Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании в режиме онлайн-заседание дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Советского муниципального района Кировской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613340, Россия, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613050, Россия, <...>)

об обязании исполнить гарантийные обязательства,

третьи лица: прокуратура Советского района Кировской области (адрес: 613340, г. Советск); государственная жилищная инспекция Кировской области (адрес: 610020, <...>)

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1, по доверенности от 28.07.2021,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 01.12.2020,

установил:

администрация муниципального образования Советского муниципального района Кировской области (далее по тексту – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском с учетом уточнения от 29.07.2021 об обязании общества с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» (далее по тексту – ответчик, Общество) исполнить гарантийные обязательства по муниципальному контракту от 11.04.2017 № 10/0140300001517000012-0216965-01: устранить недостатки площадки перед подъездом, а именно сформировать площадку в твердом покрытии с отводом с территории жилого дома по водоотводной канаве в бетонном исполнении с устройством решетки так, чтобы сток ливневых и талых вод был организован от входа в подъезд дома № 34 по ул. Строителей г. Советска Кировской области; утеплить стены квартиры, смежной с подъездом, на площади 18 кв.м. плитным утеплителем с устройством облицовки листовым материалом, неподверженным воздействию влаги; устранить неисправности системы вентиляции, утеплив вентиляционный канал выше перекрытия в чердачном помещении; устранить просадку пола, расположенную в центре комнаты под линолеумом размером 60 см. х 20 см. В обоснование своего требования истец указывает, что его требования связаны с необходимостью устранения скрытых недостатков жилого помещения (квартиры № 4), которые не были обнаружены при подписании акта приема-передачи квартиры.

Ответчик заявленное требование не признает, в представленном отзыве указывает, что его гарантийные обязательства касаются характеристик только самой квартиры как объекта купли-продажи, а не мест общего пользования. Также ответчик указывает, что истцом не доказано, что недостатки квартиры, либо причины, способствовавшие их появлению, имели место на момент исполнения муниципального контракта, а не возникли позже в связи с неправильной эксплуатацией.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, свои письменные позиции в установленном порядке не представили.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

11.04.2017 между истцом и ответчиком заключен муниципальный контракт № 10/0140300001517000012-0216965-01, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство передать в собственность истца жилое помещение: квартиру, расположенную по адресу: <...>, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 32,5 кв.м., в том числе жилая площадь 17,6 кв.м. Кадастровый номер 43:31:010140:347.

11.04.2017 стороны муниципального контракта подписали акт приема-передачи жилого помещения (квартиры), в котором указано, что продавец передал покупателю жилое помещение (квартиру) в пригодном для проживания состоянии, соответствующем санитарно-техническим нормам, установленным законодательством Российской Федерации. Техническое состояние жилого помещения (квартиры) соответствует условиям контракта. Дефектов и недостатков, о которых покупатель не был извещен продавцом, не имеется.

31.07.2020 года сотрудником ГЖИ составлена справка по результатам осмотра по поручению прокуратуры Кировской области общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресам: <...> (далее – МКД № 34), <...>.

В ходе осмотра квартиры № 4 МКД № 34 проверяющие зафиксировали наличие тяги в вентиляционных каналах (в ванной комнате и кухне); повреждение, просадка пола под линолеумом в комнате квартиры № 4; повреждение отделочных слоев стен в квартире № 4 МКД № 34; неплотный притвор входной двери в квартиру № 4 МКД. Определить причину образования имеющихся пятен на стенах, подоконнике и входной двери проверяющие не смогли. В подъезде МКД № 34 проверяющие выявили повреждения отделочных слоев стен. По итогам проверки проверяющие указали на неисполнение наймодателем (истцом) требований жилищного законодательства, возлагающих на наймодателя жилого помещения (собственника) обязанности принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества МКД, поддержании жилого помещения в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать правила пользования, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

14.08.2020 по результатам проверки главе Советского района выдано представление № 02-03-2020 «Об устранении нарушений жилищного законодательства», в котором указано, что причиной допущенных наймодателем (собственником) нарушений явилось отсутствие контроля за исполнением нанимателями условий заключенных договоров найма.

21.08.2020 истец направил в адрес ответчика претензию № 07-3451, в которой указал, что выявленные в ходе прокурорской проверки использования муниципального имущества – квартиры № 4 МКД № 34 – недостатки подлежат устранению Обществом, поскольку указанная квартира была приобретена в муниципальную собственность в 2017 году у Общества. Соответственно, по мнению истца, ответственность за данные недостатки должен нести продавец в силу принятых на себя гарантийных обязательств (пункт 4.3 контракта).

Также в целях усиления контроля за использованием муниципального имущества истцом в январе 2021 года проведена проверка квартиры, расположенной по адресу: <...>, нанимателю предложено осуществлять регулярное отопление квартиры, проведение текущего ремонта входной двери, установку в ванной комнате раковины.

