Гражданский кодекс часть 1

к индивидуальному предпринимателю Щавелеву Рафаилу Витальевичу, г. Сыктывкар третье лицо: государственное унитарное предприятие РК «Республиканское предприятие «Бизнес – Инкубатор», г. Сыктывкар

о взыскании пени за просрочку оплаты, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых по договору помещений

при участии в заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от истца: Торлопов Д.А. – по доверенности от 06.04.2009 г.;

от ответчика: Аверин Э.Н. – по доверенности от 02.04.2008 г.

установил:

Агентство Республики Коми по управлению имуществом обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю Щавелеву Р.В. о взыскании 168503 руб. 39 коп. долга по договору № 1477 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося республиканской собственностью от 01.01.2004 г., 115781 руб. 36 коп. пени за просрочку оплаты, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых по договору помещений.

Заявлением от 07.04.2009 г. истец уточнил исковые требования и просит взыскать 115781 руб. 36 коп. пени, расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из занимаемых по договору помещений. Уточнения исковых требований приняты судом определением от 07.04.2009 г.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечило. В представленном в дело отзыве на иск им сделана ссылка на отсутствие возражений в отношении заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

1 января 2004 года Министерство имущественных отношений Республики Коми (правопредшественник истца, арендодатель), ГУП РК «Республиканское предприятие «Бизнес-инкубатор» (предприятие) и предприниматель Щавелев Р.В. (арендатор) заключили договор №1477 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося республиканской собственностью. Предметом договора явилась передача арендодателем арендатору во временное пользование нежилых помещений №№4, 4а, 4б, 15, 15а, 15б, 16 на первом этаже, №№1, 2, 3, 4 антресольного этажа (согласно техническому паспорту от 24.06.2003 г. №689) производственного корпуса, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, Ухтинское шоссе, 2, для использования под автокосметический салон и магазин. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 296,5 кв.м. По прилагаемому к договору акту приема-передачи указанные помещения переданы арендатору.

Право собственности Республики Коми на сданное в аренду имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.01.2001 г.

Срок аренды установлен с 1 января 2004 года по 31 декабря 2009 года; договор зарегистрирован в предусмотренном законом порядке.

Сумма ежемесячной арендной платы составила 9402 руб. с оплатой до 25 числа текущего месяца; арендная плата перечисляется в республиканский бюджет РК (пункт 4.1 договора). Размер годовой арендной платы (приложение №2) может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами РФ. Уведомление о перерасчета арендной платы вместе с новым расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора (пункт 4.3).

Письмом от 18.02.2008 г. арендодатель уведомил арендатора о том, что в соответствии с постановлением Правительства РК от 15 февраля 2008 г. арендная плата по договору составит 18892 руб. в месяц (без НДС).

В случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в п.4.1, начисляются пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки, которые также перечисляются арендатором в республиканский бюджет РК (пункт 5.2).

Истец указывал при подаче иска, что арендатор имеет задолженность перед республиканским бюджетом Республики Коми по арендной плате в сумме 168503 руб. 39 коп., которая образовалась за период с марта по декабрь 2008 года. Данная сумма была погашена ответчиком платежными поручениями №89 от 27.03.2009 г. в сумме 150000 руб. и №94 от 31.03.2009 г. в сумме 20000 руб.

За нарушение сроков оплаты истец начислил ответчику пеню по состоянию на 12.01.2009 г., размер которой составляет 115781 руб. 36 коп.

16 декабря 2008 г. ответчику было направлено претензионное письмо с требованием погасить задолженность по арендной плате с предложением расторгнуть договор путем заключения соответствующего соглашения. В связи с невыполнением претензионных требований истец просит также расторгнуть договор в судебном порядке и выселить ответчика из занимаемых по договору помещений.

В качестве основания расторжения истец ссылается на п. 6.3 договора (подпункт а), согласно которому договор расторгается при неуплате или просрочки арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п.4.1, более двух сроков подряд, независимо от последующего внесения арендной платы.

Ответчик наличия долга и пени, а также предъявленный их размер не оспаривал, просил уменьшить размер пени в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса РФ в виду ее явной несоразмерности последствиям нарушения своих обязательств по договору, добровольной оплаты всего предъявленного долга.

В части расторжения договора ответчик просит суд учесть, что предусмотренные п.3 ч.1 ст.619 Гражданского кодекса РФ основания расторжения договора (невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) им устранены в добровольном порядке, и устранение данных оснований (внесение арендной платы) не может служить самостоятельным основанием для привлечения к ответственности в виде расторжения договора, противоречит духу и букве закона. Кроме того, представитель ответчика указывал, что поскольку в направленной истцом претензии не содержится конкретного основания расторжения договора, следует понимать таким основанием предусмотренное законом нарушение (п.3 ч.1 ст.619 ГК), а ссылка истца на п.п. «а» п.6.3 договора является иным основанием. Тем самым ответчик обращал внимание суда на необходимость проверки соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

По итогам рассмотрения дела суд приходит к выводам о частичном удовлетворении исковых требований, в силу следующего.

Отношения сторон, оформленные договором №1477 от 1 января 2004 года, являются арендными правоотношениями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Несвоевременное внесение арендной платы в период с марта по декабрь 2008 г. явилось основанием для начисления пени в соответствии с пунктом 5.2 договора.

