Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Перспектива-М» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее — Администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 11:05:04 01 03:72 (общей площадью 9526 м²), расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Речная, 49, без проведения торгов по цене 851 667 рублей.

Исковые требования основаны на статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) и мотивированы следующим. С 1998 года истец пользуется названным земельным участком на праве аренды. На данном участке располагается принадлежащее Обществу с того же времени здание. Срок последнего договора аренды земельного участка (от 02.11.2015 № 04/15-38 — т. 1, л.д. 26 — 33) истёк 02.11.2018, при этом в письме от 18.07.2018 (т. 1, л.д. 34) наниматель обратился в управление архитектуры, городского строительства и землепользования Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар (далее — Управление) с просьбой организовать комиссионное обследование означенного участка (на предмет установления того обстоятельства, что Общество использует всю площадь земельного участка) и заключить договор купли-продажи. Обследование участка состоялось 21.08.2018, однако акт долгое время не выдавался, а в письме от 03.10.2018 № 01/1-16/1895 (т. 1, л.д. 38) Администрация уведомила Общество о расторжении договора аренды с 03.11.2018.

Определением от 07.12.2018 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление и Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее — Комитет).

В кратком отзыве от 07.02.2019 (т. 1, л.д. 103 — 104) Комитет сослался на то, что в его компетенцию не входят вопросы владения, пользования и распоряжения земельными участками; данными полномочиями обладает Управление.

Управление не обеспечило ни отзыва, ни явку представителя.

В отзыве от 01.02.2019 (т. 1, л.д. 94 — 95) Администрация отклонила иск, сообщив следующее. В 2017 году Общество дважды обращалось с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка. Письмом от 02.05.2017 № 71/098552 (т. 1, л.д. 98) Обществу было отказано из-за отсутствия зарегистрированного права собственности на объект капитального строительства, а позднее — на основании справки из бюро технической инвентаризации от 05.06.2017 — было установлено, что металлическое нежилое здание отсутствует. В письме от 04.07.2017 № 71/105765 (т. 1, л.д. 97) истцу дан повторный отказ, так как площадь испрашиваемого земельного участка значительно (более чем в 19 раз) превышает размер нежилого здания (склада), принадлежащего заявителю на праве собственности. На обращение от 11.10.2018 (т. 1, л.д. 35) Управление ответило Обществу письмом от 16.11.2018 № 04-6790 (т. 2, л.д. 5 — 6), в котором разъяснило, что предоставление земельного участка в собственность относится к муниципальной услуге, поэтому заявителю необходимо обратиться за получением данной услуги, приложив полный комплект требуемых документов.

Ответчик также обратил внимание суда на то, что предоставление земельного участка приведёт к нарушению норм «СП 18.13330.2011. Свод правил. Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-89-80*». Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Сыктывкар», утверждённым решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 30.04.2010 № 31/04-560, территория, занимаемая площадками (земельными участками) промышленных предприятий и других производственных объектов, учреждениями и предприятиями обслуживания, должна составлять не менее 60 процентов всей территории производственной зоны. Нормативный размер участка промышленного предприятия принимается равным отношению площади его застройки к показателю нормативной плотности застройки площадок промышленных предприятий в соответствии со СНиП II-89-80. Между тем, доказательств принадлежности истцу недвижимого имущества, находящегося на участке (7 открытых площадок для хранения древесины, 6 балков, распиловочный станок), не предоставлено.

По ходатайству истца к делу приобщены план тахеометрической съёмки и схема планировочной организации земельного участка, отражающая реальное размещение на участке объектов движимого и недвижимого имущества (т. 1, л.д. 114 — 119).

Определением от 13.05.2019 предварительное судебное заседание было отложено, суд предложил истцу, в частности, пояснить, на каких нормах материального права основано требование о понуждении к заключению договора по конкретной цене, как требование об установлении конкретной цены соотносится с принципом договорной свободы, чем подтверждается единое функциональное назначение объектов движимого и недвижимого имущества, расположенного на спорном участке.

В письменных возражениях от 11.06.2019 (т. 2, л.д. 1 — 3) на отзыв ответчика Общество отметило, что необходимость предоставления участка заявленной площади должна обосновываться нормами «СП 114.13330.2016. Свод правил. Склады лесных материалов. Противопожарные нормы. Актуализированная редакция СНиП 21-03-2003» (приказ Минстроя России от 09.09.2016 № 627/пр), а не указанным Администрацией сводом правил. В частности, при планировании необходимо учитывать требования к противопожарным разрывам, к безопасному складированию готовой продукции и сырья, к правильному регулированию движения транспорта. С учётом этих требований площадь спорного участка может быть признана недостаточной.

Выкупная цена определена на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса и порядка, установленного решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 17.11.2016 № 12/2016-160 (Ц = КС*К, где КС — кадастровая стоимость, К — коэффициент, определяемый в соответствии с процентом от кадастровой стоимости). КС = 5677781,78 рубля, К установлен в разделе 4 порядка и равен 0,15, таким образом, Ц = 5677781,78 рубля * 0,15 = 851 667 рублей.

Требование об установлении конкретной цены соотносится, по мнению Общества, с положениями статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс).