Учитывая результаты своей проверки, истец частично изменил предмет требований по перечню работ, которые, по его мнению, должен осуществить ответчик, поскольку у собственника муниципального имущества отсутствуют необходимые денежные средства, необходимые для содержания и ремонта квартир и общего имущества МКД.

Рассмотрев материалы дела, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). К общему имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно статье 290 Гражданского кодекса РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статьей 454 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Пунктом 2 статьи 470 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока). В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, настоящий спор возник из обязательства купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной в МКД № 34.

Довод истца о том, что заключая контракт о продаже товара – жилого помещения, продавец принял на себя гарантийные обязательства об устранении недостатков за свой счет не только в отношении жилого помещения, но и в отношении общего имущества МКД № 34, не основан на нормах права: ни само общее имущество МКД, ни доля собственника в праве на общее имущество МКД в силу прямого запрета Гражданского кодекса РФ не могут являться предметом сделки отчуждения. Правовое регулирование отношений по содержанию, ремонту общего имущества МКД осуществляется в ином порядке.

В статье 249 ГК РФ определено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду (разъяснения пункта 6 Постановления N 64).

Бремя содержания общего имущества возложено на всех собственников помещений.

Соответственно, довод истца о том, что наличие в общем имуществе МКД № 34 недостатков, касающихся площадки перед подъездом, наружной стены квартиры, которая является несущей конструкцией подъезда, системы вентиляции, при условии их существования на момент продажи ответчиком квартиры № 4, возлагает на него обязанность за свой счет в полном объеме устранить указанные недостатки, противоречит требованиям законодательства, регламентирующего порядок содержания и ремонта общего имущества МКД. Соответственно, правовых оснований (пункт 4.3 контракта, статья 470 ГК РФ) для удовлетворения иска в части возложения на ответчика обязанностей: устранить недостатки площадки перед подъездом, а именно сформировать площадку в твердом покрытии с отводом с территории жилого дома по водоотводной канаве в бетонном исполнении с устройством решетки так, чтобы сток ливневых и талых вод был организован от входа в подъезд дома № 34 по ул. Строителей г. Советска Кировской области; утеплить стены квартиры, смежной с подъездом, на площади 18 кв.м. плитным утеплителем с устройством облицовки листовым материалом, неподверженным воздействию влаги; устранить неисправности системы вентиляции, утеплив вентиляционный канал выше перекрытия в чердачном помещении, судом не установлено. Довод истца о том, что недостатки выявлены в ходе прокурорской проверки значения не имеют, поскольку предметом проверки была деятельность наймодателя по договорам найма (собственника муниципального имущества), содержащиеся в данных документах выводы о не соблюдении наймодателем требований жилищного законодательства сами по себе не свидетельствуют о возникновении у ответчика обязанности устранить данные нарушения.

Довод ответчика о том, что на него не может быть возложена обязанность по устранению просадки пола, расположенной в центре комнаты под линолеумом размером 60 см. х 20 см., в квартире № 4 МКД № 34, поскольку истцом не доказано, что данный недостаток имелся на момент передачи квартиры, либо возник по вине продавца, отклоняется судом как противоречащий нормам права. Подписание истцом 11.04.2017 акта приема-передачи квартиры без замечаний не лишает покупателя права предъявить требования об устранении недостатков в случае их выявления после передачи. Учитывая, что данное требование предъявлено истцом в пределах гарантийного срока, то бремя доказывания факта возникновения недостатков товара после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы законом возложено на продавца, предоставившего гарантию. В нарушение положений пункта 2 статьи 476 Гражданского кодекса РФ ответчик данных доказательств не представил. Соответственно, иск в части возложения на ответчика обязанности по устранению просадки пола, расположенной в центре комнаты под линолеумом размером 60 см. х 20 см., в квартире № 4 МКД № 34 подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка отклоняются судом как ошибочные, поскольку законом не предусмотрен обязательные претензионный порядок при обращении в суд с исковым требованием неимущественного характера (в т.ч., понуждение к исполнению обязанности в натуре)

Госпошлина по делу относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета в полном размере, поскольку частичное удовлетворение неимущественного требования истца не влечет пропорциональное распределение уплаты госпошлины, применяемое к имущественным искам (искам о взыскании денежных средств).

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613050, Россия, <...>) в рамках исполнения гарантийных обязательств по муниципальному контракту от 11.04.2017 № 10/0140300001517000012-0216965-01 устранить просадку пола, расположенную в центре комнаты под линолеумом размером 60 см. х 20 см., в квартире № 4 по ул. Строителей, д. № 34 в г. Советске Кировской области.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613050, Россия, <...>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 рублей.

Исполнительные листы подлежат выдаче в порядке, предусмотренном разделом VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Н.П.Хлюпина