Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Святояр» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды объекта незавершенного строительства от 15.07.2017г.

В обоснование требований Предприниматель указывает на то, что в аренду было передано имущество, юридическая возможность использовать которое по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды, отсутствовала, а именно отсутствовало действующее разрешение на строительство, а предпринятые Предпринимателем меры по его получению оказались безрезультатными; Общество содействия в предоставлении надлежащих документов не оказывало.

Общество обратилось в суд со встречным исковым заявлением о взыскании с Предпринимателя задолженности по договору аренды объекта незавершенного строительства от 15.07.2017г. в сумме 7500000 рублей.

Встречный иск принят к рассмотрению совместно с первоначальным определением от 7 августа 2018 года.

В рассмотрении дела в качестве третьего лица участвует Администрация муниципального образования городского округа «Усинск» (далее - Администрация).

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

15 июля 2017 года между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта незавершенного строительства, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1091,4, степень готовности 60%, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый (условный) номер: 11:15:0101016:222, принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 29.04.2015 года.

Согласно пункту 1.4 договора Объект незавершенного строительства предоставляется арендатору для завершения строительства, ввода в эксплуатацию и в дальнейшем для осуществления торговой деятельности.

Пунктом 1.6 договора также предусмотрена передача арендодателем арендатору во временное владение и пользование электрооборудования, системы отопления, водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленное в объекте незавершенного строительства. перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в объекте незавершенного строительства, приводится в акте приема-передачи (Приложение №1) к договору, являющемся его неотъемлемой частью.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендодатель в двадцатидневный срок после подписания договора аренды передает арендатору объект незавершенного строительства по акту приема-передачи (Приложении №1). Вместе с объектом незавершенного строительства сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в нем имущество, указанное в акте приема-передачи (п.2.2).

Передача ключей от объекта незавершенного строительства, предоставление объекта незавершенного строительства в порядке, установленном в разделе 2 договора, вменено в обязанность арендодателя, равно как и его ответственность за недостатки сдаваемого в аренду объекта незавершенного строительства, даже если в момент заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В свою очередь, к обязанностям арендатора, среди прочих, отнесено:

- использование объекта незавершенного строительства только в соответствии с целями, указанными в п.1.4 договора;
- произвести за собственные средства отделочные работы внутри и снаружи объекта незавершенного строительства, необходимые для начала его эксплуатации. Стоимость работ и материалов арендатор обязан согласовать с арендодателем. Указанные траты арендатора возмещаются арендодателем;

- производить за свой счет текущий ремонт объекта незавершенного строительства и содержать его и прилегающую к нему территорию в пригодном для эксплуатации состоянии и чистоте.

К правам арендатора договором отнесено право сдать переданный ему объект незавершенного строительства в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие арендодателя; а также с письменного согласия арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо изменениями, затрагивающими основные конструкции объекта незавершенного строительства.

Арендная плата и порядок расчетов урегулированы разделом 5 договора, согласно пункту 5.1 которого арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленный ему по настоящему договору аренды объект незавершенного строительства в размере 750000 рублей в месяц без НДС. указанная ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия договора аренды не подлежит (п.5.3).

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в период с 15 июля 2017 года до 15 июля 2018 года арендатор освобождается от уплаты ежемесячной арендной ставки при условии, что арендатор за собственные средства произведет ремонт арендуемых площадей объекта незавершенного строительства, согласно смете, согласованной с арендодателем после заключения настоящего договора.

Из условий пунктов 5.5. и 5.6 договора следует, что срок освобождения от уплаты арендной платы, указанный в пункте 5.4 договора, действует при условии, если арендатор затратил на ремонт арендуемых площадей объекта незавершенного строительства, а также на согласование документации для ввода его в эксплуатацию по письменному согласованию с арендодателем сумму 9000000 (девять миллионов) рублей, а при изменении данной суммы сторонами заключаются дополнительные соглашения по изменению сроков освобождения арендатора от уплаты арендной платы.

К основаниям расторжения договора по требованию арендатора пунктом 8.2 отнесено: при непредоставлении арендодателем объекта арендодателем объекта незавершенного строительства в срок, установленный договором; при возникновении событий или других юридических фактов, приведших объект незавершенного строительства в непригодное состояние помимо воли арендатора.

