Гражданский кодекс часть 1

к муниципальному образованию «Город Слободской» в лице муниципального казенного учреждения «Администрация города Слободского Кировской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: Россия 613150, г.Слободской, Кировская область, ул. Советская, д. 86)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 01.06.2016,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 11.01.2016,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Слободской» в лице муниципального казенного учреждения «Администрация города Слободского Кировской области» (далее – ответчик, МО г. Слободской, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества №71 от 16.02.2016.

Исковые требования основаны на нормах статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 3 и 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) и мотивированы возникновением у сторон разногласий относительно выкупной цены, которая, мнению истца, подлежит определению за вычетом стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял свои исковые требования, окончательно в заявлении от 12.10.2016 просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении упомянутого договора, следующим образом:

пункт 1.2 изложить в редакции: «1.2. Описание объекта: здание бани по адресу: <...>, общей площадью 418,3 кв. метра кадастровый номер 43:44:330112:220.»;

пункт 2.1 дополнить: «На основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (в редакции от 29.06.2015) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления администрации города Слободского от 22.09.2015 №1992 «О возмещении затрат на ремонт ИП ФИО1.» продавец зачитывает в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 984 822 (девятьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать два) рубля, составляющих стоимость затрат, понесенных покупателем на капитальный ремонт здания бани по адресу: <...>.»;

пункт 2.2 договора исключить;

пункт 2.3 изложить в следующей редакции: «2.3. Покупатель обязуется оплатить приобретаемый объект недвижимости в размере 1 218 568 (один миллион двести восемнадцать тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей путем перечисления всей суммы на счет продавца в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.»;

пункт 2.8 договора исключить;

пункт 4.2 изложить в следующей редакции: «4.2. Покупатель считается полностью выполнившим свои обязательства по настоящему договору с момента зачисления на счет продавца по соответствующему коду бюджетной классификации суммы, указанной в п. 2.3 договора, а также неустойки и штрафов.»;

пункт 6.2 изложить в следующей редакции: «6.2 Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством.».

Уточнение истцом исковых требований принято арбитражным судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) как не противоречащее закону и не нарушающее права других лиц.

Ответчик в представленных суду отзыве и дополнениях к нему исковые требования не признал, указав, что затраты истца на проведение капитального ремонта были зачтены Администрацией в счет погашения задолженности по арендной плате в соответствии с положением об аренде, субаренде и капитальном ремонте объектов муниципальной собственности и постановлением Администрации от 22.09.2015 №1992. Ответчик также считает, что правовая природа неотделимых улучшений и капитального ремонта в целом отлична, разрешение на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества истец не давал, а потому отсутствуют основания для применения части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ. С момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 01.07.2010 на протяжении 2010-2014 годов арендная плата была установлена для истца в размере 1 256 рублей 70 копеек в связи с наличием у арендуемого здания статуса социально-значимого объекта. Постановлением Администрации от 22.09.2015 №2001 данный статус был отменен с 01.01.2015, в связи с чем с указанной даты арендная плата стала начисляться в соответствии с Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением Слободской городской Думы Кировской области от 24.06.2015 №75/521, с применением расчетного метода определения арендной платы и с учетом компенсации затрат на капитальный ремонт. В результате по расчету ответчика расходы истца на капитальный ремонт возмещены ему в размере 727 129 рублей 65 копеек.

На основании статей 158 и 163 АПК РФ судебное разбирательство по делу откладывалось на 06.10.2016 и было проведено с перерывом до 12.10.2016.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал с учетом уточнения. По мнению истца, после внесения дополнительным соглашением от 01.07.2010 изменений в договор аренды Предприниматель обязан был вносить арендную плату в размере 1 256 рублей 70 копеек в месяц, поэтому расчет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, которая была компенсирована ответчиком, должен основываться на указанном размере арендной платы. С учетом изложенного, соглашаясь со сведениями, указанными в представленном ответчиком акте сверки взаимных расчетов, о размере долга Предпринимателя по арендной плате по состоянию на 01.01.2013, истец полагает, что при определении выкупной цены может быть учтена компенсация стоимости неотделимых улучшений в размере 62 634 рубля 90 копеек из расчета 6 083 рубля 40 копеек (остаток долга на 01.01.2013) + 56 551 рублей 50 копеек (размер платы за 45 месяцев января 2013 – сентября 2016 года по 1 256 рублей 70 копеек в месяц). Истец отрицает получение от ответчика дополнительного соглашения к договору аренды об изменении его цены в 2015 году, а также уведомлений об изменении цены, счетов или квитанций на оплату.

