Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Михалицыной Е.А., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> дело по иску

дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Оптовик-Вин" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, место нахождения: 610040, <...>)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>, место нахождения: 610000, <...>)

о понуждении заключить договор

при участии в судебном заседании представителей сторон:

истца – ФИО1, по доверенности от 05.04.2012,

ответчика – ФИО2, по доверенности 29.12.2012,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Оптовик-Вин» (далее – истец) обратилось в суд с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик) о понуждении заключить договор купли - продажи имущества (двух нежилых помещений, расположенных в доме 25 по улице Пролетарской города Кирова), определив выкупную стоимость помещений (2983050 рублей и 1652542 рублей соответственно) и срок рассрочки платежа - 60 месяцев.

В ходе судебного разбирательства истец изменил требование в части определения выкупной цены, просит определить выкупную цену имущества в соответствии с заключением эксперта по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, представленным в суд по результатам проведения судебной экспертизы (соответственно 3542372 рубля 88 копеек и 2305084 рублей 75 копеек).

Ответчик право истца на выкуп муниципального имущества не оспаривает, но представил свою оценку стоимости подлежащих выкупу помещений (3751947 рублей и 2224948 рублей соответственно).

В судебном заседании установлено следующее:

на основании договора от 06.09.2002 № 4035 истец является арендатором находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений, расположенных по адресу: ФИО3ская область, ФИО3, Пролетарская, 25 (далее – помещения истца), а именно:

- нежилого помещения № 1021 общей площадью 97,3 кв.м., этажность: цокольный, кадастровый номер 43:40:У0381:006:33:401:001:005448810:0100:21021 (далее – помещение 1) и

- нежилого помещения № 1014 общей площадью 57,7 кв.м., этажность: цокольный этаж, кадастровый номер 43:40:У0381:006:33:401:001:005448810:0100:21014 (далее – помещение 2).

Истец как субъект малого и среднего предпринимательства, реализовал свое преимущественное право на выкуп муниципального имущества, направив 12.01.2012 ответчику заявку на выкуп арендуемых им помещений по цене, равной его рыночной стоимости.

Письмами от 03.08.2012 и от 05.09.2012 ответчик подтвердил право истца на выкуп помещений, однако предусмотренных законом действий по оценке муниципального имущества не произвел и проект договора купли-продажи истцу не направил.

В октябре 2012 года истец по своей инициативе провел оценку рыночной стоимости помещений и 09.11.2012 направил ответчику проект договора купли-продажи, определив выкупную цену имущества в соответствии с отчетом об оценке № 4300/191012Ц-1093/Ю-01/4541, проведенной федеральным государственным унитарным предприятием «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (далее – оценка истца). По оценке истца рыночная стоимость помещения 1 составила 2983050 рублей 85 копеек, рыночная стоимость помещения 2 – 1652542 рубля 37 копеек.

Направленный истцом в адрес ответчика проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа на 60 месяцев содержал все существенные условия договора и определенно выражал намерение истца заключить договор купли-продажи.

Проект договора купли-продажи получен ответчиком 12.11.2012.

В установленный статьей 445 Гражданского кодекса РФ тридцатидневный срок ответчик извещение об акцепте проекта договора или разногласия по условиям договора не направил.

Поведение ответчика истец расценил как его уклонение от заключения договора купли-продажи муниципального имущества и обратился в суд с данным иском.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика судом была назначена экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость подлежащих выкупу помещений 1 и 2 составила соответственно 3542372 рубля 88 копеек и 2305084 рубля 75 копеек (заключение эксперта Вятской торгово-промышленной палаты по определению рыночной стоимости; далее – заключение эксперта).

Одновременно ответчик самостоятельно провел оценку рыночной стоимости подлежащего выкупу муниципального имущества, в ходе которой стоимость помещений неоднократно менялась; в итоге ответчик представил отчеты закрытого акционерного общества Компания «СТАТУС» (далее – ЗАО Компания «Статус»), согласно которым рыночная стоимость помещения 1 составила 3751947 рублей, рыночная стоимость помещения 2 – 2224948 рублей (далее – оценка ответчика).

Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В силу требований статьи 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон)

Согласно статье 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ( пункт 2 статьи 9, пункт 2 статьи 10 Закона).

