Гражданский кодекс часть 1

потребительского жилищно-строительного кооператива «Горбачева 32» (ИНН 4345290114, ОГРН 1104345020560, юридический адрес: 610004, Кировская область, г. Киров, ул. Советская, д. 29, кв. 58)

к обществу с ограниченной ответственностью «ТОН» (ИНН 4348009948, ОГРН 1024301337830; юридический адрес: 610002, Кировская область, г. Киров, ул. Горбачева, д. 32),

обществу с ограниченной ответственностью «ТОНИК» (ИНН 4345007653, ОГРН 1024301338181; юридический адрес: 610002, Кировская область, г. Киров, ул. Ленина, д. 85, оф. 4)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования на предмет спора, администрация муниципального образования «Город Киров» (ИНН 4348005534, ОГРН 1024301340238, юридический адрес: 610002, Кировская область, г. Киров, ул. Воровского, д. 39)

об обращении взыскания на предмет залога, взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей – согласно протоколу,

установил:

потребительский жилищно-строительный кооператив «Горбачева 32» (далее – ПЖСК «Горбачева, 32», истец) обратился в арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, с учетом уточнений, к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью «ТОН» (далее – ООО «ТОН») и обществу с ограниченной ответственностью «ТОНИК» (далее – ООО «ТОНИК») о взыскании солидарно 1 408 000 рублей 00 копеек долга по договору от 28.02.2005 № 28, с учетом соглашений и договора перехода прав и обязанностей к истцу; 2 443 246 рублей 32 копейки (640 086 рублей 85 копеек + 1 797 159 рублей 47 копеек = 2 437 246 рублей 32 копейки) неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по статье 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), начисленной на сумму долга 989 825 рублей 00 копеек, взысканную решением районного суда от 10.05.2016 по делу №2-2661/16 в пользу Хасаева Д.В., с 12.05.2016 по 10.06.2019 и на сумму долга 1 408 000 рублей за период с 31.12.2006 по 09.06.2019, заявленную к взысканию по настоящему делу; 1 922 622 рублей 42 копеек (320 043 рубля 42 копейки + 1 602 579 рублей 00 копеек) штрафа по пункту 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон «О защите прав потребителей»), то есть в размере 50 процентов от вышеуказанных сумм долга и неустойки. Общая сумма имущественных требований истца составила 5 773 868 рублей 74 копеек. Также истец просит взыскать с ответчиков неустойку за каждый день просрочки 1 602 рубля 39 копеек (сумма ежедневных начислений). Кроме того, истцом заявлены исковые требования об обращении взыскания на предмет залога – право аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000322:50, площадью 648=/-9 кв. метров, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 43:40:000322:198, расположенные по адресу: г.Киров, ул. Горбачева, 30, 32, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости 6 661 000 рублей, в том числе 6 480 000 рублей – стоимость права аренды земельного участка 43:40:000322:50 и 181 000 рублей – стоимость объекта незавершенного строительства – 43:40:000322:198. Исковые требования основаны на положениях статей 6, 12.1-14 Закона № 214-ФЗ, статье 13 Закона «О защите прав потребителей», статьях 11.8, 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

ООО «ТОН» в отзывах просит в удовлетворении исковых требований отказать, полагает, что иск заявлен к ненадлежащим ответчикам, надлежащими ответчиками являются собственники помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, 32. Полагает, что истцу не принадлежат материально-правовые требования к ответчикам, права истца ответчиками не нарушены. ООО «ТОНИК» поддержало все доводы ООО «ТОН», изложенные в отзывах. Ответчиками заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в отношении истцовых требований о взыскании 1 408 000 рублей долга.

Администрация города Кирова (далее – администрация, третье лицо) представила мнение на исковое заявление и отзывы, в которых считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме. Администрация отмечает, что Управлением (комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова с ООО «ТОН» был заключен договор аренды земельного участка 43:40:000322:00043 от 23.11.2004 № 47386 для подготовительных и проектных работ, срок аренды с 12.07.2004 по 10.05.2005. Указанный земельный участок разделен на три участка: 43:40:000322:00049, 43:40:000322:00050, 43:40:000322:00051. Договоров с ООО «ТОН» в отношении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000322:00050 не заключалось, данный земельный участок включен в перечень участков, пригодных для игр детей. Также администрация указывает, что истцом не доказано наличие на земельном участке 43:40:000322:00050 объектов, принадлежащих истцу; на земельный участок зарегистрировано право общедолевой собственности в 2011 году. Имущественные требования истца, по мнению администрации, удовлетворению также не подлежат.

