Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Юдиной О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем Александрийской М.Н. (до перерыва), секретарем Малковой Е.Н. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании 22 и 27 октября 2020 года дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное предприятие связи» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Автономный дом» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: <***>; ОГРН: <***>),

общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительное предприятие» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным (недействительным) одностороннего отказа от договоров долевого участия в строительстве, признании договоров долевого участия в строительстве действующими

при участии:

от истца: ФИО1 – по доверенности от 01.02.2020 (до и после перерыва),

от ответчика: не явился,

от третьего лица (ООО «Инвестиционно-строительное предприятие»: ФИО2 – директор (паспорт),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное предприятие связи» (далее – истец, ООО «Строительно-монтажное предприятие связи») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью «Автономный дом» (далее – ответчик, ООО «Автономный дом») с иском о признании незаконным одностороннего расторжения ООО «Автономный дом» договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Республика Коми, <...>, а именно договоров № 34-22а от 11.08.2017, № 33-30 от 11.08.2017, № 32-31 от 11.08.2017; о признании за ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» право участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Республика Коми, <...> по договорам № 34-22а от 11.08.2017, № 33-30 от 11.08.2017, № 32-31 от 11.08.2017.

Определением от 01.11.2019 исковое заявление было принято к производству; предварительное судебное заседание назначено на 26.11.2019; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление Росреестра по Республике Коми).

От третьего лица - Управления Росреестра по Республике Коми поступил отзыв на исковое заявление от 21.11.2019 № 03-21/13314 (т.1 л.д. 65-78), согласно которого Управление не является заинтересованным лицом при рассмотрении споров по заявленным требованиям; рассмотрение дела оставляет на усмотрение суда; сообщает, что на государственную регистрацию 16.08.2019 за № КУВД-001/2019-10124036; КУВД-001/2019-10121290, КУВД-001/2019-10122117 в Управление были представлены документы ФИО3, действующей от имени ООО «Автономный Дом», о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о расторжении в одностороннем порядке спорных договоров.

23.08.2019 в виду отсутствия государственной пошлины документы были возвращены без рассмотрения.

После повторного обращения государственная регистрация расторжения спорных договоров была приостановлена до устранения причин, препятствующих государственной регистрации, указанных в уведомлениях.

Также в ходе рассмотрения дела от Управления Росреестра по Республике Коми в материалы дела поступили копии документов из регистрационных дел по объектам долевого строительства (квартирам) 22А, 30, 31, расположенным по адресу: Республика Коми, <...> (т.1 л.д. 100-140, т.2 полностью, т.3 л.д. 1-116).

К судебному заседанию 22.09.2020 Управление Росреестра по Республике Коми представило письменную информацию (исх. №03-21/11733/20 от 22.09.2020) о том, что по сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, дополнительные документы по заявленным записям не представлялись.

Определением от 18.03.2020 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительное предприятие» (далее – ООО «Инвестиционно-строительное предприятие», третье лицо).

Третьим лицом представлен отзыв от 29.05.2020 (т.4 л.д. 33-35), которым общество поддерживает позицию истца, указало, что 06.10.2014 между ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» и ООО «Автономный дом» был заключен договор купли-продажи, на основании которого обществу было передано в собственность объект незавершенного строительства: офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, площадь застройки 623,2 кв.м., степень готовности 15%, инд.№ 87:228:012:000002960, лит.А, адрес объекта: Республика Коми, <...>, оценочной стоимостью 19 061 000 руб. Объект приобретался ответчиком с целью постройки многоквартирного дома.

Согласно пункта 3 договора стоимость объекта купли-продажи должна была быть уплачена покупателем (ответчиком) в день подписания договора.

В связи с отсутствием у ООО «Автономный дом» денежных средств для оплаты покупаемого объекта, ответчик предложил произвести расчет по договору путем передачи ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» квартир после завершения строительства жилого дома, для чего заключить договоры долевого участия в строительстве с их государственной регистрацией.

С целью прохождения государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве ответчик предложил заключить договор беспроцентного займа от 06.10.2014 с ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» (учредителем и директором истца и третьего лица являлось одно физическое лицо). Ответчик обосновал заключение договора займа с истцом тем, что ООО «Автономный дом» уже имеет задолженность перед ООО «Инвестиционно-строительное предприятие», эта задолженность будет погашаться ООО «Строительно-монтажное предприятие связи».

