Гражданский кодекс часть 1

к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610000, <...>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в лице Кировского филиала

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 20.02.2015

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 10.03.2015

установил:

общество с ограниченной ответственностью Торговая фирма «Океан-плюс» (далее – истец, ООО ТФ «Океан-плюс») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявлением от 26.08.2015, к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000375:2643 по адресу: <...>, площадь – 982,3 кв.м., год постройки – 1973, в части цены договора, изложив п. 2.1 данного договора в редакции: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 27 695 500,00 (двадцать семь миллионов шестьсот девяносто пять тысяч пятьсот) рублей (без НДС)».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, «Российский государственной центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» в лице Кировского филиала» (далее – третье лицо, Кировский филиал БТИ).

Исковые требования основаны на положениях статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормах Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по пункту 2.1 договора, определяющему стоимость выкупаемого истцом имущества, которые не были урегулированы ООО ТФ «Океан-плюс» и Департаментом вследствие чего между сторонами возник преддоговорный спор.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 23.06.2015 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения магазина с кадастровым номером 43:40:000375:2643, расположенного по адресу: <...>, площадь – 982,3 кв.м., год постройки – 1973, по состоянию на 29.12.2014 без НДС.

Проведение экспертизы было поручено ООО «Агентство оценки и консультаций».

Определением от 27.07.2015 производство по делу возобновлено.

По результатам судебной экспертизы от 15.07.2015 №1 сделан вывод о том, что рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 29.12.2014 составит 27 695 500 рублей (без НДС).

Определением суда от 27.10.2015 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по вопросу соответствия отчета об оценке №4300/250215Ц-32/Ю-01М/0093 Кировского филиала БТИ требованиям и нормам Федерального закона «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки.

Проведение экспертизы было поручено эксперту частного учреждения «Финансово-экономические судебные экспертизы» ФИО3

Определением суда от 01.12.2015 производство по делу возобновлено.

По результатам судебной экспертизы экспертом ФИО3 сделан вывод о том, что отчет ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (Кировский филиал) №4300/250215Ц-32/Ю-01М/0093 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – помещения магазина с кадастровым номером 43:40:000375:2643, расположенного по адресу: <...>, площадь – 982,3 кв.м. не соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; не соответствует федеральным стандартам оценки; содержит существенные нарушения в расчетной части.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на иск, указывая, что Департаментом полностью соблюдена процедура заключения договора купли-продажи имущества, предусмотренная Законом № 159-ФЗ. Также ответчик выразил свое несогласие с результатами проведенных судебных экспертиз.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом, отзыв на иск не представило.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.

Истец на основании договора аренды нежилого помещения от 20.09.2006 №5950 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Сурикова, д.16, площадью 999,80 кв.м., в целях использования под магазин.

Соглашением от 25.12.2014 изменена площадь арендуемого помещения – 382,3 кв.м.

29.12.2014 истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (выкупе арендуемого имущества).

В ответ на данное заявление от 29.12.2014, ответчик с сопроводительным письмом от 10.04.2015 направил истцу подписанные проекты договоров купли-продажи нежилого помещения магазина с кадастровым номером 43:40:000375:2643, расположенного по адресу: <...>. Цена продажи имущества была определена в п.2.1 договора – 37 933 898 рублей 31 копейка без НДС.

При определении цены имущества администрация г. Кирова руководствовалась отчетом об оценке №4300/250215Ц-32/Ю-01М/0093, подготовленным Кировским филиалом БТИ, и заключением к нему.

После получения проектов договоров, истец обратился к независимому оценщику ООО «Мониторинг групп», которым была произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения магазина с кадастровым номером 43:40:000375:2643 по состоянию на 29.12.2014. Согласно отчету ООО «Мониторинг групп» от 27.04.2015 рыночная стоимость составила 27 493 000 рублей 00 копеек.

07.05.2015 истец направил в Департамент подписанный договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа с протоколом разногласий к нему, в котором предложил продать арендуемое им имущество по иной цене – 27 493 000 рублей 00 копеек.

