Гражданский кодекс часть 1

к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 610000, <...>), обществу с ограниченной ответственностью «РЭО-Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 610004, <...>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2, ФИО3,

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии в судебном заседании представителей

от истца: ФИО4 (удостоверение № 065879),

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «РЭО-Сервис»: ФИО5 по доверенности от 16.03.2011 б/н,

от ответчика - Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

истец, заместитель Прокурора Кировской области Окатьев А.Л., обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к ответчикам, Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 610000, <...>) и обществу с ограниченной ответственностью «РЭО-Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 610004, <...>), о признании недействительным договора от 16.07.2009 купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы истцом тем, подписанный ответчиками договор, на основании которого за обществом с ограниченной ответственностью «РЭО-сервис» (далее – ответчик 1, ООО «РЭО-сервис») зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000255:0017, расположенный по адресу: <...>, площадью 1421 кв.м. (далее – спорный земельный участок), является ничтожной сделкой, так как ответчик 1 не обладал правом на приобретение земельного участка на основании статьи 36 ЗК РФ.

В ходатайстве от 16.11.2011 истец просит прекратить производство по делу в части применения последствий недействительности сделки в связи с отказом от требований в данной части.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В связи с тем, что частичный отказ от исковых требований не нарушает прав других лиц, а также не противоречит закону, суд на основании пунктов 2, 5 статьи 49 АПК РФ принимает отказ истца от исковых требований в части применения последствий недействительности сделки – договора от 16.07.2009 купли-продажи земельного участка.

Ответчиком 1 заявлено ходатайство от 12.09.2011 о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду, в котором ответчик указывает на то, что требования истца носят виндикационный характер и направлены на изъятие спорного земельного участка из законного владения ответчика и граждан ФИО2, ФИО3, ФИО1 как собственников помещений в доме по ул. Мопра, 50.

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности (далее также – ответчик 2, УДМС) в отзыве на исковое заявление от 14.10.2011 указывает на обоснованность требования заместителя прокурора Кировской области и считает данное требование подлежащим удовлетворению ввиду того, что на спорном земельном участке отсутствовали объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «РЭО-Сервис», в связи с чем данное общество не обладало исключительным правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, а также ответчик 2 явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени проведения заседания извещены надлежащим образом.

На основании частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Заслушав представителей истца и ответчика 1, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Согласно выписке из протокола от 29.12.1999 № 7 заседания Совета директоров ОАО «Кировский шинный завод» на указанном заседании было принято решение об увеличении уставного капитала ООО «РЭО-Сервис», в том числе за счет принятия в участники ООО финансово-инвестиционной компании «Вятский фондовый дом-2» и внесения им в оплату доли в уставном капитале ООО «РЭО-Сервис» имущества на сумму 14 573 747 рублей.

В соответствии с решением № 20 от 29.12.1999 единственного участника ООО финансово-инвестиционная компания «Вятский фондовый дом-2» ОАО «Кировский шинный завод» было принято решение о вступлении ООО финансово-инвестиционная компания «Вятский фондовый дом – 2» в качестве участника ООО «РЭО-Сервис».

Между ООО финансово-инвестиционная компания «Вятский фондовый дом-2» («ВФД-2») и ООО «РЭО-Сервис» («РЭО-Сервис») подписан договор от 16.02.2000, по условиям которого «ВФД-2» передает, а «РЭО-Сервис» принимает в собственность на основании решении от 29.12.1999 здание (общежитие), расположенное по адресу: <...>.

Свидетельство о государственной регистрации права серии АБ № 001086 от 05.04.2000 содержит указание на ООО «РЭО-Сервис» как субъекта права собственности на объект – общежитие, площадью 2105,6 кв.м. с кадастровым номером 43:40:У0255:003:3379/09/А, адрес: <...> (далее также – здание общежития, спорное здание).

Постановлением администрации города Кирова от 06.07.2009 № 2612-П «О предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью «РЭО-Сервис» земельного участка № 43:40:000255:0017 по адресу: <...>» на основании заявлении в соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ООО «РЭО-Сервис» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 43:40:000255:0017.

Между УДМС (продавец) и ООО «РЭО-Сервис» (покупатель) 16.07.2009 подписан договор № 1780 купли-продажи земельного участка (далее также – спорный договор), по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и обязуется оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок № 43:40:000255:0017, площадью 1 421 кв.м., местоположение: <...>, разрешенное использование: для эксплуатации 4-хэтажного здания общежития (пункты 1.2., 1.3. договора).

Согласно пункту 2.1. договора цена земельного участка составляет 164 750 рублей 03 копейки.