Так же в материалы дела поступило заявление ФИО4 о том, что он никогда не работал в ООО «И.С.П.С.» и в ООО «С.М.П.С.», и никогда не получал денежных средств в размере 19 061 000 руб. (т.5 л.д.8).

По ходатайству истца и ответчика в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом истребовались из налоговых органов документы бухгалтерской и налоговой отчетности ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» и ООО «Автономный дом» за 2014, 2015, 2016 годы, которые представлены в суд 29.07.2020 с сопроводительным письмом №10-49/0200дсп (т.5 л.д. 13-92) и 31.08.2020 с сопроводительным письмом №10-49/02318дсп (т.5 л.д. 105-122, т. 6 и 7 полностью, т.8 л.д. 1-73).

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, просит в удовлетворении исковых требований отказать, в отзыве на исковое заявление от 24.01.2020 (т.3 л.д. 118-123) указал, что справка ООО «Автономный дом» от 06.10.2014 и акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 27.10.2016 без предъявления первичных учетных документов не являются допустимыми доказательствами внесения денежных средств по договору беспроцентного займа от 06.10.2014.

В дополнении к отзыву на иск от 22.10.2020 ответчик оценивает исковые требования истца как требования о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств истца, как юридического лица, для строительства многоквартирного дома. Ответчик делает вывод, что ответчик, заключая с истцом договор займа, не привлекал его денежные средства в качестве инвестиций для строительства жилого дома и, поэтому спорные правоотношения не должны регулироваться Федеральным законом №214-ФЗ.

Указанным законом не предусмотрен такой способ привлечения денежных средств как правоотношения, существо которых заключается в новации. В правоотношениях, вытекающих из договора займа от 06.10.2014, ООО «Автономный дом» не является застройщиком, а ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» не является участником долевого строительства. Из договора займа не следует, что обязательства по договору займа в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность, дополнительных соглашений к договору займа сторонами не заключалось. Таким образом, ответчик считает, что у истца не может возникнуть право собственности на спорные объекты недвижимости, но он не лишен возможности требовать от ООО «Автономный дом» исполнения прежнего заемного обязательства.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования: заявления об уточнении исковых требований от 23.01.2020 и от 18.03.2020 (т. 3 л.д. 121-124, т.4 л.д. 1-5) суд не рассматривал, предлагал истцу уточнить требования надлежащим образом, в рамках первоначальных исковых требований.

В соответствии с уточнением исковых требований от 31.05.2020 (т.4 л.д. 30-31), истец просит признать незаконным расторжение ООО «Автономный дом» договоров участия в долевом строительстве жилого дома, заключенных с ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» в одностороннем порядке, отмены ООО «Автономный дом» в одностороннем порядке государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Республика Коми, <...> на земельном участке с кадастровым номером 11:04:1001009:465, а именно:

- договора № 34-22а участия в долевом строительстве от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 22а, проектная (планируемая) площадь: 25,6 кв.м., стоимость 1 382 400 рублей;

- договора № 33-30 участия в долевом строительстве от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 30, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м., стоимость 1 983 00 рублей;

- договора № 32-31 участия в долевом строительстве от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 31, проектная (планируемая) площадь: 33,71 кв.м., стоимость 1 786 630 рублей.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению по существу.

Заявлением от 07.09.2020 ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» (дополненном дополнением к исковому заявлению от 21.09.2020) вновь уточнило исковые требования по спору: ссылаясь на статью 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец просит

1. признать незаконным (недействительным) односторонний отказ ООО «Автономный дом» от договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» в отношении объектов долевого строительства в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Республика Коми, <...>, а именно:

2. признать действующими договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Республика Коми, <...> на земельном участке с кадастровым номером 11:04:1001009:465, заключенные между ООО «Автономный дом» и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи», а именно:

- договор № 34-22а участия в долевом строительстве от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 22а, проектная (планируемая) площадь: 25,6 кв.м., стоимость 1 382 400 рублей;

- договор № 33-30 участия в долевом строительстве от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 30, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м., стоимость 1 983 000 рублей;

- договор № 32-31 участия в долевом строительстве от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 31, проектная (планируемая) площадь: 33,71 кв.м., стоимость 1 786 630 рублей.

