Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью ФИРМА "ДАНАР" (далее также – Общество) о взыскании 1 146 900 рублей 49 копеек, в том числе 195 104 рублей убытков в виде стоимости восстановительного ремонта арендованного помещения, 951 796 рублей 49 копеек неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с апреля по август 2020 года, начисленной за периоды с 26.03.2020 по 05.04.2020, с 07.01.2021 по 17.09.2021. Кроме того, истец заявил требования о взыскании 10 000 рублей расходов на изготовление заключения о стоимости восстановительного ремонта помещения.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик заявил о том, истцом не подтверждено наличие убытков, вызванных виновными действиями ответчика. Кроме того, ответчик заявил о чрезмерности предъявляемой неустойки и указал, что неустойка, рассчитанная с учетом двойной ключевой ставки Банка России в сумме 70 432 рубля 50 копеек, является фактическим отражением минимального размера потерь, понесенных истцом в связи с неисполнением ответчиком обязательств, и позволяет восстановить баланс прав и законных интересов.

В процессе рассмотрения дела истец представил в суд ходатайство, в котором просил взыскать 195 104 рублей убытков в виде стоимости восстановительного ремонта арендованного помещения, 951 796 рублей 49 копеек неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с апреля по август 2020 года, начисленной за периоды с 26.03.2020 по 05.04.2020, с 08.01.2021 по 18.09.2021; а также 10 000 рублей расходов на изготовление заключения о стоимости восстановительного ремонта помещения.

Уточнение требований принято судом (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав изложенные в документах, представленных участвующими в деле лицами, объяснения, возражения и доводы, а также письменные и иные доказательства, заслушав объяснения участвующих в деле лиц (их представителей), принимавших участие в судебных заседаниях, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 22.11.2019, по условиям которого арендодатель передал в аренду, а арендатор принял во временное владение и пользование часть помещения площадью 350,2 к.в.м, обозначенное в приложении №1 к договору, находящееся по адресу: <...> (далее также – помещение) (пункт 1.1 договора).

Договор является одновременно актом приема-передачи (пункт 1.6 договора).

Арендатор имеет право производить отделимые улучшения, возводить в арендуемом помещении торговые сооружения, витрины, производить неотделимые улучшения в арендуемом помещении с письменного согласия арендодателя. В случае необходимости перепланировки арендуемого помещения, арендатор имеет право осуществить сверление, долбление, демонтаж фрагментов и т.п., стен, полов, потолков, окон, дверей, электрических сетей и сетей водоснабжения, отопления, иных конструкций и коммуникаций только с письменного согласия арендодателя (пункт 2.1.4 договора).

Арендатор имеет право обозначить за свой счет свое местонахождение в арендуемом помещении путем размещения соответствующих вывесок, указательных табличек перед входом в помещение, в границах арендуемого помещения. Размещение вывески на фасаде здания арендатор производит без каких-либо дополнительных платежей в адрес арендодателя. По окончании срока аренды помещения, своими силами и за свой счет произвести демонтаж вывесок и наружной рекламы и привести стены или иные места их размещения в первоначальное состояние, либо возместить арендодателю стоимость работ по демонтажу и восстановительных работ на основании сметы, счета и документов об оплате, предъявленных арендодателем (пункт 2.1.6 договора).

Арендатор возвращает помещение арендодателю по акту приема-передачи представителю арендодателя в исправном состоянии, в полной сохранности (пункт 2.2.7 договора).

Стороны договора договорились, что арендная плата складывается из двух частей: постоянная и переменная часть арендной платы. Размер постоянной части арендной платы составляет 241 500 рублей 00 копеек в месяц. Переменная часть арендной платы включает в себя расходы арендодателя за все коммунальные платежи. Переменная часть арендной платы оплачивается арендатором авансом единовременно с арендной платой в размере 20000 рублей с последующей корректировкой по размеру фактически оказанных услуг пропорционально занимаемой площади, либо на основании приборов учета. Внесение платежей арендатор производит до 25 числа предшествующего оплачиваемому месяцу на основании договора вне зависимости от своевременности выставления счета (пункт 4.1 договора).

В случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы он оплачивает неустойку в размере 0,5% от суммы, оплата которой просрочена, за каждый день просрочки до момента фактической оплаты денежных средств (пункт 5.3 договора).

В случае если при передаче помещения арендатором арендодателю, связанным с окончанием или досрочным расторжением договора, будут выявлены недостатки помещения, ухудшившие его состояние по сравнению с состоянием помещения на момент заключения настоящего договора, арендатор обязан оплатить арендатору расходы по их устранению (пункт 6.5 договора).

Предприниматель направил Обществу письмо от 28.10.2020, в котором пригласил Общество для совместного осмотра помещения 03.11.2020 в 10.00 по московскому времени. В указанном письме Предприниматель уведомил Общество, что осмотр будет осуществляться независимым экспертом-оценщиком.

Между Предпринимателем (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Независимая экспертно-оценочная корпорация" (далее также – экспертная организация, исполнитель) заключен договор №228Э от 03.11.2020, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель предоставляет услуги по экспертизе. Объектом экспертизы является внутренняя отделка и строительные конструкции части помещения площадью 350,2 кв.м., находящегося на первом этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно заключению эксперта №228Э стоимость восстановительного ремонта составляет 195 104 рубля.

Предприниматель направил Обществу претензию от 26.04.2021, в которой указало, что согласно заключению эксперта стоимость восстановительного ремонта составила 195 104 рублей. Предприниматель также указал, что за выдачу заключения заплатил 10 000 рублей. Кроме того, Предприниматель сообщил о наличии задолженности по внесению арендной платы по договору и просил оплатить сумму пеней в размере 1 057 431 рубль 98 копеек.

Полагая, что Общество необоснованно уклоняется от оплаты задолженности, Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2.1.4 договора аренды от 22.11.2019 арендатор имеет право производить отделимые улучшения, возводить в арендуемом помещении торговые сооружения, витрины, производить неотделимые улучшения в арендуемом помещении с письменного согласия арендодателя. В случае необходимости перепланировки арендуемого помещения, арендатор имеет право осуществить сверление, долбление, демонтаж фрагментов и т.п., стен, полов, потолков, окон, дверей, электрических сетей и сетей водоснабжения, отопления, иных конструкций и коммуникаций только с письменного согласия арендодателя.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 24.06.2021 по делу №А28-13188/2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 27.10.2021, установлено, что договор аренды от 22.11.2019 прекратил своё действие 24.08.2020.

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2.1.6 договора аренды от 22.11.2019 арендатор вправе по окончанию срока аренды помещения своими силами и за свой счет произвести демонтаж вывесок и наружной рекламы и привести стены или иные места их размещения в первоначальное состояние, либо возместить арендодателю стоимость работ по демонтажу и восстановительных работ на основании сметы, счета и документов об оплате, предъявленных арендодателем.

После прекращения договора аренды от 22.11.2019 ответчик освободил арендуемое помещение не в том состоянии, в котором он его получил, а именно: после освобождения ответчиком помещение имело недостатки, которые отсутствовали до получения помещения ответчиком (повреждения в сэндвич-панелях внутри помещения и на фасаде, отсутствие ручек в дверном блоке, замена асфальта тротуара на бетонное покрытие). Указанный вывод сделан судом по следующим мотивам.

Из представленных истцом в дело разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2018, выписки из Единого государственный реестр недвижимости от 23.01.2019, переписки сторон по электронной почте и объяснений истца следует, что по договору от 2.11.2019 истец передал ответчику помещение после проведения его отделки (ремонта), т.е. не имевшее следов эксплуатации. Указанные объяснения истца в совокупности с названными доказательствами не опровергнуты ответчиком посредством представления доказательств иного. Кроме того, при подписании договора и принятии помещения (пункт 1.6 договора) ответчик не заявлял истцу о наличии каких-либо повреждений внутренней отделки помещения, его фасада и элементов благоустройства, в том числе о следах эксплуатации помещения (и т.п.).