3 августа 2017г. сторонами договора подписан акт приема-передачи объекта незавершенного строительства (т.1 л.д.13-14), согласно которому арендатору передан осмотренный арендатором объект незавершенного строительства с подробным описанием его конструктивных элементов, внутренней отделки, имеющихся в наличии строительным материалов, наличие коммуникаций.

Вместе с объектом незавершенного строительства в акте отражено, что передаются ключи и перечисленные в акте документы по строительству согласно изложенного в акте реестра из 83 наименований. Копии данных документов представлены истцом в материалы дела (т.1 л.д.86-148, т.2 л.д.1-129, т.3 л.д.1-95, т.4 л.д.1-152, т.5 л.д.1-65, т.6 л.д.1-73, т.7 л.д.1-49).

Также 3 августа 2017 года Обществом выдана Предпринимателю и гражданину ФИО5 сроком на три года нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов Общества в государственных и муниципальных органах с правом получения всех необходимых разрешительных документов для перепланировки, строительства, справок, удостоверений, документов и дубликатов документов во всех организациях и учреждениях, с правом регистрации прав, перехода прав, обременения, снятия обременения, прекращения прав на любое недвижимое имущество, находящееся по любому адресу в Российской Федерации без права отчуждения недвижимого имущества и запретом на передоверие полномочий по доверенности другим лицам (т.7 л.д.61).

Государственная регистрация договора аренды произведена 13 августа 2017 года.

25 октября 2017 года Предприниматель обратился к руководителю Администрации с заявлением о продлении разрешения на строительство № RU11304000-96/14 от 22.12.2014г. для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию (т.1 л.д.16).

В ответ Администрация письмом от 31.10.2017г. (т.1 л.д.18) сообщила, для продления срока действия разрешения на строительство застройщику необходимо подавать заявление не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения (часть 20 статьи 51 ГрК РФ). Срок действия разрешения от 22.12.2014г. № RU11304000-96/14 истек 16 мая 2017 года.

8 декабря 2017 г. Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство принятого в аренду объекта (т.1 л.д.17).

Уведомлением от 18 декабря 2017 года (т.1 л.д.19) Администрацией отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что представлен не полный пакет документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а именно отсутствуют следующие документы:

- пояснительная записка;

- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и подходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- проект организации строительства объекта капитального строительства.

Кроме того, в уведомлении об отказе указано, что проектная документация не соответствует требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка (часть 13 статьи 51 ГрК РФ) в части параметров объекта строительства (площадь, размеры в осях, этажность); срок действия договора аренды земельного участка от 24.09.2012 года №375/12, заключенный с ООО "Светояр" (договор уступки права аренды от 12.01.2014) истек 09.08.2014г.

12 января 2018 г. Предприниматель обратился к Обществу с письмом №3 (т.1 л.д.20-21) с требованием в 10-дневный срок с момента получения указанного письма привести всю строительную документацию в соответствие и передать по акту приема-передачи документы, послужившие основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. В случае невозможности их предоставления повторно предложено рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды объекта незавершенного строительства по соглашению сторон.

13.02.2018г. Предпринимателем направлено Обществу соглашение о расторжении договора (т.1 л.д.23, 24) со ссылкой на положения статей 611, 612, 620 ГК РФ.

Недостижение согласия по вопросу о расторжении договора послужило основанием для обращения Предпринимателя с иском в суд о расторжении договора.

Общество считает, что оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора не имеется, а неисполнение предусмотренных договором аренды ремонтных работ подтверждает отсутствие оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы, в связи с чем за период с 15 июля 2017 года до 15 мая 2018 года у предпринимателя имеется задолженность перед Обществом в сумме 7500000 руб.

В претензионном порядке данные требования были предъявлены предпринимателю 31.05.2018г. (т.7 л.д.139).

Суд полагает, что наличие оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора Предпринимателем не доказано, а требования Общества о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа; изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. По смыслу указанной нормы, всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из анализа указанных норм следует, что существенное изменение обстоятельств, имевших место при заключении договора, служит основанием для изменения или расторжения договора по соглашению сторон. Если соглашение не достигнуто, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.

В пункте 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Частью 1 статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. в том числе когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; а также когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Соответственно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года), пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года).

