Гражданский кодекс часть 1

о взыскании неосновательного обогащения, арендной платы в общем размере 3 434 950рублей 81копеек, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить арендованное помещение

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель Смехова Е.В., по доверенности от 05.04.2011, представитель Заболотников А.М., по доверенности от 01.02.2011

от ответчика: индивидуальный предприниматель БолтачевА.Г., представитель Черных Т.С., по доверенности от 12.01.2011года

третье лицо: не явилось, извещено надлежащим образом

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Город Слободской» обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Болтачеву Андрею Геннадьевичу о взыскании задолженности за пользование нежилым помещением за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 в сумме 4 531 382 руб. 43 копеек, расторжении договора аренды от 18.10.2006 № 1102 и освобождении занимаемого помещения.

Заявлением от 16.05.2011 истец увеличил исковые требования и просит взыскать с ответчика задолженность за пользование нежилым помещением за период с 01.01.2008 по 30.04.2011 в общей сумме 7 189 590 рублей 20 копеек, расторгнуть договор аренды от 18.10.2006 № 1102 и обязать ответчика освободить занимаемое помещение.

Заявлением от 21.07.2011 истец уменьшил сумму иска и просит суд взыскать с ответчика задолженность за пользование нежилым помещением в виде неосновательного обогащения за период с 01.01.2008 по 28.10.2010 в размере 2 755 053рублей 98копеек, сумму арендной платы по договору аренды от 18.10.2006 за период с 29.10.2010 по 30.05.2011 в размере 679 895рублей 83копеек, всего в общей сумме 3 434 950рублей 81копеек, расторгнуть договор аренды от 18.10.2006 № 1102 и обязать ответчика освободить занимаемое помещение.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде увеличить исковые требования и отказаться от заявленных требований.

Отказ истца от части иска не противоречит закону и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц, принят судом.

Производство по делу на сумму 3 754 640рублей 39копеек подлежит прекращению в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик исковые требования признал частично, представил письменный отзыв на иск.

Заслушав доводы сторон, изучив представленные доказательства, судом установлено следующее:

18 октября 2006 между администрацией муниципального образования «город Слободской» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Болтачевым А.Г. (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 562,2кв. метров, расположенных в одноэтажном здании по адресу город Слободской улица Советская дом 64 (кадастровый номер 43:44:310176:0077:6160/17:1001/А).

Арендованные помещения находятся в здании, являющемся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов Российской Федерации «Торговые ряды (Гостиный Двор)».

Право собственности на указанное здание по адресу город Слободской улица Советская дом 64 зарегистрировано администрацией муниципального образования «город Слободской» 09 июня 2010 года (свидетельство о регистрации права собственности № 43-АВ 4000693).

Согласно пункту 1.3 договора аренды от 18.10.2006 помещения передаются ответчику в пользование на срок 10 лет.

Пунктом 1.2 договора установлен вид использования помещений для ведения предпринимательской деятельности.

Фактически в указанных помещениях ответчиком осуществлялась торговая деятельность и передача помещений в субаренду с согласия собственника здания, а также деятельность по проведению культурно-массовых мероприятий.

На основании дополнительного соглашения от 01.07.2010 общая площадь арендованных помещений составила 572,7 кв.метров.

На основании дополнительного соглашения от 12.07.2010 арендатор ИП Болтачев А.Г. принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия «Торговые ряды (Гостиный Двор)» по улице Советская дом 64 города Слободской в соответствии с охранным обязательством № 22 от 20.11.2008, и несет бремя содержания арендованных помещений.

Договор аренды от 18.10.2006 и дополнительные соглашения от 01.07.2010 и от 12.07.2010 прошли государственную регистрацию 29.10.2010, номер регистрации 43-43-09/588/2010-160.

В обоснование исковых требований истец пояснил, что на момент заключения договора аренды 18.10.2006 являлся собственником помещений в здании по адресу город Слободской улица Советская дом 64. Помещения были переданы ответчику в пользование с 18.10.2006. Согласно пункту 1.5 договора актом приема-передачи является дата подписания договора от 18.10.2006.

Фактическое начало использования помещений с 18.10.2006 ответчиком не оспаривается.

