Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Стройинтехмонтаж» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Эколайн» (далее – ответчик) о признании договора незаключенным и взыскании неосновательного обогащения в размере 3 726 180 рублей 00 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 926 131 рубль 80 копеек.

Исковые требования основаны на положениях части 1 статьи 432, статей 395, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 1, части 3, 5 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации») и мотивированы отсутствием государственной регистрации договора от 03.11.2006 № 65/06 инвестирования строительства жилого дома со встроено-пристроенными торговыми помещениями по ул. Щорса, 49 в г. Кирове. Кроме того, истец указывает на отсутствие между сторонами договора согласования по всем его существенным условиям, а именно: не согласован предмет договора, так как невозможно установить, какое имущество приобретает истец; не согласован способ определения этого имущества; отсутствует указание на срок передачи имущества инвестору; не указан гарантийный срок на объект долевого строительства. Дополнительно истец обращает внимание суда на отсутствие у ответчика прав на застраиваемый земельный участок, в связи с чем ответчик не может являться застройщиком и не может привлекать денежные средства для строительства объектов недвижимости.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором не согласился с предъявленными к нему требованиями. Ответчик квалифицирует договор с истцом как инвестиционный договор, направленный на реализацию инвестиционного проекта. Ответчик полагает, что отношения сторон договора регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Ответчик указывает на исполнение договора обеими сторонами в течение продолжительного времени. Последующее уклонение истца от исполнения обязанности по договору сделало невозможным дальнейшее исполнение ответчиком своих обязательств. Получение денежных средств от истца ответчик не считает неосновательным обогащением, не усматривает оснований для возврата истцу денежных средств по частично исполненному им договору.

В судебном заседании представителя сторон поддержали свои доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях к ним.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 15.06.2009 до 16 часов 50 минут 17.06.2009.

Как установлено судом, между истцом (Инвестор) и ответчиком (Застройщик) подписан договор от 03.11.2006 № 65/06 инвестирования строительства жилого дома со встроено-пристроенными торговыми помещениями по улице Щорса, 49 в г. Кирове (далее – договор).

Стороны согласовали используемые ими термины и определения:

- Здание – девятиэтажное, четырех секционное жилое здание с встроено-пристроенными помещениями многофункционального назначения на первом этаже, расположенное по адресу: <...> (адрес строительный);

- Инвестиционный Объект (Объект) – часть Здания, состоящая из восьми этажей (со второго по девятый) общей проектной площадью 9 870 кв. м. Общая площадь будет уточнена после разработки проектно-сметной документации.

Предметом договора является реализация инвестиционного проекта по строительству Здания на земельном участке № У0416-902 (пункт 1.1 договора).

Пункт 1.4 договора указывает на права Застройщика на земельный участок на основании Распоряжения администрации г. Кирова от 04.08.2005 № 3955.

Согласованный сторонами договора срок начала строительства Здания установлен пунктом 1.5 договора – октябрь 2007 года.

Стороны подтвердили в договоре, что Застройщиком в рамках его реализации выполнены следующие работы:

- произведен подбор земельного участка в городе Кирове для строительства Здания;

- оформлен Акт о выборе земельного участка по адресу: <...> и произведены действия по его согласованию;

- получено Распоряжение Администрации г. Кирова по проектированию Здания;

- выполнено предпроектное предложение с четырьмя вариантами расположения Здания на выбранном земельном участке;

- осуществлен выбор организации – ЗАО «Ассоль», которая возьмет на себя обязательство по выполнению функций «Службы Заказчика», технического надзора;

- проведены переговоры с гражданами, проживающими в жилых домах, расположенных на вышеуказанном земельном участке о предоставлении им равноценного или благоустроенного жилья для расселения (пункт 1.2 договора).

Стороны договорились, что выполненные работы Застройщика, указанные выше, оцениваются в объеме 11% от общих проектных площадей Объекта (пункт 2.1 договора).

Кроме того, Застройщик обязался в полном объеме (100%) осуществить финансирование проектирования и строительства встроено-пристроенных помещений Здания – торгово-офисные помещения, расположенные на первом этаже Здания и подземной авто-парковки, расположенной в подвальной части Здания (пункт 2.3 договора).

