором просило дать согласие на выполнение работ в арендуемом помещении по закладке дверного проема из помещения № 22 в помещение № 16 согласно поэтажному плану помещения по техническому паспорту Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 17.12.2012, а также согласие на изготовление технического паспорта и постановку на кадастровый учет обособленного помещения, состоящего из помещений 21-24 техпаспорта БТИ.

Письмом от 26.12.2013 Департамент сообщил Обществу информацию, полученную от Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное бюро технической инвентаризации» на обращение о возможности формирования самостоятельного объекта (помещения), согласно которой формирование изолированного обособленного помещения по указанному контуру возможно при условии заделки дверного проема в помещение № 16, входящее в состав другого обособленного помещения.

16.01.2014 на заседании комиссии по использованию муниципальной собственности по результатам рассмотрения заявления от 18.12.2013 принято решение о даче разрешения ООО «Торговый дом Автор» на проведение работ по перепланировке помещения по адресу: ул. Ленина, 88 г. Киров, общей площадью 57,7 кв.м., согласно приложенного плана. Согласно выписке из протокола заседания комиссии от 16.01.2014 № 964 Обществу предложено в соответствии с пунктом 2.2.7 договора аренды от 26.11.1996 № 1256 после проведения перепланировки произвести за свой счет инвентаризацию помещения и представить технический план.

Как пояснил в судебном заседании представитель заявителя, техническая документация на перепланировку арендуемого помещения не разрабатывалась, перепланировка не производилась. При этом представитель заявителя пояснил, что считает арендуемое помещение достаточно изолированным, поскольку дверной проем (пожарный выход) из помещения 22 в помещение 16 закрыт дверью, соответственно, препятствий для постановки на кадастровый учет помещений 21-24, площадью 57,7 кв.м., в качестве самостоятельного объекта заявитель не усматривает. В подтверждение своей позиции заявитель ссылается на справку КОГУП «БТИ» от 30.10.2013, выданную по его заявке от 25.10.2013.

17.07.2013 Общество обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого по договору от 26.11.1996 № 1256 помещения, расположенного по адресу: <...>, инвентарный номер 43:40:40305:2579:09/1003/2, подтвердив, что заявитель соответствует условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.

Письмом от 25.07.2013 № 10405-01-05 Департамент сообщил Обществу об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по причине отсутствия самостоятельного технического и кадастрового паспорта, а также регистрации права муниципальной собственности на указанное помещение.

Не согласившись с отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Рассмотрев материалы дела, суд считает, что заявленное требование не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Статьей 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определено, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение в собственность граждан и юридических лиц имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, определено как основание прекращения права собственности.

Таким образом, при приватизации муниципального имущества в порядке Закона № 159-ФЗ подлежит прекращению право муниципальной собственности на соответствующий объект недвижимости. Возникновение права общей собственности в порядке приватизации законом не предусмотрено.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу данного Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Данное разъяснение свидетельствует о том, что отчуждение части здания или части нежилого помещения не соответствует понятию приватизации, поскольку не повлечет прекращение права публичной собственности на тот объект недвижимости, часть которого отчуждается. Однако это не свидетельствует о том, что часть помещения не может быть предоставлена в аренду. При таких обстоятельствах суд находит ошибочным довод заявителя о том, что предоставление в аренду ООО «Торговый дом Автор» помещений № 21-24 как части объекта муниципальной собственности свидетельствует о возможности приватизации указанных помещений. Судом отклоняется довод заявителя о том, что при предоставлении в аренду указанные помещения были учтены как самостоятельные объекты, поскольку согласно представленным техническим паспортам по состоянию на 09 ноября 1995 года, 16 декабря 2005 года, 17 декабря 2012 года спорные помещения учитывались как часть помещения 1003 под литерой 2 (9002).

Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Частью 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Довод заявителя об изолированности помещений № 21-24 опровергается представленными в материалы дела техническими паспортами. Соответственно, довод Общества о том, что ответчик имеет реальную возможность поставить на кадастровый учет часть помещений как самостоятельный объект недвижимости без осуществления в установленном порядке преобразования объекта недвижимости с кадастровым номером 43:40:000305:100, противоречит части 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Судом отклоняется довод заявителя о том, что оспариваемый отказ в реализации преимущественного права на выкуп части помещений не соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно указанной правовой позиции реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Учитывая, что реализация Обществом преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений сопряжена с предоставленным ему правом на формирование нежилого помещения как самостоятельного объекта (протокол заседания комиссии от 16.01.2014 № 964), суд с учетом положений пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу о том, что отказ Общества от предоставленного ему права на проведение в установленном порядке работ по перепланировке помещения по адресу: ул. Ленина, 88 г. Киров, общей площадью 57,7 кв.м., согласно приложенного плана о закладке пожарного выхода, не свидетельствует о возникновении у ответчика обязанности обеспечить реализацию права Общества на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая изложенное, требования ООО «Торговый дом Автор» не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Автор» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 610000, <...>) о признании незаконным отказа департамента муниципальной собственности администрации города Кирова, оформленного письмом от 25.07.2013 № 10405-0105, в реализации преимущественного права в приобретении нежилого помещения по адресу: г. Киров. Ул. Ленина, 88/7, арендуемого на основании договора аренды от 26.11.1996 № 1256, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Н.П.Хлюпина