Гражданский кодекс часть 1

о взыскании по договору аренды от 01.04.2013 № 11-13 коммунальных платежей в сумме 32 435 рублей, задолженности по арендной плате за декабрь 2014 года в сумме 38 710 рублей, а также арендной платы за фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:94 за период с 01.01.2015 по 01.08.2015 в 1 200 000 рублей

третьи лица – общество с ограниченной ответственностью «Анкор», общество с ограниченной ответственностью «Анстрой», индивидуальный предприниматель ФИО3,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО4 по доверенности от 06.03.2015,

ответчика – ФИО5 по доверенности от 12.01.2015,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее по тексту – ответчик, ИП ФИО2) по договору аренды от 01.04.2013 № 11-13 коммунальных платежей в сумме 32 435 рублей, задолженности по арендной плате за декабрь 2014 года в сумме 38 710 рублей, а также арендной платы за фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:94 за период с 01.01.2015 по 01.08.2015 в 1 200 000 рублей, всего – 1 271 145 рублей.

В обоснование своих требований истец указывает, что на основании соглашения от 01.07.2014 в связи с приобретением права собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000541:94 к нему перешли от ООО «Анкор» права и обязанности по договору аренды № 11-13, заключенному 01.04.2013 между ООО «Анкор» и ИП ФИО2

Ответчик в представленном отзыве и дополнениях к нему указывает на отсутствие правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Третьи лица полагают, что переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000541:0033 к ИП ФИО3, а затем переход права собственности к ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000541:94, образованный при разделе земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:0033, не повлекли прекращения договора аренды № 11-13, заключенного 01.04.2013 между ООО «Анкор», действовавшим во исполнение агентского договора № 1-11, заключенного 01.03.2011 с ООО «Анстрой» - собственником земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:0033, и ИП ФИО2

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства дела.

01.03.2011 между ООО «Анстрой» и ООО «Анкор» заключен агентский договор № 01-11, в соответствии с которым агент – ООО «Анкор» - по поручению принципала за вознаграждение совершает от своего имени и за счет принципала юридические и иные действия в отношении недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности принципалу. Дополнительным соглашением от 01.04.2013 № 8 стороны внесли изменения в перечень недвижимого имущества, включив в него часть земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:0033 площадью 2474 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в связи с приобретением ООО «Анстрой» права собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000541:0033 площадью 3430 кв.м., расположенного по адресу: <...> (государственная регистрация права собственности осуществлена 10.04.2013). С 01.01.2014 часть земельного участка исключена из перечня по дополнительному соглашению сторон от 25.12.2013.

01.04.2013 между ООО «Анкор», действующим на основании агентского договора от 01.03.2011 № 01-11, и ИП ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:0033 площадью 1335 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Пунктом 4.1 договора аренды стороны согласовали размер арендной платы (с учетом дополнительного соглашения от 18.12.2013) в виде фиксированного платежа и переменного платежа в сумме, эквивалентной стоимости коммунальных услуг.

26.12.2013 между ООО «Анстрой» и ИП ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого ИП ФИО3 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 43:40:000541:33, площадью 3 430 кв.м., расположенный по адресу: <...> (государственная регистрация осуществлена 10.01.2014).

18.02.2014 в ГКН внесены сведения о земельных участках 43:40:000541:93, 43:40:000541:94, 43:40:000541:95, образованных при разделе земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:33.

28.02.2014 осуществлена государственная регистрация права собственности ИП ФИО3 на земельные участки 43:40:000541:93, 43:40:000541:94, 43:40:000541:95, ранее выданное свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000541:33 аннулировано.