В судебном заседании представители истца, ответчиков, третьего лица поддержали позиции, изложенные в исковом заявлении и возражениях на иск.

На основании представленных в материалы дела доказательств и вступивших в законную силу судебных актов, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Распоряжением администрации города Кирова от 21.05.2001 утвержден план земельного участка № У0322-027, местоположение участка: ул. Горбачева, 30, площадь участка - 1814 кв. метров; указанный земельный участок предоставлен ООО «ТОН» для подготовительных и проектно-изыскательских работ сроком на два года с даты издания распоряжения.

Согласно письму Управления градостроительства и архитектуры администрации города Кирова уточнён адрес строящегося объекта: г. Киров, ул. Горбачева, 32, вместо г. Киров, ул. Горбачева, 30. Выдано задание на проектирование жилого дома; предусмотрено ведение строительства в три очереди; инвестором указано ООО «ТОНиК».

14.01.2003 между ООО «ТОН» (застройщик) и ООО «ТОНиК» (генеральный инвестор) заключен договор № 4, в соответствии с которым стороны принимают на себя выполнение обязательств по строительству объекта: «3-6 этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (1 очередь строительства)» по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, 30.

14.01.2003 между ООО «ТОН» (застройщик) и ООО «ТОНиК» (генеральный инвестор) заключен договор № 4/1, в соответствии с которым стороны принимают на себя выполнение обязательств по строительству объекта: «3-6 этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (1, 2 очереди строительства)» по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, 30.

01.12.2004 между ООО «ТОНиК» (заказчик) и ООО «Стройкомплекс» (подрядчик) заключен договор подряда № 4, согласно которому заказчик сдает, а подрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству объекта недвижимости – 3-6 этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (далее – объект) по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, 30. Подрядчик обязался полностью завершить строительство объекта и сдать его, как готовый объект государственной комиссии в срок до 01.12.2007.

Распоряжением от 12.07.2004 № 3723 Администрация г. Кирова предоставила ООО «ТОН»:

- земельный участок с кадастровым номером 43:40:000322:0042, площадью 215 кв.м по адресу: ул. Горбачева, 32, разрешенное использование: на период строительства - для строительства объекта (жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения – 1-я очередь), а по окончании строительства – для эксплуатации объекта (жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения – 1-я очередь);

- земельный участок с кадастровым номером 43:40:000322:0020/002 площадью 143 кв.м по адресу: ул. Горбачева, 30, разрешенное использование: на период строительства - для строительства объекта (жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения – 1-я очередь);

- земельный участок с кадастровым номером 43:40:000322:0029/003 площадью 140 кв.м по адресу: ул. Горбачева, 32, разрешенное использование: на период строительства - для строительства объекта (жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения – 1-я очередь);

- земельный участок с кадастровым номером 43:40:000330:0034/001 площадью 106 кв.м по адресу: ул. Горбачева, 30, разрешенное использование: на период строительства - для строительства объекта (жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения – 1-я очередь);

- земельный участок с кадастровым номером 43:40:000322:0043 площадью 1601 кв.м по адресу: ул. Горбачева, 32, разрешенное использование: для подготовительных и проектных работ.

ООО «ТОН» разрешена разработка проектной документации на строительство объекта (жилой дом со встроенными помещениями общественного значения 2 и 3 очереди) на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000322:0043.

Администрация г. Кирова 05.10.2004 выдала обществу с ограниченной ответственностью «ТОН» разрешение на строительство жилого дома со встроенными помещениями, по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, 30, которое было продлено до 31.12.2008.

23.11.2004 между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова и ООО «ТОН» были заключены договоры аренды земельных участков № 47386 и № 47387 с кадастровыми номерами 43:40:000322:0043 площадью 1601 кв.м и 43:40:000322:0042 площадью 215 кв.м., расположенные по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, 32.

ООО «ТОНиК» (застройщик) в период с 2001 по 2010 годы заключило несколько договоров о долевом участии в строительстве и дополнительных соглашений к ним. Дольщиками по данным договорам являлись физические лица, в том числе Кочергин Михаил Степанович, Хасаев Денис Вячеславович, а также ООО «Агентство-Вера».

Согласно договорам о долевом участии в строительстве застройщик обязался в установленный в договоре срок построить и сдать по передаточным актам дольщикам помещения, указанные в договорах, по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, 32 – в 3-х этажном жилом доме (1-я очередь строительства) и в 3-6-ти этажном жилом доме со встроенными помещениями (2-я очередь строительства), а дольщики в установленный срок в счет своей доли оплатить стоимость помещений.