По мнению истца за период использования помещений с 01.01.2008 по 28.10.2010 (дата государственной регистрации договора аренды от 18.10.2006) образовалась задолженность ответчика в виде неосновательного обогащения в размере арендной платы на общую сумму 2 755 053рублей 98копеек, за период действия договора аренды с момента его государственной регистрации 29.10.2010 по 31.05.2011 образовалась задолженность по арендной плате на сумму 679 895рублей 83копеек.

Истец пояснил, что до момента государственной регистрации права собственности 09.06.2010, истец являлся собственником здания в силу постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также в силу решения Кировского областного совета народных депутатов от 17.01.1991, и решения Слободского городского Совета народных депутатов от 31.01.1992.

По мнению истца, договор аренды подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя, а помещения возврату собственнику, поскольку ответчик допустил просрочку платежей по договору аренды и в нарушение пункта 4.2.14 договора не произвел капитальный ремонт помещений.

В обоснование требований о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества истец ссылается на статьи 619, 622 ГК РФ.

В обоснование своих возражений ответчик пояснил, что истец не являлся собственником помещений до момента регистрации права собственности 09.06.2010, поскольку указанное здание является памятником градостроительства и архитектуры и находилось в федеральной собственности. Договор аренды был заключен 18.10.2006, однако прошел государственную регистрацию только 29.10.2010, поэтому до момента государственной регистрации не может считаться заключенным, и не порождал прав и обязанностей сторон по его исполнению, в том числе по срокам уплаты платежей.

Ответчик ссылается на решение Управления Федеральной регистрационной службы по Кировской области об отказе в государственной регистрации права собственности истца от 03.08.2007, поскольку объект недвижимости является памятником культуры и градостроительства и относится к федеральной собственности.

Ответчик пояснил, что в течение с 2008 по настоящее время уплачивал арендную плату по расчетам, указанным в договоре аренды, а именно по ставкам минимальной арендной платы, поскольку проводил капитальный ремонт помещений.

Ответчик указал, что признает исковые требования в части задолженности по плате за пользование помещением за период с 09.06.2010 по 28.10.2010 (за период с даты регистрации права собственности истца до даты государственной регистрации договора аренды) в сумме 298 995рублей 39копеек, а также признает задолженность по арендной плате за период с 29.10.2010 по 31.05.2011 в сумме 493 246рублей 53копеек.

Требования о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества ответчиком не признаются.

ИП Болтачев А.Г. пояснил, что не имел задолженности по плате за пользование помещением, поскольку своевременно уплачивал арендную плату по ставкам минимальной платы, предусмотренной пунктом 2.5 договора аренды. Капитальный ремонт арендованных помещений был произведен, однако до настоящего времени акты выполненных работ не утверждены и не приняты истцом.

Ответчик указал, что уведомление истца о наличии задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды от 17.12.2010 получил 23.12.2010 и направил истцу письменный ответ от 28.12.2010, в котором указал на выполнение всех условий договора аренды и своем не согласии с имеющейся задолженностью.

Как следует из материалов дела, истец направил ответчику письменное уведомление о наличии задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды от 17.12.2010.

Данное уведомление получено ответчиком 23.12.2010.

В письменном ответе ответчика от 28.12.2010 указано только на несогласие с имеющейся задолженностью по арендной плате. Отказ от расторжения договора аренды в письменной форме не выражен.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено из материалов дела, в уведомлении истца от 17.12.2010 содержится требование ответчику о подписании соглашения о расторжении договора аренды, срок для ответа не установлен, указан срок расторжения договора по соглашению сторон с 21.01.2011.

В своем письме от 28.12.2010 ответчик сообщил только о несогласии с размером неуплаченной арендной платы. Ответ о расторжении договора аренды от ответчика не поступил.

Таким образом, право истца на обращение с иском в суд о расторжении договора аренды возникает по истечении тридцатидневного срока с даты получения ответчиком предложения о досрочном расторжении договора, т.е. после 23.01.2011.

Исковое заявление с требованием досрочного расторжения договора аренды поступило в арбитражный суд 11.01.2011.

Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, исковые требования о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя подлежат оставлению без рассмотрения в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 148 АПК РФ.

