Гражданский кодекс часть 1

Общероссийская общественная организация инвалидов «Всероссийское общество глухих» (далее - ОООИ «ВОГ») обратилось в суд с заявлением, с учетом уточнений, о признании недействительной государственной регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области договора аренды № 4/2-25п, заключенного 30.05.05г. между ОООИ «ВОГ» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «СРП ВОГ» и зарегистрированного 08.08.05г.

В обоснование заявленных требований ссылается на допущенные при государственной регистрации нарушения действующего законодательства и нарушение его прав как собственника.

Управление Федеральной регистрационной службы по Кировской области заявленные требования не признает, просит в удовлетворении заявленных требований отказать. Считает, что государственная регистрация договора аренды объектов недвижимости от 30.05.05г. № 4/2-25п была проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, нарушений с его стороны не допущено. По мнению ответчика, государственная регистрация не может быть признана недействительной, так как не является ненормативным актом и не порождает каких-либо гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Государственная регистрация - юридический акт, который не может быть оспорен в судебном порядке.

Управление Федеральной регистрационной службы по Кировской области указывает на пропуск срока для обращения в суд. Суд отклоняет довод ответчика о пропуске заявителем срока, предусмотренного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в судебном заседании было установлено, что ОООИ «ВОГ» о нарушении его прав и законных интересов стало известно 20.02.07г. при получении решения об отказе в государственной регистрации договора аренды от 19.02.07г., которое было подтверждено в ходе рассмотрения дела результатами экспертизы. Довод ответчика о том, что о регистрации договора аренды на объекты недвижимости стало известно в январе 2007 года, при получении решения от 18.01.07г. о приостановлении государственной регистрации, отклоняется, поскольку доказательств вручения заявителю данного решения ответчиком не представлено. Таким образом, заявитель обратился в суд в установленный трехмесячный срок.

Заслушав в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

08.08.05г. управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области зарегистрирован договор аренды объектов недвижимости, находящихся в собственности ОООИ «ВОГ», от 30.05.05г. (запись № 43-43-01/291/2005-037)

21.12.06г. заявителем и ООО «Жилстрой» был сдан пакет документов для государственной регистрации договора аренды № 4/2-25/06п от 01.12.06г.

18.01.07г. регистрирующим органом принято решение о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются актуальные записи о регистрации аренды на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

19.02.07г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области принято решение об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды в связи с тем, что имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. В Едином государственном реестре прав имеются сведения об уже зарегистрированном договоре аренды на указанные объекты недвижимого имущества.

06.03.07г. заявителю выдана выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой на указанные объекты зарегистрированы договоры аренды. Арендаторами объектов являются ООО «Торговый Дом «СРП ВОГ» (аренда с 08.08.05г. на пять лет), ООО «Авто-ЭКО» (аренда с 31.01.06г. по 30.05.10г.), индивидуальный предприниматель ФИО1 (аренда с 28.11.06г. по 01.01.10г.)

Решение об отказе в государственной регистрации было оспорено заявителем в судебном порядке. Суд не нашел оснований для его удовлетворения (решение Арбитражного суда Кировской области по делу № А28-2817/07-119/12 от 10.05.07г.).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ОООИ «ВОГ» с настоящим заявлением о признании недействительной государственной регистрации договора аренды от 30.05.05г. Заявитель утверждает, что являясь собственником указанных объектов недвижимого имущества, договоров с указанными лицами о передаче им в аренду объектов недвижимости не заключал, денежные средства от указанных лиц не получает. Заявитель указывает, что при проведении государственной регистрации допущен ряд нарушений законодательства о регистрации, что явилось основанием для оспаривания действий управления Федеральной регистрационной службы по Кировской области.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, незаконных решений и действий (бездействий) государственных органов, входят проверка их соответствия закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения прав и законных интересов заявителя.

08.07.05г. ОООИ «ВОГ» обратилось в управление Федеральной регистрационной службы по Кировской области с пакетом документов для регистрации договора аренды № 4/2-25п от 30.05.05г., к которому была приложена доверенность от 25.05.05г. на ФИО4, нотариально заверенная и зарегистрированная в реестре за № 5Д-1626.

Однако этой доверенностью ФИО4 уполномочен был на регистрацию другого договора аренды (№ 4/2-25/04П от 09.12.04г.)

