Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КОМФОРТ" (далее также – Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА ГОРОДА КИРОВА" (далее также – Компания) об обязании передать документацию и ключи от технологических помещений многоквартирного дома по адресу: <...> (далее также – многоквартирный дом, МКД):

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

- документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду;

- инструкцию по эксплуатации МКД по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков;

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для МКД, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектная документация на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство МКД (при наличии);

- списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;

- договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД;

- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

- иные, связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений;

- план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения;

- паспорта лифтового хозяйства;

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления;

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров;

- журналы заявок жителей;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции;

- ключи от технологических помещений.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик заявил о том, что в протоколе общего собрания собственников в МКД от 15.05.2016 №1, направленного в адрес Компании, отсутствуют копии обязательных приложений. Ответчик указал, что при получении от истца обязательных приложений к протоколу общего собрания техническая документация будет передана Обществу.

В процессе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно уточнив, представил в суд ходатайство, в котором просил обязать ответчика передать следующие документы, связанные с управлением многоквартирным домом по адресу: <...>:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;

- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

- журналы заявок жителей;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции.

Уточнение исковых требований принято судом.

Исследовав изложенные в документах, представленных участвующими в деле лицами, объяснения, возражения и доводы, а также письменные и иные доказательства, заслушав объяснения участвующих в деле лиц (их представителей), присутствовавших в судебных заседаниях по делу, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

05.05.2016 состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> форме очного голосования, о чем составлен протокол №1 от 05.05.2016 общего собрания собственников помещений МКД.

Согласно указанному протоколу на собрании присутствовали собственники 681,27 квадратных метров помещений МКД, что составило 72,89 % общей площади помещений и наличие на собрании кворума.

По пятому вопросу повестки дня собрания "Выборы председателя совета многоквартирного дома" принято решение: выбрать председателем совета многоквартирного дома ФИО3 (за – 675 голосов, против – 0 голосов, воздержались – 0 голосов).

По восьмому вопросу повестки дня собрания "Расторжение договора управления с Компанией" принято решение: расторгнуть договор управления с Компанией (за – 675 голосов, против – 0 голосов, воздержались – 0 голосов).

По девятому вопросу повестки дня собрания "Выбор управляющей компании" принято решение: выбрать в качестве управляющей компании Общество (за – 675 голосов, против – 0 голосов, воздержались – 0 голосов).

20.05.2016 в соответствии с принятыми 05.05.2016 на собрании решением председатель совета МКД ФИО3 вручила Компании письмо, в котором уведомила Компанию о расторжении договора управления, а также просила Компанию передать Обществу всю техническую документацию на МКД.

Между Обществом (управляющая организация) и собственниками помещений МКД заключен договор управления МКД №Л-136а-2016 от 01.09.2016, по условиям которого управляющая организация по поручению собственников помещений в МКД обязуется в течение согласованного договором срока в интересах и за счет собственника оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственнику, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещениями собственника, осуществлять иную направленную на достижение целей договора деятельность (пункт 1.1 договора).

Государственная жилищная инспекция Кировской области направила в адрес Общества письмо №10286-64-1-11 от 06.10.2016, в котором сообщила, что материалами проверки подтверждена правомерность принятия собственниками помещений МКД решения о расторжении договора управления с Компанией и заключении договора управления с Обществом, поскольку, кворум общего собрания согласно протоколу от 05.05.2016 составил 73,67% голосов от общего числа голосов всех собственников (100% - 924,8 кв.м.) Сведений о том, что кем-либо из собственников помещений МКД были оспорены и признаны в установленном законом порядке недействительными решения общего собрания, состоявшегося 05.05.2016 не имеется. Учитывая, что о принятом решении собственников Компании стало известно 20.05.2016, принимая во внимание положения пункта 8.2 договора управления №18628/09 от 05.01.2009, договор управления с Компанией считается расторгнутым 20.08.2016, а техническая и иная документация, связанная с управлением МКД, должна быть передана за тридцать дней до этой даты, то есть не позднее 20.07.2016. По результатам проверки Компании выдано предписание об устранении выявленных нарушений.

Общество вручило Компании претензию от 10.08.2016, в которой предложило Компании в добровольном порядке передать техническую документацию.

Полагая, что Компания необоснованно уклоняется от передачи Обществу технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также – ЖК РФ) способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. При этом часть 82 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11).

Из материалов дела следует и ответчиком не оспорено, что ответчик фактически оказывал услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, и владеет технической документацией на многоквартирный дом и иными связанными с управлением таким домом документами.

Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

В силу взаимосвязанных положений подпункта 11 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) и пункта 10 статьи 162 ЖК РФ обязанность лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по передаче технической документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе новой управляющей организации.