3. Обязать ООО «Автономный дом» передать в собственность ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» по акту приема-передачи объекты долевого строительства в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Республика Коми, <...>, а именно:

- по договору № 34-22а участия в долевом строительстве от 11.08.2017 объект долевого строительства: 1-комнатную квартиру, номер этажа: 4, номер объекта: 22а, проектная (планируемая) площадь: 25,6 кв.м., стоимость 1 382 400 рублей;

- по договору № 33-30 участия в долевом строительстве от 11.08.2017 объект долевого строительства: 1-комнатную квартиру, номер этажа: 4, номер объекта: 30, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м., стоимость 1 983 000 рублей;

- по договору № 32-31 участия в долевом строительстве от 11.08.2017 объект долевого строительства: 1-комнатную квартиру, номер этажа: 4, номер объекта: 31, проектная (планируемая) площадь: 33,71 кв.м., стоимость 1 786 630 рублей.

Ходатайство об уточнении исковых требований рассмотрено в судебном заседании 22.09.2020 (с перерывом до 29.09.2020). Ответчик, присутствовавший в судебном заседании 07.09.2020, с уточнением исковых требований не согласился.

Суд удовлетворил ходатайство истца частично, приняв к рассмотрению по существу пункты 1 и 2 уточнения от 07.09.2020. В принятии к рассмотрению пункта 3 уточнения отказано по следующим основаниям.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При этом одновременное изменение основания и предмета иска не допускается (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»), также как и не допускается предъявление новых требований, не заявленных при подаче искового заявления.

Пунктом 3 просительной части заявлений от 07.09.2020 и от 21.09.2020 истец заявляет к ответчику новые требования, не предъявленные при подаче искового заявления.

Требования о передаче объектов долевого строительства (трех квартир) имеют вещно-правовой характер, тогда как первоначальные исковые требования (оставшиеся и при уточнении иска в пунктах 1 и 2 уточнения) направлены на оспаривание в судебном порядке отказа ответчика от исполнения обязательств по гражданско-правовым договорам долевого участия в строительстве и признания этих договоров действующими, то есть на сохранение и подтверждение в судебном порядке обязательственных правоотношений сторон по спорным договорам долевого участия в строительстве.

Таким образом, заявленные истцом новые требования имеют новый (другой) предмет и требуют установления других (дополнительных) обстоятельств для рассмотрения по существу.

Предъявление новых требований в соответствии с процессуальным законодательством не допускается. Ссылки истца на предъявление аналогичных требований гражданами при рассмотрении их исков к ответчику судом общей юрисдикции, значения для рассмотрения ходатайства об уточнении исковых требований по настоящему делу не имеют, поскольку такие исковые требования в гражданских делах заявлялись истцами сразу при предъявлении исков (что следует из представленных судебных решений).

Суд разъясняет, что отказ в принятии новых требований к рассмотрению в настоящем деле не ограничивает процессуальных правомочий истца; с требованиями об обязании ответчика передать объекты долевого строительства по спорным договорам истец вправе обратиться с самостоятельным иском.

В ходе рассмотрения дела судом, по ходатайству истца, приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Коми совершать регистрационные действия в отношении следующих объектов долевого строительства, расположенных по адресу: Республика Коми, <...>:

- 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 22а, проектная (планируемая) площадь: 25,6 кв.м.,

- 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 30, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м.;

- 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 31, проектная (планируемая) площадь: 33,71 кв.м., до рассмотрения дела №А29-13743/2019 по существу (определение от 09.09.2020).

28.09.2020 ответчик заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, ФИО5 и ФИО6, ссылаясь на то, что указанными гражданками и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» заключены договоры уступки права требования (цессии) объектов долевого строительства от 10.01.2019 и от 08.04.2019 по договорам участия в долевом строительстве №№ 32-31 и 33-30 от 11.08.2017.

Судебное заседание по делу и заявленное ответчиком ходатайство о привлечении к участию в дело третьих лиц судом отложено до 22.10.2020 для представления истцом письменной позиции и имеющихся документов по вышеуказанным договорам уступки права требования (цессии).

К судебному заседанию 22.10.2020 истцом представлены копии соглашений о расторжении договоров уступки права требования с ФИО5 от 01.09.2020, с ФИО6 – от 20.08.2020; в судебном заседании представителем истца даны пояснения о том, что договоры уступки права требования (цессии) с ФИО5 и ФИО6 не проходили государственную регистрацию в установленном законом порядке, фактически сторонами не исполнялись и в настоящее время расторгнуты по взаимному согласию, в связи с чем рассмотрение настоящего спора никак не затрагивает права и интересы указанных лиц.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В рассматриваемом случае истцом представлены доказательства того, что договоры уступки права требования (цессии) между ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» и ФИО5, и ФИО6 прекратились, соответственно, итоговый судебный акт по настоящему делу не затронет прав и законных интересов указанных физических лиц, а потому правовых оснований для их привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц не имеется.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 27.10.2020 14 час. 30 мин., после которого рассмотрение дела продолжено в отсутствие представителя ответчика. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Коми в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное неполучением от истца представленных в суд документов.