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В ходе судебного заседания установлено, что для государственной регистрации в нарушение требований статьи 16 Федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ ОООИ «ВОГ» была представлена нотариально заверенная доверенность без подтверждения полномочий на осуществление регистрации договора аренды от 30.05.05г. № 4/2-25п.

В управление Федеральной регистрационной службы заявителем неоднократно представлялись дополнительные документы для регистрации договора аренды от 30.05.05г.

08.08.05г. заявителем представлена доверенность № 58-1626 от 25.05.05г., в соответствии с которой ФИО4 уполномочен представлять интересы ОООИ «ВОГ» во всех административных и государственных учреждениях, в том числе заключать и расторгать договоры аренды на объекты недвижимости.

В нарушение требований статьи 16 Федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» доверенность № 58-1626 от 25.05.05г. не была нотариально удостоверена.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды от 30.05.05г. № 4/2-25п осуществлена управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области на основании ненадлежащих документов – в отсутствие нотариально удостоверенной доверенности на регистрацию договора аренды от 30.05.05г.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о неправомерности проведения государственной регистрации договора аренды от 30.05.05г. № 4/2-25п и противоречии ее требованиям статьи 16 Федерального закона от 21.07.97г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает, что права и законные интересы заявителя были нарушены.

В ходе судебного заседания установлено, что договор аренды № 4/2-25П от 30.05.05г. от имени ОООИ «ВОГ» подписан ФИО4, действующим на основании доверенности № 58-1626 от 25.05.05г.

Согласно заключению эксперта № 01/346, 03/347 от 10.10.07г. копия доверенности № 58-1626 от 25.05.05г., представленная Управлением Федеральной регистрационной службы и находящаяся в материалах регистрационного дела является копией оригинала доверенности № 58-1626 от 25.05.05г., представленной ОООИ «ВОГ». Оттиск простой круглой печати ОООИ «ВОГ» на представленном оригинале доверенности выполнен при помощи струйного принтера к ПК. Подпись в доверенности выполнена не ФИО5, а другим лицом.

Следовательно, договор аренды от 30.05.05г. в нарушение ст.ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен лицом, не обладающим полномочиями на заключение указанного договора.

Согласно ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку договор аренды подписан лицом, которое не имело на это полномочий в силу закона, суд считает, что в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является ничтожным.

Таким образом, в судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что заявитель договор аренды от 30.05.05г. не заключал, а основанием государственной регистрации явился ничтожный договор, заключенный неуполномоченным лицом.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что государственная регистрация договора аренды от 30.05.05г. № 4/2-25п осуществлена с нарушением действующего законодательства, нарушает права заявителя как собственника имущества и препятствует полной реализации этого права.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что государственная регистрация не может быть признана недействительной и считает, что заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку предметом требований явились произведенные управлением Федеральной регистрационной службой по Кировской области действия по регистрации договора аренды, характер которых относится к административным и иным публичным отношениям.

Требования заявителя рассматриваются как спор о признании действий по государственной регистрации недействительными, а не как спор о праве, поскольку регистрирующий орган действовал с нарушением законодательства. В ходе судебного разбирательства установлено, что одна доверенность была выдана на осуществление регистрации другого договора. Вторая доверенность согласно заключению эксперта являлась поддельной, а поскольку заключение договора аренды производилось на основании этой же поддельной доверенности, то данный договор является ничтожным и не требует его признания недействительным в судебном порядке, а потому рассматриваемый спор не является спором о праве. Поэтому данное заявление рассмотрено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд считает, что требование заявителя о признании недействительной государственной регистрации управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области договора аренды от 30.05.05г. подлежит удовлетворению, так как государственная регистрация договора аренды выполнена с нарушением положений статьи 16 Федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нарушает права и законные интересы заявителя как собственника имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации общественные организации инвалидов освобождены от уплаты госпошлины, поэтому при обращении в суд заявителем не была уплачена госпошлина.

Согласно ч.3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации государственная пошлина должна быть отнесена на управление Федеральной регистрационной службы по Кировской области. Однако госпошлина взысканию не подлежит, поскольку в соответствии со ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы освобождены от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительной государственную регистрацию от 08.08.05г. договора аренды № 4/2-25п от 30.05.05г., заключенного между общероссийской общественной организацией инвалидов «Всероссийское общество глухих» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «СРП ВОГ».

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Т. С. Пашкина