Гражданский кодекс часть 1

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (Воркутинский отдел),

о признании договора купли-продажи недействительным и о признании права собственности на объект недвижимости

при участии в судебном заседании:

от истца: Анисимова Ю.Н. - по доверенности от 10.07.2014г.,

от ответчика: Стрижков Н.А. - по доверенности от 16.09.2014г. (от ООО «Корсар»),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мантрак Восток» (Истец) обратилось в арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Корсар» (Ответчик1) и к Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (Ответчик2):

1. о признании договора купли-продажи земельного участка № 05-2014 от 21.03.2014г. между Ответчиками недействительным и о применении последствия недействительности сделки в виде двусторонней (взаимной) реституции;

2. о признании права собственности Истца на здание гаража с АБК, расположенном по адресу Республика Коми, г. Воркута, ул. Автозаводская, д. 32, инв. № 87:410:010:00004830, лит.В,В1.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 21.07.2014г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми Воркутинский отдел (Управление).

Ответчик1 в отзыве на иск просит в удовлетворении исковых требований отказать (т.1.л.д.63-64). Ответчик2 просит в удовлетворении исковых требований отказать (т.1.л.д.30).

В судебном заседании представитель Истца на требованиях наставил, представитель Ответчика изложил возражения по спору, указав, что им предпринимаются меры для выделения земельного участка, необходимого для обслуживания принадлежащего Истцу здания.

К судебному заседанию поступили истребованные судом от ИП Дубовицкого Г.П. и Управления архитектуры, градостроительного кадастра и земельного контроля администрации муниципального образования городского округа «Воркута» документы по спорному земельному участку.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы полномочных представителей сторон, судом установлено следующее.

На основании договора купли-продажи от 12.09.2013г., 01.10.2013г. за Ответчиком1 было зарегистрировано право собственности на Здание гаража с АБК, назначение: нежилое, 2-хэтажное, общей площадью 790,5 кв.м., инв. № 87:410:010:00004830, Лит. В, В1, расположенное по адресу: г. Воркута, ул. Автозаводская, д.32, в подтверждение чего в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 01.10.2013г. (т.1.л.д.35).

16.12.2013г. между ООО «Корсар» (Продавец) и ООО «Мантрак Восток» (Покупатель) был подписан договор купли-продажи Здания гаража с АБК, назначение: нежилое, 2-хэтажное, общей площадью 790,5 кв.м., инв. № 87:410:010:00004830, Лит. В, В1, расположенное по адресу: г. Воркута, ул. Автозаводская, д.32 (далее – Объект), по условиям п. 2.1 которого сторонами согласована стоимость Объекта в сумме 12 154 000 рублей (в т.ч НДС) (л.д.9).

18.12.2013г. Объект передан Покупателю по соответствующему двустороннему акту приема-передачи Объекта (л.д. 11).

18.12.2013г. Истец осуществил оплату Объекта по платежному поручению № 15023 от 18.12.2013г. в полном объеме (л.д.13).

Передачу Объекта со стороны Продавца и перечисление денежных средств со стороны Покупателя стороны не оспаривают, подтверждают надлежащее исполнение обязательств с обеих сторон.

П. 6.1. договора купли-продажи предусмотрено, что в соответствии с ч. 1 ст. 552 ГК РФ одновременно с переходом права собственности на продаваемое имущество к Покупателю переходят права на ту часть земельного участка, которая занята данным объектом и необходима для его использования.

Однако на момент подписания договора купли-продажи от 16.12.2013г. Продавец собственником земельного участка не являлся, а пользовался земельным участком площадью 2749 кв.м. с кадастровым номером 11:16:1703002:555 в период с 01.10.2013г. по 03.02.2014г. по договору аренды земельного участка № 10-2014 (т.1.л.д.36-42).

28.03.2014г. ООО «Мантрак Восток» и ООО «Корсар» обратились в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике с заявлением о регистрации перехода права собственности на Здание гаража с АБК (л.д.14).

05.04.2014г. государственная регистрация первоначально была приостановлена для устранения причин препятствующих проведению регистрации. Уведомлением от 17.05.2014г. Управление сообщило сторонам договора о приостановлении государственной регистрации в связи с не представлением документов о переходе права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:16:1703002:55, местоположением Республика Коми, г. Воркута, ул. Автозаводская, д. 32, для эксплуатации здания гаража с АБК.

В связи с отсутствием запрошенных документов 05.06.2014г. Управление в письме № 16/008/2014-395 сообщило об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности (л.д. 16).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Мантрак Восток» в суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми с требованиями о признании отказа Управления в государственной регистрации права собственности на здание гаража с АБК, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Автозаводская, д. 32, незаконным и об обязании Управления зарегистрировать за ООО «Мантрак Восток» право собственности в отношении Здания гаража.

Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу А29-5659/2014 от 10.09.2014г., вступившим в законную силу к моменту вынесения решения по настоящему делу, Истцу в удовлетворении требований было отказано.

