Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31.10.2002 № 41668 в размере 253433 рублей 88 копеек и пеней в размере 57063 рублей 52 копеек

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – Карандин Д.В., по доверенности от 04.02.2011;

от ответчика – Паюсов В.М., председатель,

установил:

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к кооперативу по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей «Автомобилист - 257» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31.10.2002 № 41668 за период с 01.04.2009 по 30.06.2010 в сумме 253433 рублей 88 копеек и пеней за просрочку исполнения обязательств по договору за период с 01.07.2009 по 18.08.2010 в сумме 57063 рублей 52 копеек.

В обоснование заявленных требований представитель истца сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 01.04.2009 по 30.06.2010, в связи с чем на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) считает возможным взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени за нарушение обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка.

В материалы дела представителем истца представлено нормативное обоснование начисления размера арендной платы, представитель пояснил, что при расчете арендной платы на основании постановления Правительства Кировской области от 04.05.2008 № 130/149 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области» применено значение базовой ставки арендной платы – 5 %. Считает, что договор аренды нельзя считать расторгнутым, земельный участок не возвращен арендодателю, акт приема-передачи между сторонами не подписан.

Представитель ответчика заявленные истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31.10.2002 № 41668 и пени за просрочку исполнения обязательства не признает. Пояснил, что кооператив в настоящее время оплатить задолженность не имеет возможности ввиду сложного финансового положения. Представитель считает сумму взыскиваемой неустойки завышенной, указывают на ее несоразмерность последствиям неисполнения обязательства, указывает на возможность применения положений статьи 333 ГК РФ. Отмечает, что в конце 2009 года ответчик обращался к истцу с просьбой о расторжении договора аренды земельного участка.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв с 11.03.2011 по 15.03.2011.

После перерыва представители поддержали позиции, изложенные ими ранее.

Представителем ответчика в материалы дела представлена копия разрешения на строительство гаражных боксов от 20.06.2003 № 48. Представитель пояснил, что разрешение на строительство не продлевалось.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между Управлением муниципальными землями администрации города Кирова, правопреемником которого является Управлением (комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и кооперативом по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей «Автомобилист-257» (арендатор) 31.10.2002 заключен договор аренды земельного участка № 41668, согласно которому арендодатель передал ответчику (арендатору) на основании распоряжения администрации города Кирова от 15.08.2002 № 3113 в аренду с 01.09.2002 по 31.08.2006 земельный участок с кадастровым номером 43:40:000017:0025 по адресу: в районе подсобного хозяйства «Подозерье» (в северной части кадастрового квартала, граница которого проходит по восточной границе сл. Зоновы, далее по новой объездной автодороге, далее по границе садоводческого товарищества «Пригородное-2», далее по автодороге в южной части сл. Зоновы, площадью 1997 кв.м, предназначенный для строительства объекта (гаражи боксового типа), а ответчик принял на себя обязательство выплачивать арендную плату за весь период пользования участком.

12.02.2003 произведена государственная регистрация договора аренды за номером 43-01/03-20/2003-293.

Порядок расчета и внесения арендной платы установлены пунктами 5, 6, 8 договора аренды земельного участка от 31.10.2002 № 41668, ответственность за несвоевременное внесение арендной платы установлена пунктом 7 договора аренды.

20.06.2003 Администрацией города Кирова кооперативу по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей «Автомобилист-257» выдано разрешение № 48 на строительство гаражных боксов. Срок действия разрешения определен до 20.06.2005.

28.12.2009 ответчик обратился в администрацию города Кирова с письменным заявлением о расторжении договора аренды № 41668.

Письмом от 27.01.2010 № 472-08-02 администрация муниципального образования «Город Киров» сообщила со ссылкой на статью 622 ГК РФ о том, что для передачи земельного участка арендодателю арендатор обязан привести предмет аренды в состояние, в котором он находился на момент предоставления, и сдать участок арендодателю по акту обследования. Датой освобождения земельного участка считается дата подписания акта.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Вышеуказанные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

В настоящем споре правоотношения сторон возникли из арендных правоотношений, правовое регулирование которых определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При этом в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из условий договора следует, что, заключая 31.10.2002 договор аренды земельного участка № 41668, стороны определили срок его действия с 01.09.2002 по 31.08.2006.

Поскольку после истечения указанного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении арендных отношений, арендатор продолжал пользоваться земельным участком, договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела усматривается, что предусмотренный законом отказ от продолжения продленных на неопределенный срок арендных отношений был выражен ответчиком в письме от 28.12.2009, полученным истцом в этот же день.

Отсюда следует, что договор аренды земельного участка № 41668 в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора аренды, а именно с 28.03.2010.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Вместе с тем, учитывая то обстоятельство, что земельный участок был передан ответчику для строительства объекта недвижимости, а также то, что арендатором произведены действия по закладке фундамента гаражных боксов, основания для требования у ответчика возврата земельного участка в первоначальной состоянии отсутствуют.

Однако, до настоящего времени арендатором земельный участок не возвращен арендодателю.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 5, 6, 8 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально до конца текущего квартала в размере, исчисленном исходя из базовой ставки арендной платы за землю, установленной для арендатора органами местного самоуправления в соответствии с прилагаемым расчетом арендной платы. При введении повышающих коэффициентов или ином изменении органами местного самоуправления, законодательством Кировской области или Российской Федерации размеров ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы арендатор выплачивает установленную в соответствии с пунктом 5 договора арендную плату, пересчитанную в соответствии с введенными изменениями с момента их введения. При наступлении указанных в настоящем пункте условий «Расчет арендной платы» переоформлению не подлежит, а арендатор производит перерасчет арендной платы самостоятельно при условии, что изменения были опубликованы в средствах массовой информации. В указанном случае «Расчет арендной платы» может быть переоформлен только по инициативе арендатора.