В судебном заседании ответчик исковые требования не признал, считает, что у сторон сложились принципиальные разногласия лишь по условиям договора, определяющим выкупную цену имущества (пункты 2.1 и 2.3). Ответчик пояснил суду, что договор аренды заключен с истцом по результатам аукциона от 23.09.2009, которым был определен размер арендной платы. С 01.07.2010 размер арендной платы уменьшен дополнительным соглашением к договору аренды до 1 256 рублей 70 копеек. В последствии Администрация ежегодно устанавливала указанный размер арендной платы для истца, арендующего социально-значимый объект. С 01.01.2015 данный статус был отменен, истцу начислена расчетная величина арендной платы. Об изменении размера арендной платы истец уведомлялся путем направления ему дополнительного соглашения к договору аренды от 22.09.2015, которое истец оставил без подписания. Ответчик полагает, что при определении выкупной цены имущества может быть принята во внимание стоимость неотделимых улучшений, которая не была возмещена ответчиком путем зачета задолженности по арендной плате, образовавшейся вплоть до сентября 2016 года.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.

Между МО г. Слободской (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды здания (помещения) №1293 от 01.10.2009, по условиям которого арендодатель обязался передать во временное пользование помещение бани с котельной общей площадью 418,9 кв. метров, расположенное по адресу: <...> (далее – здание бани) для использования под общественную баню, а арендатор обязался выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в пункте 3 договора (пункты 1.1 и 1.2 договора).

Пункт 2.2.5 договора предусматривает обязанность арендатора не производить реконструкций и переоборудования арендуемых помещений и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.2.11 договора расходы арендатора на капитальный ремонт являются основанием для применения минимальной ставки арендной платы, о чем указывается в дополнительном соглашении. Стоимость произведенного ремонта имущества может быть возмещена арендатору в сумме фактических затрат, в пределах согласованной сметы расходов при наличии документов, указанных в данном пункте. Затраты на капитальный ремонт, произведенный без разрешения арендодателя, возмещению не подлежат.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендные платежи ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию арендодателя в случае изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений, но не чаще одного раза в финансовый год (пункт 3.3 договора).

Срок действия договора определен в пункте 5.1. с 01.10.2009 по 31.08.2019.

Дополнительным соглашением от 20.09.2012 стороны внесли изменения в пункт 1.2 договора аренды в части площади переданного в аренду недвижимого имущества.

Также на основании распоряжения Администрации от 23.06.2010 №1369 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.07.2010, в котором пункт 3.1 договора изложен в редакции, обязывающей арендатора вносить арендные платежи в размере 1 256 рублей 70 копеек за месяц.

13.10.2015 истец обратился в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого здания бани, в котором подтвердил свое соответствие установленным законодательством критериям отнесения к субъектам малого предпринимательства, а также отсутствие задолженности по арендной плате по договору от 01.10.2009 №1293.

На основании заключенного с ответчиком муниципального контракта о 27.12.2015 общество с ограниченной ответственностью «Авантаж-оценка» подготовило заключение серии ОРС №2910/1 от 29.12.2015 о том, что величина рыночной стоимости здания бани по состоянию на 13.10.2015 равна 2 203 390 рублей без учета НДС.

11.02.2016 Администрация приняла постановление №240 «Об условиях приватизации здания бани, расположенного по адресу: <...>», которым постановила осуществить продажу указанного муниципального имущества Предпринимателю по цене 2 203 390 рублей.

Ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества №7 от 16.02.2016, который был подписан истцом с протоколом разногласий от 18.03.2016. О подписании договора с протоколом разногласий истец уведомил ответчика в сопроводительном письме к протоколу от 30.03.2016.

