Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.03.2007 № 54096 в размере 558286 рублей 06 копеек и пеней в размере 73691 рубля 72 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – Танасиенко П.А., по доверенности от 29.12.2010;

от ответчика – Горева Е.Л., по доверенности от 02.02.2009, Одегова Е.А., по доверенности от 22.11.2010,

установил:

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Северовостокэнергострой» (далее – ответчик, ОАО «Северовостокэнергострой») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.03.2007 № 54096 за период с 01.10.2009 по 30.06.2010 в сумме 558286 рублей 06 копеек и пеней за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.01.2010 по 10.08.2010 в сумме 73691 рубль 72 копейки.

В обоснование заявленных требований представитель истца сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 01.10.2009 по 30.06.2010, в связи с чем на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) считает возможным взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени за нарушение обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка.

Представитель ответчика огласил представленный в материалы дела отзыв на заявление, представил контррасчет размера задолженности по арендной плате за земельный участок и размера пени. Пояснил, что при расчете арендной платы следует применять базовую ставку арендной платы в размере 0, 5 %, поскольку в договоре аренды установлен нормативный срок строительства, который впоследствии был увеличен.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв с 17.03.2011 по 21.03.2011.

После перерыва представитель истца представил копию распоряжения о предоставлении земельного участка ответчику и копию заявления ответчика на получение разрешения на строительство. Пояснил, что в договоре установлен срок на строительство 19 месяцев, который указал ответчик при заключении договора аренды земельного участка.

Представитель ответчика требования указанные в заявлении не признает. Не согласен с позицией истца полагая, что при расчете задолженности применен завышенный коэффициент. Считает, что, исходя из пункта 3.7 Постановления Правительства Кировской области от 04.05.2008 №130/149, должна применяться ставка, не превышающая ставку земельного налога и размер ставки должен применяться как по земельному налогу.

Представитель истца полагает, что указанный ответчиком пункт должен применяться для домов, которые уже сданы в эксплуатацию, считает, что коэффициент 2,5 при расчете арендной платы применен верно.

Представитель ответчика заявил устное ходатайство об уменьшении размера неустойки, а также ходатайство об уменьшении размера государственной пошлины в связи с тяжелым материальным положением.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между Управлением (комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Северовостокэнергострой» (арендатор) 14.08.2007 заключен договор аренды земельного участка № 54096, согласно которому арендодатель на основании распоряжения главы администрации города Кирова от 27.02.2007 № 1110 передал ответчику (арендатору) в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:40:000117:0055, местоположение: ул. Кольцова, корп. 1 и 8, корп. 1 (расположен в центральной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Кольцова, ул. Циолковского, ул. Ломоносова, ул. Менделеева), площадью 8768 кв.м, предоставляемый для размещения двух многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения (строительство), а ответчик принял на себя обязательство выплачивать арендную плату за весь период пользования участком.

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка.

14.08.2007 произведена государственная регистрация договора аренды за номером 43-43-01.212.2007-203.

Порядок расчета и внесения арендной платы установлен разделом 2 договора аренды земельного участка от 01.03.2007 № 54096, ответственность сторон, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы установлена разделом 5 договора аренды.

Направленное в адрес ответчика письмо-предупреждение от 19.07.2010 № 8173 осталось без ответа и удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Вышеуказанные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 2.1, 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата оплачивается арендатором ежеквартально до конца текущего квартала в размере, определенном в расчете арендной платы. При введении повышающих коэффициентов или ином изменении органами местного самоуправления, законодательством Кировской области или Российской Федерации размеров ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы, методики расчета арендной платы и иных изменений порядка определения платы за землю арендатор выплачивает установленную в соответствии с условиями настоящего договора арендную плату, пересчитанную в соответствии с изменениями с момента их введения при условии, что изменения были опубликованы в средствах массовой информации.

Истцом представлен расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.03.2007 № 54096 за период с 01.10.2009 по 30.06.2010 на сумму 558286 рублей 06 копеек.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что при расчете арендной платы за вышеуказанный период на основании постановления Правительства Кировской области от 04.05.2008 № 130/149 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области» была применена базовая ставка арендной платы – 2,5 % (для земельных участков, предоставленных для строительства: объектов жилой застройки, за исключением индивидуальных жилых домов: в случае, если объекты недвижимости на земельном участке, предоставленном в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка), удельный показатель кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, для муниципального образования «Город Киров» - 3405,23.

Постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 № 130/149 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области (далее - Положение).

Согласно пунктам 1, 4 названного Положения размеры арендной платы устанавливаются в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Кировской области (далее - Методика).

В соответствии с пунктом 3 Методики в качестве одного из элементов при расчете размера арендной платы за земельные участки используется базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению.

Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате следует, что при расчете задолженности истец применил следующую формулу: Аг = Са x Ск x S x Кп x Кд, где: Аг - годовой размер арендной платы (рублей); Са - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению (%); Ск - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. метр).

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании утвержденных нормативными правовыми актами Кировской области средних по кадастровому кварталу значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по категориям земель и видам разрешенного использования; S - площадь земельного участка (кв. метров); Кп - поправочный коэффициент.

