Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управление транспортного строительства (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

и к обществу с ограниченной ответственностью «ПодрядчикСтройКонтракт» (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Трест «Комитрансстрой»

об истребовании имущества

при участии

от истца: ФИО1 – по доверенности от 25.04.2011 года;

от ответчиков: ФИО2 – по доверенности от 09.11.2011 г., ФИО3 – по доверенности от 10.02.2011г., ФИО4 – по доверенности от 07.11.2011г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управление транспортного строительства» (далее – истец, ООО «УТС») обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее – ответчик, ООО «Феникс») об истребовании имущества из чужого незаконного владения – здания молочной кухни (литер А, а), площадью 594,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> (далее – спорное имущество, здание молочной кухни).

Определением от 20 сентября 2011 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «ПодрядчикСтройКонтракт» (далее – соответчик, ООО «ПСК»).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в рассмотрении дела участвует общество с ограниченной ответственностью «Трест «Комитрансстрой» (далее – трест «Комитрансстрой», трест, третье лицо).

Исковые требования основаны на том, что принадлежавшее истцу здание молочной кухни было отчуждено тресту «Комитрансстрой» по сделке (соглашение об отступном), признанной судом недействительной, впоследствии было отчуждено ООО «Феникс». Как выяснилось в ходе рассмотрения настоящего дела, ООО «Феникс», в свою очередь, продало спорное имущество ООО «ПСК». Истец просит истребовать здание молочной кухни у титульного собственника, который, по его мнению, не может быть признан добросовестным приобретателем, так как приобрел спорное имущество по явно заниженной цене, а также не предпринял никаких мер по фактическому вступлению во владение спорным имуществом. Требования к ООО «Феникс» как ответчику заявлены истцом с обоснованием отсутствия в его действиях по приобретению и последующему отчуждению спорного имущества признаков добросовестности, создания видимости добросовестного приобретения, а также отсутствия реального коммерческого оборота данного объекта.

Ответчики с требованиями истца не согласны. ООО «Феникс» указывает на добросовестность своих действий по приобретению имущества и отсутствии его в своей собственности на момент рассмотрения дела.

ООО «ПСК» также настаивает на том, что является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку на момент совершения возмездной сделки по его приобретению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) было зарегистрировано право ООО «Феникс»; записи в ЕГРП о заявленных в судебном порядке прав требования на данный объект недвижимости либо о судебном споре в отношении этого имущества не содержалось.

Третье лицо своей позиции по иску не высказало.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, судом установлено следующее.

На основании договора купли-продажи от 16 августа 2007 г. муниципальное унитарное предприятие «Сыктывкарский водоканал» продало истцу здание молочной кухни по цене 7 100 060 рублей. Как следует из выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества (том 1 л.д.35), право собственности истца в отношении спорного имущества зарегистрировано 5 сентября 2007 года. Представленные суду материалы регистрационного дела подтверждают надлежащее согласование, осуществление и исполнение данной сделки, что никем из участвующих в деле лиц не оспаривается.

В отношении земельного участка для обслуживания здания молочной кухни 09.07.2008 г. истцом заключен с администрацией муниципального образования городского округа «Сыктывкар» договор №01/08-1128 аренды земельного участка сроком действия до 19.05.2013г., зарегистрированный в предусмотренном законом порядке 25 августа 2008 г. (том 1 л.д.53-56).

7 апреля 2008 года в ЕГРП зарегистрирован договор ипотеки №З-385/2008 (том 1 л.д.42-45) между АКБ «Московский банк реконструкции и развития» (залогодержатель, банк) и ООО «УТС» (залогодатель), по условиям которого в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору <***> от 26.03.2008 истец передал в залог банку здание молочной кухни. В пункте 3.1.1.4 стороны договора пришли к соглашению, что залоговая стоимость спорного имущества составляет 12 492 000 рублей.

18 декабря 2009 года трест и истец заключили договор об отступном (том 1 л.д.50-51), согласно которому трест погашает часть обязательств ООО «УТС» перед Банком в размере 5 000 000 рублей по кредитному договору <***> от 26.03.2008 с дополнительными соглашениями № 1 и № 2, заключённому между Банком и должником, а должник в качестве отступного передает Тресту здание молочной кухни, находящееся в залоге у Банка. Переход права собственности к тресту на основании данного соглашения зарегистрирован 30 декабря 2009 года.