Рассмотрев вышеуказанное ходатайство, суд отказывает в его удовлетворении в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом удовлетворение ходатайства лица, участвующего в деле, об отложении рассмотрения дела является правом арбитражного суда, а не обязанностью.

Указание в ходатайстве ответчика на неполучение от истца представленных в суд документов не признается достаточным основанием для отложения дела, поскольку истцом и третьим лицом представлены квитанции почтовых отправлений о направлении ответчику дополнительных доказательств и пояснений по делу.

Кроме того, ответчик мог воспользоваться правом на ознакомление с материалами дела (в судебном заседании объявлялся перерыв), однако ходатайств на этот счет не заявлял (хотя, согласно почтовому адресу, находится в одном здании с арбитражным судом).

В целом, процессуальное поведении ответчика, неоднократно заявлявшего ходатайства об отложении судебных заседаний по делу, но не обеспечившего явку представителя в судебные заседания 22.09.2020, 22.10.2020 и 27.10.2020, судом расценивается как недобросовестное, направленное на затягивание судебного процесса.

На основании изложенного, арбитражный суд считает, что ходатайство ответчика об отложении рассмотрения дела является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд признает, что исковое заявление ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» может быть рассмотрено в данном судебном заседании без участия представителей ответчика.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивает, поддерживает дополнительные доводы, приведенные в уточнении искового заявления от 08.09.2020, в котором он сообщает, что 06.10.2014 между ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» и ООО «Автономный дом» был заключен договор купли-продажи по которому ответчику был передано в собственность офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, назначение: объект незавершенного строительством площадь застройки 623,2 кв.м., степень готовности 15 % , инд. № 87:228:012:000002960, лит.А, адрес объекта: Республика Коми, <...>, за 19 061 000 руб.

Согласно пункту 3 договора стоимость объекта купли-продажи должна быть уплачена покупателем (ответчиком) в день подписания договора.

В связи с отсутствием денежных средств для оплаты по договору купли-продажи от 06.10.2014 ответчик предложил произвести оплату путем заключения договоров участия в строительстве жилого дома и, в порядке предусмотренном ст. 414 ГК РФ (1. Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. 2. Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон.), ст. 818 ГК РФ (1. По соглашению сторон долг, возникший из купли-продажи, аренды или иного основания, может быть заменен заемным обязательством. 2. Замена долга заемным обязательством осуществляется с соблюдением требований о новации и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа.) заключить договор беспроцентного займа с истцом. Договор займа по предложению ответчика был датирован 06.10.2014. В договоре займа сумма меньше, чем по договору купли-продажи, так как ответчик оплатил задолженность ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» перед третьими лицами. Учредителем и директором Истца и ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» являлось и является одно физическое лицо. На основании вышеизложенного истец просит исковые требования удовлетворить.

Также истец представил копии решений Сыктывкарского городского суда по исковым требованиям граждан к ООО «Автономный дом» о признании действующими договоров участия в долевом строительстве, признании недействительными односторонних отказов общества от договоров, обязании передать объект долевого строительства (дело №2-2196/2020, №2-2667/2020); в указанных делах в качестве третьих лиц участвовали ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи».

По результатам рассмотрения указанных дел судом общей юрисдикции вынесены решения о полном удовлетворении исковых требований граждан.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и третьего лица суд установил.

Как видно из дела, 06.10.2014 между ООО «Автономный дом» (покупатель) и ООО «Инвестиционно-строительное предприятие» (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, назначением: объект незавершенного строительства, площадь застройки 623,2 кв.м., степень готовности 15 % , инд. № 87:228:012:000002960 по адресу: Республика Коми, <...>, стоимостью 19 061 000 руб. Право собственности ООО «Автономный дом» на указанный незавершённый строительством объект было зарегистрировано в ЕГРП 19.12.2014.

