Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №1286/14 купли-продажи земельного участка от 29.02.2014г. с просьбой принять и утвердить спорные пункты из данного договора, а именно: пункт 1.2.4., пункт 1.2.5., пункт 2.1, пункт 2.2, пункт 2.3., пункт 3.1., пункт 6.1., пункт 6.2. в редакции протокола разногласий от 04.03.2014г.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества: торгово-конторское здание - здание офиса с пристроенным складским блоком, общей площадью 200,7 кв.м., расположенное по адресу: <...> (далее - здание), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 5 августа 2005 г. серии 11 АА №328676 (л.д.13). Основанием регистрации послужил договор купли-продажи №84 от 01.04.2003г., заключенный истцом с ОАО Финансово-производственная компания "Славянка" (л.д.86-89).

Здание находится на земельном участке, имеющем кадастровый номер 11:15:01 02 005:0026, площадь 1198 кв.м, относящемся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: под содержание двухэтажного офисного здания с пристроенным одноэтажным складским блоком (далее - земельный участок), что следует из представленного суду кадастрового паспорта (л.д.123).

18.08.2003 г. между сторонами по делу заключен договор №303/03 аренды данного земельного участка, возобновленный по истечении указанного в нем срока на неопределенный срок и действующий на момент рассмотрения дела (л.д.14-17).

29 июня 2012 г. Предприниматель обратился к главе Администрации с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность (л.д.18). В ответ письмом от 27.07.2012г. №3724 Администрацией отклонено данное заявление (л.д.19-20).

Вступившим в законную силу решением суда от 18 ноября 2013 года по делу №А29-3210/2013 (л.д.21-25) признано незаконным решение Администрации об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, изложенное в письме от 27.07.2012 №3724; на Администрацию возложена судом обязанность незамедлительно, в течение трех дней с момента изготовления судом решения, принять решение о предоставлении Предпринимателю земельного участка на праве собственности и в месячный срок со дня принятия данного решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, направив его Предпринимателю с предложением о заключении договора.

Соответствующий проект договора №1268/14 купли-продажи земельного участка от 12 февраля 2014 года (далее - проект договора) был подготовлен и направлен ответчиком истцу письмом от 28.02.2014 г. (л.д.30-33).

Проект договора был подписан Предпринимателем с протоколом разногласий от 4 марта 2014 г. (л.д.34) по пунктам 1.2.4, 1.2.5, 2.1, 2.2., 2.3, 3.1, 6.1 и 6.2, который с сопроводительным письмом поступил представителю муниципального собственника 11.03.2014г. (л.д.35-37).

Письмом от 7 апреля 2014 г. Предпринимателю направлен протокол урегулирования разногласий, согласно которому все спорные пункты, за исключением пункта 2.3, Администрацией сохранены в первоначальной редакции.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Возражений относительно рассмотрения преддоговорного спора в Арбитражном суде Республики Коми ответчик не выразил; свою обязанность заключить договор купли-продажи с истцом не оспаривает.

С учетом изложенных норм права и обстоятельств дела неурегулированные при заключении договора купли-продажи разногласия правомерно предъявлены истцом на разрешение суда и подлежат рассмотрению по существу.

Оценив доводы и возражения сторон, суд определяет условия спорных условий договора исходя из следующего.

1) Пункты 1.2.4 и 1.2.5, относящиеся к разделу "Предмета договора", в редакции Администрации определяют категорию земель: земли населенных пунктов (п.1.2.4) и вид разрешенного использования: под содержание двухэтажного офисного здания с пристроенным одноэтажным складским блоком (п.1.2.5). В пункте 1.2.5 также указано фактическое использование: под содержание торгово-конторского здания - здания офиса с пристроенным складским блоком общей площадью 200,7 кв.м Адрес объекта: <...>.

Истец просит изложить пункт 1.2.4 в следующей редакции: "План границ земельного участка, в пределах которых осуществляется его отчуждение Покупателю, установлен в Приложении №2 к настоящему договору"; пункт 1.2.5 из текста договора просит исключить.

Требование истца в данной части мотивировано тем, что категория земель, вид разрешенного использования и фактическое использование земельного участка являются предметом публично-правового регулирования, устанавливаются в одностороннем порядке властно-распорядительными актами уполномоченных государственных и муниципальных органов, в связи с чем не могут быть предметом согласования сторонами при заключении договора купли-продажи. Истец полагает, что данные условия проекта договора не имеют значения для целей заключения гражданско-правовой сделки, поскольку не относятся к предмету договора купли-продажи земельных участков и не названы в законе в качестве его существенных условий.

Отсылка в предлагаемой редакции п.1.2.4 договора к Приложению №2 обоснована истцом необходимостью максимальной индивидуализации недвижимого имущества, подлежащего передаче истцу в целях выполнения ч.1 ст.432 и ст.554 ГК РФ.