Далее, 1 ноября 2010 года трест заключил с ООО «Феникс» договор №3/10 купли-продажи нежилого здания (том 1 л.д.61), по которому продает ООО «Феникс» спорное имущество по цене 2 000 000 рублей с условием об оплате аванса в размере 200 000 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца и выплате оставшейся суммы ежемесячно равными частями по 450 000 рублей в месяц в срок до 1 апреля 2011 года. Право собственности ООО «Феникс» на основании данного договора с обременением в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано 1 декабря 2010 года.

11 ноября 2010 года конкурсный управляющий истца, признанного банкротом решением от 22.07.2010г., в рамках дела о банкротстве ООО «УТС» обратился с заявлением о признании недействительным договора об отступном от 18.12.2009 и применении последствий недействительности сделки в виде изъятия у треста и передачи ООО «УТС» здания молочной кухни (дело №А29-13571/2009 (З-67015/2010). ООО «Феникс» привлечено судом к участию в рассмотрении данного заявления определением от 31 января 2011 года.

Кроме того, по ходатайству конкурсного управляющего истца в рамках рассмотрения указанного заявления определением от 21 декабря 2010г. были приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на спорное имущество. По заявлению ООО «Феникс» определением от 10 февраля 2011 года принятые судом обеспечительные меры были отменены.

Из представленных суду материалов регистрационного дела (том 1 л.д.64) следует, что в порядке исполнения определения суда о принятии обеспечительных мер судебным приставом исполнителем было вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 11.01.2011г., поступившее в Управление Росреестра по Республике Коми 19 января 2011 г., на основании которого регистрирующим органом было направлено ООО «Феникс» уведомление о государственной регистрации запрещения.

Постановление об отмене мер о запрете регистрационных действий в отношении спорного имущества было вынесено судебным приставом-исполнителем 15 марта 2011 года (том 1 л.д.72), в тот же день данное постановление поступило в Управление Росреестра.

По результатам судебного рассмотрения заявления конкурсного управляющего истца о признании договора об отступном от 18.12.2009 г. недействительным и применении последствий недействительности сделки определением от 22 июля 2011 года оспоренная сделка признана недействительной в связи с неравноценностью встречного исполнения обязательств сторон по данной сделке (пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве) и как повлекшей предпочтительное удовлетворение данной сделкой требований Треста к должнику (статья 61.3 Закона о банкротстве). В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки судом отказано в связи с тем, что на момент рассмотрения заявления спорный объект недвижимости выбыл из владения треста и принадлежит ООО «Феникс». Данное определение вступило в законную силу.

Между тем на момент рассмотрения судом вопроса о действительности договора об отступном, после отмены принятых судом обеспечительных мер, ООО «Феникс» произвело отчуждение спорного имущества обществу «ПСК» по договору от 4 марта 2011 года.

Предварительно на основании заявления ООО «Феникс» от 1 марта 2011 года с приложением письма-подтверждения треста об оплате 1 800 000 рублей по договору купли-продажи от 01.11.2010 г. (том 1 л.д.68-69) погашена регистрационная запись об ипотеке.

В подтверждение фактической оплаты данной денежной суммы ООО «Феникс» предоставило суду акт о зачете встречных однородных требований между трестом и ООО «Феникс» от 17 ноября 2010 г. (том 1 л.д.145), согласно которому задолженность ООО «Феникс» по состоянию на 17.11.10г. перед трестом 1 800 000 руб. за здание молочной кухни и встречная задолженность треста перед ООО «Феникс» по состоянию на 17.11.10г. в сумме 1 803 740,39 рублей за ремонт цеха по производству пенополистирольных изделий погашена зачетом встречных однородных требований в сумме 1 800 000 рублей.

Договор между ООО «Феникс» (продавец) и ООО «ПСК» (покупатель) по отчуждению спорного имущества заключен 4 марта 2011 года (том 1 л.д.70). Цена отчуждения согласована в пункте 2.1 договора в размере 2 120 000 рублей с обязательством по уплате в полном объеме до момента подписания сторонами договора (пункт 2.3), фактическое перечисление которых произведено покупателем 10 марта 2011 года платежным поручением №157 (том 1 л.д.140). По акту приема-передачи от 10 марта 2011 года (том 1 л.д.71) имущество передано покупателю. Право собственности последнего приобретателя на основании договора от 4 марта 2011 года зарегистрировано в ЕГРП 7 апреля 2011 года. На настоящий момент ООО «ПСК» является титульным собственником спорного имущество. На основании вынесенного в рамках настоящего дела определения о принятии обеспечительных мер 30 августа 2011 года Управлением росреестра по Республике Коми проведена государственная регистрация ареста, наложенного на здание молочной кухни (том 1 л.д.74).

