Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: ФИО5 – по доверенности от 27.12.2010 года (от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми);

установил:

Предприниматель ФИО1 в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ипотеке в пользу открытого акционерного общества «МДМ-ФИО6» в отношении здания магазина №3, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 11:05:01 01 025:0137:1618 площадью 385,4 кв.м; а также в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящегося по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 11:05:01 06 007:0057 площадью 762,0 кв.м, категория земель – земли поселений (далее – спорные объекты). Исковые требования предъявлены к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление) и к открытому акционерному обществу «МДМ ФИО6» (далее – ФИО6).

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что спорные объекты, переданные в залог Банку по договору от 18.07.2007 №17.Ф22/08.1720 в обеспечение исполнения кредитного договора, были проданы в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), гражданину ФИО3. При этом требования Банка о взыскании суммы долга по кредитному договору в сумме 11 342 735 руб. 86 коп. включены в третью очередь реестра требований кредиторов и Банку отказано в удовлетворении требований о признании его залоговым кредитором. В связи с этим, не обладая правами, предоставленными в деле о банкротстве истца залоговому кредитору, истец заявляет о необоснованном уклонении Банка от добровольного снятия обременения спорного имущества.

Предъявление требований к Управлению обосновано истцом отказом данного органа погасить запись об ипотеке в отношении спорного имущества.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен покупатель спорного имущества ФИО3 (далее – ФИО3).

ФИО6 с требованиями истца не согласился и указывает на то, что кредитные обязательства предпринимателем не выполнены, в связи с чем в силу статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога при продаже имущества сохраняется, правопреемник несет все обязанности залогодателя перед Банком.

Управление считает себя ненадлежащим ответчиком и указывает на то, что поскольку продажа спорного имущества осуществлена не в целях удовлетворения требований залогодержателя в смысле подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации как кредитора, требования которого обеспечены залогом имущества, следовательно не может быть погашена запись об ипотеке в порядке указанной нормы.

ФИО3 исковые требования поддержал и указал на то, что продажа заложенного имущества осуществлялась в целях удовлетворения требований кредиторов предпринимателя и приводит к прекращению права залога в силу закона, а не снятие регистрационной записи нарушает его права покупателя и может привести к расторжению договора купли-продажи.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) содержатся сведения о том, что в залоге у Банка в лице его правопредшественника находится принадлежащее истцу спорное имущество; обременение зарегистрировано 19 июля 2007 г.

Как следует из договора о залоге недвижимости (ипотека) от 18.07.2007 г. №17.Ф22/08.1720 (преамбула), залогодержатель (ФИО6), являющийся кредитором по указанному обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику (предпринимателю) из стоимости предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодатель подтверждает, что заключение договора связано с осуществлением залогодателем предпринимательской деятельности.

Из представленного на регистрацию кредитного договора между сторонами от 18.07.2007 г. №09.Ф22/08.1720 также следует, что получение заемщиком кредита связано с осуществлением заемщиком предпринимательской деятельности (пункт 2.1 кредитного договора).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 21.07.2010г. по делу №А29-12951/2009 предприниматель признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее открыто конкурсное производство.

В рамках дела о банкротстве предпринимателя судом были рассмотрены и признаны обоснованными требования Банка в сумме 11 342 735,86 руб., в том числе долг – 7 707 116,21 руб., проценты – 1 778 878,97 руб., пени – 1 856 740,68 руб. Как следует из определения от 25 ноября 2010 года по делу №А29-12951/2009 (Т-26478/2010), денежные средства в сумме 8 510 019, 67 руб. присуждены ко взысканию решением Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2009 по делу №А40-119272/09-97-938 с предпринимателя в пользу Банка. Кроме того, Банком были начислены проценты в сумме 1 195 975, 51 руб. и пени в сумме 1 636 740, 68 руб. за период с 01.08.2009 по 20.07.2010. Данные требования Банка включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Кроме того, в рамках дела о банкротстве предпринимателя ФИО6 обращался в суд с заявлением о признании своих требований к должнику в сумме 11 342 735, 86 руб. в качестве требований, обеспеченных залогом имущества должника, об установлении начальной продажной цены реализации недвижимого имущества в соответствии с решением Сыктывкарского городского суда от 30.11.2010 по делу №2-9192. Определением от 11 января 2011 года Банку отказано в удовлетворении заявления о признании требований к предпринимателю в качестве обеспеченных залогом. При этом суд исходил из того, что кредитором такое заявление направлено в арбитражный суд по истечении срока, установленного для предъявления требований к должнику с целью включения их в реестр требований кредиторов должника. Данное определение Банком не обжаловано, вступило в законную силу.

По договору №01 купли-продажи недвижимого имущества от 16 мая 2011 года истцом продано спорное имущество ФИО3 Как указано в договоре купли-продажи и следует из имеющихся в деле документов, покупатель приобрел имущество на открытых торгах в форме аукциона, состоявшихся 10.05.2011г., что подтверждается протоколом об итогах торгов. Согласно пункту 1.4 договора купли-продажи продавец подтверждает, что имущество не продано, свободно от прав третьих лиц.