В статье 554 ГК РФ определено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11.1 ЗК РФ).

В силу статей 1 и 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", государственный кадастровый учет земельного участка как объекта недвижимости - это выполненные уполномоченным органом описание и индивидуализация земельного участка с указанием местоположения его границ, площади, категории земель, вида разрешенного использования, зарегистрированных в установленном порядке вещных прав и обременений, описание объектов, а также всего, что находится над и под поверхностью земельного участка.

С учетом данных требований закона необходимым способом индивидуализации земельного участка являются данные его государственного кадастрового учета, отраженные в кадастровом паспорте земельного участка.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, спорные характеристики объекта продажи (категория земель и вид разрешенного использования) соответствуют данным государственного кадастрового учета. Отсутствуют противоречия между сведениями о фактическом использовании здания и правоустанавливающими документами истца на данный объект недвижимости.

В связи с этим в нарушение статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истцом не обосновано нарушение своих прав наличием в договоре пунктов 1.2.4 и 1.2.5 в редакции проекта договора.

Необходимость отсылки в разделе о предмете договора на план границ земельного участка также представляется суду недостаточно обоснованной, поскольку раздел 8 договора предусматривает, что неотъемлемой частью настоящего договора является Приложение №2 - план границ земельного участка. В целом предложенный Администрацией раздел 1 договора содержит необходимые и достаточные данные, позволяющие идентифицировать объект продажи в соответствии с требованиями статей 432 и 554 ГК РФ.

С учетом изложенного суд определяет данные условия договора в редакции, указанной в проекте Администрации.

2) Пункт 2.1 договора определяет цену земельного участка. В редакции продавца она составляет 706016 руб. 14 коп., в редакции покупателя - 43670 руб. 94 коп. Со ссылкой на ч.1 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подп.1 п.2.1 Постановления Правительства Республики Коми от 10.04.2008 г. №77, Приказ Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Коми от 29.12.2007 г. №705, истец определяет стоимость выкупаемого земельного участка по льготной цене (не превышающей 2,5 % от кадастровой стоимости участка).

Обосновывая наличие права на льготу, истец ссылается на то, что в 2003 году приобрел в собственность здание магазина "Три А", возведенное на указанном земельном участке ОАО ФПК "Славянка" вместо ранее находившегося на нем и снесенного муниципального здания теплицы.

Ответчик считает, что истец не обладает правом на льготу, поскольку приобретенный им объект являлся вновь построенным, а не возведенным на месте разрушенного или снесенного либо реконструированного здания, строения, сооружения, отчужденного из государственной собственности Республики Коми либо из муниципальной собственности. Объект, ранее находившийся в муниципальной собственности, в собственность ОАО ФПК "Славянка" не отчуждался (отсутствует договор купли-продажи, регистрационное удостоверение БТИ или свидетельство о государственной регистрации права собственности) и в постановлении о предоставлении земельного участка не фигурирует.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что право на выкуп земельного участка по льготной цене истцом не доказан. Вывод суда основан на следующем.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – по тексту – Закон № 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012, в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, а также коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Таким образом, согласно данной норме Закона N 137-ФЗ, определяющим критерием применения льготных цен при выкупе земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.

Материалами дела подтверждается, что приобретенный истцом объект недвижимости был построен предыдущим собственником на предоставленном под строительство земельном участке на основании акта выбора земельного участка под строительство офисного здания со складским блоком (л.д.40), утвержденным постановлением главы администрации от 29 октября 2001 года №1127 (л.д.142). Согласно данным документам на участке находится отдельно стоящее разрушенное (сгоревшее) помещение теплицы школы №6 по ул.Возейской в г.Усинске.

Постановлением главы администрации от 20 мая 2002 года №573 (л.д.149) изъят из земель Управления образования г.Усинска данный земельный участок и предоставлен ОАО ФПК "Славянка" в аренду под строительство.

Указанными документами не подтверждается отчуждение муниципального здания теплицы арендатору (застройщику).

Архитектурно-планировочное задание на проектирование и строительство офисного здания со складским блоком (л.д.145-147) предусматривает снос расположенной на участке теплицы. Указанные документы не содержат данных о возможном использовании элементов помещения разрушенной теплицы при строительстве офисного здания.

Из имеющихся в деле документов, отражающих сведения о возможном наличии на участке сооружения, ранее относящегося к муниципальной собственности, суд приходит к выводу о том, что на момент выбора и предоставления земельного участка ОАО ФПК "Славянка" разрушенное (сгоревшее) здание теплицы утратило признаки объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества.