Этой же датой - 06.10.2014, между ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» (займодавец) и ООО «Автономный дом» (заемщик) заключен договор беспроцентного займа, в соответствии с которым займодавец передал заемщику денежные средства в сумме 17 697 408 руб. для приобретения заемщиком недвижимого имущества (незавершенный строительством объект: офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, площадь застройки 623,2 кв.м., степень готовности 15 % , инд. № 87:228:012:000002960 по адресу: Республика Коми, <...>), а заемщик обязался возвратить займодавцу такую же сумму в срок до 31.12.2016.

06.10.2014ООО «Автономный дом» выдало ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» справку, которой подтвердило получение по договору займа от 06.10.2014 от ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» денежных средств в сумме 17 697 408 рублей для приобретения заемщиком недвижимого имущества (незавершенный строительством объект: офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, площадь застройки 623,2 кв.м., степень готовности 15 % , инд. № 87:228:012:000002960 по адресу: Республика Коми, <...>). Срок возврата займа – 31.12.2016.

Однако, ответчик вернул истцу к указанному сроку только часть заемных средств в размере 5 928 787 руб. 72 коп., что подтверждается актом сверки расчетов по состоянию на 27.10.2016.

31.01.2015 ООО «Автономный дом» представило ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» коммерческое предложение, согласно которому предложило в качестве возврата денежных средств по договору займа от 06.10.2014 квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: Республика Коми, <...>.

11.08.2017 между ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» (дольщик) и ООО «Автономный дом» (застройщик) заключены три договора участия в долевом строительстве:

№ 34-22а от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 22а, проектная (планируемая) площадь: 25,6 кв.м., стоимость 1 382 400 рублей 00 копеек.

№ 33-30 от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 30, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м., стоимость 1 983 790 рублей 00 копеек.

№ 32-31 от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 31, проектная (планируемая) площадь: 33,71 кв.м., стоимость 1 786 630 рублей 00 копеек.

Общая стоимость объектов долевого строительства составила 5 152 820 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 4.1. указанных договоров стоимость квартир передается в счет уменьшения задолженности по договору займа от 06.10.2014.

Договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 21.08.2017.

24.12.2019 администрацией МО MP «Сыктывдинский» было выдано ООО «Автономный дом» разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении объекта: «Многоквартирный жилой дом с пристроенным магазином» (I этап), расположенного по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, е. Выльгорт, ул. Домны ФИО7, 81.

В июле 2019 года ООО «Автономный дом» обратилось к ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» с предупреждением о необходимости внесения денежных средств в оплату стоимости квартир по договорам долевого участия в строительстве (письма от 12.07.2019 №1207/2019-8, №1207/2019-6, 1207/2019-7), а спустя месяц направило в адрес истца уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договоров долевого участия (уведомления от 15.08.2019 №4-1508/2019, №5-1508/2019, №6-1508/2019).

Соответствующие документы представлены застройщиком для государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, первоначально – 16.08.2019 (были возвращены по причине неоплаты государственной пошлины), повторно – 06.09.2019 (государственная регистрация приостановлена 18.09.2019).

Полагая, что отказ ООО «Автономный дом» от договоров долевого участия в строительстве не соответствует законодательству, ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» обратилось с рассматриваемыми требованиями в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах суд признает подлежащими удовлетворению исковые требования о признании недействительными одностороннего отказа застройщика от договоров участия в долевом строительстве от 11.08.2017 №№ 34-22а, 33-30, 32-31 и признании перечисленных договоров действующими, основываясь на следующем.

Правоотношения между участниками долевого строительства многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, далее – Федеральный закон №214-ФЗ).

Согласно частям 1 и 3 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В соответствии со статьей 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разрешая вопрос о правомерности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве по мотиву неуплаты либо неполной уплаты дольщиком денежных средств, следует исходить из оценки обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствия такого отказа действующему законодательству.

Согласно пункту 4 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

На основании пунктов 3 и 4 статьи 9 закона, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В рассматриваемом споре суд приходит к выводу, что ООО «Автономный дом» был соблюден установленный законом формальный порядок для одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве от 11.08.2017 №№ 34-22а, 33-30, 32-31, однако, фактические (материальные) основания для этого отсутствовали.

Так, в соответствии с условиями указанных договоров (пункт 4.1.) стоимость квартир передается в счет уменьшения задолженности по договору займа от 06.10.2014.