26.10.2010 физическими лицами Пестовым А.Д., Бабинцевым А.Е., Пестовой В.А., Хасаевым Д.В., Кочергиным М.С. принято решение о создании ПЖСК «Горбачева, 32» для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье, путем достройки на средства членов кооператива жилого дома № 32 по ул. Горбачева в г. Кирове. На 23.01.2017 в список членов ПЖСК «Горбачева, 32» включены Пестов А.Д., Пестова В.А., Хасаев Д.В.

05.02.2005 ООО «ТОНиК» (Застройщик) и Хасаев Д.В. (долевщик) заключили договор о долевом участии в строительстве, предметом договора является участие в строительстве 4-х комнатной квартиры общей площадью 141, 79 кв. метра на 5 мансардном этаже 3-6 этажного дома со встроенными помещениями по ул. Горбачева, 30 (2 очередь строительства). По договору застройщик обязался в срок до 31.12.2005 построить и сдать по передаточному акту долевщику квартиру, указанную в пункте 4.3 договора. Сроки внесения платежей в договоре не указаны. В случае невнесения долевщиком первого денежного взноса в указанный в пункте 4.4 договора срок, договор считается расторгнутым без дополнительного уведомления долевщика. Стоимость квартиры на момент подписания договора составила 2 126 850 рублей.

28.02.2005 ООО «ТОНиК» (Застройщик) и Кочергин М.С. (долевщик) заключили договор о долевом участии в строительстве, предметом договора является участие в строительстве 2-х комнатной квартиры общей площадью 60,00 кв. метров на 5 мансардном этаже 3-6 этажного дома со встроенными помещениями по ул. Горбачева, 30 (2 очередь строительства). Стоимость квартиры на момент подписания договора составила 1 200 000 рублей.

28.02.2005 ООО «ТОНиК» (Застройщик) и ООО «Агентство Вера» (долевщик) в лице директора Пестова А.Д. заключили договор о долевом участии в строительстве, предметом договора является участие в строительстве 4-х комнатной квартиры общей площадью 141, 79 кв. метра на 5 мансардном этаже 3-6 этажного дома со встроенными помещениями по ул. Горбачева, 30 (3 очередь строительства). По договору застройщик обязался в срок до 31.12.2006 построить и сдать по передаточному акту долевщику квартиру, указанную в пункте 4.3 договора. Сроки внесения платежей определены в пункте 4.4 договора: в срок до 30 числа каждого месяца по 215 000 рублей, до 31.01.2006 – 191 850 рублей. В случае невнесения долевщиком первого денежного взноса в указанный в пункте 4.4 договора срок, договор считается расторгнутым без дополнительного уведомления долевщика (пункт 5.1 договора). Стоимость квартиры на момент подписания договора составила 2 126 850 рублей.

ООО «Агентство Вера» прекратило деятельность 11.10.2011, о чем внесены записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Заявлением от 18.11.2010 Пестова В.А. просила о принятии в члены ПЖСК «Горбачева, 32».

26.10.2010 Пестова В.А. (содолевщик) и ООО «Агентство Вера» (долевщик) подписали соглашение, по которому содолевщик передает долевщику средства для инвестирования договора от 28.02.2005 № 28 на основании предварительного согласия застройщика на исполнение обязательства третьим лицом. Средствами (инвестициями) являются как деньги, так и денежные требования. Содолевщик принял от долевщика обязательства по оплате долевых взносов по договору от 28.02.2005 с вытекающими правами. Долевщик обязуется передать ПЖСК «Горбачева, 32» в качестве целевого паевого взноса за содолевщика договор от 28.02.2005 № 28 и документы, подтверждающие права требования на сумму 631 600 рублей.

Согласно дополнительному соглашению от 25.05.2011 к соглашению об инвестировании от 26.10.2010, оплата долевых взносов по договору № 28 от 28.02.2005 составила 1 459 600 рублей, с учетом согласия ПЖСК «Горбачева, 32».

27.12.2010 Хасаев Д.В. (первоначальный инвестор) и ПЖСК «Горбачева, 32» (новый инвестор) подписали договор передачи прав осуществления капитальных вложений, согласно которому первоначальный инвестор уступил новому инвестору все права по договору от 05.02.2005, общая сумма по договору составила 1 817 825 рублей. Сумма настоящего договора является целевым паевым взносом в ПЖСК «Горбачева, 32».