Пунктом 2.2. договора определено, что покупатель оплачивает цену участка в течение 7 календарных дней с момента подписания данного договора.

Платежным поручением от 13.07.2009 ООО «РЭО-Сервис» перечислило на счет УФК по Кировской области (Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова) 164 760 рублей 00 копеек, указав в назначении платежа «за выкуп земельного участка по договору купли-продажи № 1780».

Договор купли-продажи содержит отметку о том, что 10 августа 2009 года Управлением федеральной регистрационной службы по Кировской области произведена государственная регистрация права собственности, номер регистрации 43-43-01/356/2009-179.

Из кадастрового паспорта земельного участка от 03.04.2009 № 23/09-03668 следует, что земельный участок с кадастровым номером 43:40:000255:0017 площадью 1 421 кв.м. имеет местоположение относительно ориентира – здание, почтовый адрес ориентира – <...>. Также паспорт имеет указание, что датой внесения сведений в государственной кадастр недвижимости является 14.07.2003.

Выписка из государственного земельного кадастра от 09.07.2003 № 2003-40-2254 в отношении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000255:0017 также содержит сведения о том, что земельный участок, расположенный относительно ориентира – здание, почтовый адрес ориентира – <...> имеет площадь 1421 кв.м.

Решением Первомайского районного суда города Кирова Кировской области от 30.03.2010 по делу № 2-869/10 удовлетворено исковое заявление ФИО3 к ООО «РЭО-Сервис» о признании права собственности, а именно резолютивная часть решения содержит указание на признание за ФИО3 права собственности в порядке приватизации на изолированное жилое помещение – комнату жилой площадью 12,5 кв.м., расположенную на 3-м этаже здания общежития по ул. Мопра, 50 г. Кирова с инвентаризационным номером 27 согласно данным технического паспорта.

Решением Первомайского районного суда города Кирова Кировской области от 12.02.2010 по делу № 2-331/10 были удовлетворены исковые требования ФИО2 о признании права собственности в порядке приватизации на изолированное жилое помещение № 26 площадью 11,7 кв.м., расположенное на 3 этаже здания по адресу: <...>.

Решением Первомайского районного суда города Кирова Кировской области от 08.04.2010 по делу № 2-698/2010 были удовлетворены требования ФИО1, и за ним признано в порядке приватизации право собственности на изолированное жилое помещение – комнату № 30, жилой площадью 12,2 кв.м., находящуюся на третьем этаже пятиэтажного кирпичного здания, номером 38 по поэтажному плану технического паспорта, по адресу: <...>.

Согласно ответу УДМС от 06.10.2009 № 9481 на запрос ООО «РЭО-Сервис» общежитие по адресу: <...> в реестре муниципальной собственности города Кирова не числится.

В соответствии с представленной выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – ЕГРП) от 07.10.2011 № 14/270/2011-601 в отношении объекта, расположенного по адресу: <...>, в ЕГРП зарегистрировано:

- право собственности ФИО3 на жилое помещение, состоящее из 1-й комнаты (учетный 27) площадью 12,5 кв.м. (зарегистрировано 06.08.2010), кадастровый номер объекта: 43:40:000255:0017:33:401:002:000033790:0100:12002;

- право собственности ФИО1 на жилое помещение, состоящее из 1-й комнаты (учетный № 38) площадью 12,2 кв.м. (зарегистрировано 21.07.2010), кадастровый номер 43:40:000255:0017:33:401:002:000033790:0100:12001.

Из выписки из ЕГРП от 07.10.2011 № 14/270/2011-599 следует, что в отношении объекта общежитие с кадастровым номером 43:40:У0255:003:3379/09/А площадью 2150,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> правообладатель отсутствует.

В выписке из ЕГРП от 07.10.2011 № 14/270/2011-600 содержатся сведения о правообладателях жилого здания общежития с кадастровым номером 43:40:У0255:003:3379/09/А, расположенного по адресу: <...>, права которых на данный объект были прекращены, а именно: право открытого акционерного общества «Шинный комплекс «Амтел-Поволжье» прекращено 26.10.1999, право общества с ограниченной ответственностью финансово-инвестиционная компания «Вятский фондовый дом-2» прекращено 22.12.1999, право ООО «РЭО-Сервис» прекращено 21.07.2010.