2 сентября 2011 г. по исполнительному листу о наложении ареста было возбуждено исполнительное производство, в рамках которого судебным приставом составлен акт совершения исполнительных действий от 12 сентября 2011 г. Из содержания данного акта (том 2 л.д.21) следует, что при выезде по адресу нахождения спорного имущества установлено, что ООО «Феникс» по указанному адресу отсутствует, здание пустует, в связи с чем составить акт о наложении ареста не представляется возможным.

Ответчиком ООО «Феникс» представлено в дело письмо администрации МОГО «Сыктывкар» от 27.10.2011г. №П-6784, адресованное ООО ПСТ «Комитрансстрой» (том 1 л.д.149-150), из которого следует, что по поступившей в администрацию информации в спорном помещении собираются лица без определенного места жительства, которые используют данное здание под ночлег, в связи с чем администрация просит принять меры по ограничению свободного доступа в помещения дома №23 по ул.Куратова.

Тем же ответчиком предоставлены суду фотографии, сделанные, как указала представитель ФИО3, накануне процесса от 9 ноября 2011 года. Из данных фотографий (том 1 л.д.151-153) следует и сторонами по настоящему делу не оспаривается, что спорное здание на настоящий момент находится в запущенном, заброшенном состоянии, отсутствуют стекла в окнах, входная дверь подперта доской, территория вокруг здания не отгорожена и не благоустроена; какие-либо работы по ремонту, обустройству, заграждению помещений не ведутся.

Из представленных ООО «ПСК» после объявленного судом перерыва документов следует, что 2 ноября 2011 года общество обратилось в ФБУ «Кадастровая палата» по Республике Коми с заявлением о предоставлении кадастрового паспорта на спорное имущество, 1 ноября 2011 года обратилось в Бюро технической инвентаризации за получением справки об общей полезной площади данного здания (том 2 л.д.55-59).

По итогам рассмотрения дела суд находит обоснованными исковые требования и подлежащими удовлетворению в отношении соответчика – ООО «ПСК». При этом суд исходит из следующего.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают право лица самостоятельно определять способы защиты гражданских прав.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301).

В предмет доказывания по виндикационному иску входит установление таких обстоятельств как наличие у истца права собственности на истребуемое имущество, факт нахождения у ответчика данного имущества и незаконность такого владения.

Из установленных судом обстоятельств дела следует, что у истца отсутствуют как титул собственника, так и фактическое владение имуществом.

При наличии указанных обстоятельств и с учетом положений части 2 статьи 223 ГК РФ, определяющей последствия установления добросовестности приобретателя недвижимого имущества, надлежащим способом защиты прав лица, считающего себя собственником имущества, но им не владеющим, является виндикационный иск. При рассмотрении указанного иска обеспечивается возможность установления не только добросовестности приобретения имущества, но и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности.

Указанный подход соответствует позиции, ранее выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N 3039/07 от 4 сентября 2007, которым определен надлежащий способ защиты своих прав невладеющими собственниками.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (пункт 2 указанной статьи).

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 39 (абз. 2) Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – постановление Пленума №10/22) недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Из обстоятельств дела следует, что выбытие имущества из владения истца произошло по его воле, то есть в результате заключенной им с третьим лицом сделки, осуществленной и исполненной в отсутствии в действия отчуждателя порока воли, а также в действиях контрагента истца по сделке насилия, угрозы или иного противоправного давления на волю ООО «УТС».

Таким образом, имущество может быть истребовано у его титульного собственника только в случае безвозмездности его приобретения (согласно пункту 2 ст.302 ГК РФ) или в случае отсутствия оснований для признания приобретателя добросовестным.

Как следует из абзаца 2 пункта 37 названного Постановления Пленума №10/22 для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Условия сделки по переходу прав в отношении спорного имущества от треста к ООО «Феникс» указывают на то, что на момент привлечения ООО «Феникс» к участию в рассмотрении дела об оспаривании договора об отступном (31 января 2011 года) срок исполнения обязательства по полной оплате стоимости приобретенного объекта еще не наступил (полная оплата согласована с рассрочкой платежа в срок до 1 апреля 2011 года).