Ответчик подписал протокол согласования разногласий от 20.04.2016, в котором предложенную истцом редакцию спорных пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 2.8, 4.2 и 6.2 отклонил, о чем истцу было сообщено в сопроводительном письме к названному протоколу от 29.04.2016 №44-02-07.

Признав невозможным урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества №7 от 16.02.2016 во внесудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 данного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого здания бани, факт направления ответчиком и получения истцом проекта договора купли-продажи следуют из материалов дела и подтверждены сторонами.

Статья 4 Федерального закона № 159-ФЗ регламентирует порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 9 данного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из пункта 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы, под которыми в силу статьи 4 данного закона понимается орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с указанными законоположениями Администрация приняла постановление от 11.02.2016 №240 «Об условиях приватизации здания бани, расположенного по адресу: <...>», в соответствии с которым направила в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества №7 от 16.02.2016 по цене 2 203 390 рублей.

Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для ответчика является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Материалами дела подтверждается, что истец подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий, который был отклонен Администрацией, что следует из протокола согласования разногласий от 20.04.2016 и сопроводительного письма к названному протоколу от 29.04.2016 №44-02-07.

При таких обстоятельствах истец вправе обратиться в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

На основании статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, при заключении спорного договора между сторонами возникли разногласия по пунктам 2.1, 2.2, 2.3, 2.8, 4.2 и 6.2.

В исковом заявлении, уточненном в порядке статьи 49 АПК РФ, истец просить суд принять в его редакции пункты 1.2, 2.1, 2.3, 4.2, 6.2 договора, а также исключить из договора пункты 2.2 и 2.8.

В судебном заседании ответчик согласился с предложенной истцом формулировкой пункта 1.2, договора, поскольку она уточняет общую площадь объекта, а также не высказал возражений против исключения из договора пункта 2.2, и принятия пункта 4.2 в редакции истца, наличие которых в договоре первоначально было обусловлено выбранным истцом способом оплаты здания бани в рассрочку. Ответчик, кроме того, не возражает против принятия пункта 6.2 договора в редакции истца, поскольку его применение в качестве основания для расторжения договора возможно лишь при нарушении графика платежей, который при избранном в итоге способе оплаты не утверждается.

По смыслу статей 445 и 446 ГК РФ в предмет судебной оценки по иску об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, входит не только наличие права истца требовать урегулирования данных разногласий с ответчиком, но и правомерность предложенных истцом формулировок спорных условий договора с учетом выявленных в ходе судебного разбирательства разногласий сторон. При этом решение суда об удовлетворении иска должно содержать условия договора, на которых разногласия признаются урегулированными. Тем самым достигается баланс интересов сторон при урегулировании в судебном порядке разногласий по публичному договору.

При этом в ходе судебного разбирательства стороны с учетом принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ) не лишены возможности урегулировать полностью или в части первоначально имевшиеся разногласия. В таком случае предметом судебной оценки будут являться лишь те разногласия, которые, исходя из процессуальных позиций сторон по каждому из первоначально спорных условий договора, остались не урегулированы сторонами. Согласованные же сторонами условия договора подлежат оценке лишь с точки зрения их соответствия закону (статья 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что предложенные истцом условия договора, относительно которых у сторон не имеется разногласий, не противоречат закону, арбитражный суд признает исковые требования в части урегулирования разногласий по пунктам 1.2, 2.2, 4.2 и 6.2 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, предметом спорных разногласий сторон являются условия пунктов 2.1 и 2.3 о выкупной цене имущества, а также пункта 2.8 о необходимости учета стоимости неотделимых улучшений при определении цены договора.

Разрешая данные разногласия сторон, арбитражный суд отмечает следующее.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Разъясняя данную норму, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 указал, что в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Таким образом, в случае, если неотделимые улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя, выкупная цена подлежит снижению на стоимость неотделимых улучшений в силу императивной нормы закона. По смыслу приведенной нормы такое снижение обусловлено произведенным за счет арендатора улучшением имущества, стоимость которого нельзя вновь возложить на арендатора при заключении договора купли-продажи. Вместе с тем, если до момента заключения договора купли-продажи арендодатель уже возместил арендатору часть расходов на неотделимые улучшения, то стоимость имущества должна быть уменьшена лишь на ту часть стоимости улучшений, которая не была возмещена.

