Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвент-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: Россия 610027, г. Киров, Кировская область, ул. К.Маркса, д. 99, оф. 201А),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Девелоп-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610027, <...>), акционерное общество коммерческий межотраслевой банк стабилизации и развития «Экспресс-Волга» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 156000, <...>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610002, <...>),

о признании права общей долевой собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

при участии в судебном заседании:

истца ФИО1 (лично), представителя – ФИО2, по доверенности от 22.05.2014,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 19.09.2016,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвент-Центр» (далее – ответчик, ООО «Инвент-Центр») с требованиями: о признании права общей долевой собственности собственников помещений в здании пристроя с актовым залом по адресу: <...> ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Инвент-Центр», акционерного общества коммерческий межотраслевой банк стабилизации и развития «Экспресс-Волга» на лестничную клетку - помещение 1012 (№2) общей площадью 26.5 кв.м. на втором этаже здания, по данным Технического паспорта здания на 07.07.2016, выполненного Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации», с передачей всем собственникам; о присуждении обязанности обеспечить беспрепятственный доступ и проход истца в принадлежащие ему помещения второго этажа, через общий вход в здание и через помещение лестничной клетки 1012 (№2) общей площадью 26.5 кв.м. на втором этаже здания; присуждении обязанности привести помещение 1012 (№2) общей площадью 26.5 кв.м. на втором этаже здания в первоначальное состояние, по данным Технического паспорта здания на 07.07.2016, выполненного Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации», демонтировав перегородку.

Исковые требования основаны на положениях статей 209, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы регистрацией права собственности ответчика на помещение лестничной клетки, которая, по мнению истца, относится к общему имуществу всех собственников помещений в здании по вышеуказанному адресу, а также возведением ответчиком перегородки, которая препятствует пользованию лестничной клеткой.

Заявлением от 16.02.2017 истец уточнил исковые требования, просил:

- признать право общей долевой собственности собственников помещений в здании пристроя с актовым залом по адресу: <...> на общее имущество – помещения лестничной клетки (вестибюля) 1012 (№2) общей площадью 27,5 кв.м, помещение тамбура 1012 (№ 1) общей площадью 3,0 кв.м на втором этаже здания, по данным Плана-экспликации на нежилое помещение по состоянию на 01.07.2016, с общей долей ФИО1 на общее имущество 50/100;

- обязать ООО «Инвент-Центр» обеспечить беспрепятственный проход ФИО1 в принадлежащие ему помещения второго этажа, через общий вход в здание и через помещение лестничной клетки (вестибюля) 1012 (№2) общей площадью 27.5 кв.м., тамбура 1012 (№ 1) общей площадью 3,0 кв.м на втором этаже здания;

- обязать ООО «Инвент-Центр» привести помещение 1012 (№2) общей площадью 27.5 кв.м. на втором этаже здания в первоначальное состояние, по данным Технического паспорта здания на 26.11.2010, выполненного Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации», демонтировав перегородку.

Уточнение исковых требований принято арбитражным судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) как не противоречащее закону и не нарушающее права других лиц.

Определениями арбитражного суда от 24.10.2016 и 24.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Девелоп-Центр» (далее – ООО «Девелоп-Центр») и акционерное общество коммерческий межотраслевой банк стабилизации и развития «Экспресс-Волга» (далее – АО «Экспресс-Волга»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее – Управление Росреестра по Кировской области).

Ответчик в отзыве на исковое заявление исковые требования не признал, в обоснование своих возражений указал, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права, а именно восстановление прав истца в рассматриваемом случае возможно лишь путем обеспечения возможности использования имущества, право на которое зарегистрировано за иным лицом; обращение истца в суд с требованием об устранении препятствий по основаниям, предусмотренным статьи 304 ГК РФ, не приведет к восстановлению прав последнего в виду того, что в предмет доказывания по негаторному иску обстоятельство возможности пользования не принадлежащим истцу имуществом не входит. Также, по мнению ответчика, из правоустанавливающих документов следует, что соседние помещения, принадлежащие в настоящее время истцу и ответчику, были сформированы как самостоятельные объекты права, имеющие отдельные входы с ул. К. Маркса г. Кирова, разделенные глухой стеной. Ответчик отмечает, что на дату появления нескольких собственников помещений в здании помещение лестничной клетки входило в состав сформированного нежилого помещения, являющегося самостоятельным объектом права, не использовалось как общее имущество не было предназначено для обслуживания более одного помещения. Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