Учитывая, что договор аренды от 18.10.2006 не расторгнут и не прекращен, оснований для удовлетворения требований истца о выселении ответчика из занимаемого помещения не имеется, поскольку ответчик пользуется арендованным помещением на условиях заключенного и действующего договора аренды.

Требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период с 01.01.2008 по 28.10.2010 подлежат удовлетворению частично.

Как установлено из материалов дела, договор аренды между сторонами заключен 18.10.2006 на срок 10 лет, и в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды состоялась 29.10.2010.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор аренды между сторонами считается заключенным только с 29.10.2010, с момента его государственной регистрации.

Фактическое использование помещений ответчиком за период с 01.01.2008 по 28.10.2010 сторонами не оспаривается.

В силу пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105, пункта 1 статьи 1107 ГК РФ ответчик как лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должен возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, право требования возмещения неосновательного обогащения принадлежит потерпевшему лицу – собственнику имущества либо лицу, у которого имущество находится по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Как установлено из материалов дела, спорное имущество – помещения, находятся в здании по адресу город Слободской улица Советская дом 64.

Указанное здание является памятником истории и культуры федерального значения.

В соответствии с решением исполнительного комитета Кировского областного Совета народных депутатов № 6/191 от 25.03.1983 здание бывших торговых рядом по адресу город слободской улица Советская дом 64 поставлен на государственную охрану вновь выявленных памятников истории и культуры Кировской области местного значения.

В соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 (в редакции от 24.12.1993) объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности, учреждения культуры общероссийского значения, расположенные на территории Российской Федерации относятся исключительно к федеральной собственности.

Указом Президента РФ от 20.02.1995 № 176 утвержден Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, в числе которых к объектам федерального значения отнесены Торговые ряды по адресу город Слободской Кировской области улица Советская дом 64.

Из материалов дела установлено, что здание по адресу город Слободской улица Советская дом 64 до 27 декабря 1991года не относилось к недвижимым памятникам истории и культуры федерального (общероссийского) значения, и отнесено к недвижимым памятникам истории и культуры федерального (общероссийского) значения (федеральной собственности) только на основании Указа Президента РФ от 20.02.1995 № 176.

В соответствии с пунктом 6 статьи 2, пунктом 6 статьи 63 Федерального Закона РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» оформление права собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований на объекты недвижимого имущества, отнесенные к недвижимым памятникам истории и культуры федерального (общероссийского) значения либо к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения после 27 декабря 1991года, осуществляется по основаниям, не связанным с отнесением указанных объектов недвижимого имущества к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения.

В соответствии с «Основами законодательства Российской Федерации о культуре» от 09.10.1992 № 3612-1 в редакции от 31.12.2005, в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований могут находиться объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) независимо от категории их историко-культурного значения.

Таким образом, Федеральным Законом РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ предоставлено право муниципальным образованиям на оформление права собственности на объекты недвижимого имущества, отнесенные к недвижимым памятникам истории и культуры федерального (общероссийского) значения либо к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения после 27 декабря 1991года.

Указанное право реализовано истцом 09.06.2010 путем оформления права собственности на здание по адресу город Слободской улица Советская дом 64, относящееся к памятникам истории и культуры федерального (общероссийского) значения.

Доводы истца о том, что право собственности на указанное здание возникло в силу Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также на основании решения Кировского областного совета народных депутатов от 17.01.1991, и решения Слободского городского Совета народных депутатов от 31.01.1992, судом рассмотрены и признаются необоснованными.

Указанными решениями включено в состав муниципальной собственности здание кинотеатра «Космос» по улице Советская дом 64 как учреждение культуры, и включено в реестр муниципального имущества с 14.03.2001.

Однако, судом установлено, что здание объекта культуры – кинотеатра «Космос» одновременно является и недвижимым памятником истории и культуры народов Российской Федерации и включено в состав памятников федерального (общероссийского) значения с 1995года на основании Указа Президента РФ от 20.02.1995.

Суд приходит к выводу о том, что право собственности на объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) подлежит оформлению в соответствии с Федеральным Законом РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ независимо от вида их функционального использования.

