Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рекламное Агентство Девятка» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.11.2014 за период с 23.10.2017 по 21.11.2017 в сумме 213 200 рублей 00 копеек.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивает.

Ответчик требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве.

Судом установлено, что 01.11.2014 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее по тексту – договор), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет Арендатору нежилое помещение площадью 400 кв.метров, состоящее из нежилых помещений № 9, 10, 11, 13, 14, расположенных на третьем и мансардном этажах здания по адресу: <...> (пункт 1.1 в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2015).

Факт предоставления имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи.

Помещение передано в аренду на срок с 01.11.2014 по 30.09.2015 (пункт 2.1 договора). В дальнейшем договор аренды неоднократно продлял свое действие на аналогичный срок на основании пункта 2.2 договора.

Размер арендных платежей и сроки их уплаты определены согласно пунктам 5.1, 5.5 договора в размере 193 500 рублей 00 копеек в месяц из расчета 483 рубля 75 копеек в месяц за 1 кв.метр; арендная плата уплачивается ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца.

Уведомлением от 28.11.2016 размер арендной платы изменен арендодателем в одностороннем порядке с 10.01.2017 из расчета 533 рубля 00 копеек за 1 кв.метр в порядке, регламентированном пунктом 5.2 договора.

24.08.2017 арендодателем получено письмо арендатора от 21.08.2017 № 117 о намерении в соответствии с пунктом 8.2 расторгнуть договор и вернуть помещение. По истечении срока уведомления (20 октября 2017 года) общество просило предпринимателя или его представителя присутствовать по адресу нахождения арендуемого помещения с целью передачи имущества и подписания акта приема-передачи.

Согласно пункту 8.2 договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон с письменным уведомлением другой стороны не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Уведомлением от 07.11.2017 истец назначил ответчику дату и время для устранения недостатков помещения и явки уполномоченного лица для подписания акта 09.11.2017 в 10 часов 00 минут. Уведомление вручено 08.11.2017 бухгалтеру Кольцевой.

09.11.2017 со стороны Арендодателя подписан акт, согласно которому арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение, переданное по договору аренды 01.11.2014.

Нежилое помещение и оборудование на момент передачи находятся в ненадлежащем техническом состоянии. Арендодатель имеет претензии к Арендатору, ухудшения имущества зафиксированы в акте: отверстия в стенах гипсокартона; реклама на дверях и стенах фасада здания; сквозные отверстия от кондиционеров; общее загрязнение помещений; отверстия на дверях; въевшаяся грязь на стенах и полу; личные вещи арендатора, в связи с чем отказывается от приемки помещения.

Согласно пунктам 6.1-6.3 договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, включая оборудование, переданное для эксплуатации Арендатору, в течение 3 рабочих дней с момента расторжения договора. Арендатор обязан за свой счет подготовить помещение к возврату Арендодателю, включая составление акта приема-передачи. В случае несвоевременного возврата помещения Арендодатель вправе требовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки.

После переписки сторон и устранения замечаний помещение принято истцом по акту 21.11.2017 в надлежащем техническом состоянии при устранении ранее выявленных дефектов арендуемого имущества.

В связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы в период с 22.10.2017 по 21.11.2017 арендодатель просит взыскать с ответчика задолженность в сумме 213 200 рублей 00 копеек.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, претензия получена ответчиком 30.11.2017, в добровольном порядке не исполнена.

Ответчик с заявленными требованиями не согласен, считает, что с момента расторжения договора у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы, поскольку с его стороны предприняты все необходимые меры по расторжению договора и своевременной и добросовестной передаче помещений.

Суд, исследовав и оценив материалы дела, представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ), а арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. При этом, в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что договор аренды прекратил свое действие 24.10.2017 (по истечении 60 календарных дней с момента получения предпринимателем уведомления об отказе от договора).

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 ГК РФ, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он в силу пункта 1 статьи 406 ГК РФ считается просрочившим кредитором.

В пункте 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение части 2 статьи 622 ГК РФ, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Данный вывод согласуется с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

При этом действия арендатора, направленные на сдачу помещения, устранение выявленных недостатков в указанном помещении свидетельствуют о соблюдении ответчиком закрепленного в пункте 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа добросовестности при осуществлении взаимоотношений с истцом в рамках спорного договора аренды.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что после прекращения арендных отношений истец 09.11.2017 отказался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие в нем недостатков. Арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды (несмотря на ухудшение арендованного имущества), наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещении из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный статьей 421 ГК РФ принцип свободы договора. Следовательно, уклонение арендодателя от подписания акта от 09.11.2017 расцениваются судом как уклонение от приема арендованного имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы с 10.11.2017 ввиду просрочки кредитора.

Требования о взыскании арендной платы с 23.10.2017 по 09.11.2017 заявлены истцом обосновано и подлежат удовлетворению ввиду требований статей 614, 622 ГК РФ. Документальные доказательства того, что ответчик предпринимал попытки возврата помещений по акту приема-передачи, а истец уклонялся от приема помещений в период с 24.10.2017 по 09.11.2017 суду не представлено.

Содержащаяся в уведомлении об отказе от договора просьба арендатора, адресованная арендодателю, присутствовать 20.10.2017 в арендуемом помещении для приемки не обоснована, поскольку в период до 24.10.2017 договор аренды от 01.11.2014 действовал, правовые основания для возврата имущества отсутствовали.

Ссылки ответчика в отзыве на то, что помещения были готовы к передаче 22.10.2017 и представитель в указанную дату не явился для приема помещений, документально не подтверждены. Документальных доказательств факта назначения повторной явки на 23.10.2017 в 10 часов 00 минут и повторной неявки истца для приемки помещения в материалы дела не представлено.

В нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено доказательств того, что 26.10.2017 истцом была назначена приемка помещений на 27.10.2017 в 13 часов 00 минут и в указанное время уполномоченный представитель истца зафиксировал недостатки помещения в присутствие представителя ответчика путем составления акта, при этом помещение не приняв.

Уведомления с приглашениями для приемки помещения 22.10.2017, 23.10.2017 и 26.10.2017 в материалы дела не представлены. При этом судом отклоняется ссылка ответчика на электронную переписку, представленную в дело ответчиком, как не подтверждающую направление юридически значимого сообщения на официальный электронный адрес стороны в договоре. Договор аренды сведения о возможности официальной переписки по электронной почте с указанием для этого электронных адресов не содержит. Кроме того, как установлено судом, переписка велась по двум договорам аренды одновременно (протокол судебного заседания от 04.06.2018).

Акт от 26.10.2017 на требование суда в материалы дела также сторонами не представлен.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению частично за период с 23.10.2017 по 09.11.2017 в сумме 127 920 рублей 00 копеек.

Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в сумме 7 264 рубля 00 копеек.

В соответствии со статьями 106, 110 АПК РФ, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате госпошлины подлежат возмещению ответчиком пропорционально сумме исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610040, Россия, Кировская область, г. Киров) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рекламное Агентство Девятка» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610020, Россия, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610040, Россия, Кировская область, г. Киров) задолженность по арендной плате в сумме 127 920 (сто двадцать семь тысяч девятьсот двадцать) рублей 00 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 358 (четыре тысячи триста пятьдесят восемь) рублей 40 копеек.

В остальной части в иске отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.А.Двинских