Расчет пени произведен с 25 числа месяца платежа и по 12 января 2009 года. Примененная в расчетах ставка пени соответствует пункту 5.2 договора (0,5%).

Сумма пени и порядок ее расчета судом проверены и ответчиком не оспорены.

Суд признает произведенный расчет правомерным, однако считает, что исчисленная истцом сумма неустойки подлежит уменьшению в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае, уменьшая размер исчисленной в соответствии с условиями договора неустойки, суд исходит из того, что предъявленная к взысканию сумма значительно превышает сумму возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, то есть явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

При применении установленной в договоре суммы неустойки 0,5 процентов начисленная сумма процентов составляет 182,5 процентов годовых, что значительно превышает применяемую процентную ставку при начислении процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Взыскание процентов направлено на возмещение убытков, причиненных кредитору неправомерным пользованием чужими денежными средствами.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки, в том числе упущенная выгода, другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2004 г. в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет о праве суда снижать размер неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства независимо от того, является неустойка законной или договорной. В данном случае суду предписано устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение неустойки размеру возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации»)

Истец не доказал, что нарушение ответчиком своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы привело к причинению истцу убытков, соизмеримых с заявленной им суммой неустойки. На дату рассмотрения дела предъявленный долг по арендной плате за период с марта по декабрь 2008 года оплачен ответчиком полностью.

С учетом изложенного суд считает, что компенсационная роль неустойки будет выполнена при взыскании ее в размере 10000 руб. В остальной части суд отказывает во взыскании пени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Подпунктом «а» пункта 6.3 договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор – выселению по требованию как арендодателя, так и предприятия при неуплате или просрочки арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п.4.1, более двух сроков подряд независимо от ее последующего внесения.

Частью 3 статьи 619 названного кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Соблюдение предусмотренного статьями 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка урегулирования спора о расторжении сделки подтверждается истцом претензией от 16.12.2008 №02/8231, в которой указано о наличии задолженности перед республиканским бюджетом за период с марта по ноябрь 2008 года, пени по состоянию на 15.12.2008 г. о необходимости в срок до 26 декабря 2008 г. перечислить данные суммы в республиканский бюджет. В претензии указано, что в случае не поступления в установленный срок данных платежей Агентство вынуждено обратиться в Арбитражный суд РК с иском о взыскании указанных сумм и расторжении договора аренды с возложением судебных расходов на ответчика. Одновременно ответчику предложено расторгнуть договор путем заключения соответствующего соглашения.

В данном претензионном письме, полученном ответчиком 19.12.2008 г., имеются ссылки на договор №1477 от 01.01.2004 г., а также статьи 309 и 614 Гражданского кодекса РФ. Суд считает, что таким образом истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора - претензия не указывает в качестве основания расторжения договора пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, истец в ней ссылается на договор, в котором предусмотрено такое основание расторжения договора, как невнесение арендной платы в течение двух сроков подряд, независимо от ее последующего внесения.

Вместе с тем суд считает, что в удовлетворении требований о расторжении договора следует отказать.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку условия договора о досрочном его расторжении при наличии задолженности по арендной плате по двум срокам оплаты подряд, независимо от ее последующего внесения, вообще не предполагают возможности избежать расторжения договора при наличии таких оснований, то, соответственно, ответчик лишен возможности принять меры по исполнению претензионных требований и тем самым избежать прекращения договорных отношений. Следуя логике истца, недобросовестность ответчика уже подтверждена наличием задолженности, и устранить ее невозможно даже исполнением претензионных требований.

Однако суд учитывает, что по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование арендодателя о досрочном расторжении договора может быть удовлетворено судом только в том случае, если арендатор в ответ на письменное предупреждение арендодателя не исполнил обязательство в разумный срок.

Как видно из материалов дела, обязанность по перечислению арендной платы за предъявленный в иске период к моменту рассмотрения спора в суде была исполнена ответчиком. Действительно, она была уплачена со значительным нарушением предусмотренных договором сроков, что является правомерным основанием для начисления и взыскания пени за нарушение сроков оплаты. Суд считает, что дополнительное применение такого последствия неисполнения обязательства стороной как расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестной стороне, когда все другие способы воздействия исчерпаны.

Заключенный между сторонами договор является долгосрочным, а значит, при его подписание воля сторон была направлена на предоставление истцом и принятие ответчиком помещения на определенный длительный срок (до 31 декабря 2009 года), который на дату рассмотрения дела не истек. Поскольку ответчик в разумный срок – до рассмотрения судом дела – добровольно исполнил свою обязанность по оплате всей предъявленной арендной платы, суд считает, что тем самым устранены основания для применения такой крайней меры ответственности, как расторжение заключенного сторонами договора.

В связи с отказом в иске в части расторжения договора и сохранением между сторонами договорных отношений нет оснований и для выселения ответчика из занимаемых по договору помещений.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом того, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110-112, 167, 168, 171, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Щавелева Рафаила Витальевича в доход республиканского бюджета Республики Коми 10000 руб. пени. Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Щавелева Рафаила Витальевича в доход федерального бюджета 3815 руб. 63 коп. государственной пошлины. Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение может быть обжаловано в апелляционном порядке.

Судья Изъюрова Т.Ф.