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В установленный частью 4 статьи 9 Закона срок оценка рыночной стоимости имущества ответчиком не обеспечена, проект договора истцу не направлен.

Нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у истца преимущественного права на приобретение помещений в собственность ответчик не оспаривает, невыполнение требований закона о проведении оценки рыночной стоимости подлежащих выкупу помещений, принятии решения об условиях приватизации и направлении проекта договора истцу ответчик объясняет отсутствием средств на проведение аукциона на право проведения оценки имущества.

В материалы дела представлены три независимых оценки нежилого помещения (оценка истца, оценка ответчика и Заключение эксперта).

Истец считает представленную им оценку рыночной стоимости помещений наиболее достоверной (Отчет серия ОРС №4300/191012Ц-1093/Ф-014541; исполнитель - Кировский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»), но учитывая, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в данном Отчете может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки только до 24.04.2013, просит определить выкупную цену помещений в соответствии с оценкой, определенной экспертом в ходе проведенной в судебном порядке экспертизы.

По заключению эксперта рыночная стоимость помещения 1 составляет 3 542 372 рублей 88 копеек (без учета НДС), рыночная стоимость помещения 2 составляет 2 305 084 рублей 75 копеек (без учета НДС).

Отчет об оценке, представленный ответчиком, содержит иные сведения: рыночная стоимость помещения 1 составляет 3 751 947 рублей (без учета НДС); рыночная стоимость помещения 2 составляет 2 224 948 рублей (без учета НДС).

Суд считает возможным согласиться с позицией истца, признавая оценку рыночной стоимости помещений, определенную заключением эксперта, более достоверной.

Оценка ответчика (Отчеты ЗАО Компания «СТАТУС») не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, а именно:

- требованиям пункта 18 ФСО-1 (Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки).

Согласно Отчету непосредственный осмотр объекта оценки сотрудником ЗАО Компания «СТАТУС» 24.04.2013 производился только в помещениях № 3 и 4, помещения № 7, 8, 9, 10, 11 объекта оценки представители оценщика не входили;

- требованиям пункта 9 ФСО-3 (в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации и другие документы по объекту оценки).

При проведении оценки специалисты оценщика руководствовались только копией технического паспорта объекта инв. № 4648, составленного по состоянию на 10.10.2007; при этом копия паспорта представлена в распоряжение эксперта не полностью, а лишь частью страниц (стр. 7 Отчета), отчеты об оценке недвижимого имущество других экспертов основаны на полном техническом паспорте объекта по состоянию на 2012 год.

- требованиям пункта 4 ФСО-3 (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

Из анализа подпункта 15 пункта 1.9 Отчета следует, что у оценщика отсутствовали сведения о земельном участке, на котором расположен оцениваемый объект, однако стоимость прав на соответствующую часть земельного участка (пропорционально занимаемой объектом площади) автоматически учтена в стоимости оцениваемого объекта, при этом, что именно учтено оценщиком (рыночная стоимость земельного участка или стоимости его аренды), в Отчете не указано.

В пункте 3.3. Отчета (стр. 17) указано: «отсутствие таблицы в каком-либо сегменте рынка по какому-либо из районов в данном обзоре означает отсутствие на Кировском рынке недвижимости предложений в данном сегменте по данному району на дату оценки (поскольку обзор подготовлен исключительно на основании данных открытых баз интернет-источников), оценщик не берется утверждать, что таковые аналоги отсутствуют вообще и допускает их наличие в базах агентств недвижимости города».

- требованиям пункта 9 ФСО-3 (в отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, сведения о физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях).

В Отчете приводятся следующие характеристики объекта оценки:

- напольное покрытие: линолеум, плитка: общее состояние хорошее.

- настенное покрытие: окраска, обои, пластиковые панели: состояние хорошее, местами в подсобных помещениях трещины в сопряжении стен и потолков.

- состояние внутренних конструктивных элементов: полы и потолки ровные, видимых повреждений нет.

В то же время на фотоотчете Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» наглядно отражено состояние внутренней отделки помещений: пол в помещении № 11 провален, имеется множество сломаной напольной плитки, в санузле обвалено цементо-песчаное покрытие стен, краска стен местами отсутствует (стр. 16-18 Отчета), линолеум местами порван (стр. 27 Отчета), имеются следы протечек на потолках и стенах помещений (стр. 28 Отчета). Указанные недостатки отражены в Отчете ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» и обоснованно повлияли на оценку помещений. Неудовлетворительное состояние внутренней отделки имеется в неисследованных оценщиком помещениях № 7,8,9,10,11.