22.03.2011 между Пестовой (первоначальный кредитор) и ООО «Агентство Вера» (новый кредитор) подписан договор уступки права требования. Согласно договору услуги оказаны ООО «ТОНиК» и ООО «ТОН» на сумму 631 600 рублей. Первоначальный кредитор уступает новому кредитору право требования с должника исполнения обязательств на сумму 631 600 рублей. Право требования первоначального кредитора в соответствии со статьей 384 ГК РФ переходит к новому кредитору в объеме и на условиях, которые существуют к моменту перехода права. Стоимость уступаемого права составляет 631 600 рублей.

07.04.2011 ООО «Агентство Вера» (первоначальный инвестор) и ПЖСК «Горбачева, 32» (новый инвестор) подписали договор передачи прав на осуществление капитальных вложений, согласно которому первоначальный инвестор уступил новому инвестору все права по договору от 28.02.2005, общая сумма по договору составила 2 126 850 рублей. Стороны решили заключить договор о строительстве помещений в пользу Пестовой В.А. при условии получения ПЖСК «Горбачева, 32» разрешительных документов на строительство. Сумма настоящего договора является целевым паевым взносом в ПЖСК «Горбачева, 32». При условии неполучения ПЖСК «Горбачева, 32» разрешительных документов на строительство стороны решили расторгнуть настоящий договор с приведением сторон в первоначальное состояние.

08.04.2011 ООО «Агентство Вера» заявило о зачете 631 600 руб. в счет оплаты по договору 28.02.2005 № 28. Согласно квитанции от 08.04.2011, описи вложения в ценное письмо ПЖСК «Горбачева, 32» ответчикам направлены договор уступки между Пестовой В.А. и ООО «Агентство Вера» от 22.03.2011 на сумму 631 000 рублей, заявление на зачет 631 600 рублей по договору 28.02.2005, договор передачи прав на осуществление капитальных вложений от 07.04.2011 между ООО «Агентство Вера» и ПЖСК Горбачева, 32», выписка ЕГРЮЛ, договор от 28.02.2005 № 28, расписка 05.05.2008, решение суда 18.12.2009. Почтовое отправление получено ООО «ТОН» и ООО «ТОНиК» 15.04.2011.

25.05.2011 между Пестовой В.А. (первоначальный кредитор) и ООО «Агентство Вера» (новый кредитор) подписан договор уступки права требования. Согласно договору услуги оказаны ООО «ТОНиК» на общую сумму 828 000 рублей. Первоначальный кредитор уступает новому кредитору право требования с должника исполнения обязательств на сумму 828 000 рублей.

25.05.2011 между Пестовой В.А. (содолевщик) и ООО «Агентство Вера» (долевщик) подписано дополнение к соглашению об инвестировании от 26.10.2010 по договору долевого участия в строительстве. Согласно дополнению содолевщик передает денежные требования к ООО «ТОНиК» на сумму 828 000 рублей для зачета в оплату договора от 28.02.2005 № 28. Стороны соглашения считают договор от 28.02.2005 № 28 частично оплаченным на сумму 1 469 600 рублей. Соглашение имеет силу заявления на зачет и акта сверки взаимозачета, подписано Пестовой В.А., директором ООО «Агентство Вера» Пестовой В.А., одобрено ПЖСК «Горбачева, 32».

25.05.2011 ООО «Агентство Вера» направляет ответчикам заявление о зачете на сумму 828 000 рублей в оплату взносов по договору от 28.02.2005 № 28, с учетом зачета на сумму 631 600 рублей сумма оплаченных долевых взносов составляет 1 459 600 рублей; отправление получено 28.05.2011.

Согласно дополнительному соглашению от 28.06.2011 к договору передачи прав на осуществление капитальных вложений от 07.04.2011, заключенному между ООО «Агентство Вера», ПЖСК «Горбачева, 32», Пестовой В.А., в целях внесения паевого взноса членом ПЖСК «Горбачева, 32» Пестовой В.А., ООО «Агентство Вера», не являющееся членом ПЖСК «Горбачева, 32» уступило Пестовой В.А. права денежных требований к ООО «ТОН» и ООО «ТОНиК» на сумму 828 000 рублей. В целях приведения в соответствии с уставом ПЖСК «Горбачева, 32» передачи прав денежного требования на сумму 631 000 рублей по договору от 07.04.2011, ПЖСК «Горбачева, 32» вернуло их ООО «Агентство Вера», а ООО «Агентство Вера» уступило их Пестовой В.А. Пестова В.А. , как член ПЖСК «Горбачева, 32», действуя в соответствии с уставом ПЖСК «Горбачева, 32» настоящим соглашением внесла в ПЖСК «Горбачева, 32» права денежных требований к ООО «ТОН» и ООО «ТОНиК» на суммы 631 600 рублей и 828 000 рублей. Выгодоприобретателем по договору от 07.04.2011 и от 28.05.2005 № 28 стороны решили считать члена ПЖСК «Горбачева, 32» Пестову В.А. В результате заключения договора ООО «Агентство Вера» утратило право требования квартиры по договору от 28.02.2011 № 28 и утратило все права требования к ООО «ТОН» и ООО «ТОНиК» на суммы 631 600 рублей и 828 000 рублей.