ООО «Девелоп-Центр» в отзыве на исковое заявление указало, что с 01.10.2000 ФИО4 арендовала нежилое помещение площадью 710,1 кв. метров у ОАО «НИПИ ФИО5», а затем у ООО «Девелоп-Центр». При этом прохода на лестницу, ведущую в нежилое помещение на 3 этаже, не было. Чтобы функционально объединить помещения магазина арендатор ООО «Квадрат риэлт» предложило организовать временный проход на 2 этаже между принадлежащим ФИО4 помещением на 2 этаже и лестничной клеткой, что в последствии было сделано ФИО4 без письменного согласия арендодателя. Появление прохода, а затем снос общей стены, разделяющей нежилые помещения, были связаны с совместной сдачей помещений ООО «Квадрат-Риэлт», что не является правовым основанием для признания нежилого помещения истца, под № 2 площадью 27,5 кв.м, общим имуществом.

Управление Росреестра по Кировской области в представленном суду отзыве указала сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорных помещений, изложило условия, при доказанности которых заявленные требования подлежат удовлетворению.

АО АКБ «Экспресс-Волга» отзыв на исковое заявление не представило.

В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, указал, что помещение лестничной клетки предназначено для прохода на 2 и 3 этажи здания, являлось на момент приобретения истцом и является в настоящее время общим имуществом собственников помещений в здании. Истец до возведения каркасной перегородки в 2016 году имел возможность пользоваться помещением лестничной клетки для прохода в свое помещение на 2 этаже. Данный проход имелся с 2008 года и его устройство не связано с наличием арендных отношений с общим арендатором ООО «Квадрат риэлт».

Ответчик исковые требования оспорил по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснил суду, что помещения были сформированы с перегородкой, порядок пользования лестничной клеткой с ответчиком никто не согласовывал.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте проведения судебного заседания.

Дело рассмотрено на основании части 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО1 является собственником помещения на 1 этаже №1010 площадью 67,3 кв. метра кадастровый номер 43:40:000345:87, помещения на 1 и 2 этажах №1011 площадью 647,3 кв м. кадастровый номер 43:40:000345:177, расположенных в нежилом здании по адресу: <...> (далее – соответственно помещения 1010, 1011, здание).

Право собственности истца на указанные помещения приобретено на основании договора купли-продажи от 21.09.2012, заключенного с ФИО4, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) 30.10.2012.

Собственником помещения №1012 с кадастровым номером 43:40:000345:88 на 2 и 3 этажах здания (далее – помещение №1012) является ООО «Инвент-Центр» согласно выписке из ЕГРН от 22.08.2016. Основанием для регистрации права собственности явился передаточный акт 10.03.2016, утвержденный при реорганизации ООО «Девелоп-Центр» в форме выделения из него ООО «Инвент-Центр». Право собственности ответчика на помещение №1012 зарегистрировано 22.08.2016 за № 43-43/001-43/001/010/2016-1016/2.

Обращаясь с рассматриваемым иском, ИП ФИО1 указал, что с момента приобретения им помещения №1011 вход в него осуществлялся через входные двери с улицы Карла Маркса города Кирова через часть принадлежащего ответчику помещения №1012, представляющую собой лестничную клетку с выходом на второй этаж и с лестницей на третий этаж. В июне 2016 года ответчик возвел каркасную перегородку на входе в помещение №1011, расположенное на втором этаже, а также заблокировал входную дверь в помещение №1012 со стороны ул. Карла Маркса, чем лишил истца возможности пользоваться частью помещения №1012 для прохода в помещение №1011.