- требованиям пункта 10 ФСО-3, а именно указаны не все источники информации, не приложены копии материалов и распечаток, используемых при оценке.

В то же время Заключение эксперта Вятской торгово-промышленной палаты в наибольшей степени соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, не содержит каких-либо противоречий и сомнений в его достоверности. В распоряжение эксперта была представлена наиболее полная информация об объекте, в том числе достоверные технические паспорта объектов. При применении экспертом сравнительного и доходного методов определения рыночной стоимости объекта были использованы аналоги, наиболее сходные с помещением по местоположению, году постройки, физическим характеристикам. Кроме того, эксперту были разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные статьей 55 Арбитражного процессуального кодекса РФ, эксперт был предупреждён об ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса РФ за дачу ложного заключения.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующим в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В состав судебных расходов входит государственная пошлина и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела судом (статьи 101,106 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

К числу судебных расходов суд относит расходы истца на оплату услуг представителя в сумме 15000 рублей, расходы на проведение истцом оценки рыночной стоимости объектов (7080 рублей) и расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы на проведение экспертизы, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу экспертного учреждения.

Произведенные истцом расходы подтверждаются представленными доказательствами: договором на проведение оценки от 19.10.2012 № Ц-1093/12, квитанцией к приходному кассовом ордеру от 19.10.2012 № 43111035, кассовым чеком от 19.10.2012 г. на сумму 7080 рублей; договором на оказание юридических услуг от 12.12.2012, расходным кассовым ордером от 12.12.2012 № 530 на сумму 15000 рублей.

Ответчик возражает против отнесения на него расходов на проведение истцом оценки рыночной стоимости помещений до обращения в суд.

Суд не может согласиться с доводами ответчика.

Обязанность провести оценку рыночной стоимости подлежащего выкупу муниципального имущества законом возложена на ответчика. Ответчик данную обязанность не выполнил, в связи с чем истец вынужден был провести данную оценку за свой счет. Отсутствие оценки рыночной стоимости имущества лишало истца возможности направить ответчику проект договора купли-продажи, поскольку цена объекта недвижимости является существенным условием договора и в данном случае может быть определена только посредством независимой оценки. Проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта является и обязательным условием при обращении истца в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи. Истец в судебном заседании отказался от проведенной им до обращения в суд оценки рыночной стоимости не в связи с ее недостоверностью, а потому что за время судебного разбирательства истек срок ее действия. Рассмотрение дела в суде, в свою очередь, неоднократно откладывалось по ходатайству ответчика для проведения ответчиком оценки, которую он должен был провести непосредственно после обращения к нему истца (в январе - феврале 2012 года).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

обязать Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, место нахождения: 610000, <...>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Оптовик-Вин» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, место нахождения: 610040, <...>) договор купли-продажи муниципального имущества:

– нежилого помещения площадью 97,3 кв. м, этажность: цокольный этаж, адрес: ФИО3ская область, ФИО3, Пролетарская, 25, пом. 1021 (кадастровый номер 43:40:У0381:006:33:401:001:005448810:0100:21021) по цене 3542372 рубля 88 копеек (НДС нет) и

- нежилого помещения общей площадью 57,7 кв. м, этажность: цокольный этаж, адрес: ФИО3ская область, ФИО3, Пролетарская, 25, пом. 1014 (кадастровый номер 43:40:У0381:006:33:401:001:005448810:0100:21014), по цене 2305084 рубля 75 копеек (НДС нет) с рассрочкой платежа на условиях проекта договора в редакции общества с ограниченной ответственностью «Оптовик-Вин»;

взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, место нахождения: 610000, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оптовик-Вин» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, место нахождения: 610040, <...>) судебные расходы в сумме 26080 (двадцать шесть тысяч восемьдесят) рублей 00 копеек;

взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, место нахождения: 610000, <...>) в пользу Вятской торгово-промышленной палаты (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610004, <...>) 30000 (тридцать тысяч) рублей 00 копеек за производство экспертизы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия решения.

Жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Н.П. Воронина