Из кадастровой выписки от 11.04.2011 на земельный участок с кадастровым номером 43: 40: 000322:50 (предыдущий номер 43:40:000322:43), местоположение: г Киров, Горбачёва, 30а, усматривается разрешенное использование – многоквартирный жилой дом; особые отметки: в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об адресах правообладателей смежных земельных участков; сведения о земельном участке носят временный характер.

Из кадастровых выписок (т. 1, л.д. 152-154) следует, что из земельного участка с кадастровым номером 43:40: 000322:43 образованы земельные участки 43:40:000322:49; 43:40:000322:50; 43:40:000322:51.

В кадастровом паспорте от 14.11.2010 объекта незавершенного строительства № 43:40:000322:0043:33:401:002:000263860:0100 указан адрес объекта: г. Киров, ул. Горбачева, 32, площадь застройки 699,3 кв. метра, степень готовности объекта незавершенного строительства – 1 %; кадастровый номер земельного участка 43:40:000322:0043.

Технический паспорт объекта незавершенного строительства от 14.11.2010, кадастровый номер 43:40:000322:0043:33:401:002:000263860:0100 по адресу: г.Киров, ул. Горбачева, 32, содержит схему расположения элементов фундаментов объекта.

Согласно представленному истцом экспертному заключению от 19.11.2010 рыночная стоимость недвижимого имущества: незавершенного строительством объекта (часть фундамента 2 части 2 очереди) здания 3-6 этажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Горбачева, 32, кадастровый № 43:40: 000322:0043:33:401:002:000263860:0100 (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 18 процентов) составляет 867 000 рублей 00 копеек.

25.04.2012 администрацией муниципального образования «Город Киров» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – многоквартирный жилой дом по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, 32.

05.06.2012 ПЖСК «Горбачева, 32» обращалось к ООО «ТОН» и ООО «ТОНиК» с требованием о передаче квартир в здании по адресу: г Киров, ул. Горбачева, 32; почтовое отправление получено 13.06.2012.

Распоряжением заместителя главы администрации города Кирова от 09.10.2013 № 2940-зр утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 43:40:000322:50, расположенного по адрес: г. Киров, Первомайский район, ул. Горбачева, 30а, в котором содержится информация о разрешенном использовании земельного участка – зона среднеэтажной жилой застройки выделена для формирования жилых районов средней плотности с размещением многоквартирных секционных жилых зданий средней этажности, допускается ограниченный спектр услуг местного значения.

Постановлениями администрации города Кирова от 06.04.2012 № 1164-П, от 20.10.2014 № 4544-П, от 04.05.2017 № 1504-П земельный участок с кадастровым номером 43:40:000322:50 площадью 648 кв. метров включен в перечень земельных участков, предполагаемое использование которых – площадка для игр детей.

05.09.2014 Пестова В.А. направила ООО «ТОНиК» с описью вложения в ценную бандероль акт сверки по взаимному зачету от 03.09.2014. В акте отражено, что он составлен о проведенных взаимозачетах по состоянию на 28.05.2011 на сумму 1 469 600 рублей между ООО «ТОНиК» и Пестовой В.А. по договору от 28.02.2005 № 28, соглашению об инвестировании от 26.10.2010 и дополнению к нему от 25.05.2011.Акт получен ООО «ТОНиК» 10.09.2014.

17.03.2016 Пестова В.А. обращалась к ответчикам с требованием выплатить денежную сумму, в том числе 1 408 000 рублей основного долга. Указанное потовое отправление не получено, выслано обратно отправителю.

Согласно полученному представителем ответчика уведомлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 09.06.2017, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует информация в отношении объекта незавершенного строительства с условным номером 43:40:000322:0043:33:401:002:000263860:0100, адрес: г. Киров, ул. Горбачева, д.32. В Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано здание – многоквартирный дом, кадастровый номер 43:40:000322:124, адрес: г. Киров, ул. Горбачев, 32, год завершения строительства - 2012.