Согласно приложению «Значения базовых ставок арендной платы за земельный участок» к Методике (в редакции постановления Правительства Кировской области от 09.12.2008 № 155/501) значение базовой ставки для арендной платы для земельных участков, предназначенных для строительства объектов жилой застройки, за исключением индивидуальных жилых домов: в случае, если объекты недвижимости на земельном участке, предоставленном в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, применяется равной 2, 5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.2.1).

Указанные показатели используются при расчете задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 02.03.2010.

Постановлением Правительства Кировской области от 30.12.2009 № 36/546, действующим с 03.03.2010, внесены изменения в Постановление Правительства Кировской области от 04.05.2008 № 130/149, а именно, постановление дополнено пунктом 2-1 следующего содержания: ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В значения базовых ставок арендной платы за земельный участок (Са) (приложение к Методике) внесены изменения: из подпункта 1.2 пункта 1 исключены подпункты 1.2.1 и 1.2.2 (те пункты, на основании которых истцом произведен расчет).

Соответственно, с 03.03.2010 при расчете арендной платы за земельный участок необходимо применять положения постановления Правительства Кировской области от 30.12.2009 № 36/545, а именно пункта 2-1.1 постановления.

Из договора аренды земельного участка от 01.03.2007 № 54096 (пункт 1.3 договора) следует, что земельный участок предоставлен ответчику для размещения двух многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения (строительство). В материалы дела истцом представлено разрешение на строительство от 28.07.2008 № RU43306000-144, выданное Администрацией муниципального образования «Город Киров» ОАО «Северовостокэнергострой», двух многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения (10-ти этажный жилой дом по ул. Кольцова, 4, корп. 1, 5-ти этажный жилой дом по ул. Кольцова, 8, корп. 1), срок действия которого продлен до 01.07.2012.

Из материалов дела следует, что объекты, для строительства которых ответчику предоставлялся земельный участок, не достроены, в эксплуатацию не введены.

Суд, проверив представленный в материалы дела истцом расчет задолженности, считает его обоснованным в части заявленной ко взысканию истцом суммы.

Принимая во внимание то обстоятельство, что объекты недвижимости на предоставленном ответчику земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды, учитывая неисполнение ответчиком в нарушение статей 309, 310, 614 ГК РФ, статьи 65 ЗК РФ и пунктов 2.1, 2.3 договора аренды земельного участка обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные истцом требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 558286 рублей 06 копеек за заявленный истцом период.

Доводы ответчика о необходимости применения при расчете задолженности положений пункта 3.7 Постановления Правительства Кировской области от 04.05.2008 №130/149, в части применения базовой ставки арендной платы в размере 0,5 %, суд считает ошибочными, поскольку применение указанного пункта не распространяется на регулирование отношений с земельными участками, предоставленными для строительства.

Доказательств, подтверждающих уплату суммы задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, ответчиком в материалы дела не представлено.

Исполнение обязательств по статьям 329, 330 ГК РФ обеспечивается неустойкой, предусмотренной договором или законом.

Согласно пункту 5.3 договора аренды земельного участка от 01.03.2007 № 54096 за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % за каждый день просрочки с суммы невнесенного платежа.

Из представленного в материалы дела расчета пени следует, что истец начислил ответчику пени за период с 01.01.2010 по 10.08.2010 в сумме 73691 рубль 72 копейки.

Представителем ответчика заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки. Представитель ответчика указал, что размер неустойки значительно превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ. Отметил, что ответчик был лишен возможности изменения условий договора аренды в части начисления пеней, а заключение договора аренды было необходимо для строительства.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

С учетом изложенного, принимая во внимание сумму основного долга, учитывая компенсационную природу неустойки, ее высокий размер в настоящем случае, превышающий ставку рефинансирования Банка России, действующую на момент рассмотрения дела и несоразмерность предъявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что неисполнение ответчиком обязательства причинило истцу действительный ущерб, который соответствует взыскиваемой им сумме неустойки, суд считает возможным на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить размер пени, начисленных истцом в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды от 01.03.2007 № 54096, и взыскать с ответчика сумму пени в размере 25000 рублей 00 копеек.

Уменьшая размер неустойки, суд осуществляет предоставленную возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, что является одним из предусмотренных в законе правовых способов, направленных на установление баланса между применяемой к должнику мерой ответственности и оценкой отрицательных последствиях, наступивших для кредитора в результате нарушения обязательства.

Государственная пошлина по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивается с ответчика.

Ходатайство ответчика об уменьшении размера государственной пошлины суд считает обоснованным, подтвержденным документально и подлежащим удовлетворению.

С учетом изложенного и в соответствии с положениями пункта 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации суд уменьшает размер государственной пошлины, подлежащей уплате в доход федерального бюджета, до 1000 рублей.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с открытого акционерного общества «Северовостокэнергострой» (ОГРН 1044316505001, ИНН 4345073529, адрес места нахождения: Кировская область, г. Киров, ул. Ломоносова, д. 11) в пользу Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова 583286 рублей 06 копеек, в том числе: 558286 рублей 06 копеек задолженности по арендной плате; 25000 рублей 00 копеек пеней.

Взыскать с открытого акционерного общества «Северовостокэнергострой» (ОГРН 1044316505001, ИНН 4345073529, адрес места нахождения: Кировская область, г. Киров, ул. Ломоносова, д. 11) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Р.В. Серегин