10.01.2014 между ИП ФИО3 и ООО «Анкор» заключен агентский договор № 02-14/1, в соответствии с которым агент – ООО «Анкор» - по поручению принципала за вознаграждение совершает от своего имени и за счет принципала юридические и иные действия в отношении указанного в приложении № 1 недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности принципалу (включая часть земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:0033 площадью 2474 кв.м., расположенного по адресу: <...>). Дополнительным соглашением от 28.02.2014 стороны определили новый перечень объектов недвижимого имущества (земельный участок с кадастровым номером 43:40:000541:94 площадью 2 540 кв.м., расположенный по адресу: <...>). С 30.06.2015 агентский договор № 02-14/1 расторгнут по дополнительному соглашению сторон от 27.06.2014.

25.06.2014 между ИП ФИО3 и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:94 площадью 2 540 кв.м., расположенного по адресу: <...>, право собственности ИП ФИО1 зарегистрировано 30.06.2014.

01.07.2014 между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 подписано дополнительное соглашение № 2 к договору аренды от 01.04.2013 № 11-13, которым предусмотрено, что в связи со сменой собственника предмет договора на предоставление в аренду имущества (часть земельного участка площадью 1335 кв.м. с новым кадастровым номером 43:40:000541:94), а также все права и обязанности по договору аренды переходят от ООО «Анкор» к индивидуальному предпринимателю ФИО1

10.12.2014 ИП ФИО2 направила ИП ФИО1 письмо о расторжении договора аренды от 01.04.2013 № 11-13 с 24 декабря 2014 года.

Истец, полагая, что арендатором не в полном объеме (пункт 4.1 договора) исполнены обязательства по внесению платы по договору, а также в связи с неисполнением арендатором пункта 3.3.11 договора аренды о передаче имущества по акту приема-передачи в последний день действия договора (23.12.2014), обратился с учетом уточнений о взыскании коммунальных платежей (переменной составляющей арендной платы) в сумме 32 435 рублей, задолженности по арендной плате (фиксированный платеж) за декабрь 2014 года в сумме 38 710 рублей, а также арендной платы за фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:94 за период с 01.01.2015 по 01.08.2015 в 1 200 000 рублей.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указывает на то, что договор аренды от 01.04.2013 № 11-13 не может являться правовым основанием, порождающим взаимные права и обязанности ИП ФИО1 и ИП ФИО2, поскольку стороны агентского договора от 01.03.2011 № 01-11 исключили с 01.01.2014 из перечня объектов недвижимости, в отношении которых агент исполнял поручение принципала, часть земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:0033 площадью 2474 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по дополнительному соглашению сторон от 25.12.2013. Соответственно, по мнению ответчика, с 01.01.2014 договор аренды от 01.04.2013 № 11-13 прекратил свое действие, в связи с чем ИП ФИО1 не мог вступить 01.07.2014 в данный договор на стороне арендодателя после приобретения у ИП ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:94, сведения о котором внесены в ГКН 18.02.2014, а право собственности продавца зарегистрировано 28.02.2014.

Возражая против указанных доводов ответчика, представитель истца указывает на тот факт, что ИП ФИО2 осуществляла платежи, ссылаясь на этот договор, соответственно, признавала его наличие, что в настоящем споре лишает ее права возражать против действительности указанного договора аренды.

Исследовав материалы дела в полном объеме, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 01.04.2013 № 11-13 заключен ООО «Анкор», которое действовало по поручению собственника имущества – ООО «Анстрой» в силу заключенного агентского договора от 01.03.2011 (дополнительное соглашение от 01.04.2013 № 8).

Частью 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Таким образом, ООО «Анкор», не являясь собственником имущества и действуя в качестве агента, осуществлял права и обязанности арендодателя по договору от своего имени. Соответственно, к указанному договору не применимы положения статьи 617 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей сохранение действия договора аренды в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество, поскольку из буквального толкования части 1 статьи 608 Гражданского кодекса РФ следует, что данное правило применяется только к арендодателю, являющемуся собственником имущества, либо лицом, уполномоченным в силу закона сдавать имущество в аренду.