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 27.10.2021 по делу №А28-13188/2020 Арбитражного суда Кировской области установлены следующие обстоятельства.

15.06.2020 представитель ИП ФИО1 направил Обществу электронное письмо, в котором указал на необходимость привести арендуемое по договору помещение в первоначальный вид.

В письме от 01.07.2020 арендатору сообщено, что принять помещение в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время, не представляется возможным, поскольку состояние помещения не соответствует тому состоянию, в котором имущество было передано при заключении договора аренды (Предпринимателем указано на осуществление Обществом работ в арендуемом помещении без письменного согласия арендодателя и на необходимость приведения состояния помещения в первоначальный вид в срок до 31.07.2020). Письмо получено арендатором 09.07.2020.

В письме от 28.10.2020, направленном в адрес ответчика 29.10.2020, Предприниматель указал, что до настоящего времени арендованное помещение не приведено в первоначальное состояние, перечислил выявленные недостатки. В обозначенном письме ИП ФИО1 сообщил ООО фирма «Данар» о необходимости явки 03.11.2020 для совместного осмотра помещения в целях определения стоимости восстановительного ремонта.

Приглашенным истцом экспертом в присутствии представителя ответчика составлен акт осмотра объекта от 03.11.2020, в котором зафиксированы недостатки имущества.

Указанные обстоятельства, установленные названными судебными актами, также свидетельствуют о том, что истец заблаговременно (еще 15.06.2020) довел до ответчика свое требование об устранении ответчиком повреждений арендуемого помещения. При этом в деле отсутствуют доказательства того, что ответчик своевременно заявлял истцу какие-либо возражения относительно наличия повреждений помещения (как внутри, так и снаружи), возникших в результате пользования ответчиком помещением.

Таким образом, ответчик нарушил условие пункта 2.1.4 договора, поскольку не получал письменного согласия истца на сверление (долбление, демонтаж) стен, дверей и иных конструкций помещения (доказательства обратного в деле отсутствуют).

При этом, несмотря на предложения истца 15.06.2020, 01.07.2020, ответчик не воспользовался правом своими силами привести помещение в первоначальное состояние (пункт 2.1.6 договора).

Учитывая изложенное, в силу положений пункта 2.1.6 и пункта 2.1.4 договора во взаимосвязи с требованиями статьи 393 ГК РФ ответчик обязан возместить истцу убытки, возникшие вследствие нарушения указанных условий договора и статьи 606 ГК РФ, в размере расходов, которые истец будет вынужден понести для устранения повреждений помещения.

В силу пункта 5 статьи 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Таким образом, в качестве доказательства размера убытков, установленного с разумной степенью достоверности, суд принимает заключение эксперта №228Э, подготовленного экспертом ООО "Независимая экспертно-оценочная корпорация" по результатам исследования помещения, которое проведено экспертом в присутствии представителей сторон 03.11.2020. Достоверность указанного заключения не опровергнута ответчиком посредством представления иных доказательств, в т.ч. доказательств иной стоимости работ (материалов), необходимых для устранения повреждений помещения.

Согласно выводам эксперта в названном заключении размер расходов истца в виде стоимости восстановительного ремонта внутренней отделки и строительных конструкций помещения составляет 195 104 рубля.

Учитывая изложенное, в силу приведенных правовых норм, условий договора и обстоятельств дела исковые требования о взыскании ущерба в размере 195 104 рубля являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании статьи 330 ГК РФ и пункта 5.3 договора аренды истец начислил ответчику неустойку в сумме 951796 рублей 49 копеек за просрочку внесения арендной платы, подлежащей внесению за пользование помещением в апреле, мае, июне, июле и августе 2020 года. Неустойка начислена за период просрочки с 26.03.2020 по 05.04.2020 и с 08.01.2021 по 18.09.2021 в отношении задолженности, размер которой установлен решением Арбитражного суда Кировской области от 24.06.2021 по делу №А28-13188/2020.