Истцом представлен расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31.10.2002 № 41668 за период с 01.04.2009 по 30.06.2010 на сумму 253433 рубля 88 копеек.

В судебном заседании представитель пояснил, что при расчете арендной платы за вышеуказанный период на основании постановления Правительства Кировской области от 04.05.2008 № 130/149 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области» была применена базовая ставка арендной платы в размере 5 %, удельный показатель кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, для муниципального образования «Город Киров» - 1939, 26.

Постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 № 130/149 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области (далее - Положение).

Согласно пунктам 1, 4 названного Положения размеры арендной платы устанавливаются в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Кировской области (далее - Методика).

В соответствии с пунктом 3 Методики в качестве одного из элементов при расчете размера арендной платы за земельные участки используется базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению.

Согласно приложению «Значения базовых ставок арендной платы за земельный участок» к Методике в случае, если земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимости, не указанных в пунктах 1.1 - 1.4, при условии, что на предоставленном участке они не введены в эксплуатацию по истечении нормативного срока строительства, применяется значение базовой ставки арендной платы равной 5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.6).

В соответствии с пунктом 2 договора аренды земельного участка от 31.10.2002 № 41668 земельный участок предоставлен ответчику для строительства гаражей боксового типа.

В материалы дела ответчиком представлено разрешение на строительство гаражных боксов от 20.06.2003 № 48, выданное Администрацией города Кирова кооперативу по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей «Автомобилист-257», сроком действия до 20.06.2005.

Представитель пояснил, что срок действия разрешения не продлевался, в период действия договора на средства паевых взносов первоначального состава членов кооператива на земельном участке построен незавершенный строительством объект – 13 ленточных монолитных железобетонных сваенабивных фундаментов.

Объект, для строительства которого ответчику предоставлялся земельный участок, не достроен, в эксплуатацию не введен, срок нормативного строительства объекта истек.

Таким образом, расчет задолженности по арендной плате суд считает обоснованным.

Принимая во внимание то обстоятельство, что земельный участок не возвращен арендодателю, учитывая положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, неисполнение ответчиком в нарушение статей 309, 310, 614 ГК РФ, статьи 65 ЗК РФ и пунктов 5, 6, 8 договора аренды земельного участка обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные истцом требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 253433 рубля 88 копеек за заявленный истцом период.

Доказательств, подтверждающих уплату суммы задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, ответчиком в материалы дела не представлено.

Исполнение обязательств по статьям 329, 330 ГК РФ обеспечивается неустойкой, предусмотренной договором или законом.

Согласно пункту 7 договора аренды земельного участка от 31.10.2002 № 41668 за нарушение обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % за каждый день просрочки с суммы невнесенного платежа.

Истец начислил ответчику пени за 2009 год за период с 01.07.2009 по 18.08.2010 в размере 46927 рублей 60 копеек, за 2010 год за период с 01.04.2010 по 18.08.2010 в размере 10135 рублей 92 копеек.

Пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения или расторжения договора, обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

По смыслу указанных норм, при расторжении договора в одностороннем порядке обязательства сторон прекращаются с момента расторжения договора, что не лишает права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

В данном случае договор расторгнут в одностороннем порядке и, следовательно, обязательства сторон по договору считаются прекращенными с 28.03.2010.

В этой связи суд, проверив представленный расчет неустойки, приходит к выводу о наличии оснований для начисления пени на задолженность по арендной плате, возникшую до расторжения договора.

Основания для начисления пени на задолженность по арендной плате, возникшую после расторжения договора, отсутствуют. Согласно разъяснениям, данным ВАС РФ в пункте 39 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в таком случае могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, но таких требований истцом не заявлено.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При решении вопроса о взыскании пени, суд приходит к выводу о несоразмерности суммы неустойки последствиям просрочки исполнения ответчиком обязательств по договору. При этом считает возможным снизить сумму взыскиваемой с ответчика неустойки согласно положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 20000 рублей.

Уменьшая размер неустойки, суд осуществляет предоставленную возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, что является одним из предусмотренных в законе правовых способов, направленных на установление баланса между применяемой к должнику мерой ответственности и оценкой отрицательных последствиях, наступивших для кредитора в результате нарушения обязательства, а также учитывает существенное превышение размера неустойки ставке рефинансирования Банка России, действующей на момент рассмотрения дела.

Истец при обращении в суд освобожден от уплаты государственной пошлины. Государственная пошлина по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова удовлетворить частично, взыскать с кооператива по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей «Автомобилист-257» (ОГРН 1024301328281, адрес места нахождения: Кировская область, г. Киров, д. Подозерье) в пользу Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова 273433 рубля 88 копеек, в том числе: 253433 рубля 88 копеек задолженности; 20000 рублей 00 копеек пеней.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с кооператива по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей «Автомобилист-257» (ОГРН 1024301328281, адрес места нахождения: Кировская область, г. Киров, д. Подозерье) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8110 рублей 57 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Р.В. Серегин