При рассмотрении указанного дела судом было установлено, что документов, подтверждающих перехода права собственности на земельный участок под Зданием гаража к ООО «Мантрак Восток», на регистрацию предоставлено не было, на момент подписания договора купли-продажи от 16.12.2013г. Продавец собственником земельного участка не являлся.

31.03.2014г. между Ответчиками на основании Постановления № 547 от 27.03.2014г. «О предоставлении в аренду и собственность земельного участка ООО «Корсар» для эксплуатации здания гаража с АБК по ул. Автозаводской д.32» был заключен договор купли-продажи земельного участка № 05-2014.

26.04.2014г. Ответчик1 - Продавец Объекта зарегистрировал свое право собственности на земельный участок с кадастровым номером 11:16:1703002:555, местоположением Республика Коми, г. Воркута, ул. Автозаводская, д. 32, для эксплуатации здания гаража с АБК на основании договора купли-продажи от 31.03.2014г. с Ответчиком2 - Администрацией муниципального образования городского округа «Воркута» (л.д.43-48).

В настоящем деле Истец заявил о признании договора купли-продажи земельного участка № 05-2014 от 31.03.2014г. между Ответчиками недействительным и о применении последствия недействительности сделки в виде двусторонней (взаимной) реституции, указывая на нарушение своих прав указанной сделкой.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса предусмотрен переход к покупателю объекта недвижимости права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости.

По смыслу статьи 36 Земельного Кодекса, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

По утверждению Ответчика1, и данное обстоятельство Истцом не оспорен, на спорном земельном участке еще до приобретения Истцом спорного здания, возведено складское здание, не принадлежащее Истцу.

Данный факт подтверждается также тем, что 09.06.2014г. ООО «Корсар» предложило ООО «Мантрак Восток» приобрести в собственность земельный участок площадью 2749 кв.м., с находящимся на нем незарегистрированным складским зданием (т.1.л.д.12)

С учетом данного факта и приведенных норм права Истец не вправе единолично претендовать на Участок общей площадью 2749 кв.м.

По заявке Ответчика1 (т.3.л.д.6-7), кадастровый инженер Дубовицкий Г.П. произвел кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 11:16:1703002:555, в материалы дела представлены кадастровые паспорта на земельные участки с кадастровым номером 11:16:1703002:598 площадью 1823 кв.м и 11:16:1703002:597 площадью 926 кв.м. (т.3.л.д.46-49).

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ссылка заявителя на то, что Договор купли-продажи здания содержит согласованное сторонами условие об одновременном переходе прав на земельный участок, занятый гаражом, судом отклоняется в силу следующего.

П. 6.1. договора предусмотрено, что в соответствии с ч. 1 ст. 552 ГК РФ одновременно с переходом права собственности на продаваемое имущество к Покупателю переходят права на ту часть земельного участка, которая занята данным объектом и необходима для его использования.

Однако на момент подписания договора купли-продажи от 16.12.2013 Продавец собственником земельного участка не являлся, его право собственности зарегистрировано 26.04.2014г. в период с 01.10.2013г. Продавец являлся арендатором указанного земельного участка.

В соответствии с разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Представленные на регистрацию договор от 16.12.2013 (раздел 1 «Предмет договора») и акт приема-передачи к договору, никаких сведений о земельном участке, который будет приобретен в будущем, не содержат.

Исходя из содержания договора от 16.12.2013, следует, что в собственность передается лишь Здание гаража.

Данный факт подтверждается также тем, что 09.06.2014г. ООО «Корсар» предложило ООО «Мантрак Восток» приобрести в собственность земельный участок площадью 2749 кв.м., с находящимся на нем незарегисрированным складским зданием (т.1.л.д.12) под Зданием гаража.

Суд исследовал и оценил представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял во внимание факт регистрации права собственности Ответчика1 на земельный участок с кадастровым номером 11:16:1703002:555 и предъявления настоящего иска лицом, не являющимся владеющим и реестровым собственником Объекта, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца по заявленному предмету иска ввиду избрания Истцом ненадлежащего способа защиты, не способного повлечь признание нарушенных, по мнению истца, прав и не влияющего на реализацию им права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:16:1703002:555.

Оценка законности действий кадастровому разделу участка не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) сформулирован подход к разрешению споров о признании права. Согласно пунктам 58 и 59 постановления № 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса.

Как усматривается из материалов настоящего дела, Истец просит признать свое право на спорный объект.

Вместе с тем обращаясь в суд с требованием о признании права собственности на спорный Объект, Истец из-за отсутствия действующего договора аренды земельного участка, подтверждающего его права на участок, занятый спорным объектом, исходило из невозможности иным образом добиться государственной регистрации своих прав на спорный объект, и имеет своей целью преодолеть требования, установленные Законом о регистрации.

Однако отсутствие у Истца документов, необходимых для государственной регистрации его права собственности на спорный объект, не может являться основанием для признания за ним этого права в обход правил Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении и переходе права собственности.

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в полно объеме. Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на Истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина