Гражданский кодекс часть 1

департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТрансТехСервис» (далее – ответчик, Общество, ООО «ТрансТехСервис»), уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.02.2009 № 56778 за период с 01.07.2010 по 30.06.2012 в сумме 148170 рублей 16 копеек и пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды за период с 01.01.2009 по 30.06.2012 в сумме 47300 рублей 58 копеек.

Ответчик возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и в дополнении к отзыву, указывает на то, что в соответствии с договором аренды нормативный срок строительства составляет 54 месяцев. По мнению Общества, истек срок исковой давности в отношении требования о взыскании неустойки за период с 01.01.2009 по 19.11.2009.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства дела.

03.03.2008 закрытое акционерное общество «Производственная фирма «ТрансТехСервис» (далее – ЗАО «ПФ «ТрансТехСервис») приобрело у общества с ограниченной ответственностью «Диалог» (далее – ООО «Диалог») незавершенный строительством объект с кадастровым номером 43:40:000172:0033:22050НС/09/А, расположенный по адресу: <...>.

02.04.2008 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на незавершенный строительством объект.

04.12.2008 заместителем главы администрации города Кирова издано распоряжение № 1808-зр о предоставлении ЗАО «ПФ «ТрансТехСервис» земельного участка с кадастровым номером 43:40:000172:0033 в аренду для строительства объекта по ул. Производственной, 31а, Ленинского района.

03.02.2009 Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова (далее – Управление) и ЗАО «ПФ «ТрансТехСервис» подписан договор аренды № 56778 земельного участка (далее – договор аренды от 03.02.2009 № 56778), согласно которому ЗАО «ПФ «ТрансТехСервис» передан в аренду земельный участок площадью 1674 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000172:0033, расположенный по адресу: <...>. Указанный земельный участок предоставлен ЗАО «ПФ «ТрансТехСервис» в аренду для размещения здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения (строительство). Срок действия договора с 04.12.2008 по 01.04.2011.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды от 03.02.2009 № 56778 нормативный срок строительства составляет 54 месяцев. При превышении нормативного срока строительства при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент.

Согласно пунктам 2.1, 2.3, 2.4 договора аренды от 03.02.2009 № 56778 арендная плата оплачивается ежеквартально до конца текущего квартала в размере, определенном в расчете арендной платы. При введении повышающих коэффициентов или ином изменении органами местного самоуправления, законодательством Кировской области или Российской Федерации размеров ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы, методики расчета арендной платы и иных изменений порядка определения платы за землю арендатор выплачивает установленную в соответствии с условиями настоящего договора арендную плату, пересчитанную арендодателем в соответствии с изменениями. Неиспользование земельного участка не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по своевременному внесению арендной платы.

В силу пункта 5.3 договора аренды от 03.02.2009 № 56778 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки с суммы невнесенного платежа.

03.02.2009 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка по договору аренды от 03.02.2009 № 56778.

25.05.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области произведена государственная регистрация договора аренды от 03.02.2009 № 56778. Регистрационный номер 43-43-01/228/2009-630.

18.12.2009 осуществлена реорганизация ЗАО «ПФ «ТрансТехСервис», в результате которой создано ООО «ТрансТехСервис».

01.03.2010 Управление и ООО «ТрансТехСервис» подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды, зарегистрированный 25.05.2009 под регистрационным номером 43-43-01/228/2009-630 (далее – соглашение от 01.03.2010).

Согласно пункту 1 соглашения от 01.03.2010 в договор аренды, зарегистрированный 25.05.2009 под регистрационным номером 43-43-01/228/2009-630, внесены следующие изменения: в первом абзаце договора вместо слов «закрытое акционерное общество «Производственная фирма «ТрансТехСервис» читать «общество с ограниченной ответственностью «ТрансТехСервис».

20.04.2010 соглашение от 01.03.2010 прошло государственную регистрацию.

В связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 03.02.2009 № 56778 Департамент обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

Суд, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Правительством Кировской области принято постановление от 04.05.2008 № 130/149 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области» (далее - постановление от 04.05.2008 № 130/149).

Материалы дела свидетельствуют, что при расчете задолженности по арендой плате истец использовало методику расчета арендной платы, установленную постановлением от 04.05.2008 № 130/149.

Применение указанной методики является обоснованным, поскольку государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена. Кроме того, данная методика предусмотрена договором аренды от 03.02.2009 № 56778 (расчет арендной платы на 2009, 2010 годы).

Согласно постановлению 130/149 и договору аренды от 03.02.2009 № 56778 расчет годового размера арендной платы за земельный участок производится по формуле:

Аг = Са x Ск x S x Кп x Кд, где:

Аг - годовой размер арендной платы (рублей);

Са - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению (%);

Ск - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. метр).

S - площадь земельного участка (кв. метров);

Кп - поправочный коэффициент.

Кд - коэффициент-дефлятор.

При расчете задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.02.2009 № 56778 истец применил следующие показатели: площадь земельного участка 1674 кв.м.; удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка 763,71 руб./кв. м.; базовая ставка арендной платы за земельный участок 5%; поправочный коэффициент 1; коэффициент-дефлятор: 1,120 (при расчете задолженности за 2010 год), 1,216 (при расчете задолженности за 2011 год), 1,310 (при расчете задолженности за 2012 год).

Из искового заявления следует, что истец применил базовую ставку арендной платы за земельный участок в размере 5% в связи с истечением нормативного срока строительства. Департамент указывает, что 08.02.2008 ООО «Диалог» выдано разрешение на строительство вышеназванного объекта. Срок действия данного разрешения до 10.12.2008. В соответствии с Инструкцией о порядке заполнения форм разрешения на строительство, утвержденной приказом Минрегионразвития РФ от 19.10.2006 № 120, нормативный срок продолжительности строительства отражается в сроке действия разрешения на строительство. В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок сохраняется. В связи с указанными обстоятельствами истец выполнил перерасчет арендной платы с 01.01.2009 со значением базовой ставки арендной платы за земельный участок 5%.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно частям 1, 2, 19, 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

Из части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что действие разрешения на строительство прекращается, в том числе при расторжении договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

Статьей 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» определено, что разрешение на строительство – это основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.

В соответствии с Инструкцией о порядке заполнения форм разрешения на строительство, утвержденной приказом Минрегионразвития РФ от 19.10.2006 № 120 в строке «Срок действия настоящего разрешения – до» указывается нормативный срок продолжительности строительства.

Нормативный срок строительства определяется проектной организацией на основании норм продолжительности строительства, которые являются максимально допустимыми значениями времени (пункт 1 приложения к СНиП 1.04.03-85* "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть II", утв. Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 N 51/90).

Пунктом 1.6 приложения «Значения базовых ставок арендной платы за земельный участок» к Методике определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Кировской области, утвержденной постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 № 130/149, предусмотрено, что, если земельные участки предоставлены для строительства объектов недвижимости, не указанных в пунктах 1.1 - 1.4, при условии, что на предоставленном участке они не введены в эксплуатацию по истечении нормативного срока строительства, применяется значение базовой ставки арендной платы равной пяти процентам от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Изложенное позволяет сделать вывод, что разрешение на строительство объекта является документом, устанавливающим право на строительство объекта недвижимости. Осуществлять строительство объекта возможно после получения разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство соответствует нормативному сроку строительства. Вместе с тем разрешение на строительство нормативный срок строительства не определяет. Данный срок устанавливается проектной организацией на основании норм продолжительности строительства. Следовательно, если нормативный срок строительства объекта, определенный проектной организацией, отличается от срока действия разрешения на строительство данного объекта, при разрешении вопроса об истечении нормативного срока строительства и применении значения базовой ставки арендной платы равной пяти процентам во внимание должен приниматься нормативный срок строительства, определенный проектной организацией.

Материалы дела свидетельствуют, что между Управлением и ООО «Диалог» был заключен договор аренды от 11.01.2008 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000172:0033, расположенного по адресу: <...>. Указанный земельный участок предоставлен ООО «Диалог» в аренду для размещения здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения (строительство). Нормативный срок строительства 15 месяцев. В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды от 11.01.2008 при отчуждении арендатором незавершенного строительством объекта в собственность третьих лиц договор аренды считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект. 08.02.2008 ООО «Диалог» выдано разрешение на строительство здания склада строительных материалов. Срок действия данного разрешения до 10.12.2008. 02.04.2008 осуществлена государственная регистрация права собственности ЗАО «ПФ «ТрансТехСервис» на незавершенный строительством объект. Следовательно, с 02.04.2008 договор аренды от 11.01.2008 считается расторгнутым.