Арбитражным судом установлено и сторонами не оспаривается, что капитальный ремонт спорного здания бани был произведен Предпринимателем с согласия Администрации.

Постановлением от 22.09.2015 №1992 Администрация признала подлежащим возмещению арендатору стоимость капитального ремонта здания бани в размере 984 822 рубля за счет применения минимальной ставки арендной платы. Указанная стоимость капитального ремонта не оспаривается сторонами, возражения относительно состава и характера конкретных работ, выполненных в ходе капитального ремонта, в плане их соответствия критериям неотделимых улучшений имущества ответчиком не представлены. При этом изначально изложенные в отзыве доводы ответчика о различии понятий капитальный ремонт и неотделимые улучшения в отсутствие возражений по конкретным видам работ, а также при наличии упомянутого постановления о возмещении истцу затрат в требуемом размере (984 822 рубля), являются необоснованными не могут быть приняты во внимание.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом доводов и возражений сторон, арбитражный суд признает, что стоимость капитального ремонта здания бани в размере 984 822 рубля на основании части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ должна быть учтена при определении условий спорного договора о выкупной цене имущества.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что часть расходов на капитальный ремонт здания бани уже была возмещена истцу в счет уплаты задолженности по арендной плате. Разногласия сторон сводятся к определению размера данной части в виде величины задолженности истца по арендной плате, которая подлежала начислению истцу с 01.01.2015: истец считает, что применению подлежит договорной размер арендной платы, ответчик же числит долг исходя из расчетного размера арендной платы, определенного в соответствии с муниципальными правовыми актами. Разногласия о том, в какой части арендная плата была фактически внесена, у сторон отсутствуют.

Между тем, согласно пункту 3.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2010 арендатор своевременно производит арендные платежи в размере 1 256 рублей 70 копеек за месяц. Указанные изменения в договор внесены на основании распоряжения Администрации г. Слободского от 23.06.2010 №1369, которым установлен минимальный размер годовой арендной платы за здание бани в размере 36 рублей за один квадратный метр.

Постановлениями Администрации от 06.09.2012 №1717, от 07.11.2013 №2174, от 05.11.2014 №1721 на 2013-2015 годы для указанного здания также устанавливался минимальный размер годовой арендной платы в размере 36 рублей за один квадратный метр как социально-значимого объекта, то есть 1 256 рублей 70 копеек в месяц.

Постановлением от 22.09.2015 №2001 постановление Администрации от 05.11.2014 №1721 в части установления минимального размера арендной платы за здание бани (пункт 4) отменено, действие данного постановления распространено на отношения, возникшие с 01.01.2015.

По мнению ответчика, с 01.01.2015 к спорным отношениям сторон подлежат применению расчетный размер арендной платы, определяемый по Методике, которая является приложением по Положению об аренде, субаренде и капитальном ремонте объектов муниципальной собственности, утвержденному решением Слободской городской Думы от 21.05.2008 № 41/443, а в последствии – Методике, утвержденной в качестве приложения к аналогичному Положению, утвержденному решением Слободской городской Думы от 24.06.2015 № 72/521.

Между тем, согласно пунктам 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде в том числе определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с пунктом 3 той же статьи Кодекса если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Таким образом, применение вышеупомянутых Методик определения размера арендной платы следует признать правомерным лишь в том случае, если стороны договора соглашением распространили действие данных Методик на свои отношения и предусмотрели возможность автоматической корректировки размера арендной платы при изменении данных муниципальных нормативно-правовых актов.

В рассматриваемом случае стороны согласовали арендную плату в дополнительном соглашении от 01.07.2010 в твердой сумме, поэтому цена данного договора не могла быть скорректирована автоматически исходя из положений Методик и на основании принятия Администрацией в одностороннем порядке постановлений об их применении к спорным правоотношениям.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, соглашения об изменении цены договора аренды после 01.07.2010 сторонами не заключались. При этом, вопреки доводам ответчика, в дело не представлены доказательства направления по надлежащему адресу истца дополнительного соглашения от 22.09.2015 об изменении цены данного договора, то есть и оферта о внесении изменений в договор не может считаться полученной (пункт 2 статьи 435 ГК РФ).

