Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Кирова об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.04.2010 в части определения продажной цены нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000344:0004:13462/09:1001/Б,В, расположенного по адресу: <...> указанной в пункте 2.1 договора, просит принять данный пункт договора в редакции истца «Имущество продаётся по цене 5 604 000 рублей 00 копеек (в том числе НДС)».

В силу статьи 163 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации дело рассмотрено с объявлением перерывов с 14.04.2011 по 15.04.2011 и по 19.04.2011.

Исковые требования основаны на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по пункту 2.1 договора, определяющему стоимость выкупаемого истцом имущества, которые не были урегулированы, вследствие чего между сторонами возник преддоговорный спор.

В судебном заседании в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил наименование ответчика –муниципальное образование «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности (далее - ответчик), уточнил исковые требования, просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи, приняв пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 5 180 000 рублей 00 копеек.

Представитель ответчика исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, считает, что между сторонами отсутствует преддоговорной спор, поскольку истец не подписал договор на условиях, предложенных ответчиком. Кроме этого, ответчик указывает, что истец утратил преимущественное право на приобретение помещения, и соответственно урегулирование преддоговорного спора является недопустимым.

Суд, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, установил следующее.

Согласно договору аренды нежилого помещения (здания) от 28.05.2002 № 3888 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова предоставило в аренду предпринимателю ФИО4 (прежняя фамилия истца) находящееся в муниципальной собственности помещение по адресу: <...>/К. Либкнехта, 119.

28.01.2010 в соответствии с пунктом 5 статьи 3 и пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственной и муниципального имущества», подпунктом 2 пункта 3 статьи 9 закона № 159-ФЗ администрацией города Кирова на основании заявлений предпринимателя от 12.03.2009, 11.08.2009 вынесено постановление № 292-П «Об условиях приватизации имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000344:0004:13462/09:1001/Б,В по адресу: <...> далее – постановление № 292-П), согласно которому ИП ФИО1 предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене продажи – 7 673 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС.

Письмом от 02.02.2010 № 1065, полученным истцом 03.02.2010, ответчик предложил истцу в месячный срок от даты получения предложения, заключить договор купли-продажи имущества на условиях единовременной оплаты или с рассрочкой платежа. К указанному письму были приложены: копия постановления № 292-П, копия заключения об оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения от 14.12.2009, согласно которому цена объекта составляет 5 604 000 рублей 00 копеек и два проекта договора с условием единовременной оплаты и оплаты с рассрочкой платежа, которые не содержали существенных условий договора, и не были подписаны представителем ответчика.

В ответ на указанное предложение истец направил в адрес ответчика заявление, в котором выразил согласие на заключение договора на условиях рассрочки платежа, однако ввиду наличия разногласий по стоимости выкупаемого имущества к письму был приложен протокол разногласий от 01.03.2010, где истец предлагал определить условие о цене продажи выкупаемого имущества 5 604 000 рублей 00 копеек, включая НДС.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На проектах договоров купли-продажи, которые Комитет направил ИП ФИО1, подпись уполномоченного представителя отсутствует, также отсутствуют существенные условия договора: данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору и его цена (статьи 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации) в силу чего указанные договоры не выражают волеизъявление лица, в связи с чем, не являются офертой, соответственно ответ истца от 01.03.2010 года не является акцептом.

Ответчик, получив от истца протокол разногласий, принял решение о его отклонении и направил в адрес ИП ФИО1 повторное предложение о заключении договора купли-продажи в течение одного месяца с момента получения уведомления. Вместе с письмом в адрес истца 18.03.2010 был направлен договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.04.2010 года, который был подписан представителем ответчика и содержал существенные условия договора. К продаже предлагалось нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером 43:40:000344:0004:13462/09:1001/Б,В, по цене 7 673 000 рублей 00 копеек (в том числе НДС).

Указанное предложение получено истцом 24.03.2010. С ценой выкупаемого имущества истец не согласился в связи с чем, 23.04.2010 направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи имущества с рассрочкой платежа от 01.04.2010, где предложил определить стоимость продажи имущества 5 604 000 рублей 00 копеек (в том числе НДС). Указанное письмо получено ответчиком 25 мая 2010 года.

Письмом от 15.06.2010 ответчик отклонил протокол разногласий. Данное письмо получено истцом 20 июня 2010 года.

Поскольку соглашение по существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, истец 19.07.2010 в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в Арбитражный суд Кировской области с настоящим исковым заявлением, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора.

27.08.2010 постановлением № 4061-П администрация города Кирова отменила постановление № 292-П, в связи с неподписанием индивидуальным предпринимателем ФИО1 в тридцатидневный срок со дня получения договора купли-продажи.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. При этом способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.

Абзацем 13 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно. Материалами дела подтверждается факт направления муниципальным образованием оферты (проекта договора от 01.04.2010) в адрес истца, а также факт получения ответчиком протокола разногласий к договору.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ.

Поскольку письмом от 15.06.2010 № 6910 муниципальное образование уведомило истца об отклонении протокола разногласий, истец реализовал своё право на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом суд не может признать состоятельным довод ответчика об отсутствии преддоговорного спора между сторонами в силу следующего.

