Гражданский кодекс часть 1

акционерное общество «Магазин № 49» обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «МК Групп» 176 713 руб. 99 коп. задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт в отношении нежилых помещений площадью 1 053,6 кв.м., расположенных по адресу: <...>, возникшей за период с 01 февраля 2020 года по 31 августа 2021 года.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 11 апреля 2022 года исковое заявление акционерного общества «Магазин № 49» принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Материалы дела размещены на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Общество с ограниченной ответственностью «МК Групп» представило отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу их противоречия закону и существу обязательств, исходящих из договорных отношений (листы дела 17-18).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истец - акционерное общество «Магазин № 49» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования, о чем 31 мая 2022 года была внесена запись в ЕГРЮЛ; правопреемником является общество с ограниченной ответственностью «Магазин № 49» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 31 мая 2022 года, КПП: 110501001, адрес юридического лица: 169840, <...>, генеральный директор: ФИО3).

Определением от 09 июня 2022 года арбитражный суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначив предварительное судебное заседание на 21 июля 2022 года с возможностью при отсутствии возражений сторон назначить судебное разбирательство на ту же дату

19 июля 2022 года общество с ограниченной ответственностью «МК Групп» представило отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. В обоснование позиции по делу ответчик указывает, что пункт 2.2.4 договора имеет иное смысловое значение, из буквального толкования указанного пункта следует обязанность арендатора производить капитальный ремонт арендуемого помещения или оплачивать производство такого ремонта, если ремонт осуществлен третьими лицами, названным пунктом договора арендатор не принимает на себя обязательств по оплате взносов за капитальный ремонт, оплачиваемых в специализированные фонды.

До начала предварительного судебного заседания, - 20 июля 2022 года, от общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 49» поступило заявление о процессуальном правопреемстве, в соответствии с которым заявитель просит произвести замену истца по делу № А29-4308/2022 - акционерного общества «Магазин № 49» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью «Магазин № 49» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в связи с реорганизацией в форме преобразования.

Заслушав доводы представителя общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 49», в отсутствие возражений ответчика, суд на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произвел по делу № А29-4308/2022 замену истца – акционерного общества «Магазин № 49» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью «Магазин № 49» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), в связи с реорганизацией в форме преобразования, о чем вынесено соответствующее определение.

На основании части 4 статьи 137 АПК РФ, с учетом отсутствия возражений сторон, суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании стороны изложили позицию по делу, представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме. Представитель ответчика просил в удовлетворении требований отказать.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 10 часов 00 минут 28 июля 2022 года. Вынесено протокольное определение.

Об объявлении перерыва стороны уведомлены в соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте арбитражного суда в разделе картотека арбитражных дел в информационно-коммуникационной сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

После окончания перерыва судебное разбирательство по делу продолжено без участия представителей сторон.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Из пояснений истца и ответчика в судебном заседании и представленных письменных документов следует, что 01 апреля 2015 года между акционерным обществом «Магазин № 49» (далее – Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «МК Групп» (далее – Арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений № 18 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование встроенно-пристроенное нежилое помещение (далее – помещение), расположенное по адресу: <...>. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 1 061,6 кв.м., в том числе: наземная часть 852,1 кв.м., подвал 209,5 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора помещение принадлежит Арендодателю на основании Решения Совета муниципального образования городского округа «Инта» от 10 февраля 2014 года № 11-27/5 «О внесении в качестве вклада в уставный капитал Открытого акционерного общества «Магазин № 49» муниципального имущества» и Акта приема-передачи нежилого помещения от 17 февраля 2014 года.

1.3. Помещение сдается в аренду сроком на 10 лет-c 01 апреля 2015 года по 30 марта 2025 года (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктами 2.2.2-2.2.5, 2.2.7 договора Арендатор обязуется:

- самостоятельно заключить договор на вывоз бытовых отходов с организацией, осуществляющей этот вывоз, со специализированными организациями по охране объекта, по обслуживанию пожарной сигнализации и по выполнению профилактических и истребительных дератизационных, дезинсекционных и дезинфекционных работ.

- содержать арендуемое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СОН, соблюдать правила пожарной и иной безопасности.