Согласно полученной истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 19.09.2017 зарегистрирован объект незавершенного строительства кадастровый номер 43:40:000322:198, дата присвоения кадастрового номера 14.06.2017, ранее присвоенный инвентарный номер 43:40:000322:0043:33:401:002:000263860:0100, адрес объекта – Горбачева, 32, степень готовности объекта незавершенного строительства – 1 процент, проектируемое назначение – жилой дом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, полученной на основании запроса от 15.06.2017, земельный участок 43:40:000322:50 категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки (территории) общего пользования; правообладатели – муниципальное образование «Город Киров», общая долевая собственность от 25.11.2011, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна 25/100 площади квартиры по адресу: г. Киров, ул. Горбачева 30а, кв. БН. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 28.02.2012 по делу №28-6458/2011 по исковому заявлению Управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова к ООО «ТОН» во взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 23.11.2004 № 47386 за период с 01.01.2009 по 19.01.2011 отказано, суд исходил из того, что на момент заключения договора аренды от 23.11.2004 № 47386 на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000322:0043 располагались два многоквартирных жилых дома (л. Горбачева, 30, ул. Горбачева 30а), договор считается прекращенным в силу закона невозможностью исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 17.10.2014 по делу №28-8339/2014 в удовлетворении требований ПЖСК «Горбачева, 32» об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 43:40:000322:50 в аренду отказано, разъяснено, что истец не лишен права в судебном порядке требовать обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном законом № 214-ФЗ.

Решением Первомайского районного суда г. Кирова по делу № 2-946/2015 от 24.02.2016, вступившим в законную силу, Пестова В.А. не признана гражданином, чьи средства привлечены для строительства многоквартирного дома № 32 по ул. Горбачева в г. Кирове. При этом судом установлено, что право требования 1 408 000 рублей с ООО «ТОН», ООО «ТОНиК» Пестова В.А. передала ООО «Агентство-Вера», акт сверки взаимных расчетов по вышеуказанной сумме выслан ООО «ТОН» и ООО «ТОНиК» 05.08.2014.

Решением Первомайского районного суда г. Кирова от 10.05.2016 по делу № 2-2661/2016 с ООО «ТОНиК» в пользу Хасаева Д.В. взысканы денежные средства 989 825 рублей 00 копеек, уплаченные по договору от 05.02.2005 о долевом участии в строительстве, проценты в сумме 1 000 000 рублей, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в сумме 994912 рублей 50 копеек, в остальной части в удовлетворении иска отказано; в удовлетворении требований Пестовой В.А. отказано. Суд исходил из того, что у Пестовой В.А. отсутствует право предъявления требований от своего имени к ООО «ТОН» и ООО «ТОНиК», между указанными лицами правоотношения не возникли, сделки заключались с ООО «Агентство Вера», правопреемником которого Пестова В.А. не является.

Определением от 10.01.2019 Первомайский районный суд по указанному делу на основании договора уступки права требования денежных средств, взысканных по гражданскому делу № 2-2661/2016 на основании решения Первомайского районного суда г. Кирова от 10.05.2016, с учетом апелляционного определения Кировского областного суда от 16.08.2016, произвел замену взыскателя Хасаева Д.В. на ПЖСК «Горбачева, 32».

По ходатайству истца судом назначалась судебная экспертиза. Из заключения эксперта от 24.07.2018 № 843/18 следует, что рыночная стоимость объекта исследования с кадастровым номером 43:40:000322:198, рассчитанная в рамках затратного подхода, с учетом округления до тысяч, по состоянию на 24.07.2018 составит 181 000 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000322:50 с назначением, согласно градостроительному плану, с учетом округления до тысяч составляет 6 480 000 рублей.

Согласно представленному администрацией письму Кировского областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации» от 02.04.2019 № 426/01-19, технический паспорт от 14.11.2010 на незавершенный строительством объект является погашенным, сведения в нем неактуальны.

Исследовав представленные материалы и установленные обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статьях 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истцом заявлено требование о взыскании 1 408 000 рублей 00 копеек долга по договору от 28.02.2005 № 28, с учетом соглашений и договора перехода прав и обязанностей к истцу.