Письмом от 15.05.2015 Департамент сообщил истцу об отсутствии оснований для признания недостоверной рыночной стоимости, установленной в отчете, подготовленном Кировским филиалом БТИ. В связи с чем протокол разногласий к договору купли-продажи был отклонен.

Не согласившись с условием о стоимости арендуемого им имущества, ООО ТФ «Океан-плюс» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9, части 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой является адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

С учетом требований к форме договора купли-продажи недвижимости, установленных статьей 550 ГК РФ, а именно необходимости заключения договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, оферта договора купли-продажи недвижимого имущества должна быть подписана стороной-оферентом.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, факт направления ответчиком и получения истцом подписанного ответчиком проекта договора купли-продажи подтверждаются материалами дела и самим ответчиком.

Истец обратился в суд с иском о заключении договора на своих условиях после отклонения Департаментом протокола разногласий к договору, следовательно им соблюден порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 445 ГК РФ.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, возникшие при заключении договора, касаются цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Сторонами в материалы дела представлены два экспертных заключения о рыночной стоимости объекта недвижимости с различной стоимостью объекта оценки: отчет Кировского филиала БТИ – 37 933 898 рублей 31 копейка (без НДС), отчет ООО «Мониторинг групп» – 27 493 000 рублей 00 копеек (без НДС).

В результате проведения двух судебных экспертиз были получены экспертные заключения ООО «Агентство оценки и консультаций» и частного учреждения «Финансово-экономические судебные экспертизы», согласно которым:

- рыночная стоимость недвижимого имущества – помещения магазина с кадастровым номером 43:40:000375:2643, расположенного по адресу: <...>, площадь – 982,3 кв.м. по состоянию на 29.12.2014 составляет 27 695 500 рублей (без НДС) (экспертное заключение ООО «Агентство оценки и консультаций»);

- отчет ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (Кировский филиал) №4300/250215Ц-32/Ю-01М/0093 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – помещения магазина с кадастровым номером 43:40:000375:2643, расположенного по адресу: <...>, площадь – 982,3 кв.м. не соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; не соответствует федеральным стандартам оценки; содержит существенные нарушения в расчетной части (экспертное заключение частного учреждения «Финансово-экономические судебные экспертизы»).

Оценив все названные экспертные заключения, являющиеся доказательствами по настоящему делу, по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.07.2011 № 328 утвержден федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» (далее – ФСО-5), регламентирующий порядок проведения экспертизы отчета об оценке, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

В соответствии с пунктом 16 ФСО-5 в экспертном заключении указываются, в том числе, результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

В силу пункта 17 ФСО № 5 результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии отчета об оценке законодательству).

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных в абзацах втором или третьем настоящего пункта.

Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

Согласно пункту 18 ФСО-5 отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию.

Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Экспертное заключение частного учреждения «Финансово-экономические судебные экспертизы» является отрицательным.

Ответчик результаты судебной экспертизы по вопросу соответствия отчета Кировского филиала БТИ требованиям и нормам законодательства об оценочной деятельности не оспорил, ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявил. Свое несогласие с данным экспертным заключением никак не обосновал.

При таких обстоятельствах суд считает доказанным факт несоответствия отчета об оценке Кировского филиала БТИ требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. Следовательно, оно не может быть положено в основу при определении цены продажи спорного нежилого помещения в порядке Закона № 159-ФЗ.

Поскольку экспертное заключение ООО «Агентство оценки и консультаций» ответчиком не оспорено, то суд считает его достоверным, а рыночную стоимость объекта недвижимости по адресу: <...>, площадью – 982,3 кв.м., год постройки – 1973, по состоянию на 29.12.2014 равной 27 695 500 рублей 00 копеек (без НДС).

На основании изложенного, исковые требования ООО ТФ «Океан-плюс» подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей 00 копеек следует взыскать с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в следующей редакции: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с заключением независимой оценочной организации, составляет 27 695 500 (двадцать семь миллионов шестьсот девяносто пять тысяч пятьсот) рублей (без НДС)».

Взыскать с муниципального образования «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610000, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма «Океан-плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 610020, <...>) судебные расходы в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья А.П. Славинский