С учетом изложенного суд считает, что строительству здания не предшествовало какое-либо отчуждение объекта недвижимости муниципальной собственности в пользу ОАО ФПК "Славянка". Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Постановлением главы администрации от 9 октября 2002 года №1138 (л.д.154) зарегистрирован факт ввода в эксплуатацию объекта "Здание офиса с пристроенным складским блоком" ОАО ФПК "Славянка" в г.Усинске; объекту присвоен почтовый адрес: ул.Возейская, дом 9 "б". Данное постановление явилось основанием для государственной регистрации права собственности на здание за ОАО ФПК "Славянка", что следует из текста заключенного данным обществом с истцом договора купли-продажи №84 от 1 апреля 2003 г. (л.д.86, п.1.2).

С учетом изложенного правом на определение льготной цены выкупа земельного участка истец не обладает.

Наряду с этим суд не может согласиться с размером выкупной стоимости, указанной в первоначальной редакции договора.

Согласно пунктам 5, 6, 7 статьи 36 ЗК РФ правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникает в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления. При этом к заявлению должны быть приложены необходимые для принятия компетентным органом решения документы, в частности кадастровая карта (план) земельного участка либо заявление о ее изготовлении. Наличие заявления и кадастрового паспорта земельного участка, который позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.

Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

В пункте 3 постановления Правительства Республики Коми от 10 апреля 2008 г. N 77 "О порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Коми или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках" (далее - Постановление Правительства РК №77) установлено, что цена выкупаемого земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Коми или государственная собственность на которые не разграничена, определяется в размере равном десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, при их продаже лицам, не указанным в пунктах 2 и 2.1 настоящего постановления и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Поскольку указанные пункты 2 и 2.1 предусматривают порядок определения льготной цены, оснований для применения которой судом не установлено, они не подлежат применению.

Однако рассчитывая установленную Постановлением Правительства РК №77 выкупную стоимость земельного участка, Администрация исходит из кадастровой стоимости земельного участка, определенной на день принятия своего решения о предоставлении земельного участка истцу в собственность, а не на день обращения Предпринимателя с соответствующим заявлением.

По предложению суда ответчиком произведен расчет выкупной цены земельного участка с учетом его кадастровой стоимости, установленной на день обращения Предпринимателя с заявлением (29.06.2012г.) - в соответствии с кадастровой стоимостью участка, утвержденной Приказом Министерства природных ресурсов №705 от 29.12.2007г., актуальной и на настоящее время, что подтверждается представленным в дело кадастровым паспортом земельного участка.

Согласно данному расчету (л.д.141) выкупная цена земельного участка должна составлять 327532 руб.

Данный расчет проверен судом и не оспорен истцом.

С учетом изложенных выше требований закона, установленного судом отсутствия у истца права на льготу при определении цены выкупа земельного участка, суд определяет его стоимость в пункте 2.1 договора в данном размере - 327532 руб.

3) Пункт 2.2 проекта договора предусматривает, что оплата производится Покупателем в течение двадцати банковских дней со дня заключения договора купли-продажи; пункт 2.3 наряду с этим содержит обязанность покупателя произвести оплату в полном объеме в течение 10 банковских дней со дня подписания договора.

Истец в протоколе разногласий считает необходимым изменить двадцатидневный срок на указание необходимости оплаты единовременным платежом не позднее одного месяца, а пункт 2.3 из текста договора исключить. Доводы истца в данной части обоснованы соблюдением п.4 Постановления Правительства РК №77.

Согласно данной норме, оплата земельного участка при его продаже осуществляется единовременно, не позднее одного месяца со дня заключения в установленном порядке договора купли-продажи земельного участка.

В данной части суд согласен с доводами истца и полагает необходимым привести условия о сроке оплаты в соответствии с установленной Постановлением Правительства РК №77 нормой, устранив при этом имеющиеся противоречия в заложенных проектом договора условиях пунктов 2.2 и 2.3 в вопросе о сроке оплаты выкупной цены.

4) Пункт 3.1 договора касается установления срока передачи земельного участка продавцом покупателю путем подписания передаточного акта. В редакции продавца этот срок указан не позднее 10 (десяти) календарных дней со дня подписания договора, в редакции покупателя - не позднее трех дней.

Необходимость изменения данного условия договора истец обосновывает фактическим нахождением земельного участка в своем владении.

Ответчик считает заложенный в проекте договора срок разумным и соответствующим обычной практике оформления приемопередаточных документов при заключении договоров купли-продажи земельного участка.

Суд считает, что относительно данного требования истцом также не доказано какое-либо нарушение своих прав предлагаемой Администрацией редакцией условия договора и не обосновано, каким образом уменьшение срока оформления (подписания) акта приема-передачи повлияет на обязательства сторон договора.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

Договор купли-продажи не содержит каких-либо условий, влияющих на права и обязанности сторон с момента подписания акта приема-передачи. Наличия иных условий и соглашений сторон суду не раскрыто.

В связи с изложенным суд не видит необходимости уменьшения срока подписания акта приема-передачи земельного участка.