В материалы дела представлены технический паспорт на дом по ул. Мопра, 50 по состоянию на 12.04.1999 года, технический паспорт по объекту с текущими изменениями на 07.02.2007, а также 2 технических паспорта на разделенный объект: в отношении объекта «помещение закусочной» с кадастровым номером 43:40:000255:0017:3379/09:1001/А площадью 77,4 кв.м., а также объекта «помещение общежития» с кадастровым номером 43:40:000255:0017:3379/09:1002/А площадью (с лестничными клетками) 2768,3 кв.м.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из искового заявления и представленных истцом документов истец обосновывает ничтожность спорного договора отсутствием права собственности ООО «РЭО-Сервис» на здание общежития в связи с тем, решения Первомайского районного суда от 12.02.2010, 30.03.2010, 08.04.2010 были основаны на выводе о ничтожности сделки приватизации в части передачи спорного здания в уставный капитал ОАО «Кировский шинный завод», а также последующих сделок, в частности сделки, совершенной ООО ФИК «Вятский фондовый дом-2» и ООО «РЭО-Сервис» по передаче здания общежития.

По мнению истца, его позиция подтверждается отсутствием в ЕГРП зарегистрированного в установленном порядке права ответчика 1 на какие-либо помещения в спорном здании.

Между тем, в резолютивной части указанных судебных актов имеется только указание на признание права собственности 3 граждан - ФИО1, ФИО2, ФИО3 на изолированные помещения – комнаты в спорном здании и не содержится указания на прекращение права собственности ООО «РЭО-Сервис» на иные помещения в спорном здании.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Указанные выше решения Первомайского районного суда не содержали указаний на применение последствий недействительности ничтожной сделки, данный вопрос судом не разрешался, ввиду чего отсутствие в ЕГРП зарегистрированных прав ответчика-1 на помещения в спорном здании (за исключением помещений, на которые согласно решениям суда признано право собственности за гражданами), не может служить основанием для выводов суда об отсутствии права собственности ответчика-1 на оставшуюся часть помещений в здании общежития.

Доводы истца об обратном, а именно отсутствии права ответчика-1 на оставшиеся помещения здания общежития (кроме комнат с номерами 26, 27, 28) основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ. Согласно статье 12 ГК РФ применение последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным способом защиты гражданских прав, одна констатация судом правового вывода о ничтожности сделки не прекращает правовых последствий исполнения данных сделок и не указывает на прекращение прав, возникших в результате исполнения ничтожных сделок.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о ничтожности спорного договора в силу следующего.

Статьей 11.1. ЗК РФ определено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Судом на основании данных из государственного земельного кадастра установлено, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 14.07.2003.

Решениями Первомайского районного суда от 12.02.2010, 30.03.2010, 08.04.2010 установлены обстоятельства наличия прав граждан ФИО1, ФИО2, ФИО3 на приобретение жилых комнат в собственность в порядке приватизации.

Указанный вывод основан судом нормой статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введение в действие ЖК), согласно которой к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Согласно статьей 1 Закона о введение в действие ЖК Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие 01.03.2005.

В силу пункта 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Установление судом обстоятельства наличия права на приобретение в собственность жилых помещений в спорном здании гражданами имеет в качестве правового следствия вывод об утрате спорным зданием статуса общежития с момента вступления в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 62 Жилищного кодекса Российской Федерации предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Таким образом, Законом о введение в действие ЖК статус жилого помещения в общежитии приравнен к статусу квартиры (части квартиры), в связи с чем в отношении спорного здания с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации возник правовой режим многоквартирного жилого дома.

Понятие многоквартирного дома содержится в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Иное толкование норм законодательства приводило бы к выводу об отсутствии прав граждан ФИО1, ФИО2, ФИО3 на общее имущество в спорном здании с момента признания за ними права собственности на жилые помещения в нем.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, входит в состав общего имущества такого дома и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

До признания права собственности на жилые помещения за гражданами ФИО1, ФИО2, ФИО3 ООО «РЭО-Сервис» являлось единственным собственником спорного здания, чье право собственности на здание было зарегистрировано в установленном порядке, не оспорено и не признано отсутствующим.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок под зданием общежития был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 16 Закона о введение в действие ЖК РФ установлен иной момент возникновения права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, заключение спорного договора купли-продажи на земельный участок, который в силу закона уже находился в собственности ООО «РЭО-Сервис», противоречит статье 16 Закона о введение в действие ЖК, в силу чего суд приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2009 № 1780.

Производство по делу в части требований истца о применении последствий ничтожности недействительной сделки – договора от 16.07.2009 № 1780 купли-продажи земельного участка подлежит прекращению применительно к пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец по настоящему делу освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд, ввиду чего вопрос распределении судебных расходов судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 49, 150, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

принять отказ Прокурора Кировской области от требований о применении последствий недействительности сделки – договора от 16.07.2009 № 1780 купли-продажи земельного участка.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Договор от 16.07.2009 № 1780 купли-продажи земельного участка признать ничтожным.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья И.Ю. Барьяхтар