На обращение истца к Управлению 15 июня 2011 года о погашении записи об ипотеке, 17 июня 2011 года регистрирующим органом дан ответ о невозможности по ее заявлению погасить регистрационную запись в связи с отсутствием заявления залогодержателя. Данные действия Управления, выразившиеся в отказе в регистрации снятия ограничений, были обжалованы конкурсным управляющим истца в судебном порядке (дело №А29-5040/2011), производство по которому определением от 13 сентября 2011 года прекращено в связи с отказом истца от иска.

Письмом №30 от 29.07.2011 истец обратилась в ФИО6 с просьбой направить своего представителя в г.Сыктывкар для написания совместного заявления залогодателя и залогодержателя о снятии регистрационных записей об ипотеке на спорное имущество или выдать нотариальную доверенность на представление интересов Банка для написания данного заявления. В ответ письмом №Ф 40/01-6-20/8968 от 11 августа 2011 г. ФИО6, сославшись на положения статьи 353 Гражданского кодекса РФ, указал о том, что оставляет за собой право на обращение взыскания на заложенное имущество и не намерен в добровольном порядке снимать обременение с залогового имущества предпринимателя.

Суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в отношении Банка в силу следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, либо иными способами, предусмотренными законом.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 предусмотрено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 4 статьи 29 Закона о регистрации, пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Основания прекращения залога установлены статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Подпункт 4 пункта 1 данной статьи предусматривает, что залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

В соответствии с взаимосвязанными положениями статей 16, 29 Закона о регистрации и статьи 25 Закона об ипотеке регистрационные действия, предусматривающие государственную регистрацию либо погашение регистрационной записи об ипотеке носят заявительный характер.

Претензионная переписка сторон и позиция ответчика по делу свидетельствуют о том, что ФИО6 не признает наличия оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке и уклоняется от совершения действий, направленных на прекращение ипотеки.

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее – Постановление Пленума №58), продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят по отношению к положениям Закона об ипотеке и Закона о регистрации специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Поскольку состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог этого имущества прекратился.

По вопросу особенностей банкротства граждан, являющихся индивидуальными предпринимателями, пунктом 18 Постановления Пленума №58 дано судам следующее разъяснение. Если залогом имущества должника - индивидуального предпринимателя обеспечены требования, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, и залогодержатель не обращается с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве, эти требования сохраняются и после завершения конкурсного производства. Поскольку предмет залога включается в конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе его реализовать в установленном порядке. Однако при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога, о чем указывается в условиях проведения открытых торгов с целью информирования потенциальных покупателей данного имущества.

Как следует из материалов дела, обеспеченные залогом требования связаны с осуществлением истцом предпринимательской деятельности, о чем имеется прямое указание и в договоре залога, и в кредитном договоре. В связи с этим отсутствуют и предусмотренные особенностью банкротства граждан-предпринимателей условия сохранения залога при продаже предмета залога в рамках конкурсного производства.

С учетом изложенного суд полагает действия Банка по уклонению от государственной регистрации снятия обременения в виде ипотеки не основанными на нормах права.

В отношении требований, предъявленных к Управлению, суд отказывает в иске в силу следующего.

В пункте 53 упомянутого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 предусмотрено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Заявляя требование о погашении регистрационной записи, истец фактически просит признать отсутствующим зарегистрированное в отношении него в пользу Банка обременение в виде ипотеки, то есть предметом рассмотрения является спор о праве, вытекающий из наличия зарегистрированного на основании договора залога обременения. Надлежащим ответчиком по данному спору является ФИО6 как сторона договора, в пользу которой данное обременение установлено.

В то же время требование об обязании регистрирующего органа осуществить действия по погашению регистрационной записи может рассматриваться в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об оспаривании действий (бездействия) государственных органов как требовании об обязывании государственного органа восстановить нарушенное право истца. Между тем требований о незаконности действий государственного регистратора истец не заявляет.

Кроме того, ранее истец уже обращался в суд с заявлением об обжаловании действий Управления по отказу в регистрации снятия ограничений и отказался от данного заявления. Указанное в силу пункта 3 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет недопустимость повторного обращения в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам, предусмотренным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на надлежащего ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования в отношении открытого акционерного общества «МДМ ФИО6» удовлетворить.

2. Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись об ипотеке в пользу открытого акционерного общества «МДМ-ФИО6» в отношении объектов недвижимости:

- нежилое задние – здание магазина №3, расположенное по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 11:05:01 01 025:0137:1618 площадью 385,4 кв.м;

- земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находящийся по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 11:05:01 06 007:0057 площадью 762,0 кв.м, категория земель – земли поселений.

3. В исковых требованиях в отношении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми отказать.

4. Взыскать с открытого акционерного общества «МДМ ФИО6» в пользу предпринимателя ФИО1 в лице конкурсного управляющего ФИО2 200 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

5. Взыскать с открытого акционерного общества «МДМ ФИО6» в доход федерального бюджета 3800 руб. государственной пошлины.

6. Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

7. Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Т.Ф. Изъюрова