17.06.2016 ИП ФИО1 и ФИО6 (директором обслуживающей компании) составлен акт осмотра, в котором зафиксирован факт возведения ответчиком перегородки на лестничной клетке в 15-20 см от двери в помещение ИП ФИО1

Полагая, что ответчик произвел незаконную перепланировку в помещениях общего пользования, ограничил возможность доступа истца в принадлежащие ему помещения, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, являющимся предметом спора по настоящему делу.

Исследовав представленные материалы, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является предъявление иска о признании права.

Основания возникновения права общей собственности перечислены в статье 244 того же Кодекса, согласно пункту 4 которой общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее – Постановление №64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Состав имущества, являющегося общей долевой собственностью в многоквартирном доме, перечислен в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу норм указанной статьи, подлежащей применению к спорным отношениям сторон по аналогии закона, а также согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления №64, основным критерием отнесения имущества к общему имуществу здания, находящемуся в силу закона в общей долевой собственности всех собственников помещений в данном здании, является его предназначенность для обслуживания более одного помещения в здании, которые не могут при этом использоваться самостоятельно, без указанного вспомогательного помещения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что решением Комитета по управлению имуществом Кировской области №746 от 27.11.1992 утвержден план приватизации государственного института «КировГИПРОНИИМедпром», на базе которого учреждено акционерное общество открытого типа «НИПИ ФИО5». Согласно акту оценки стоимости зданий и сооружений от 28.08.1992 в состав имущества акционерное общество открытого типа «НИПИ ФИО5» вошло здание пристроя «Столовая с актовым залом».

На основании плана приватизации от 27.11.1992 было зарегистрировано право собственности акционерного общества открытого типа «Научно-исследовательский и проектный институт биотехнологической индустрии» на нежилые помещения на первом и втором этажах здания по адресу: <...> общей площадью 908,2 кв. метров, которые в последствии были проданы указанным лицом индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4) по договору купли-продажи от 15.09.2000.

Истец является собственником помещения №1011 на 1 и 2 этажах здания на основании договора купли-продажи от 21.09.2012, заключенного с ИП ФИО4

Также на основании плана приватизации от 27.11.1992 было зарегистрировано право собственности открытого акционерного общества «Научно-исследовательский и проектный институт биотехнологической индустрии» на нежилые помещения на втором и третьем этажах здания общей площадью 703,2 кв., которое в последствии было продано обществу с ограниченной ответственностью «Стройсистема» по договору купли-продажи от 21.01.2009.

По договору от 24.02.2009 общество с ограниченной ответственностью «Стройсистема» передало помещения площадью 720,1 на 2, 3 и антресольном этажах в собственность ООО «Девелоп-Центр».

22.08.2016 ООО «Инвент-Центр» приобрело на основании передаточного акта от 10.03.2016 в собственность нежилые помещения 2 и 3 этажа № 1012 общей площадью 525,4 кв.м, принадлежащие ранее ООО «Девелоп-Центр».

В соответствии с данными технического паспорта пристроя столовой с актовым залом по адресу: <...> по состоянию на 19.09.2000 помещение №20 на 2 этаже здания (согласно техническому паспорту от 08.06.2010 является составной частью помещения №1011), отделено перегородкой от помещения №17, которое согласно техническому паспорту от 26.11.2010 соответствует помещению №1012.

Таким образом, из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что на момент продажи нежилых помещений в здании столовой ИП ФИО4 между помещениями, на данный момент соответствующими спорным помещениям №1011 и №1012, имелась перегородка, которая не позволяла использовать помещение лестничной клетки для прохода в помещения второго этажа здания, имевшее на тот момент и в настоящее время отдельный вход с улицы Карла Маркса с лестничной клеткой. Из технического паспорта по состоянию на 19.09.2000 следует, что спорная лестничная клетка предназначена исключительно для прохода в помещения на третьем этаже здания.