В деле отсутствуют доказательства погашения ответчиком указанной задолженности в период заявленной истцом просрочки. Согласно платежному поручению №51356 от 17.12.2021 ответчик перечислил истцу 746 155,66 руб. 17.12.2021.

Суд проверил представленный истцом расчет взыскиваемой суммы неустойки и установил, что расчет выполнен верно, соответствует условиям договора, правовым нормам и обстоятельствам дела. Данный расчет ответчиком не оспорен, иной расчет (контррасчет) ответчиком суду не представлен.

В силу положений статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17).

В деле отсутствуют доказательства возникновения у истца негативных (материальных или нематериальных) последствий допущенной ответчиком просрочки, в том числе выраженных в конкретных денежных суммах.

В связи с этим, учитывая обстоятельства дела, в т.ч. отнесение ответчика к субъектам малого предпринимательства и осуществление им деятельности в отрасли экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, судебные акты по делу №А28-13188/2020 Арбитражного суда Кировской области), суд пришел к выводу о том, что договором аренды установлен чрезмерно высокий процент неустойки за просрочку внесения арендной платы (0,5%).

Учитывая изложенное, принимая во внимание чрезмерно высокий размер установленной договором неустойки, продолжительность допущенной ответчиком просрочки и характер нарушенного ответчиком обязательства, суд пришел к выводу о том, что в данном конкретном случае является соразмерным последствиям допущенной ответчиком просрочки начисление предусмотренной договором неустойки исходя из ставки не более 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. В связи с этим согласно расчету суда, выполненному с учетом указанных условий, подлежащая взысканию в пользу истца с ответчика сумма пеней подлежит уменьшению на основании статьи 333 ГК РФ до 190 359 рублей 30 копеек.

Таким образом, исковые требования в части взыскания неустойки являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично в сумме 190 359 рублей 30 копеек.

В силу положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) с учетом пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 судебные расходы относятся на ответчика.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Перечень судебных издержек не является исчерпывающим. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1).

Из искового заявления и приложенного к нему заключения эксперта №228Э следует, что истец понес расходы на проведение досудебного исследования состояния помещения истца и оценки стоимости восстановительного ремонта помещения, на основании результатов которой истец определил цену предъявленного иска по настоящему делу.

Таким образом, расходы в сумме 10 000 рублей, понесенные истцом на проведение указанного досудебного исследования (платежное поручение №50 от 01.02.2021), подлежат распределению между сторонами в качестве судебных расходов. Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 10 000 рублей указанных судебных издержек.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в сумме 24 569 рублей 00 копеек. Между тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333²¹ Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) размер государственной пошлины, подлежащей уплате по данному делу, составляет 24 469 рублей 00 копеек. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333⁴⁰ НК РФ в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено данным кодексом, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

Таким образом, излишне уплаченная истцом государственная пошлина в сумме 100 рублей 00 копеек подлежит возврату из федерального бюджета. Учитывая положения пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины, понесенные истцом при подаче искового заявления, в сумме 24 469 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью ФИРМА "ДАНАР" (ОГРН<***>; ИНН<***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН<***>; ИНН<***>):

денежные средства в сумме 385 463 (триста восемьдесят пять тысяч четыреста шестьдесят три) рубля 30 копеек, в том числе 195 104 рубля 00 копеек убытков, 190359 рублей 30 копеек неустойки;

денежные средства в сумме 34 469 (тридцать четыре тысячи четыреста шестьдесят девять) рублей 00 копеек – судебные расходы.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН<***>; ИНН<***>) справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в сумме 100 (сто) рублей 00 копеек (платежное поручение №BbP00000450 от 17.09.2021).

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции (Второй арбитражный апелляционный суд) по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья

Р.А. Вычугжанин