- производить капитальный ремонт арендуемого помещения, а также оплачивать капитальный ремонт, связанный с капитальным ремонтом здания.

- нести расходы по содержанию помещения и своевременно за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения. Произведенные Арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью Арендодателя.

- своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование помещением в соответствии с пунктом 3 договора.

Пунктами 3.1-3.2 договора установлено, что за указанное в пункте 1.1 договора помещение Арендатору начислена арендная плата в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) руб. 00 коп. (НДС не облагается на основании пункта 2 статьи 346.11 главы 26.2. Налогового кодекса Российской Федерации) за каждый месяц с оплатой до 10-го числа следующего месяца за отчетным. С 01 июля 2015 года арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) руб. 00 коп. Плату за тепловую и электрическую энергии, холодное водоснабжение и водоотведение, а также за техническое обслуживание Арендатор вносит па основании счетов, выставленных соответствующими организациями, с оплатой до 10-го числа следующего месяца за отчетным. С 01 июля 2015 года Арендатор вносит плату только за электрическую энергию, все остальные коммунальные и эксплуатационные услуги оплачиваются за счет денежных средств Арендодателя.

01 апреля 2015 года стороны составили и подписали Акт приема-передачи нежилого помещения.

Дополнительным соглашением от 09 июля 2018 года № 1 к договору стороны дополнили договор пунктом 2.1.3. следующего содержания: «2.1.3. Арендодатель возмещает Арендатору все расходы связанные с неотделимыми улучшениями, понесенные им при производстве работ по приведению помещений в соответствии с требованиями к антитеррористической защищенности арендуемого помещения», а также внесли в договор изменения и дополнения следующего содержания: «2.2.3. Содержать арендуемое помещение в надлежащем санитарпо-техническом состоянии в соответствии с требованиями СЭН, соблюдать правила пожарной и иной безопасности, выполнять требования к антитеррористической защищенности арендуем ого помещения».

Дополнительным соглашением от 10 декабря 2018 года № 2 к договору стороны заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор и договорились: изложить Раздел III. «Платежи и расчеты по договору» договора в следующей редакции:

«3.1. За указанное в пункте 1.1 договора помещение Арендатору начислена арендная плата в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек за каждый месяц. НДС не облагается на основании пункта 2 статьи 346.11. главы 26.2. Налогового кодекса Российской Федерации.

3.2. Арендатор возмещает Арендодателю затраты на коммунальные услуги (тепловая и электрическая энергии, холодное водоснабжение, канализация) на основании счетов, выставленных ресурсоснабжающими организациями. Эксплуатационные услуги оплачиваются за счет денежных средств Арендодателя.

3.3. Арендатор вносит оплату на расчетный счет Арендодателя в размере, указанном в п. 3.1., п.3.2., в полном объеме в срок до 20-го числа следующего месяца за отчетным.

3.4. Размер оплаты по Договору может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, но не более одного раза в год, в следующих случаях:

а) при изменении централизованно устанавливаемых цен МОГО «ИНТА.» на основании Решения Совета Города;

б) при изменении уровня инфляции;

в) при изменении величины платы обслуживающим организациям за коммунальные и эксплуатационные услуги.

3.5. Арендодатель уведомляет Арендатора об изменении арендной платы письменно не позднее, чем за 20 календарных дней до наступления срока следующего платежа.».

Дополнительным соглашением от 26 декабря 2019 года № 3 к договору стороны согласовали общую площадь помещения – 1 053,6 кв.м., в том числе: наземная часть 844,1 кв.м. и подвал 209,5 кв.м.; согласовали срок аренды нежилых помещений: с 01 апреля 2015 года по 30 марта 2030 года; изложили пункт 3.1 договора в следующей редакции: «За указанное в пункте 1.1 договора помещение Арендатору начислена арендная плата в размере 165 000 (сто шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек за каждый месяц. НДС не облагается на основании пункта 2 статьи 346.11. главы 26.2. Налогового кодекса Российской Федерации.».

