Гражданский кодекс часть 1

Отдел по управлению муниципальным имуществом муниципального района «Удорский» (далее – истце, Отдел по управлению муниципальным имуществом) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателя ФИО1 (далее – ответчик) 41421 руб. 25 коп. задолженности, 38894 руб. 55 коп. пени за просрочку платежей по договору аренды на нежилое помещение от 01.02.2007 № 671, расторжении названного договора, обязании освободить арендуемое помещение.

В силу статей 123, 156 суд рассмотрел дело в отсутствие представителя истца.

Ответчик отзывом от 21.05.2011 (л.д.. 32-35) и дополнением к отзыву (л.д. 78-81) исковые требования отклонил со ссылкой на необоснованное применение истцом повышающих коэффициентов и базовой ставки при расчете арендной платы, отсутствие оснований для расторжения договора.

Рассмотрев материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании договора от 01.02.2007 № 671 (л.д. 5-6) Отдел по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) передал, а предприниматель ФИО1 (арендатор) приняла нежилое помещение общей площадью 52 кв.м.,, расположенное по адресу: <...> (на первом этаже). Помещение передано по акту от 01.02.2007 (л.д. 8) для использования под салон-студию загар «Калифорния».

Согласно п. 1.2. договор заключен на срок с 01.02.2007 по 29.01.2008, по истечении которого в силу ст. 621 ГК РФ возобновлен на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением сторон от 17.05.2007 (л.д. 7) к договору аренды установлено, что помещение сдано ответчику для использования под салон-парикмахерскую и студию загара «Калифорния».

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3.1. договора ответчик обязался за использование имущества вносить арендную плату поквартально на основании выставленных счетов-фактур, не позднее 25 числа третьего месяца квартала из расчета 29572 руб. 45 коп в год.

В соответствии с п. 3.2. договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае переоценки основных фондов в соответствии с нормативными актами исполнительной и законодательной власти.

При заключении договора сторонами подписан расчет арендной платы с применением коэффициентов и базовой ставки арендной платы (л.д. 41).

Решением Совета МР «Удорский» от 17.11.2008 с 01.01.2009 для расчета арендной платы установлена базовая ставка арендной платы в размере 714 руб. за 1 кв.м. (без учета НДС).

В результате сумма годовой арендной платы за арендуемое ответчиком помещение составила 33137 руб. в год, 8284 руб. 25 коп. в квартал.

В нарушение условий договора арендатор не оплатил арендную плату за период с 01.01.2010 по 01.04.2011. В результате образовалась задолженность в размере 41421 руб. 25 коп., с иском о взыскании которой Отдел по управлению муниципальной собственностью обратился в суд.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы истца и расчет арендной платы подтверждаются материалами дела.

Ответчик в судебном заседании представил чек-ордер № 6 от 29.06.2011 об оплате 41421 руб. 25 коп. арендной платы за 2010 год и I квартал 2011 года.

Согласно ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности в сумме 4121 руб. 25 коп. не имеется.

Доводы ответчика о применении истцом при расчете арендной платы неверных коэффициентов судом отклоняются в силу следующего.

Согласно расчету истца коэффициент качества нежилого помещения (Кнж) равен сумме коэффициентов: расположения помещения (0,49), технического обустройства (0,16), возможности использования прилегающей территории (0,16), высоты потолков в помещении (0,04), и составляет 0,85.

Расчет произведен согласно форме расчета величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности МР «Удорский», утвержденной решением Совета МР от 06.12.2006 № 31-10 (далее – Решение № 31-10).

Ответчик считает, что Кнж составляет 0,52 (0,32+0,16+0+0,04), а не 0,85, который применен при расчете истцом.

Ответчик не согласен с коэффициентами расположения помещения (0,49) и возможности использования прилегающей территории (0,16).

Предприниматель ФИО1, считает, что коэффициент расположения помещения должен быть равен 0,32. При этом ответчик ссылается на Решение № 31-10, в котором предусмотрено, что коэффициент расположения помещения для осуществления бытового обслуживания равен 0,32 независимо от размещения помещения.

Однако на момент заключения договора услуги салонов-студий загара (солярия) на момент заключения договора не относились к бытовым услугам (введены в общероссийский классификатор услуг населению 23.12.2010).

Ответчик полагает, что, поскольку договором аренды не предусмотрена возможность использования прилегающей территории, то данный коэффициент должен равняться 0.

Вместе с тем, в решении № 31-10 указано 2 коэффициента возможности использования прилегающей территории: огороженная прилегающая территория – 0,27, не огороженная прилегающая территория – 0,16. Таким образом, истцом правомерно при расчете арендной платы применен коэффициент 0,16.

Кроме того, ответчик считает, что при расчете арендной платы необходимо учитывать различные коэффициенты использования помещения солярия (1) и помещения парикмахерской (0,5).

17.05.2007 от предпринимателя ФИО1 поступило заявление о замене в договоре «Салон-студию» на «Парикмахерскую и студию загара «Калифорния» в связи с расширением деятельности.

На основании указанного заявления сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, в котором указано, что помещение передается для использования под салон-парикмахерскую и студию загара.

Однако ответчиком к заявлению не представлено каких-либо документов, подтверждающих изменение назначения помещения, данных о том, какая именно площадь помещения занята парикмахерской, а какая – солярием, не заявлено об изменении размера арендной платы.

На момент рассмотрения дела ответчиком не представлено документов о том, что соответствующие изменения зафиксированы сторонами и внесены в договор и прилагаемые к нему документы (приложения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.4 договора аренды установлено, что в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные п. 3.1. настоящего договора начисляются пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой внесения арендной платы истец, в силу указанного пункта договора и статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявил ответчику к взысканию неустойку, размер которой за период с 26.03.2010 по 01.04.2011 составил 38894 руб. 55 коп. Суд пришел к выводу, что размер неустойки исчислен правильно.

Ответчиком заявлено об уменьшении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Рассматривая вопрос о взыскании неустойки, суд учитывает, что предъявленная к взысканию сумма превышает сумму возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, т.е. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, в связи с чем уменьшает по ходатайству ответчика размер неустойки до 2500 руб., в соответствии со статьей 333 ГК РФ.

Истцом заявлено также о расторжении договора аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 4.3. договора основанием для досрочного расторжения договора является неуплата арендатором арендных платежей в течение более двух сроков подряд независимо от ее последующего внесения.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец уведомлением от 10.11.2010 сообщил ответчику о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендной платы более 2 сроков подряд.

В ходе судебного разбирательства ответчиком устранены нарушения его обязательств по договору – произведена оплата задолженности по арендной плате.

В этой связи, исковые требования о досрочном расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с отказом в расторжении договора аренды используемое ответчиком помещение изъятию у последнего не подлежит.

Учитывая, что долг погашен после обращения истца в суд и принятия иска к производству, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика в соответствии с правилами, установленными статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с предпринимателя ФИО1 в пользу Отдела по управлению муниципальным имуществом муниципального района «Удорский» 2500 руб. пени.

В остальной части иска отказать

2. Взыскать с предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 10000 руб. государственной пошлины.

3. Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

4. Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный арбитражный суд (г. Киров) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.

Судья С.В. Тугарев