Гражданский кодекс часть 1

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, «Российский государственной центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» в лице Кировского филиала (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения филиала: 610017, <...>)

об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО1, по доверенности от 20.03.2015;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 10.03.2015;

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Класс» (далее – истец, ООО «Класс») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи помещения магазина с кадастровым номером 43:40:000389:0006:5170/09:1001/А по адресу: <...> площадь - 79,1 кв.м., изложив пункт 2.1 данного договора в редакции: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации составляет 2 375 015 рублей 71 копейка (без НДС)».

Исковые требования основаны на положениях статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормах Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что истец не согласен со стоимостью нежилого помещения, которая указана ответчиком в проекте договора купли-продажи муниципального имущества.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено, Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, «Российский государственной центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» в лице Кировского филиала» (далее – третье лицо, Кировский филиал БТИ).

В процессе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о назначении экспертизы.

Определением от 18.05.2015 суд назначил судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Перед экспертом общества с ограниченной ответственностью «ФРС Консалтинг» (далее – ООО «ФРС Консалтинг») ФИО3 был поставлен вопрос:

- определить рыночную стоимость объекта недвижимости - помещение магазина с кадастровым номером 43:40:000389:0006:5170/09:1001/А, по адресу: <...> (год постройки - 1967, площадь - 79,1 кв.м.) по состоянию на 21 октября 2014 года. Производство по делу приостановлено до момента получения судом экспертного заключения.

Определением от 26.06.2015 производство по делу возобновлено.

По результатам судебной экспертизы, с учетом пояснения эксперта от 17.06.2015 (т.2 л.д. 96), экспертом ФИО3 сделан вывод о том, что рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 21.10.2014 составит 2 495 762 рубля 71 копейку (без НДС).

Заявлением от 10.07.2015 истец уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении между истцом и ответчиком договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000389:0006:5170/09:1001/А по адресу: <...> площадь - 79,1 кв.м., изложив пункт 2.1 данного договора в редакции: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации составляет 2 495 762 рубля 71 копейку (без НДС)».

На основании статьи 49 АПК РФ данные уточнения приняты судом.

Ответчик с иском не согласен, в отзыве указал, что Департаментом полностью соблюдена процедура заключения договора купли-продажи имущества, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, истцом не доказано, что отчет об оценке муниципального имущества, выполненный Кировским филиалом БТИ, является недостоверным. Ссылка ООО «Класс» на экспертное заключение ООО «ФРС Консалтинг» не может быть принята во внимание, поскольку наличие выводов об иной рыночной стоимости объекта недвижимости само по себе, при отсутствии доказательств недостоверности отчета Кировского филиала БТИ, не может однозначно свидетельствовать о том, что указанная в этом отчете стоимость объекта не является его рыночной стоимостью и не подлежит учету при заключении договора купли-продажи. Кроме того, различие в величине рыночной стоимости имущества, определенной разными экспертами, является допустимым и объясняется наличием у них права использовать те подходы и методы, которое они считают нужными в той или иной ситуации. Экспертом Кировского филиала БТИ использовались доходный и сравнительный подходы, а экспертом ООО «ФРС Консалтинг» - сравнительный, существование иного экспертного заключения не является безусловным доказательством недостоверности рыночной стоимости определенной Кировским филиалом БТИ.

Определением от 31.08.2015 по ходатайству истца суд назначил судебную экспертизу по вопросу соответствия отчета Кировского филиала БТИ требованиям и нормам закона. Перед экспертом общества с ограниченной ответственностью «ФРС Консалтинг» (далее – ООО «ФРС Консалтинг») ФИО3 был поставлен вопрос:

- соответствует ли отчет ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (филиал г. Киров) № 4300/261214Ц-0226/Ю-01М/0202 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...> площадью 79,1 кв.м., требованиям и нормам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», (далее – Закон об оценочной деятельности) федеральным стандартам оценки, правилам оценочной деятельности? Производство по делу приостановлено до момента получения судом экспертного заключения.

Определением от 13.10.2015 производство по делу возобновлено.

По результатам судебной экспертизы экспертом ФИО3 сделан вывод о том, что отчет № 4300/261214Ц-0226/Ю-01М/0202 не соответствует ФСО-3 и ФСО-7, соответствует ФСО-1 и ФСО-2, правила оценочной деятельности (стандарты СРО НП «Кадастр-Оценка») к данному отчету применить нельзя. В целом отчет выполнен с нарушениями требований Закона об оценочной деятельности.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, отзыв на иск не представило.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.

Истец на основании договора аренды нежилого помещения от 05.10.2006 № 5972 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 75,90 кв.м., в целях использования под магазин.

Соглашением от 01.06.2012 изменена площадь арендуемого помещения – 79,1 кв.м.

21.10.2014 ООО «Класс» обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Постановлением администрации города Кирова от 24.02.2015 № 595-П были утверждены условия приватизации имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000389:0006:5170/09:1001/А по адресу: <...>. Цена продажи имущества установлена на основании экспертного заключения независимой оценочной организации – 4 205 084 рубля 75 копеек (пункт 3). Пунктом 4 постановления на Департамент возложена обязанность заключить договор купли-продажи имущества с ООО «Класс».

При определении цены имущества администрация г. Кирова руководствовалась отчетом об оценке № 4300/261214Ц-0226/Ю-01М/0202, подготовленным Кировским филиалом БТИ, и заключением к нему.

Письмом Департамента от 02.03.2015 в адрес истца было направлено два подписанных ответчиком проекта договора купли-продажи (один – с условием о единовременной оплате, другой – с условием о рассрочке платежа).

25.03.2015 истец направил в Департамент договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа с протоколом разногласий к нему, в котором предложил продать арендуемое им имущество по иной цене – 2 375 015 рублей 71 копейка. Данная цена определена истцом на основании отчета об оценке от 23.03.2015 № Н15001, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Мониторинг групп».

Письмом от 30.03.2015 Департамент сообщил истцу об отсутствии оснований для признания недостоверной рыночной стоимости, установленной в отчете, подготовленном Кировским филиалом БТИ. В связи с чем протокол разногласий к договору купли-продажи был отклонен.

Не согласившись с условием о стоимости арендуемого им имущества, ООО «Класс» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9, части 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой является адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

С учетом требований к форме договора купли-продажи недвижимости, установленных статьей 550 ГК РФ, а именно необходимости заключения договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, оферта договора купли-продажи недвижимого имущества должна быть подписана стороной-оферентом.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого помещения (на момент вынесения постановления от 24.02.2015 № 595-П), факт направления ответчиком и получения истцом подписанного ответчиком проекта договора купли-продажи подтверждаются материалами дела и самим ответчиком.

Истец обратился в суд с иском о заключении договора на своих условиях после отклонения Департаментом протокола разногласий к договору (письмо от 30.03.2015 - т.1 л.д. 36-38), следовательно им соблюден порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 445 ГК РФ.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, возникшие при заключении договора, касаются цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Сторонами в материалы дела представлены два экспертных заключения о рыночной стоимости объекта недвижимости с различной стоимостью объекта оценки: отчет Кировского филиала БТИ – 4 205 084 рубля 75 копеек (без НДС), отчет ООО «Мониторинг групп» – 2 375 015 рублей 71 копейка (без НДС).

В результате проведения двух судебных экспертиз были получены экспертные заключения ООО «ФРС Консалтинг», согласно которым рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 2 495 762 рубля 71 копейку (без НДС); отчет № 4300/261214Ц-0226/Ю-01М/0202 (Кировского филиала БТИ) не соответствует ФСО-3 и ФСО-7, соответствует ФСО-1 и ФСО-2, правила оценочной деятельности (стандарты СРО НП «Кадастр-Оценка») к данному отчету применить нельзя. В целом отчет выполнен с нарушениями требований Закона об оценочной деятельности.

Оценив все названные экспертные заключения, являющиеся доказательствами по настоящему делу, по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.07.2011 № 328 утвержден федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» (далее – ФСО-5), регламентирующий порядок проведения экспертизы отчета об оценке, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

В соответствии с пунктом 16 ФСО-5 в экспертном заключении указываются, в том числе, результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

В силу пункта 17 ФСО № 5 результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии отчета об оценке законодательству).

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных в абзацах втором или третьем настоящего пункта.

Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

Согласно пункту 18 ФСО-5 отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию.

Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Экспертное заключение ООО «ФРС Консалтинг» от 01.10.2015 является отрицательным.

Ответчик результаты судебной экспертизы по вопросу соответствия отчета Кировского филиала БТИ требованиям и нормам законодательства об оценочной деятельности не оспорил, ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявил. Свое несогласие с данным экспертным заключением никак не обосновал.

При таких обстоятельствах суд считает доказанным факт несоответствия отчета об оценке Кировского филиала БТИ требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. Следовательно, оно не может быть положено в основу при определении цены продажи спорного нежилого помещения в порядке Закона № 159-ФЗ.

Поскольку экспертное заключение ООО «ФРС Консалтинг» от 16.06.2015 (с учетом пояснения от 17.06.2015) ответчиком не оспорено, то суд считает его достоверным, а рыночную стоимость объекта недвижимости по адресу: <...>, по состоянию на 21 октября 2014 года равной 2 495 762 рублям 71 копейки.

На основании изложенного, исковые требования ООО «Класс» подлежат удовлетворению в полном объеме (с учетом уточнения от 10.07.2015).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей 00 копеек следует взыскать с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 180, 181, 201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении между обществом с ограниченной ответственностью «Класс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610000, <...>) и Департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610000, <...>) договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000389:0006:5170/09:1001/А по адресу: <...>, площадь 79,1 кв.м., изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 2 495 762 (два миллиона четыреста девяносто пять тысяч семьсот шестьдесят два) рубля 71 копейка (без НДС)».

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 610017, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Класс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610000, <...>) судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья В.А. Киселева