Финансирование проектирования Объекта стороны установили пропорционально объему инвестирования Объекта (пункт 2.4 договора).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено финансирование Инвестором расселения жильцов в полном объеме (100%), проектирования Объекта в объеме 89 % от общей стоимости проектно-изыскательских работ, строительства Объекта в полном объеме (100%).

Строительство прочих площадей Здания (полезных, общего использования, инженерного назначения, в том числе технического, подвального и чердачного) осуществляются сторонами пропорционально объему инвестирования Здания (пункт 2.7 договора).

В результате предусмотренного пунктом 1.3 договора объема инвестирования Застройщик обязан передать Инвестору долю 89% в проектных площадях Объекта. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Инвестору по итогам реализации договора, определяется на основании акта о результатах реализации договора (пункт 2.10 договора).

Стороны установили, что порядок финансирования в период строительства будет определяться в приложениях по объему финансирования (пункт 2.12 договора).

Взаимные права и обязанности сторон по договору закреплены в разделе 3 договора.

К обязанностям Застройщика относится:

- оформление правоустанавливающих документов на земельный участок, получение разрешения на строительство Здания и производство строительно-монтажных работ;

- подготовка строительной площадки: расселение жителей, пользователей и собственников, оформление разрешения на снос домов;

- разработка, согласование и утверждение предпроектной и проектно-сметной документации;

- передача Инвестору копий правоустанавливающих документов на земельный участок, разработанной и согласованной проектно-сметной документации, копий разрешений на строительство и иных документов, необходимых для начала работ по строительству Здания;

- заключение договора строительного подряда с генподрядной организацией, указанной Инвестором и др.

В обязанности Инвестора входит:

- осуществление финансирования строительства Объекта в объеме, порядке и сроки, установленные договором и приложениями к нему;

- своими или привлеченными силами осуществление производства строительных и иных работ, необходимых для ввода Здания в эксплуатацию в нормативные сроки;

- подготовка и сдача на государственную регистрацию документов по оформлению имущественных прав Застройщика, Инвестора и соинвесторов на соответствующие помещения в месячный срок со дня ввода Здания в эксплуатацию и др.

Дополнительным соглашением от 03.11.2006 в качестве приложения № 1 к договору (далее – дополнительное соглашение) стороны согласовали график финансирования работ по расселению жильцов из сносимых домов, в соответствии с которым Застройщик взял на себя обязательство по расселению жильцов, Инвестор – финансирование данных работ в общей сумме 34 500 000 рублей 00 копеек на период с ноября 2006 года по май 2007 года.

Согласовывая порядок проведения работ по расселению жильцов, стороны определили перечень предполагаемых к сносу домов в пункте 4.1 договора и способы расселения в пункте 4.2 договора.

Срок действия договора установлен с момента его подписания и до оформления сторонами прав собственности на соответствующие помещения (пункт 5.1 договора).

В пункте 6.4 договора указано на соблюдение претензионного порядка урегулирования споров, которые могут возникнуть в связи с исполнением настоящего договора.

В материалы дела представлено распоряжение главы администрации города Кирова от 04.08.2005 № 3955 «О предварительном согласовании ООО фирме «Эколайн» места размещения объекта на земельном участке № У0416-902 в квартале улиц Щорса-Грибоедова-Зеленая» (далее – Распоряжение от 04.08.2005 № 3955). Распоряжение от 04.08.2005 № 3955 принято на основании заявления ответчика о выборе земельного участка и согласовании места размещения многоквартирного многосекционного жилого дома. Данным распоряжением утверждены акт выбора земельного участка от 14.03.2005 № 104; проект границ земельного участка № У0416-902. В распоряжении от 04.08.2005 № 3955 дана характеристика земельного участка, в частности его местоположение – квартал ограниченный улицами Щорса-Грибоедова-Зеленая. Ответчику настоящим распоряжением рекомендовано при разработке проектной документации на строительство объекта предусмотреть затраты на снос перечисленных в распоряжении жилых домов (ул. Зеленая 40, 42, 44, ул. Щорса 49/41, 51, 53/20, 55/19, 57, 59, ул. Шевченко 13, 15, 17, 10, 12, 14, 18, ул. Грибоедова 37, 39), на предоставление благоустроенного жилья. Срок действия указанного распоряжения - в течение трех лет.