В рассматриваемом случае такое решение было принято собственниками помещений многоквартирного дома в виде решения общего собрания, состоявшегося 05.05.2016 в форме очного голосования и оформленного протоколом №1 от 05.05.2016.

Указанное решение принято по вопросам, включенным в повестку дня и относящимся к компетенции собрания, а также при наличии необходимого кворума (часть 3 статьи 45 ЖК РФ), что подтверждается материалами дела (в том числе протоколом собрания №1 от 05.05.2016, письмом государственной жилищной инспекции Кировской области №10286-64-1-11 от 06.10.2016). В материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность изложенных в указанных документах сведений об общей площади помещений в МКД, количестве лиц, принимавших участие в собрании и голосовавших за принятие соответствующих решений.

Указанное решение кем-либо из собственников помещений многоквартирного дома не оспорено (пункт 3 статьи 1814 ГК РФ) и не признано недействительным в установленном законом порядке.

Из объяснений истца и материалов дела (в том числе письма государственной жилищной инспекции Кировской области №10286-64-1-11 от 06.10.2016) следует, что согласно пункту 8.2 договора управления №18628/09 от 05.01.2009, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома и ответчиком, любая из сторон имеет право расторгнуть договор, предупредив другую сторону за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения.

В связи с этим, поскольку о принятии указанного решения собственников ответчику стало известно 20.05.2016, то договор управления с ответчиком считается расторгнутым 20.08.2016, а техническая и иная документация, связанная с управлением многоквартирным домом, должна быть передана ответчиком истцу как лицу, уполномоченному собственниками, за тридцать дней до этой даты, то есть не позднее 20.07.2016.

При этом отсутствие или утрата (в том числе передача иному лицу – МКУ КЖУ) технической документации на многоквартирный дом не может являться основанием для прекращения указанной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09).

В соответствии с пунктом 20 постановления Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 25.12.2015) "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами") (далее также – постановление Правительства № 416) техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее также – Правила №491)).

Перечень документов, включаемых в состав технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, установлен пунктами 24, 26 Правил №491.

Согласно пункту 24 Правил №491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом; техническая документация на многоквартирный дом включает в себя, в частности:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

Пунктом 26 названных правил предусмотрено, что в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

д(1)) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

д(3)) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в силу указанных правовых норм и установленных судом обстоятельств являются обоснованными и подлежат удовлетворению исковые требования в части понуждения ответчика передать истцу следующую документацию:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;

- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения (как часть документов технического учета жилищного фонда, содержащих сведения о состоянии общего имущества, поскольку внутридомовые сети являются общим имуществом собственников помещений МКД).

Исковые требования в части понуждения ответчика передать истцу журналы заявок жителей, протоколы измерения сопротивления электросетей, протоколы измерения вентиляции, не могут быть признаны обоснованными и не подлежат удовлетворению поскольку указанные документы не предусмотрены пунктом 20 постановления Правительства № 416 и Правилами №419.

Возражения ответчика подлежат отклонению, поскольку указанные им нарушения формы протокола №1 от 05.05.2016 могут указывать на оспоримость (статья 1814 Гражданского кодекса Российской Федерации) решений собственников МКД, оформленных указанным протоколом, но не на их ничтожность (статья 1815 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес (пункт 18 Правил № 416).

Пунктом 1 части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что совет многоквартирного дома обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Ссылка ответчика на нарушение процедуры уведомления его о расторжении договора управления, выразившееся в направлении уведомления о расторжении договора управления без приложения документов, предусмотренных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 18 Правил № 416 в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, из вышеназванных положений следует, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о расторжении договора управления оформляется протоколом. Следовательно, о надлежащем уведомлении управляющей организации о расторжении договора управления будет свидетельствовать направление ей уведомления о расторжении договора управления и протокола общего собрания, содержащего сведения о принятии общим собранием решения о расторжении договора управления. Направление управляющей организации документов, предусмотренных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр, ни ЖК РФ, ни Правилами № 416 не предусмотрено.

Кроме того, Приказ Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр устанавливает требования к осуществлению передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор. Ответчик таким органом не является.

В силу положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные участвующими в настоящем деле лицами, в пользу которых принят судебный акт, относятся на ответчика. В связи с этим с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины, понесенные истцом при подаче искового заявления в сумме 6000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

обязать общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА ГОРОДА КИРОВА" (ОГРН <***>) передать обществу с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КОМФОРТ" (ОГРН <***>) следующие документы, связанные с управлением многоквартирным домом по адресу: <...>:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;

- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА ГОРОДА КИРОВА" (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КОМФОРТ" (ОГРН <***>) 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек государственной пошлины по делу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции (Второй арбитражный апелляционный суд) по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба (в том числе в электронном виде) подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья

Р.А. Вычугжанин