Сторонами названного договора от 28.02.2005 № 28 являются ООО «ТОНиК» (Застройщик) и ООО «Агентство Вера» (долевщик). Стоимость квартиры на момент подписания договора составила 2 126 850 рублей. Из вступивших в законную силу судебных актов следует, что право требования 1 408 000 рублей с ООО «ТОН», ООО «ТОНиК» Пестова В.А. передала ООО «Агентство-Вера», акт сверки взаимных расчетов по вышеуказанной сумме выслан ООО «ТОН» и ООО «ТОНиК» 05.08.2014.

Вместе с тем в полном объеме стоимость квартиры по договору от 28.02.2005 № 28 ООО «Агентство Вера» не оплачена.

В силу пунктов 1, 2 статьи 382 ГК РФ в редакции, действующей в спорный период, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

В силу статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Из представленных истцом доказательств следует, что ООО «Агентство Вера» уступило Пестовой В.А., члену ПЖСК «Горбачева, 32», право денежных требований к ответчикам на сумму 631 600 рублей и 828 000 рублей, при этом выгодоприобретателем по договору от 25.05.2005 № 28 решено считать Пестову В.А., а ООО «Агентство Вера» утратило право требования квартиры. Также истец полагает, что к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы Закона № 214-ФЗ, поскольку из существа сделки следует, что сторонами имелся ввиду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, на дату подписания соглашения от 28.06.2011 к договору от 07.04.2011 право денежных требований к ООО «ТОНиК» у ООО «Агентство Вера», заявившего о зачете спорных сумм в счет оплаты по договору от 28.05.2005 № 28, не возникло; общество было вправе требовать иного исполнения, чем уплата денежной сумма, а именно - передачи квартиры, а также являлось должником перед ООО «ТОНиК» по оплате квартиры в полном объеме по договору от 28.02.2005.

Поскольку денежное требование у ООО «Агентство Вера» не возникло, оно (денежное требование) не могло перейти от ООО «Агентство Вера» к новому кредитору Пестовой В.А., а далее не могло быть внесено в качестве паевого взноса в ПЖСК «Горбачева, 32».

Из совокупности представленных в дело доказательств следует, что договор от 07.04.2011 и дополнительное соглашение к нему от 28.06.2011 заключались с целью перехода всех прав и обязанностей по договору от 28.05.2005 № 28 с ООО «Агентство Вера» на Пестову В.А., однако право требования в рассматриваемой ситуации могло перейти к Пестовой В.А. лишь одновременно с переводом долга – обязанности по уплате цены договора. Без согласия кредитора ООО «ТОНиК» такая замена в силу закона не допускается (пункт 1 статьи 391 ГК РФ).

Истец просит применять к рассматриваемым отношениям нормы Закона 214-ФЗ, однако и в силу положений указанного Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, до полного исполнения ООО «Агентство Вера» обязательств по уплате цены, установленной в договоре от 25.05.2005 № 28, названное общество было не вправе уступать свои права к ответчику ООО «ТОНиК», оставаясь одновременно должником по договору.

В судебных актах, представленных истцом в материалы дела, отражена аналогичная позиция, при этом разъяснено, что стороной договора с ООО «ТОНиК» являлось ООО «Агентство Вера». Основания для признания недействительными договоров участия в долевом строительстве и односторонних зачетов от 08.04.2011 и от 25.05.2011 суд не усмотрел (решение от 10.05.2016 по делу № 2-2661/2016). Пестова В.А., ПЖСК «Горбачева, 32» договоры о долевом участии в строительстве с ООО «ТОНиК» не заключали, правопреемниками ООО «Агентство Вера» не являются. Договорные отношения с ООО «ТОН» у истца и долевщиков отсутствуют.

В этой связи суд не усматривает оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца 1 408 000 рублей долга по договору от 28.02.2005, поскольку права истца ответчики не нарушили. В отсутствие законных оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца долга в сумме 1 408 000 рублей, отсутствуют правовые основания для взыскания в пользу истца законной неустойки, начисленной на указанную сумму долга по статье 6 Закона № 214-ФЗ, а также статье 13 Закона о защите прав потребителей. Доводы истца о том, что оплата по договору участия долевого строительства произведена членом истца Пестовой В.А., а права и обязанности по договору о долевом участии в строительстве перешли к истцу, опровергаются материалами дела. Указание в решении по делу № А28-1036/2011 на заключение договора от 07.04.2011 между ООО «Агентство Вера» (первоначальный инвестор) и ПЖСК «Горбачева, 32» (новый инвестор) подтверждает факт заключения названного договора, однако не свидетельствует о том, что все права по договору о долевом участии в строительстве перешли к истцу. Более того, 28.06.2011, то есть после вынесения решения по указанному делу, заключено дополнительное соглашение к договору от 07.04.2011.

