Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными действий уполномоченного органа по возврату заявления ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, изложенным в письме от 10.03.2009 № 2113

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – ФИО1, предпринимателя, ФИО2, по доверенности от 16.04.2009;

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 30.12.2008, ФИО4, по доверенности от 30.12.2008,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, заявитель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению (комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - УДМС г. Кирова, ответчик) о признании незаконными действий ответчика по возврату заявления ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по причинам, указанным в письме от 10.03.2009 с учетом уточнений, изложенных в письме от 21.04.2009, и обязании ответчика принять к рассмотрению заявление ИП ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества для принятия нового решения.

В судебном заседании заявитель и его представитель поддержали заявленные требования, в обоснование которых указали, что ИП ФИО1 по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ является субъектом, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, отчуждаемого из муниципальной собственности, в связи с чем заявитель обратился к ответчику с заявлением от 9.02.2009 о признании за ним преимущественного права на выкуп помещения по адресу: <...>. ИП ФИО1 считает, что действия ответчика по возврату указанного заявления по мотиву нарушения арендатором сроков внесения арендной платы в феврале и сентябре 2004 года, являются незаконными, поскольку ответчиком не предъявлялись требования об уплате пеней за просрочку исполнения обязательств, все платежи проводились арендатором в добровольном порядке, что, по мнению заявителя, свидетельствует о перечислении арендной платы в течение всего срока действия договора надлежащим образом и отсутствии правовых оснований для возврата заявления ФИО1 от 9.02.2009.

Ответчик заявленные требования не признает, в отзыве и дополнении к отзыву указывает, что согласно договору аренды № 1818 от 20.07.1998 и дополнительных соглашений к нему, заявитель обязан вносить арендую плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы. Исполнение данной обязанности арендатором является надлежащим исполнением договора. ИП ФИО1 был нарушен указанный срок внесения арендных платежей в феврале и сентябре 2004 года, в связи с чем ответчиком были начислены пени, уплаченные заявителем. Ответчик считает, что материалами дела подтверждается нарушение заявителем сроков внесения арендной платы, а исполнение арендатором обязанности по уплате пени в добровольном порядке, без совершения ответчиком действий по взысканию долга и пеней, не свидетельствует о том, что арендная плата вносилась надлежащим образом.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали приведенные доводы.

Заслушав представителей заявителя и ответчика, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

20 июля 1998 года между Управлением (комитетом) по делам муниципальной собственности и ИП ФИО1 заключен договор №1818 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 39,8 кв.м. для размещения магазина «Стройматериалы». Договор заключен на срок с 9.07.1998 по 31.12.1998. В соответствии с разделом 3 договора арендная плата составляет в новом масштабе цен – 16 690, 93 руб. в год, 16690934 руб. в год и перечисляется платежными поручениями на расчетный счет арендодателя или вносится наличными в его кассу ежемесячно в течение первых десяти дней текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы. Данное обстоятельство считается выполненным в момент поступления платы на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении методики или корректировке показателей в методике расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной распоряжением главы администрации г. Кирова, о чем арендодатель письменно уведомляет арендатора не позднее 10 дней до срока внесения арендных платежей.

Дополнительным соглашением срок действия указанного договора продлен с 01.01.1999 по 31.12.2001. Дополнительным соглашением к договору от 21.12.2004 стороны определили, что действие договора продлено с 01.01.2005 на неопределенный срок, определен расчет арендной платы.

06.01.2004 платежным поручением № 1 ИП ФИО1 перечислил на расчетный счет арендодателя арендную плату за 1 квартал 2004 года в размере 8 585 руб. 71 коп. Как пояснили представители сторон в судебном заседании, размер уплаченной суммы был определен как сумма арендных платежей за январь, февраль, март 2004 года по ставке, действовавшей на момент уплаты. Доказательств, что данный платеж не был принят арендодателем в соответствии с его назначением, в материалы дела не представлено. В судебном заседании ИП ФИО1 пояснил, что в течение всего срока действия договора он уплачивал арендную плату поквартально, каких-либо претензий со стороны арендодателя по изменению порядка ежемесячной уплаты арендных платежей не поступало.

В силу заключенного 2.02.2004 соглашения об изменении условий договора №1818 от 20.07.1998 с 01.01.2004 изменен размер арендной платы - 116294, 89 руб., а также площадь переданного по договору помещения – 63,80 кв.м.

03.03.2004 платежным поручением № 19 ИП ФИО1 перечислил на расчетный счет арендодателя доплату арендную плату за 1 квартал 2004 года в размере 5 211 руб. 99 коп. Как пояснили представители сторон в судебном заседании, размер доплаты был определен как разница между уплаченной 06.01.2004 года арендной платы за 1 квартал 2004 года и исчисленной в соответствии с дополнительным соглашением от 02.02.2004 арендной платой за 1 квартал 2004 года.

05.07.2004 платежным поручением № 68 ИП ФИО1 перечислил на расчетный счет арендодателя арендную плату за 3 квартал 2004 года в размере 13 797 руб. 70 коп. Доказательств, что данный платеж не был принят арендодателем в соответствии с его назначением, в материалы дела не представлено.

20.09.2004 платежным поручением № 97 ИП ФИО1 перечислил на расчетный счет арендодателя арендную плату за 3 квартал 2004 года в размере 1 558 руб. 53 коп. Как пояснили представители сторон в судебном заседании, указанная сумма была определена как разница между уплаченной 05.07.2004 года арендной платы за 3 квартал 2004 года и исчисленной в соответствии с полученным 20.07.2004 ФИО1 уведомлением арендодателя от 06.07.2004 о повышении с 1 сентября 2004 года размера арендной платы по договору.

