Гражданский кодекс часть 1

к открытому акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 117997, <...>) в лице Омутнинского отделения № 4397 (612740, <...>),

о признании договора недействительным в части

при участии в судебном процессе представителей:

от истца - ФИО1 – по доверенности от 13.08.2012,

от ответчика – ФИО2 – по доверенности от 08.11.2012 № 282,

иск предъявлен о признании незаключенным раздела 6 «дополнительные условия» в договоре залога недвижимости (ипотеки) от 08.06.2010 № 17/1/10.

Ответчик с иском не согласен, ссылается на то, ФЗ «Об ипотеке» (статья 9) не ограничивает право сторон установить несколько способов обращения взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доводы представителей сторон, и изучив представленные суду документы, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Оспариваемый договор залога недвижимости (ипотеки) от 08.06.2012 № 17/1/10 заключен в обеспечение обязательств ответчика, возникших из кредитного договора от 08.06.2010 № 17/10, сумма кредита 33 млн. рублей, срок возврата – 27.05.2017 года. Порядок погашения кредита установлен: ежемесячно по 429 тыс. рублей, начиная с января 2011 года.

Предметом залога оспариваемого договора являются объекты недвижимости: здание главного корпуса ТЭЦ, здание аппарата ФИО3, здание дробилок, здание тепло-холодного склада, сооружение склада угля, а также право аренды земельного участка.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 11.06.2010, номер регистрации 43-43-15/382/2010-325.

В договоре имеется раздел «Статья 6. Дополнительные условия», содержащий порядок обращения взыскания на предмет залога. Пунктом 6.2. предусмотрено право ответчика (залогодержателя) удовлетворить свои требования за счет имущества, заложенного в соответствии с договором залога, без обращения в суд (во внесудебном порядке). В подпункте 6.2.1. указаны два способа реализации заложенного имущества: принять заложенное имущество в собственность, либо реализовать посредством продажи с торгов.

Истец просит признать указанный раздел незаключенным. В обоснование своих требований ссылается на пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ и пункт 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

Суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Пункт 6.1. «Статьи 6. Дополнительные условия» содержит следующее положение: «Стороны договорились, что обращение взыскания на предмет залога, являющийся обеспечением по кредитному договору, осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством». Положение содержит общее условие, не противоречит закону и является заключенным.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ заключенным считается договор, в котором между сторонами по всем существенным условиям достигнуто соглашение. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или правовых актах как существенные, а также те условия, относительно которых по заявлению стороны должно быть достигнуто соглашение.

Указание на способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.

В абзаце втором пункта 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» отмечено: при отсутствии в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество условия о способе реализации предмета залога либо указании в нем нескольких способов внесудебной реализации заложенного имущества, предусмотренных гражданским законодательством, такое соглашение не может считаться заключенным (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) и взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

Ссылка ответчика на пункт 1.1. статьи 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не принимается во внимание. В этой норме содержится следующее положение: «Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда». Буквальный текст не позволяет признать, что сторонам предоставлено право указать как один, так и несколько способов обращения взыскания на заложенное имущество. В договоре может быть установлено условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество (то есть одно условие, один способ внесудебной реализации), а также – способы и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания по решению суда.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество не допускается во внесудебном порядке, если на предмет ипотеки применяются разные способы реализации заложенного имущества, или разный порядок обращения взыскания, такой вывод следует из пункта 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и пункта 3 статьи 349 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 5 статьи 349 Гражданского кодекса РФ является общей нормой (для движимого и недвижимого имущества) и применяется к недвижимому имуществу с учётом правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Таким образом, пункт 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательных актов» разъясняет нормы закона и согласуется с ними, но не противоречит им, как считает ответчик.

Требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению в части пункта 6.2. оспариваемого соглашения в силу статьи 349 Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Руководствуясь статьями 167, 171, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать пункт 6.2. «Статьи 6. Дополнительные условия» договора залога недвижимости (ипотеки) от 08.06.2010 № 17/1/10 незаключенным.

Взыскать с открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 117997, <...>) в лице Омутнинского отделения № 4397 (612740, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автотех» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 424006Республтка Марий Эл, <...>) 4 000 рублей 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано во Второй Арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Е.Л. Пономарева