Истец просит взыскать неустойку по статье 6 Закона № 214-ФЗ, начисленную на сумму долга 989 825 рублей 00 копеек, взысканную решением районного суда от 10.05.2016 по делу №2-2661/16 в пользу Хасаева Д.В., с 12.05.2016 по 10.06.2019 в размере 640 086 рублей 85 копеек, а также штраф по пункту 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 50 процентов от суммы неустойки – 320 043 рубля 42 копейки.

Апелляционным определением по данному делу решение изменено, с ООО «ТОНИК» в пользу Хасаева Д.В. взысканы денежные средства 989 825 рублей 00 копеек – проценты, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в сумме 989 825 рублей 00 копеек, в остальной части решение оставлено без изменения, то есть в части взыскания денежных средств 989 825 рублей. Основанием для удовлетворения требований Хасаева Д.В. послужило нарушение сроков исполнения обязательства перед заказчиком строительства и отказ Хасаева Д.В. от дальнейшего исполнения договора. Суд сделал вывод, поскольку правоотношения сторон возникли до введения в действие Закона 214-ФЗ, то оснований для применения положений данного закона при рассмотрении спора суд не усматривает.

Определением от 10.01.2019 Первомайский районный суд г. Кирова по указанному делу на основании договора уступки права требования денежных средств, взысканных по гражданскому делу № 2-2661/2016 на основании решения Первомайского районного суда г. Кирова от 10.05.2016, с учетом апелляционного определения Кировского областного суда от 16.08.2016, произвел замену взыскателя Хасаева Д.В. на взыскателя ПЖСК «Горбачева, 32».

В силу статьи 44 ГПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства. Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Для ПЖСК «Горбачева, 32» обязательным является решение суда по делу №2-2661/2016 от 10.05.2016 в полном объеме, а также все действия Хасаева Д.В., совершенные после вступления решения в законную силу.

Названным решением установлено, что к рассматриваемым правоотношениям Закон № 214-ФЗ не применяется, а, следовательно, не имеется законных оснований для применения норм указанного закона и в настоящем споре, предметом которого является взыскание неустойки по Закону № 214-ФЗ на сумму долга, взысканную решением районного суда. Кроме того, районный суд исходил из того, что Хасаев Д.В. отказался от договора, в этой связи после расторжения договора неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства взысканию не подлежит.

Таким образом, отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчиков в пользу истца законной неустойки, начисленной на сумму долга 989 825 рублей 00 копеек, взысканную решением районного суда, по статье 6 Закона № 214-ФЗ, а также для взыскания штрафа по статье 13 Закона о защите прав потребителей в размере 50 процентов от указанной неустойки.

Также отсутствуют правовые основания для взыскания неустойки за каждый день последующей просрочки.

Поскольку права истца не нарушены, истец не является участником долевого строительства, исковые требования об обращении взыскания на предмет залога, основанные на положениях Закона № 214-ФЗ удовлетворению не подлежат.

В «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, указано, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты. К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

В рассматриваемом случае разрешение на строительство жилого дома получено ООО «ТОН» 05.10.2004, в связи с чем к спорным правоотношениям положения Закона №214-ФЗ не применяются. Пункт 1 «Обзора практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 иной позиции по применению Закона № 214-ФЗ не содержит, указанные разъяснения не отменяет, а предписывает исходить из действительного содержания договора.

В связи с изложенным, иные доводы истца, ответчиков третьих лиц подлежат отклонению, как не имеющие правового значения для данного спора. Исковые требования ПЖСК «Горбачева, 32» удовлетворению не подлежат.

В силу части 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

При обращении с иском в суд истец уплатил государственную пошлину в размере 6000 рублей 00 копеек по чеку ордеру от 23.01.2017.

На основании статьи 110 АПК РФ с учетом отказа в удовлетворении иска, понесенные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, государственная пошлина в размере 51 869 рублей 00 копеек по заявленному имущественному требованию подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 96, 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с потребительского жилищно-строительного кооператива «Горбачева 32» (ИНН 4345290114, ОГРН 1104345020560, юридический адрес: 610004, Кировская область, г. Киров, ул. Советская, д. 29, кв. 58) в доход федерального бюджета 51 869 (пятьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят девять) рублей 00 копеек государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Обеспечительные меры, принятые определением от 26.01.2018, сохраняют свое действие до вступления решения в законную силу.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья Е.А. Татаренкова