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 11 января 2022 года по делу № А29-12513/2021 с акционерного общества «Магазин № 49» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу некоммерческой организации Республики Коми «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) взыскано 176 713 руб. 99 коп. задолженности по внесению взносов на капитальный ремонт за период с февраля 2020 года по август 2021 года и 6 950 руб. 64 коп. пеней за период с 12 января 2021 года по 01 октября 2021 года, а также 6 510 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнение решения суда подтверждено платежным поручением от 16 марта 2022 года № 42 на сумму 19 174 руб. 63 коп.

Претензией от 16 марта 2022 года № 42 истец потребовал от ответчика оплатить задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт, возникшей за период с 01 января 2020 года по 01 сентября 2021 года.

Письмом от 30 марта 2022 года № 25 ответчик сообщил, что предложение по оплате взносов на капитальный ремонт здания по счетам, выставленным некоммерческой организацией Республики Коми «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» является односторонним изменением условий заключенного договора, что запрещено нормами гражданского законодательства.

Неисполнение ответчиком обязанности по возмещению взносов на капитальный ремонт послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно требованиям статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В пунктах 1 и 3 статьи 421 ГК РФ указано, что юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, выяснения действительной общей воли сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).

Из изложенных положений следует, что толкование условий договора является исключительно суда.

Согласно условиям договора (пункты 2.2.2-2.2.5), Арендатор принял на себя обязательства:

- содержать арендуемое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СОН, соблюдать правила пожарной и иной без-опасности.

Кроме того, как указано ранее, дополнительным соглашением от 10 декабря 2018 года № 2 к договору стороны договорились изложить пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Арендатор возмещает Арендодателю затраты на коммунальные услуги (тепловая и электрическая энергии, холодное водоснабжение, канализация) на основании счетов, выставленных ресурсоснабжающими организациями. Эксплуатационные услуги оплачиваются за счет денежных средств Арендодателя».

Из буквального толкования указанных пунктов спорного договора не следует наличие у Арендатора обязанности по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД, предусмотренных частью 1 статьи 169 ЖК РФ, а в пункте 2.2.5 договора предусмотрена обязанность именно по произведению капитального ремонта арендуемого помещения, а также оплате капитального ремонта, связанного с капитальным ремонтом здания.

Кроме того, договором не согласована обязанность Арендатора по заключению договора по уплате взносов в фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

В силу части 1 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 169, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 названного Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 указанного Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

Согласно части 3 статьи 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Коми утверждена Постановлением Правительства Республики Коми от 30 декабря 2013 года № 572 и опубликована 30 января 2014 года на официальном Интернет-портале Республики Коми http://www.rkomi.ru.

В соответствии с приложением к данной программе, в перечень многоквартирных домов, расположенных на территории Республики Коми, за исключением домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, включен спорный многоквартирный дом.

Арбитражным судом Республики Коми по делу № А29-12513/2021 установлено, что Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> от 27 мая 2014 года принято решение о формировании фонда капитального ремонта указанного многоквартирного дома на счете регионального оператора.

Договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе по спорному адресу, с некоммерческой организацией Республики Коми «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» ответчиком не заключен.

При этом собственник помещения в МКД не обладает правом возлагать на арендатора, без его согласия, обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом.

Вместе с тем, начиная с даты заключения договора – 01 апреля 2015 года и до даты обращения истца с претензионным письмом от 16 марта 2022 года № 42, истец не обращался к ответчику с требованием об оплате взносов на капитальный ремонт. Доказательств обратного в ходе судебного разбирательства не представлено.

В соответствии со статьями 2, 8, 9, частью 1 статьи 64, частью 2 статьи 65, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, принимая во внимание буквальное толкование условий спорного договора аренды и дополнительных соглашений о возложении обязанностей на арендатора, оценив сложившиеся между сторонами обычаи делового оборота, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал законность и обоснованность требований о взыскании с арендатора задолженности в виде взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

При указанных обстоятельствах, исковое заявление удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ с учетом результата рассмотрения заявленных требований расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Гражданский кодекс часть 1

Гражданский кодекс часть 2

Гражданский кодекс часть 3

Гражданский кодекс часть 4

Решение № А29-4308/2022 от 28.07.2022 АС Республики Коми

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Судья Д.В. Чернышов