Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании прекращенным договора №54180 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000515:0150 (далее – договор №54180) с 01.07.2010 и признании прекращенным договора №54179 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000515:0148 (далее – договор №54179) с 01.07.2010. Исковые требования основаны на положениях части 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 67 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22, пункте 6.3 договоров №№54180 и 54179, мотивированы завершением строительства группы многоквартирных жилых домов с получением разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, передачей жилых помещений в собственность инвесторов, государственной регистрацией перехода права на жилые помещения, а также продолжением начисления ответчиком арендной платы по договорам №№ 54180 и 54179. Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве. Указывает, что договоры №№54180 и 54179 могут быть прекращены с момента государственной регистрации прекращения права аренды с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ответчик извещен о времени и месте рассмотрения дела, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Руководствуясь положениями части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия представителя ответчика.

Выслушав представителя истца, изучив представленные документы, суд установил следующее.

Истец является застройщиком многоквартирных жилых домов, для строительства предоставлены земельные участки с кадастровым номером 43:40:000515:0150 и с кадастровым номером 43:40:000515:0148.

Между истцом и ответчиком заключен договор №54180 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000515:150 для строительства группы многоквартирных жилых домов, которые введены в эксплуатацию в следующем порядке: 07.08.2008 – жилой дом №1 корпус 1 по ул. Чистопрудненской, 07.08.2008 – жилой дом №1 корпус 2 по ул. Чистопрудненской, 07.08.2008 – жилой дом №1 корпус 3 по ул. Чистопрудненской, 30.06.2010 - жилой дом №1 по ул. Чистопрудненской. Все жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах переданы застройщиком по договорам физическим и юридическим лицам.

Между истцом и ответчиком заключен договор №54179 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000515:148 для строительства группы многоквартирных жилых домов, которые введены в эксплуатацию в следующем порядке: 02.04.2009 – первая очередь строительства жилого дома №4 по ул. Мостовицкой, 24.12.2009 – вторая очередь строительства жилого дома №4 по ул. Мостовицкой, 30.06.2010 – третья очередь строительства жилого дома №4 по ул. Мостовицкой, 30.06.2010 - жилой дом №4 корпус 1 по ул. Мостовицкой. Все жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах переданы застройщиком по договорам физическим и юридическим лицам.

Пунктом 6.3 договоров аренды №54180 и №54179 установлено, что если после ввода в эксплуатацию возведенный объект подлежит передаче третьим лицам на основании инвестиционных или иных договоров, основанием для расторжения договора является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Полагая, что ответчик необоснованно производит начисление арендной платы по договорам аренды №54180 и №54179 после государственной регистрации права собственников на жилые помещения в многоквартирном доме, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании договоров №54180 и №54179 прекращенными.

Изложенные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Положениями частей 2 и 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 названной статьи); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5 названной статьи).

Положениями статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из материалов дела усматривается, что земельные участки с кадастровым номером 43:40:000515:0150 и с кадастровым номером 43:40:000515:0148 сформированы и предоставлены под строительство группы многоквартирных жилых домов.

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащие сведения о государственной регистрации перехода прав на жилые помещения в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию на земельных участках с кадастровым номером 43:40:000515:0150 и с кадастровым номером 43:40:000515:0148.

Следовательно, с момента государственной регистрации перехода права на жилое помещение в многоквартирном доме возникло право общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона, а ответчик утратил право распоряжаться земельным участком, в том числе требовать уплаты арендной платы от застройщика, то есть договор прекратил действие.

Приведенные выводы соответствуют разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», изложенным в пункте 66: в силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может быть прекращено по основаниям, предусмотренным законом.

Следовательно, договор аренды считается прекращенным в силу закона (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.

Доводы ответчика о том, что для прекращения действия договоров аренды необходима государственная регистрация прекращения права аренды, что не возможно в силу действующих записей об ипотеке права аренды земельного участка, суд находит несостоятельными в силу следующего.

В силу части 1 статьи 2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При этом положения

В силу частей 1 и 2 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Обязательства застройщика согласно части 1 статьи 12 Федерального закона №214-ФЗ считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, моментом исполнения обязательств является подписание акта передачи построенного объекта, в том числе при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта (часть 6 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ).

Обременение залогом права аренды земельных участков с кадастровым номером 43:40:000515:0150 и с кадастровым номером 43:40:000515:0148 возникло в силу прямого указания закона.

Согласно части 3 статьи 25.1 Федерального закона №122-ФЗ запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления застройщика и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части ипотеки строящихся объектов недвижимости и земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику данного строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ.

В силу части 8.1 статьи 13 Федерального закона №214-ФЗ, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Таким образом, запись о залоге права аренды земельного участка обеспечивает исполнение обязательства по передаче долевщику объекта долевого строительства застройщиком, а не служит основанием для распоряжения земельным участком арендодателем.

Исходя из вышеназванных положений Жилищного кодекса, Федерального закона №122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а ответчик утрачивает право на распоряжение им и в том случае, если земельный участок отдельно для каждого многоквартирного дома на земельных участках с кадастровым номером 43:40:000515:0150 и с кадастровым номером 43:40:000515:0148 не сформирован.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорные земельные участки возникло право этих лиц. При таких обстоятельствах недопустимо распоряжение этим участком ответчиком.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме прав на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный истцом и ответчиком, считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права пользования таким земельным участком.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав, законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты являются установление у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам части 1 статьи 110 относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Кировспецмонтаж» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610048, <...>) к Департаменту муниципальной собственности города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании прекращенным договора №54180 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000515:0150 с 01.07.2010 и признании прекращенным договора №54179 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000515:0148 с 01.07.2010, отказать.

Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Н.В. Агалакова