В материалы дела не представлены доказательства того, что наличие указанной перегородки не соответствовало заданному ранее 2000 года назначению лестничной клетки, то есть что она была предназначена для прохода на второй этаж здания. Проект здания в арбитражный суд не представлен, об истребовании проекта в порядке статьи 66 АПК РФ сторонами не заявлено.

Поскольку ИП ФИО1 прибрел спорное помещение №1011 на основании договора купли-продажи с ИП ФИО4, право собственности которой на данное помещение приобретено по упомянутому договору от 15.09.2000, арбитражный суд признает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие оснований для поступления помещения №1012 в общую долевую собственность с истцом.

Суд признает обоснованными доводы истца о том, что право общей долевой собственности на помещение, предназначенное для обслуживания нескольких помещений в здании, возникает в силу закона вне зависимости от регистрации права отдельного собственника на данное помещение. Вместе с тем, в данном случае такое право не возникло, поскольку на момент поступления помещения на втором этаже в собственность ИП ФИО4 лестничная клетка не предназначалась для обслуживания каких-либо иных помещений, кроме помещений третьего этажа, принадлежащих в настоящее время ответчику.

Последующее предоставление права пользования помещением лестничной клетки путем устройства прохода в перегородке между спорными помещениями само по себе при установленных судом обстоятельствах не влечет возникновение права общей долевой собственности на лестничную клетку в силу пункта 2 статьи 218, пункта 4 статьи 244 ГК РФ.

Судом отклоняется довод истца о том, что на момент приобретения права собственности на помещение №1011 ему не было сообщено о том, что пользование помещением №1012 носит временный характер. Поскольку истец не являлся собственником помещения №1012, установление бессрочных отношений владения и пользования данным помещением возможно было лишь в случае приобретения права общей долевой собственности на него, абсолютный характер которого мог гарантировать защиту интересов собственника помещений на втором этаже. В отсутствие такового право пользования данным помещением было возможно лишь при установлении обязательственных отношений с ответчиком, которые могут быть прекращены волей последнего в силу статьи 209 ГК РФ.

Ссылка истца на необходимость наличия второго выхода для организации предприятия общественного питания также подлежит отклонению, поскольку истцом не доказано, что данное требование правил пожарной безопасности применимо в целом к зданию пристроя, но не обусловлено выбранным истцом назначением его помещения.

Кроме того, суд признает обоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в силу следующего.

В соответствии со статьями 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Согласно статье 200 того же Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с пунктом 9 Постановления №64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Из пояснений истца и доводов, изложенных в исковом заявлении, следует, что истец лишен доступа в спорное помещение лестничной клетки с июня 2016 года. Таким образом, заявляя требование об обеспечении прохода в указанное помещение, истец фактически использует предусмотренный статьей 301 ГК РФ способ защиты нарушенного права владения, на который распространяется общий срок исковой давности.

Из материалов дела следует, что истец является собственником помещения №1011 с 30.10.2012.

Следовательно, истец мог знать о регистрации права индивидуальной собственности на лестничную клетку не позднее момента приобретения помещения №1011. Суд признает обоснованными возражения ответчика о том, что приобретая помещения 1 и 2 этажа здания по договору купли-продажи от 21.09.2012, истец, используя спорное помещение лестничной клетки для прохода в принадлежащее ему помещение 2 этажа, должен был узнать об основаниях владения и пользования им помещением лестничной клетки.

Таким образом, срок исковой давности в рассматриваемом случае подлежит исчислению с того момента, как истец приобрел в собственность помещения № 1011 на 1 и 2 этажах здания по адресу: ул. К.Маркса, д. 99, то есть с 30.10.2012.

Исковое заявление поступило в суд нарочно 27.09.2016 года, следовательно, трехлетний срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ истцом пропущен.

На основании вышеизложенного в удовлетворении искового требования о признании права общей долевой собственности на помещение №1012 и, следовательно, исковых требований об обеспечении беспрепятственного прохода в помещения второго этажа через помещение лестничной клетки, о присуждении обязанности привести помещение №1012 на втором этаже здания в первоначальное состояние надлежит отказать.

С учетом того, что в удовлетворении иска отказано, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.А. Погудин