В свою очередь истец перечислил на расчетный счет ответчика платежными поручениями от 01.12.2006 № 831 сумму 550 000 рублей 00 копеек, от 20.12.2006 № 874 сумму 932 715 рублей 00 копеек, от 20.12.2006 № 875 сумму 1 310 750 рублей 00 копеек.

15.01.2007 ответчик обратился к истцу с письмом № 03-Э о нарушении обязательств по договору и невыполнении графика финансирования работ по расселению жильцов из сносимых домов.

Истец в ответ на обращения ответчика указал на целевой характер направляемых денежных средств: финансирование работ по расселению жильцов и выкупу жилых квартир (домов), который, по мнению истца, не подтверждается их фактическим использованием. Истец указал ответчику на свое право присутствовать при подписании документов о выкупе подлежащих сносу жилых домов с оформлением права собственности при выкупе на ООО «Стройинтехмонтаж».

Платежным поручением от 19.02.2007 № 92 истец перечислил ответчику дополнительно сумму 932 715 рублей 00 копеек. Таким образом, общая сумма перечисленных истцом денежных средств составила 3 726 180 рублей 00 копеек.

Ответчиком заключены следующие договоры купли-продажи, по которым приобретены в собственность ООО фирма «Эколайн» дома, подлежащие сносу, и указанные как в распоряжении от 04.08.2005 № 3955, так и в договоре от 03.11.2006 № 65/06:

- договор купли-продажи от 29.11.2006 с ФИО5 одной шестой доли жилого дома, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 43:40:000416:0081:7101/09/А; свидетельство о государственной регистрации права от 27.12.2006 № 43 АБ 042979;

- договор купли-продажи от 07.12.2006 с ФИО6 одной второй доли жилого дома, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 43:40:000416:0118:7098/09/А; свидетельство о государственной регистрации права от 09.01.2007 № 43 АБ 043069;

- договор купли-продажи от 04.12.2006 с ФИО7 двух третьих доли жилого дома, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 43:40:000416:0069:1068/09/А; свидетельство о государственной регистрации права от 22.01.2007 № 43 АБ 043371;

- договор купли-продажи от 24.10.2007 с ФИО8 одной второй доли жилого дома, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 43:40:000416:0063:6860/09/А; свидетельство о государственной регистрации права от 24.04.2009 № 43-АВ 192990.

Общая стоимость приобретенных объектов по договорам купли-продажи составила 2 890 430 рублей 00 копеек.

Истец полагает, что договор от 03.11.2006 № 65/06 является договором об участии в долевом строительстве. Отсутствие государственной регистрации и отсутствие соглашения по всем существенным условиям данного договора является основанием для признания его незаключенным. При отсутствии договорных отношений с ответчиком, перечисленные ему истцом денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика. Указанные обстоятельства послужили для истца основанием обратиться в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в полном объеме, приходит к следующим выводам.

Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

С учетом установленного судом содержания договора от 03.11.2006 № 65/06 и действий сторон, направленных на его исполнение, арбитражный суд квалифицирует спорный договор как договор простого товарищества на основании следующего.

В силу статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Таким образом, соглашение участников совместной деятельности о размерах и порядке внесения вкладов в общее дело является существенным условием договора простого товарищества, его участники преследуют совместные цели.

Материалами дела подтверждается, что стороны договора определили для совместного достижения цель – реализация инвестиционного проекта по строительству жилого здания с встроено-пристроенными помещениями многофункционального назначения на первом этаже по адресу: <...>.

Достижение данной цели предполагалось осуществлять совместными действиями по получению согласования места размещения жилого здания; расселения граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу; оформление прав на земельный участок, получение проектно-сметной документации, осуществление строительства жилого дома, оформления имущественных прав на созданный в результате строительства объект, совместное финансирование определенной договором деятельности.

Вкладом участников совместной деятельности по договору от 03.11.2006 являлись денежные средства, выполненные работы, деятельность по расселению граждан, исполнение определенных сторонами договора взаимных обязанностей (пункты 3.1, 3.2 договора).

Стороны установили порядок и последовательность взаимных действий, определенные сроки их выполнения, а именно, определили планируемый срок начала строительства (пункт 1.5 договора), график финансирования расселения граждан (приложение № 1 к договору).