Факт подписания договора займа от 06.10.2014 ООО «Автономный дом» в ходе производства по делу не отрицало, ссылаясь при этом на его незаключенность в связи с не передачей суммы займа заёмщику, те есть безденежность.

Согласно статье 812 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду надлежащих доказательств, подтверждающих безденежность договора займа от 06.10.2014 и отсутствие по нему денежных обязательств перед ООО «Строительно-монтажное предприятие связи».

Напротив, ООО «Автономный дом», с 06.10.2014 последовательно и неоднократно совершались действия, которыми общество подтверждало свои обязательства, в том числе: направление ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» коммерческого предложения от 31.01.2015 о возврате денежных средств по договору займа от 06.10.2014 путем передачи квартир с участием в долевом строительстве; подписанием акта сверки расчетов от 27.10.2016; заключением договоров участия в долевом строительстве с условием оплаты цены договора в счет возврата займа.

Кроме того, при совместном обращении за государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве, представитель ООО «Автономный дом» в качестве документов, подтверждающих оплату цены указанного договора, представил договор займа от 06.10.2014, заключённый между ООО «Автономный дом» и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи».

Исходя из буквального толкования абзаца 1 пункта 4.1., пункта 11.10 договоров участия в долевом строительстве от 11.08.2017 №№ 34-22а, 33-30, 32-31 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость квартиры, являющейся предметом соответствующего договора, оплачивается в момент заключения договора участия в долевом строительстве в счет уменьшения задолженности по договору займа от 06.10.2014, и с этого момента обязательства истца считаются исполненными что должно быть также отражено в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства.

Перечисленные обстоятельства установлены также судебными решениями Сыктывкарского городского суда от 13.08.2020 по делу №2-2667/2020, от 14.09.2020 по делу №2-2196/2020, в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку все участники арбитражного процесса также участвовали в гражданских судебных процессах.

Таким образом, из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств следует, что действия ООО «Автономный дом» после заключения договора займа от 06.10.2014 явно свидетельствуют о действительности этой сделки и намерении должника ее исполнить.

При этом истец, действуя разумно и добросовестно, полагал на основании документов, оформленных ООО «Автономный дом», что стоимость объектов долевого строительства по договорам от 11.08.2017 №№ 34-22а, 33-30, 32-31 уплачена надлежащим образом и в полном объеме.

Приведенные в дополнительном отзыве на исковое заявление обширные доводы ответчика о том, что спорные правоотношения сторон не подпадают под действие Федерального закона №214-ФЗ судом рассмотрены, но отклоняются, как не соответствующие положениям указанного Федерального закона, в частности, статье 1, и оформленным сторонами документам, а именно – договорам долевого участия в строительстве, которые прошли процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке, и по условиям которых произведена частичная новация заемных обязательств ООО «Автономный дом» перед ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» по договору займа от 06.10.2014 на общую сумму 5 152 820 руб. 00 коп. в обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объектов долевого строительства (квартир).

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что у ООО «Автономный дом» отсутствовали правовые основания для
расторжения договоров долевого участия в строительстве от 11.08.2017 за №№ 34-22а, 33-30, 32-31, указанные договоры являются действующими, а потому исковые требования ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1.Иск удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Автономный дом» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) от договора участия в долевом строительстве № 34-22а от 11.08.2017.

Признать действующим договор участия в долевом строительстве между обществом с ограниченной ответственностью «Автономный дом» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное предприятие связи» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) № 34-22а от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 22а, проектная (планируемая) площадь: 25,6 кв.м., стоимость 1 382 400 рублей 00 копеек.

Признать действующим договор участия в долевом строительстве между обществом с ограниченной ответственностью «Автономный дом» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное предприятие связи» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) № 33-30 от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 30, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м., стоимость 1 983 790 рублей 00 копеек.

Признать действующим договор участия в долевом строительстве между обществом с ограниченной ответственностью «Автономный дом» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное предприятие связи» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) № 32-31 от 11.08.2017 в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 31, проектная (планируемая) площадь: 33,71 кв.м., стоимость 1 786 630 рублей 00 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автономный дом» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное предприятие связи» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение ходатайства о применении обеспечительных мер.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автономный дом» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) в доход федерального бюджета 36 000 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

3. Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Гражданский кодекс часть 1

Гражданский кодекс часть 2

Гражданский кодекс часть 3

Гражданский кодекс часть 4

Решение № А29-13743/19 от 27.10.2020 АС Республики Коми

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Судья О.П. Юдина