Соответственно, подписание 25.12.2013 между ООО «Анстрой» и ООО «Анкор» дополнительного соглашения об исключении части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:0033 площадью 2474 кв.м., расположенного по адресу: <...>, из перечня недвижимого имущества (приложение к агентскому договору) свидетельствует о том, что собственник ООО «Анстрой» отменил ранее данное поручение агенту, который с 01.01.2014 был не вправе распоряжаться указанным имуществом собственника.

Довод истца о том, что прекращение действия агентского поручения повлекло переход прав и обязанностей арендодателя - ООО «Анкор» к собственнику имущества – ООО «Анстрой», отклоняется судом как не соответствующий нормам права.

Согласно статье 1011 Гражданского кодекса РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

Учитывая, что договор аренды от 01.04.2013 агент заключал от своего имени, подлежат применению правила главы 51 Гражданского кодекса РФ.

Статья 1000 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязанность комитента принять исполненное по договору комиссии. Согласно указанной норме комитент обязан освободить комиссионера от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения, в том числе путем перевода на себя прав и обязанностей по сделке, заключенной во исполнение договора комиссии. Переход прав и обязанностей комиссионера по сделке, заключенной во исполнение комиссионного поручения, к комитенту в силу закона предусмотрен только в случае банкротства комиссионера (часть 2 статьи 1002 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства перевода в установленном порядке прав и обязанностей агента – ООО «Анкор», возникших при исполнении агентского договора путем заключения договора аренды с ИП ФИО2, суд находит обоснованным довод ответчика о том, что обязательство из договора аренды от 01.04.2013 № 11-13 прекратилось с 01.01.2014 в силу невозможности исполнения.

Довод истца о том, что ООО «Анкор» оставался арендодателем по договору аренды от 01.04.2013 № 11-13 в силу заключения агентского договора с новым собственником – ИП ФИО3, отклоняется судом как противоречащий статье 608 Гражданского кодекса РФ. ИП ФИО3, являясь собственником имущества с 2014 года, мог уполномочить своего агента по агентскому договору № 02-14/1 на заключение договора аренды, но не на вступление в ранее заключенный договор.

Также судом отклоняется как несостоятельный довод истца о том, что подписание 01.07.2014 между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 дополнительного соглашения № 2 к договору аренды от 01.04.2013 № 11-13 свидетельствует о заключении между ними договора аренды части земельного участка площадью 1335 кв.м. с новым кадастровым номером 43:40:000541:94 на условиях договора, ранее заключенного ИП ФИО2 с ООО «Анкор».

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из содержания дополнительного соглашения от 01.07.2014 № 2, стороны преследовали цель не заключить договор аренды в качестве соглашения об установлении взаимных прав и обязанностей, а внести изменения в ранее заключенный договор. При этом суд находит обоснованным довод ответчика о том, что внесение изменений в договор, прекративший свое действие, гражданское законодательство не предусматривает.

Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований ИП ФИО1, обратившегося в суд за защитой своих прав, вытекающих из договора аренды от 01.04.2013 № 11-13, поскольку указанный договор никаких прав у истца не порождал.

При обращении в суд с иском, а также при уточнении своих требований истцом уплачена госпошлина в размере 31 111 рублей. Учитывая, что цена настоящего иска составляет 1 271 145 рублей, истцом излишне уплачена госпошлина в сумме 5 400 рублей, которая в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ подлежит возврату ИП ФИО1

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОРГНИП 308433818200021, ИНН <***>, адрес: 610014 г. Киров) о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОРГНИП 304434532300276, ИНН <***>, адрес: 610050 г. Киров) по договору аренды от 01.04.2013 № 11-13 коммунальных платежей в сумме 32 435 рублей, задолженности по арендной плате за декабрь 2014 года в сумме 38 710 рублей, а также арендной платы за фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:94 за период с 01.01.2015 по 01.08.2015 в сумме 1 200 000 рублей, всего – 1 271 145 рублей, отказать.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 справку на возврат госпошлины в сумме 5 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья Н.П.Хлюпина