С момента регистрации 09.06.2010 права собственности на здание по адресу город Слободской улица Советская дом 64 истец обладает правом владения, пользования и распоряжения указанным зданием, как объектом недвижимости, отнесенным к памятникам истории и культуры.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения за пользование помещениями в здании по улице Советская дом 64 за период с 01.01.2008 по 08.06.2010, и отказывает истцу в удовлетворении требований на сумму 2 408 229рублей 60копеек, поскольку правомочия истца на получение возмещения стоимости неосновательного обогащения за указанный период времени, не подтверждены.

Из расчета истца следует, что за период с 09.06.2010 (с даты регистрации права собственности) по 28.10.2010 (дату регистрации договора аренды) сумма возмещения неосновательного обогащения за пользование имуществом истца составила 346 824рублей 40копеек.

Ответчик признает исковые требования в размере 298 995рублей 39копеек.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к выводу о правомерности расчета истца по сумме неосновательного обогащения за период с 09.06.2010 по 28.10.2010 и удовлетворяет исковые требования в размере 346 824рублей 40копеек.

Расчет размера арендной платы за указанный период был согласован с ответчиком, в том числе с учетом вида использования помещений под торговую деятельность и культурную деятельность.

Расчет ответчика произведен исходя из общей площади 562кв.метров, однако судом установлено, что начиная с июля 2010 арендованная площадь увеличилась и составила 572кв. метров.

Расчет истца судом признается обоснованным, выполненным в соответствии с методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением Слободской городской Думы от 21.05.2008 № 41/443.

Суд также приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 29.10.2010 по 31.05.2011 в общей сумме 679 895рублей 83копеек.

Ответчиком признается сумма задолженности за указанный период времени в размере 409 447рублей 59копеек.

По мнению ответчика, размер арендной платы должен исчисляться по минимальным ставкам, предусмотренным пунктом 2.5 договора аренды, а также без учета коэффициента субаренды, использованного истцом в своих расчетах. Ответчик также заявил о несогласовании размера арендной платы по договору и отсутствии государственной регистрации такого расчета в качестве приложения к договору аренды.

Оценив доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что истец произвел расчет размера арендной платы в точном соответствии с методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением Слободской городской Думы от 21.05.2008 № 41/443.

Расчеты арендной платы на 2010 год и с 01.01.2011 года получены ответчиком и, соответственно, с ним согласованы, возражений по вопросу размера арендной платы от ответчика не поступало.

Судом установлено, что ответчик передавал часть арендованных помещений в субаренду третьим лицам с согласия собственника, что влечет применение коэффициента субаренды при исчислении размера арендной платы в соответствии с утвержденной истцом методикой.

Применение минимальных ставок размера арендной платы, предусмотрено договором аренды от 18.10.2006 только на период 2008года, и не может являться основанием для расчета размера арендной платы за 2010 и 2011годы.

Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования на общую сумму 1 026 720рублей 23копеек, в том числе на сумму 346 824рублей 40 копеек неосновательного обогащения за период с 09.06.2010 по 28.10.2010, и 679 895рублей 83копеек задолженности по арендной плате за период с 29.10.2010 по 31.05.2011.

Суд отказывает истцу в удовлетворении требований об обязании возвратить арендованное имущество, поскольку договор аренды на момент вынесения решения, является действующим.

Исковые требования о расторжении договора аренды от 18.10.2006 судом оставлены без рассмотрения в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 148 АПК РФ.

Государственная пошлина по делу подлежит взысканию с ответчика в сумме 8 418рублей 15копеек, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 148, 150, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования частично и взыскать с индивидуального предпринимателя Болтачева Андрея Геннадьевича в пользу истца - администрации муниципального образования «Город Слободской» 346 824рублей 40 копеек неосновательного обогащения за период с 09.06.2010 по 28.10.2010, задолженности по арендной плате за период с 29.10.2010 по 31.05.2011 в общей сумме 679 895рублей 83копеек, всего в общей сумме 1 026 720рублей 23копеек.

Прекратить производство по делу на сумму 3 754 640рублей 39копеек в связи с частичным отказом истца от иска и уменьшения суммы исковых требований.

Исковые требования о расторжении договора аренды № 1102 от 18.10.2006 – оставить без рассмотрения.

В остальной части – отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Взыскать с ответчика – индивидуального предпринимателя Болтачева А.Г. в бюджет государственную пошлину по делу в размере, пропорциональном размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 8 418рублей 15копеек.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.Л. Кулдышев