Как следует из положений статьи 445 ГК РФ законодателем предложено две формы понуждения сторон к заключению договора: в форме урегулирования разногласий по несогласованным условиям, (пункты 1, 2 статьи 445 ГК РФ) и в форме понуждения к заключению договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Судом установлены и материалами дела подтверждаются обстоятельства направления ответчиком после вынесения постановления № 292-П в адрес истца предложения о заключении договора вместе с его проектом (оферты), получения истцом предложения и направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора (акцепта оферты), отклонения ответчиком протокола разногласий.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества утрачивается в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно имеющимся в материалах дела документам 23.04.2010 истец подписал полученный им от ответчика 24.03.2010 договор в форме подписания протокола разногласий к нему, что не противоречит пункту 1 статьи 445 ГК РФ, о чем муниципальному образованию стало известно согласно почтовому уведомлению 25.05.2010.

Кроме того, в материалы далее представлены копия договора купли-продажи от 01.04.2010 без подписи истца и для обозрения подлинник указанного договора, подписанный истцом с протоколом разногласий, копия которого также приобщена в материалы дела. Подлинник договора, полученный ответчиком от истца, в материалы дела не представлен. В письме истца от 23.04.2010 ИП ФИО1 выражает свое согласие на заключение договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа на условиях подписанного ею протокола разногласий, что также свидетельствует о намерении истца заключить указанный договор с учетом разногласий. Приложением к указанному письму согласно описи вложения является проект договора от 01.04.2010 и протокол разногласий. В данном письме истец также выразил согласие, в случае отклонения протокола разногласий, на передачу преддоговорного сора в суд.

Учитывая изложенное, истец не может быть признан утратившим преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, поскольку истец подписал договор до истечения установленного законом 30-дневный срока, после соблюдения процедуры, установленной нормами гражданского законодательства.

Таким образом, до момента утраты преимущественного права истца на выкуп арендуемого помещения между продавцом и покупателем возник преддоговорный спор, переданный на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьёй 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно заключению (сертификату оценки) ООО «Аналит» от 14.12.2009, серия ОИ 138/09, составленному оценщиком ФИО5, направленному истцу с проектом договора 02.02.2010 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 7.12.2009 составляет 5 604 000 рублей (в том числе НДС).

В соответствии с заключением Управления (комитета) по делам муниципальной собственности от 25.12.2009 отчет направлен на доработку ввиду отсутствия ориентиров стоимости к сегменту рынка, к которому принадлежит объект оценки и отсутствия обоснования влияния цены объекта - аналога с другой, отличной от объекта оценки.

Согласно заключению (сертификату оценки) от 14.12.2009 серия ОИ 138/09 составленному оценщиком ФИО5, направленному истцу с проектом договора 01.04.2010 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 7.12.2009 составляет 7 673 000 рублей (в том числе НДС).

Указанное заключение экспертным советом по оценке муниципальной собственности от 15.01.2010 признано соответствующим требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки ФСО №№1-3. Сводам стандартов оценки (ССО-2005) Российского общества оценки.

В постановлении № 292-П цена продажи имущества определена на основании заключения независимой оценочной организации 7 673 000 рублей (в том числе НДС).

Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1), итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Для проверки обоснованности заключения (сертификата оценки) от 14.12.2009 по ходатайству ответчика в судебном заседании была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости продажного имущества по состоянию на 7.12.2009 года. Проведение экспертизы в отсутствии возражений ответчика по просьбе истца поручено ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ.

Согласно экспертному заключению от 25.03.2011 № 4300/280211Ц-1421/Ю-01М,1421 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/К.Либкнехта, 55/119 по состоянию на 7.12.2009 составляет 5 180 000 рублей 00 копеек.

В основу уточнения исковых требований истцом положено указанное заключение, урегулировать разногласия по пункту 2.1. договора, в соответствии с доказательством, полученным по ходатайству ответчика либо в ранее предложенной редакции договора, муниципальное образование не намерено, ссылаясь на утрату истцом преимущественного права выкупа помещения.

В материалах дела имеется заключение ООО консалтинговая фирма «Бизнестройоценка» о стоимости нежилого помещения по указанному адресу по состоянию на 7.12.2009 согласно которому рыночная стоимость помещения по вышеуказанному адресу составляет 5 049 000 рублей. Данное заключение получено на основании определения суда о назначении экспертизы по ходатайству истца. Истец не настаивает на урегулировании разногласий по договору с учетом указанного заключения.

Таким образом, единственным доказательством, представленным сторонами для определения стоимости выкупаемого имущества и подлежащим оценке в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ является экспертное заключение ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Указанное доказательство получено по инициативе ответчика (ходатайство о назначении повторной экспертизы от 19.01.2011). Урегулировать разногласия в соответствии с данным заключением просит истец (уточнение исковых требований от 19.04.2011). Таким образом, истцом за основу принято доказательство, представленное ответчиком.

Представленное экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности не имеется, сторонами о наличии каких-либо противоречий или наличии оснований не доверять выводам эксперта, не заявлено. Экспертиза проведена лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных вопросов, экспертному исследованию были подвергнуты необходимые материалы, выводы эксперта научно обоснованы. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, о чем в материалах экспертизы имеются подписки. Также сторонами не заявлено ходатайство о назначении дополнительной, повторной или комиссионной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, т.е. не представлены доказательства в опровержение имеющегося.

Учитывая изложенное, тот факт, что заключение экспертизы, представленное ответчиком, не противоречит другим доказательствам по делу, исследованным в судебном заседании, суд считает требования истца обоснованными, в силу чего подлежащими удовлетворению.

В соответствии с правилами статей 102, 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при обращении в суд, возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 1 апреля 2010 года, приняв пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 5 180 000 (пять миллионов сто восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек».

Взыскать с муниципального образования «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по государственной пошлине в сумме 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Н.М. Шубина