В подтверждение единства функционального назначения объектов движимого и недвижимого имущества истец сообщил следующее. Общество использует рабочую силу и технические средства (лесопильный станок и дровокол). На земельном участке предусмотрены места для хранения личных вещей работников, складирования и сушки спецодежды, а также места отдыха. Всего шесть балков (три для рабочих, один отдан под контору, в другом размещены склад материальных ценностей и пилотóчка, ещё один занят водонагревательным котлом). Внутренние дороги на территории базы необходимы для правильной организации доставки сырья и вывоза готовой продукции, а также для временного хранения (ожидания) автотранспорта. В связи с использованием лесовозов необходимо круговое движение, поэтому на участке организованы пять заездов и одна автостоянка. Кроме этого предусмотрены противопожарные разрывы со смежными землепользователями, а также между штабелями круглого леса, пиломатериалов и отходов производства (опилок).

Непосредственно перед очередным заседанием ответчик приобщил к делу ряд документов (в копиях), в числе которых и упомянутое письмо от 16.11.2018 № 04-6790. Сторона ответчика сообщила, что данное письмо ими не получено. Представитель Администрации затруднился пояснить, когда именно данное письмо направлялось Обществу.

В заседании 17.07.2019 был представлен для обозрения подлинник письма от 16.11.2018 № 04-6790, при этом представитель Администрации сообщил, что доказательств отправки этого письма истцу не сохранилось.

При оценке аргументов сторон суд учитывал следующее.

Предоставление земельных участков после 01.03.2015 осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом (в редакции от 31.12.2017).

В пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса оговорены случаи, когда земельные участки, переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, могут быть переданы в собственность, если арендатор до истечения срока договора аренды обратится с заявлением о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В пункте 5 названной статьи закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю. В этом решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса).

Под государственной услугой подразумевается деятельность по реализации функций соответствующего органа, которая осуществляется по запросам заявителей в пределах, установленных для этого органа нормативными правовыми актами Российской Федерации и её субъектов; под административным регламентом — нормативный правовой акт, устанавливающий порядок и стандарт предоставления государственной или муниципальной услуги. Одним из основных принципов предоставления государственных и муниципальных услуг является правомерность их предоставления. Заявители имеют право на получение государственной или муниципальной услуги своевременно и в соответствии со стандартами их предоставления. В обязанности соответствующих органов вменено предоставление государственных или муниципальных услуг в соответствии с административными регламентами (статьи 1, 4 — 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»; далее — Закон № 210).

Предоставление государственных и муниципальных услуг осуществляется в соответствии с административными регламентами, структура которых должна содержать разделы, устанавливающие общие положения и стандарт предоставления государственной или муниципальной услуги, то есть наименование услуги, наименование органа, который её предоставляет и результат её предоставления (статьи 12 и 14 Закона № 210).

Постановлением Администрации от 08.07.2015 № 7/2263 утверждён Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность земельных участков, находящихся в собственности МО ГО «Сыктывкар» и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена за плату, без проведения торгов» (далее — Регламент).

Результатом выполнения административной процедуры является принятие решения о предоставлении муниципальной услуги или отказе в предоставлении муниципальной услуги, а фиксацией этого результата — подписанный документ, подтверждающий решение о предоставлении муниципальной услуги или отказе в предоставлении муниципальной услуги (пункт 3.3.3 Регламента).

Отказ в предоставлении муниципальной услуги не препятствует заявителю повторно обратиться за её предоставлением после устранения причин, послуживших основанием для отказа (подпункт 30 пункта 2.10.2 Регламента).

Материалами дела и самим истцом подтверждено, что в связи с обращениями Общества Администрация выдала два отказа в предоставлении муниципальной услуги: от 02.05.2017 № 71/098552 — из-за отсутствия зарегистрированного права собственности на объект капитального строительства (т. 1, л.д. 98) и от 04.07.2017 № 71/105765 — из-за того, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает размер нежилого здания (склада), принадлежащего заявителю на праве собственности (т. 1, л.д. 97).

Ни один из отказов, как сообщили представители сторон, не был обжалован Обществом в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В деле также не имеется и доказательств того, что Обществом оспорено бездействие Администрации (в том числе и в связи с продлением арендных правоотношений).

Письмо Администрации от 16.11.2018 № 04-6790 (т. 2, л.д. 5 — 6) носило информативный характер (в нём содержится разъяснение порядка обращения за муниципальной услугой по предоставлению земельного участка в собственность) и не повлекло никаких юридических последствий для Общества. Таким образом, названное письмо — вне зависимости от того, было оно получено адресатом или нет, — отказом в предоставлении муниципальной услуги не является.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Получив два отказа в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги, истец не оспорил их и, вопреки возможности, предусмотренной в Регламенте, не обратился за услугой вновь, а подал иск в арбитражный суд, потребовав при этом не направить проект договора, а понудить Администрацию к заключению договора купли-продажи на конкретных условиях (включая цену).

При изложенных обстоятельствах возложение на Администрацию обязанности по предоставлению спорного земельного участка в собственность является преждевременным, оснований для понуждения Администрации к заключению договора купли-продажи этого участка (и, в частности, по определённой цене) не имеется.

Руководствуясь статьями 167 — 170 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Отказать в удовлетворении иска о понуждении Администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН:1101482338, ОГРН:1021100517140) к заключению с обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Перспектива-М» (ИНН:1101106615, ОГРН: 1021100533618) договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 11:05:04 01 03:72 (общей площадью 9526 м²), расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, пгт. Краснозатонский, ул. Речная, 49, без проведения торгов по цене 851 667 рублей.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объёме.

Кассационная жалоба на решение может быть подана в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А. Е. Босов