9 февраля 2009 в Управление (комитет) по делам муниципальной собственности поступило заявление ИП ФИО1 о передаче в собственность арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>, в порядке реализации преимущественного права приобретения, с поименованными в приложении к заявлению документами.

В ответ на данное обращение УДМС направило в адрес ИП ФИО1 письмо от 10.03.2009 №2113, в котором указало, что преимущественное право выкупа по договору аренды №1818 от 20.07.1998 помещения по адресу: <...> не может быть предоставлено, поскольку арендатором были нарушены сроки внесения платежей в течение февраля, марта и сентября 2003 года, что свидетельствует об отсутствии одного из условий предоставления преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом 159-ФЗ – своевременное внесение арендной платы в течение всего срока действия договора.

21 апреля 2009 ответчик направил в адрес заявителя еще одно письмо (№3669) о том, что в связи с технической ошибкой, имевшей место при подготовке ответа на обращение от 21.04.2009, было допущено неверное указание периодов нарушения сроков внесения арендных платежей. В данном письме конкретизировано, что основаниям для отказа в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения явилось внесение арендной платы не в полном объеме в феврале и сентябре 2004 года.

Не согласившись с указанными действиями Управления по делам муниципальной собственности города Кирова, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Кировской области с требованиями: о признании незаконными действий ответчика по возврату заявления ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по причинам, указанным в письме от 10.03.2009 с учетом уточнений, изложенных в письме от 21.04.2009, и об обязании ответчика принять к рассмотрению заявление ИП ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Изложенные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 обратился 09.02.2009 в уполномоченный орган – Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова – с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им по договору от 20.07.1998 № 1818 нежилого помещения.

10.03.2009 ФИО1 было получено уведомление, согласно которому Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова сообщило, что заявителю не может быть предоставлено преимущественное право выкупа арендованного помещения по адресу: <...>, поскольку им были нарушены сроки внесения платежей. Письмом от 21.04.2009 ответчик уточнил адрес арендованного имущества – <...>, и периоды нарушения сроков внесения арендных платежей – февраль, сентябрь 2004 года.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как пояснили в судебном заседании представители ответчика, письмо от 10.03.2009 с учетом уточнений от 21.04.2009 следует расценивать как возврат арендатору его заявления от 09.02.2009 с указанием причины отказа.

Довод ответчика о том, что причина отказа является обоснованной, поскольку из расчета арендной платы за 2004 год следует, что в феврале 2004 года у арендатора имелась исчисленная на 10.02.2004 задолженность в размере 612 руб. 01 коп., которая была погашена 03.03.2004, а также имелась задолженность в размере 1 557 руб. 76 коп. за сентябрь 2004 года, которая была погашена 20.09.2004, судом не принимается как не соответствующий законодательству и материалам дела.

Как следует из статьи 3 Закона № 159-ФЗ, условием предоставления преимущественного права является установление факта, что арендная плата перечислялась надлежащим образом в течение срока действия договора.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ответчик полагает, что заявителем был нарушен пункт 3.2 договора № 1818 аренды нежилого помещения (в ред. 01.02.2002), согласно которого арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы.

Из представленных в материалы дела расчетов арендной платы следует, что арендатор не позднее 10 числа текущего месяца перечислял на расчетный счет арендодателя арендную плату не за месяц, а за квартал в размере ¼ части годовой суммы, установленной на момент исполнения обязательства по оплате.

Согласно статье 315 Гражданского кодекса РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа.

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств не принятия арендодателем указанных платежей за квартал в счет исполнения обязанности арендатора по уплате арендной платы, суд приходит к выводу, что данное исполнение было принято кредитором, поскольку последним в установленном порядке действия должника не оспаривались.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в феврале, сентябре 2004 года при внесении соответственно 06.01.2004 и 05.07.2004 арендной платы за указанные месяцы у арендатора возникла дополнительная обязанность по внесению разницы между размером уплаченной и размером изменившейся после уплаты арендной платы в виде доплаты. Наличие самостоятельной обязанности по доплате и установление сроков исполнения этой обязанности предусмотрено пунктом 3.4 договора № 1818 аренды нежилого помещения (в ред. 01.02.2002).

Соответственно, суд приходит к выводу, что ответчиком расширительно истолковано положение статьи 3 Закона № 159-ФЗ, предусматривающей оценку факта надлежащего перечисления арендной платы, применительно к оценке исполнения обязанности по доплате разницы, возникшей в результате повышения арендной платы после перечисления арендных платежей в порядке досрочного исполнения обязательства.

Доводы ответчика о том, что к заявителю были применены меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, не подтверждены соответствующими доказательствами о реализации кредитором своего права на защиту на основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий, а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий, возлагается на орган или лицо, которые совершили действия.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что ответчиком необоснованно возвращено заявление ИП ФИО1 по причине ненадлежащего исполнения последним обязательства по перечислению арендной платы, в силу чего требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова по возврату заявления ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по причинам, указанным в письме от 10.03.2009 с учетом уточнений, изложенных в письме от 21.04.2009, и обязать ответчика принять к рассмотрению заявление ИП ФИО1 от 09.02.2009 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в размере 1 900 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Н.П.Хлюпина