Однако в данном случае судом не усматривается, что со стороны арендодателя были допущены противоправные действия, в результате которых арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Необходимость соблюдения градостроительных норм и правил, согласования строительства с компетентными органами сама по себе не может расцениваться препятствием в пользовании объектом аренды и затрагивать арендные отношения сторон по использованию объекта незавершенного строительства за плату, регулируемые гражданским и земельным законодательством.

В силу пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Исключением является договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, который, согласно разъяснениям, данным в Постановлении от 17.11.2011 N 73, является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

Из материалов дела усматривается, что предоставленный в аренду объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой - право собственности общества в отношении данного объекта зарегистрировано в предусмотренном законом порядке 29 апреля 2015 года на основании договора уступки права аренды от 20.01.2014 и разрешения на строительство от 22.12.2014г. № RU11304000-96/14, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 11 АБ №150974 (т.4 л.д.1).

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство объекта, не привело к прекращению арендных отношений в период возникновения спора.

Как следует из письма Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации от 25.07.2018г. №493 (т.7 л.д.146-147), не смотря на истечение срока действия договора аренды он возобновлен в отсутствии возражения стороны арендодателя на неопределенный срок. Претензии по вопросу прекращения действия договора аренды земельного участка с 01.11.2018г.в связи с имеющейся просроченной задолженностью направлены арендатору земли письмом от 25.07.2018г.

Претензии муниципалитета к Обществу по факту использования земельного участка и наличия на нем незавершенного объекта строительства отсутствуют.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 этой статьи).

В силу указанной свободы договора стороны были вправе определить предметом аренды объект незавершенного строительства, целями предоставления которого в аренду являлось завершение строительства, ввод его в эксплуатацию и в дальнейшем использование его в коммерческой деятельности Предпринимателя (осуществление торговой деятельности).

Из условий договора не усматривается наличия порока воли сторон по вопросу определения предмета, целевого назначения, а также состояния и качества передаваемого в аренду объекта незавершенного строительства, наличие необходимости завершения работ по строительству и вводу объекта в эксплуатацию.

Перечень предоставленных по акту приема-передачи документов и их содержание также однозначно свидетельствуют о том, что действующего разрешения на строительство (срок действия которого не истек) у Общества к моменту заключения договора аренды не имелось.

Наделение Обществом Предпринимателя совокупностью предусмотренных в доверенности полномочий по получению необходимых документов для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию также подтверждает предоставление арендатору фактической возможности использование арендуемого имущества в целях аренды.

Более того, из условий договоренностей сторон не усматривается, что для завершения строительных работ (в первую очередь, ремонтных работ, вмененных в обязанности арендатора по условиям договора) необходимо было получение разрешения на строительство.

В силу пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер, а также изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Из представленных истцом в дело документов не усматривается, для проведения каких именно работ ему необходимо было получать разрешение на строительство, конкретные виды ремонтных работ с арендодателем не согласовывались.

Отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство не обжаловался, а невозможность самостоятельного получения всех обосновывающих данный отказ документов при наличии предоставленного арендодателем пакета документов также документально не подтверждена.

С учетом изложенного суд полагает, что Предпринимателем не доказано наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды и наличия оснований для освобождения от внесения арендной платы за период владения и использования объекта аренды, а именно проведения согласованных с арендодателем ремонтных работ.

При этом суд учитывает, что арендная плата может быть взыскана с Предпринимателя лишь с даты фактического предоставления ему во владение и пользование арендованного имущества, то есть с 3 августа 2017 года, а не с даты заключения договора, как заявляет Общество.

По расчетам суда за период с 3 августа 2017 года до 15 мая 2018 года данная задолженность составляет 7025000 рублей.

С учетом изложенного встречные исковые требования удовлетворяются судом частично, первоначальные - отклоняются полностью.

Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному иску распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям по правилам ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170, 171, 176, 180-181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН:<***>; ОГРН:<***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Святояр» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) 7025000 руб. задолженности и 56668 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Гражданский кодекс часть 1

Гражданский кодекс часть 2

Гражданский кодекс часть 3

Гражданский кодекс часть 4

Решение № А29-3462/18 от 18.10.2018 АС Республики Коми

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Судья Т.Ф. Изъюрова