Гражданский кодекс часть 1

к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610000, Россия, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 01.03.2019,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 27.12.2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЯРД» (далее - истец, ООО «Ярд») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, ДМС администрации г. Кирова) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа - нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000330:623 по адресу: <...> (далее – спорное имущество), изложив спорные пункты в редакции истца:

«2.1. Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением №31 от 17.01.2019 года, составленным оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО3, составляет 3 803 389 (три миллиона восемьсот три тысячи триста восемьдесят девять) рублей 83 копейки (без НДС).

2.2. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение пяти лет со дня заключения договора купли-продажи имущества»,

а также судебных расходов.

Иск со ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ), на статьи 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159 ФЗ) мотивирован тем, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по пунктам 2.1, 2.2 договора, определяющими стоимость выкупаемого истцом имущества и порядок предоставления рассрочки платежа.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 24.05.2019 по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества (по состоянию на 14.08.2018).

Заявлением от 03.07.2019 истец уточнил исковые требования и просил изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества, определенная в соответствии с заключением эксперта ООО «Независимая экспертно-оценочная корпорация» ФИО4, составляет 3 734 524 (три миллиона семьсот тридцать четыре тысячи пятьсот двадцать четыре) рубля 00 копеек (без НДС).

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Учитывая, что истец не заявил каких-либо новых требований, а лишь уточнил исковые требования в части стоимости выкупаемого истцом имущества, суд считает, что уточнение истцом исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, и согласно части 5 статьи 49 АПК РФ принимает его к рассмотрению.

Ответчик исковые требования не признал, в отзыве на исковое заявление указал, что с его стороны в соответствии с законодательством проведены все процедуры по оценке выкупаемого объекта недвижимости, что само по себе отличие рыночной стоимости спорного имущества, указанное в заключении, выполненном ИП ФИО3, не может свидетельствовать о недостоверности первоначального отчета об определении рыночной стоимости, выполненного ИП ФИО5

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующее.

Между департаментом муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ярд» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 11.04.2016 №7387.

Согласно пункту 1.2 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 43:40:000330:623, помещение 1002, общей площадью 187,1 кв.м. Целевое назначение – многофункциональное.

14.08.2018 истец обратился с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения.

Ответчик письмом от 10.09.2018 №5454-01-05ДМС подтвердил преимущественное право ООО «Ярд» на приватизацию арендуемого помещения в соответствии с Законом №159-ФЗ.

14.12.2018 администрацией города Кирова вынесено постановление №3269-п «Об условиях приватизации имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000330:623 по адресу: <...>».

Ответчик письмом от 21.12.2018 №8088-01-05ДМС «О направлении проектов договоров купли-продажи» предложил истцу заключить договор купли-продажи спорного имущества, указав, что право выбора порядка оплаты имущества, а также срока рассрочки в установленных законом пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства, и что согласно прилагаемому к письму экспертному заключению ИП ФИО5 от 12.10.2018 рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 14.08.2018 составляет 4 355 932 (четыре миллиона триста пятьдесят пять тысяч девятьсот тридцать два) рубля 20 копеек (без НДС).

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного имущества, определенная в вышеуказанном заключении, является явно завышенной, обратился за оказанием услуг по оценке к ИП ФИО3, в заключении об оценке которого от 17.01.2019 цена спорного имущества определена в размере 3 803 389 (три миллиона восемьсот три тысячи триста восемьдесят девять) рублей 83 копейки (без НДС) по состоянию на 14.08.2018.

Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, истец направил письмо от 18.01.2019 с протоколом разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, изложив редакцию пунктов 2.1, 2.2 договора следующим образом:

ДМС администрации г. Кирова письмом от 22.02.2019 №1133-01-05ДМС «О рассмотрении протокола разногласий к договору купли-продажи» сообщил о несогласии с предложенными истцом условиями в части цены выкупаемого имущества, относительно порядка оплаты спорного имущества, а также срока рассрочки возражений не высказал.

Поскольку соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости – о цене недвижимого имущества (статья 555 ГК РФ) между сторонами достигнуто не было, истец в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в Арбитражный суд Кировской области с настоящим исковым заявлением.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующее.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом №159-ФЗ.

На основании статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом №135-ФЗ.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона №159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ.

В соответствии со статьей 9 Закона №135-ФЗ основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статьям 12, 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В обоснование рыночной стоимости выкупаемого спорного имущества обеими сторонами представлены в дело отчеты об оценке, имеющие различающиеся итоговые результаты.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

По ходатайству истца и в отсутствие возражений ответчика судом была назначена по делу судебная оценочная экспертиза. Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000330:623 по адресу: <...> по состоянию на 14.08.2018». Проведение экспертизы было поручено ФИО4, эксперту общества с ограниченной ответственностью «НЭО корпорация».

Согласно заключению эксперта от 27.06.2019 №234СЭ рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 187,1 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000330:623, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 14.08.2018 составляет 3 734 524 (три миллиона семьсот тридцать четыре тысячи пятьсот двадцать четыре) рубля 00 копеек, без учета НДС.

Согласившись с выводами судебного эксперта, истец уточнил исковые требования в части выкупной стоимости спорного имущества.

Ответчик возражений относительно стоимости спорного имущества по итогам проведения судебной экспертизы в материалы дела не представил.

Суд принимает во внимание заключение эксперта от 27.06.2019 №234СЭ в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости спорного имущества и руководствуется им при принятии решения, поскольку назначенная судом экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83 АПК РФ, а заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 АПК РФ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет необходимое образование и стаж работы экспертом, им соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы.

На основании вышеизложенного, суд принимает пункт 2.1. договора в уточненной редакции истца.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона №159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку), а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Возражений со стороны ответчика по условиям пункта 2.2. договора в письме от 22.02.2019 №1133-01-05ДМС «О рассмотрении протокола разногласий к договору купли-продажи» не содержится, в судебном заседании возражений также не заявлено.

Учитывая вышеизложенное, суд принимает пункт 2.2. договора в редакции истца.

При обращении в суд истцом по платежному поручению от 25.03.2019 № 99 уплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей 00 копеек.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Следовательно, поскольку иск подлежит удовлетворению, расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей 00 копеек подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ЯРД» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610002, Россия, <...>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «ЯРД» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610002, Россия, <...>) и муниципальным образованием «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610000, Россия, <...>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа – нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000330:623 по адресу: <...>, путем принятия пунктов 2.1., 2.2. указанного договора в следующей редакции:

Взыскать с муниципального образования «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610000, Россия, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЯРД» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610002, Россия, <...>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья Е.М. Заболотских