Суд принимает во внимание также, что действующим законодательством и условиями договора ответчику не предоставлено право в одностороннем порядке изменять условия договора аренды о цене.

Таким образом, суд признает правомерной позицию истца о необходимости расчета размера арендной платы за период с 01.01.2013 по сентябрь 2016 года по согласованной в дополнительном соглашении от 01.07.2010 цене 1 256 рублей 70 копеек в месяц. С учетом изложенного, истец верно рассчитал размер арендной платы, подлежавшей уплате в указанный период с учетом подтвержденного сторонами размера долга по состоянию на 01.01.2013 в общей сумме 62 634 рубля 90 копейки.

Принимая во внимание, что своим постановлением ответчик зачел задолженность по арендной плате в счет возмещения расходов на капитальный ремонт, невозмещенными остались расходы в размере 922 187 рублей 10 копеек.

Поскольку стоимость неотделимых улучшений ответчиком не оспорена, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ выкупная цена муниципального имущества подлежит снижению на указанную сумму, то есть до 1 281 202 рублей 90 копеек.

Следовательно, суд признает возможным урегулировать разногласия сторон по пунктам 2.1, 2.3, приняв их в редакции истца с указанием стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 922 187 рублей 10 копеек (пункт 2.1) и итоговой суммы платежа по договору согласно пункту 2.3 - 1 281 202 рубля 90 копеек.

Поскольку вопрос об учете стоимости неотделимых улучшений имущества урегулирован в указанных пунктах договора, суд признает также правомерным требование истца об исключении из договора пункта 2.8.

При обращении в арбитражный суд истец по чеку-ордеру от 31.05.2016 уплатил государственную пошлину в размере 6 000 рублей 00 копеек.

На основании статьи 110 АПК РФ с учетом результатов рассмотрения спора расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: Россия 613150, г.Слободской, Кировская область) и муниципальным образованием «Город Слободской» в лице муниципального казенного учреждения «Администрация города Слободского Кировской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: Россия 613150, г.Слободской, Кировская область, ул. Советская, д. 86) при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества №71 от 16.02.2016;

принять пункты 1.2, 2.1, 2.3, 4.2 и 6.2 данного договора в следующей редакции:

«1.2. Описание объекта: здание бани по адресу: <...>, общей площадью 418,3 кв. метра кадастровый номер 43:44:330112:220.»;

«2.1. Цена объекта установлена в размере 2 203 390 (два миллиона двести три тысячи триста девяносто) рублей без учета НДС.

На основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (в редакции от 29.06.2015) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления администрации города Слободского от 22.09.2015 №1992 «О возмещении затрат на ремонт ИП ФИО1.» продавец зачитывает в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 922 187 (девятьсот двадцать две тысячи сто восемьдесят семь) рублей 10 копеек, составляющих стоимость затрат, понесенных покупателем на капитальный ремонт здания бани по адресу: <...>.»;

«2.3. Покупатель обязуется оплатить приобретаемый объект недвижимости в размере 1 281 202 (один миллион двести восемьдесят одна тысяча двести два) рубля 90 копеек путем перечисления всей суммы на счет продавца в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.»;

«4.2. Покупатель считается полностью выполнившим свои обязательства по настоящему договору с момента зачисления на счет продавца по соответствующему коду бюджетной классификации суммы, указанной в п. 2.3 договора, а также неустойки и штрафов.»;

«6.2 Настоящим договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством.»;

исключить из договора пункты 2.2 и 2.8 в редакции проекта договора.

Взыскать с муниципального образования «Город Слободской» в лице муниципального казенного учреждения «Администрация города Слободского Кировской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: Россия 613150, г.Слободской, Кировская область, ул. Советская, д. 86) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: Россия 613150, г.Слободской, Кировская область) 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.А. Погудин