Как следует из пунктов 1.2, 1.4 договора, на момент его заключения имелось распоряжение главы администрации города Кирова от 04.08.2005 № 3955 «О предварительном согласовании ООО фирма «Эколайн» места размещения объекта на земельном участке № У0416-902 в квартале улиц Щорса-Грибоедова-Зеленая», с установленным трехлетним сроком его действия, в течение которого возможно оформление прав на земельный участок, для расселения граждан, получения разрешения на снос домов, оформления кадастровой карты земельного участка.

Суду представлялось указанное в договоре предпроектное предложение. Утверждение истца об отсутствии предпроектного предложения противоречит содержанию подписанного им договора.

Денежные средства направлялись истцом непосредственно на финансирование расселения граждан в рамках спорного договора, что подтверждается назначением платежей, перепиской сторон.

Исследовав признаки, характеризующие договор простого товарищества, оценив условия спорного договора на соответствие требованиям правовых норм, регламентирующих отношения по совместной деятельности, руководствуясь статьей 432, пунктом 1 статьи 1041, статьей 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд признает договор от 03.11.2006 № 65/06 заключенным.

Договор не признан недействительным.

Соглашение сторон о прекращении договора отсутствует, в судебном порядке этот вопрос не рассматривался.

В пункте 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Предмет доказывания по делу о неосновательном обогащении составляют следующие обстоятельства: наличие приобретения или сбережения имущества на стороне ответчика, а также его размер (т.е. увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно выйти из состава его имущества); приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица (в том числе уменьшение имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой его части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать); отсутствие правовых оснований для приобретения либо сбережения имущества.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что вопреки требованию статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал факта неосновательного обогащения ответчика за его счет, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Суд не усматривает оснований для возврата ответчиком денежных средств в размере 3 726 180 рублей 00 копеек, перечисленных истцом на основании действующего договора.

Суд отклоняет доводы сторон о квалификации спорного договора как договора об участии в долевом строительстве либо инвестиционного договора.

В соответствии с положениями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта строительства.

Застройщик в силу положений статей 2, 3 названного Закона должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок, может привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации. В соответствии со статьей 4 указанного Закона договор заключается в отношении конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

В то же время совместные действия сторон по договору от 03.11.2006 только направлены на получение прав на земельный участок, соответствующих разрешений и проектной документации.

При указанных обстоятельствах довод истца о том, что при оценке договора от 03.11.2006 следует руководствоваться нормами ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», отклоняется арбитражным судом.

Не принимается судом довод истца о признании договора незаключенным, поскольку отсутствуют конкретные характеристики объекта инвестиций, проектно-сметная документация.

При заключении договора стороны установили общую цель своих совместных последовательных действий, которая не противоречит закону, достаточно конкретизирована для выполнения согласованной сторонами в договоре совместной деятельности. До обращения в арбитражный суд с настоящим иском стороны на протяжении длительного времени фактически действовали для ее достижения, не подвергая сомнению с 03.11.2006 наличие совместной цели своей деятельности.

Отклоняется как несостоятельный довод истца о том, что договор от 03.11.2006 следует считать предварительным договором, поскольку фактическое исполнение сторонами данного договора не соответствует положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном договоре.

Суд не поддерживает позицию ответчика по квалификации спорного договора как инвестиционного договора, исходя из положений статей 1, 3, 4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Понятие инвестиционного проекта, данное в статье 1 названного Закона, указывает на наличие, в том числе, разработанной проектной документации, бизнес-плана, которые позволяют оценить экономическую целесообразность по осуществлению инвестиций.

Подобная оценка возможна при наличии конкретных характеристик объекта инвестиционной деятельности, содержащихся, в том числе, в проектной документации.

Имеющаяся в договоре от 03.11.2006, предпроектном предложении характеристика объекта не может быть признана достаточной для оценки экономической целесообразности осуществления инвестиций.

Необходимых и достаточных документов, характеризующих объект инвестиционной деятельности, свидетельствующих об экономической целесообразности осуществления капитальных вложений, ответчиком не представлено. Утверждение ответчика о преждевременности таких документов на стадии расселения граждан подтверждает отсутствие объекта капитальных вложений с точки зрения инвестиционной деятельности, которая регулируется ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Суд отклоняет довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка, поскольку указанный порядок распространен условиями договора на споры, связанные с его исполнением. Исковые требования обоснованы внедоговорной обязанностью ответчика.

На основании изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении иска.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Зведер Е.Р.