5) Пункт 6.1 договора в разделе "Ответственность сторон" в первоначальной редакции предусматривает, что продавец не несет ответственности за недостоверность сведений, предоставленных ему покупателем, в том числе сведений, вошедших в договор.

Истец в протоколе разногласий требует возложить такую ответственность на каждую из сторон договора, исходя из принципов диспозитивности и равноправия сторон гражданско-правового договора.

Принимая во внимание изложенные истцом доводы, суд соглашается с ними. Поскольку ответственность сторон договора за достоверность включенных в него сведений должна быть обоюдной, исходя из принципа равноправия сторон сделки, суд определяет спорный пункт в редакции протокола разногласий.

6) Пункт 6.2 того же раздела договора предусматривает ответственность покупателя за нарушение срока перечисления выкупной стоимости в виде неустойки. Редакция продавца устанавливает неустойку в размере 0,5 % неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец просит уменьшить ее до 0,05 % и установить, что неустойка является исключительной, основанием для ее оплаты служит признание требования покупателем либо вступившее в законную силу решение суда.

В обоснование истец ссылается на позицию, изложенную в п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81"О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума №81).

Соглашаясь частично с позицией истца, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума №81 соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

С учетом данного толкования ст.333 ГК РФ вопрос о несоразмерности неустойки не поставлен в зависимость от каких-либо конкретных обстоятельств дела и финансового положения сторон, а потому заявление о снижении неустойки может быть рассмотрено судом в рамках рассмотрения преддоговорного спора об установлении ее размера.

Согласно абз. 2 п. 2 Постановления Пленума N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потери кредитора, суды могут исходить их двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Суд согласен с истцом, что начисление неустойки исходя из 0,5 процента в день или 182,5 процентов в год указывает на явную несоразмерность предъявленной суммы последствиям нарушения денежного обязательства и не требует предоставления каких-либо дополнительных обоснований и доказательств такой чрезмерности.

Предлагаемая истцом ставка пени (0,05 % в день или 18,25 % годовых) на данный момент превышает двукратную ставку банковского кредита, в связи с чем признается судом в качестве разумного размера неустойки, позволяющей исполнить как ее компенсационную, так и обеспечительную функцию при неисполнении обязательства Покупателем по оплате выкупной цены в предусмотренные договором сроки.

Таким образом, ставка пени определяется судом в размере 0,05 процентов в день.

Иные требования истца по данному пункту отклоняются судом. Обоснованное требование кредитора о взыскании неустойки не должно быть обусловлено наличием иных условий о ее взыскании - как то признание суммы должником либо необходимость получения предварительно судебного решения.

Включение данных условий в договор может воспрепятствовать и самому должнику уменьшить суммы исчисленной неустойки путем невозможности ее своевременной выплаты кредитору и уменьшения периода начисления.

Иных разногласий на разрешение суда не представлено.

Не смотря на частичное принятие спорных условий договора в редакции протокола разногласий и учитывая, что спорные условия договора по требования истца определены судом, на основании частей 1, 2 статьи 110 АПК РФ с учетом правовой позиции, приведенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", расходы истца по уплате государственной пошлины в полном объеме относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173,176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить, урегулировав разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка №1268/14 от 20.02.2014г.

Пункт 1.2.4 договора изложить в следующей редакции: "Категория земель: земли населенных пунктов".

Пункт 1.2.5 договора изложить в следующей редакции: "Вид разрешенного использования: под содержание двухэтажного офисного здания с пристроенным одноэтажным складским блоком.

Фактическое использование: под содержание торгово-конторского здания - здания офиса с пристроенным складским блоком общей площадью 200,7 кв.м Адрес объекта: <...>".

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена земельного участка, указанного в п.1.2 договора составляет 327532 руб. Расчет стоимости земельного участка приведен в Приложении №1 к настоящему договору".

В пункте 2.2 договора слова "... в течение 20 (двадцати) банковских дней..." заменить на "единовременным платежом не позднее одного месяца...".

Пункт 2.3 из текста договора исключить.

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Передача земельного участка продавцом покупателю производится путем двустороннего подписания передаточного акта, не позднее 10 (десяти) календарных дней со дня подписания настоящего договора".

Пункт 6.1 договора изложить в следующей редакции: "Каждая из сторон настоящего договора не несет ответственности за недостоверность сведений, представленных другой стороной, в том числе сведений, внесенных в настоящий договор".

Пункт 6.2 договора изложить в следующей редакции: "В случае нарушения установленного пунктом 2.2 договора срока перечисления денежных средств покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,05 % неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки".

Взыскать с Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Гражданский кодекс часть 1

Гражданский кодекс часть 2

Гражданский кодекс часть 3

Гражданский кодекс часть 4

Решение № А29-3720/14 от 11.09.2014 АС Республики Коми

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Судья Т.Ф. Изъюрова