Изложенное позволяет сделать вывод, что на момент подписания Управлением и ЗАО «ПФ «ТрансТехСервис» договора аренды от 03.02.2009 № 56778 действие разрешения на строительство 08.02.2008 прекращено. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. Кроме того, в материалы дела не предствавлены доказательства, подтверждающие выдачу ООО «Диалог» либо ответчику нового разрешения на строительство. Из пояснений представителей сторон следует, что новое разрешение на строительство не выдавалось. Проектная документация, на основании которой можно было бы установить нормативный срок строительства здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения, в материалах дела также отсутствует. Согласно справке общества с ограниченной ответственностью «Ваш Партнер в Строительстве» от 10.12.2008 продолжительность строительства здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения составляет 54 месяцев. В договоре аренды от 03.02.2009 № 56778 стороны определили, что нормативный срок строительства составляет 54 месяцев. Изложенное позволяет сделать вывод, что на момент подписания указанного договора аренды истец обладал сведениями о том, что нормативный срок строительства названного объекта составляет 54 месяцев и был согласен с этим.

Арбитражный суд не находит оснований полагать, что здание склада строительных материалов с помещениями бытового назначения имеет иной нормативный срок строительства.

Ссылка Департамента на разрешение на строительство от 08.02.2008 судом отклоняется, как не влияющая на существо рассматриваемого спора.

Как ранее уже сказано, на момент подписания договора аренды от 03.02.2009 № 56778 разрешение на строительство от 08.02.2008 прекратило свое действие. При этом срок разрешения на строительство не соответствует нормативному сроку строительства, указанному в договоре аренды от 11.01.2008. Данное обстоятельство не позволяет определить первоначальный нормативный срок строительства здания склада строительных материалов с помещениями бытового назначения.

Таким образом, арбитражный суд полагает, что в рассматриваемой ситуации действует предусмотренный договором аренды от 03.02.2009 № 56778 нормативный срок строительства 54 месяцев. Следовательно, на момент рассмотрения дела нормативный срок строительства не истек.

В связи с указанными обстоятельствами, суд приходит к выводу о том, что основания для расчета арендной платы за период с 01.07.2010 по 30.06.2012 с применением базовой ставки арендной платы в размере пяти процентов, отсутствуют. Арендная плата за период с 01.07.2010 по 30.06.2012 должна рассчитываться с применением базовой ставки арендной платы в размере двух процентов и с применением поправочного коэффициента, соответствующего 0,35.

Учитывая изложенная, а также представленные Департаментом расчеты задолженности по арендной плате, арбитражный суд полагает, что размер арендной платы по договору аренды от 03.02.2009 № 56778 в период с 01.07.2010 по 30.06.2012 равен сумме 14473 рублей 60 копеек.

Истец заявил о взыскании пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды за период с 01.01.2009 по 30.06.2012 в сумме 47300 рублей 58 копеек.

Общество указало на истечения срока исковой давности в отношении требования о взыскании неустойки за период с 01.01.2009 по 19.11.2009.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенные субъективные гражданские права подлежат защите с учетом сроков исковой давности. Установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет 3 года.

Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

И статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, и истечение срока исковой давности является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. С иском о взыскании с Общества задолженности по арендной плате за вышеназванный период истец ранее в арбитражный суд не обращался. При названных обстоятельствах арбитражный суд не находит оснований полагать, что срок исковой давности прерывался.

Принимая во внимание вышеназванные обстоятельства, а также учитывая представленный истцом расчет пени, арбитражный суд рассматривает требование Департамента о взыскании пени за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 в сумме 47127 рублей 65 копеек.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.3 договора аренды от 03.02.2009 № 56778 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки с суммы невнесенного платежа.

Материалы дела свидетельствуют, что задолженность ответчика по арендной плате соответствует сумме 14473 рублей 60 копеек. Арбитражный суд, учитывая взыскиваемую с Общества сумму задолженности по арендной плате, полагает, что с ответчика подлежит взысканию пени за период с 01.01.2010 по 30.06.2012 в размере 4387 рублей 63 копеек.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

С ООО «ТрансТехСервис» в пользу Департамента взыскивается задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.02.2009 № 56778 за период с 01.07.2010 по 30.06.2012 в сумме 14473 рублей 60 копеек и пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в сумме 4387 рублей 63 копеек, а всего взыскивается 18861 рублей 23 копеек. В удовлетворении остальной части заявленных требований должно быть отказано.

Госпошлина при подаче искового заявления в суд истцом в силу указаний пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не уплачивалась. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина подлежит взысканию с ответчика в сумме 2000 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 610000, Россия, <...>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТрансТехСервис» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 423831, Россия, <...> в пользу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.02.2009 № 56778 за период с 01.07.2010 по 30.06.2012 в сумме 14473 (четырнадцать тысяч четыреста семьдесят три) рублей 60 копеек и пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в сумме 4387 (четыре тысячи триста восемьдесят семь) рублей 63 копеек, а всего 18861 (восемнадцать тысяч восемьсот шестьдесят один) рублей 23 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТрансТехСервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья С.Ю. Шмырин