К представленному ответчиком акту о зачете встречных однородных требований между трестом и ООО «Феникс» от 17 ноября 2010 года как доказательству фактического погашения всей суммы предоставленной рассрочки 1800000 руб. в указанную в акте дату суд относится критически, поскольку данный документ противоречит представленной от треста на государственную регистрацию перехода права справке №73 от 18 ноября 2010г. (том 1 л.д.63), из которой следует, что трест подтверждает оплату только в размере 200000 руб., то есть в сумме согласованного договором аванса. Между тем, исходя из акта о зачете от 17 ноября 2010 года, на момент представления документов на регистрацию была произведена полная оплата сделки (сумма рассрочки). В связи с этим непредставление сторонами сделки данных сведений на регистрацию, регистрация права собственности ООО «Феникс» с обременением в виде ипотеки в силу закона, а также снятие данного обременения только непосредственно перед продажей здания ООО «ПСК» подвергает сомнению фактическое и полное осуществление расчетов ООО «Феникс» до того момента, когда оно должно было узнать о правопритязаниях истца на спорное имущество.

Действия ООО «Феникс» по отчуждению спорного имущества соответчику произведены в период рассмотрения судом требования истца о признании договора об отступном недействительным и применении последствий недействительности сделки. И данная сделка с ООО «ПСК» была заключена менее чем через месяц после того, как судом были отменены ранее принятые обеспечительные меры. При таких обстоятельствах суд не усматривает добросовестности ООО «Феникс» ни в действиях по приобретению спорного имущества у треста, ни в действиях по продаже данного имущества обществу «ПСК».

Между тем надлежащим ответчиком ООО «Феникс» по виндикационному иску не является, поскольку не обладает ни фактическим, ни титульным владением здания молочной кухни на момент рассмотрения спора, в связи с чем в иске в нему судом отказывается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 названного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из заключенного договора купли-продажи между ответчиками, а также подписанного акта приема-передачи спорного имущества следует, что владельцем спорного имущества, являющимся одновременно и его титульным собственником, права которого на данный момент зарегистрированы в ЕГРП, является ООО «ПСК». В судебном заседании представитель соответчика подтверждает свое владение спорным имуществом.

Пункт 38 постановления Пленума N 10/22, давая описание добросовестности приобретателя, указывает на то, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что он не знал и не должен был знать о неправомерном отчуждении имущества, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Обосновывая свою добросовестность в приобретении спорного имущества соответчик ссылается на то, что из представленной ему продавцом (ООО «Феникс») выписки из ЕГРП, полученной непосредственно перед заключением сделки, следовало, что продавец является собственником спорного имущества, а правопритязания в отношении данного имущества отсутствуют. Между тем из пояснений представителя ООО «ПСК» следует, что соответчику было известно о том, что имущество обременено ипотекой. Каких-либо сомнений в праве ООО «Феникс» на отчуждение имущества данная информация не вызвала, поскольку ООО «ПСК» было известно, что запись об ипотеке будет погашена.

Таким образом, ООО «ПСК» самостоятельно мер по получению информации из ЕГРП не предпринимало, а исходило из такой выписки, представленной ему продавцом. Данную выписку ответчики суду не представили, однако из той информации, что была известна ООО «ПСК», следует, что выписка должна была содержать сведения об обременении имущества (в том числе ипотека, арест).

Представленные суду материалы регистрационного дела свидетельствуют о том, что на момент заключения последней сделки в ЕГРП имелась запись о запрете на совершение регистрационных действий (внесенная на основании постановления судебного пристава от 11.01.2011г., постановление об отмене которых было принято судебным приставом 15 марта 2011 г.). Судом также проверено в судебном заседании, что определение от 10 февраля 2011 года об отмене обеспечительных мер Управлению Росреестра по Республике Коми не направлялось, а было направлено только ООО «Феникс» и конкурсному управляющему истца.

Таким образом, узнать о том, что обеспечительные меры на момент заключения сделки между ООО «Феникс» и ООО «ПСК» отменены, а соответствующее ограничение на отчуждение имущества отсутствует, соответчик мог и должен был узнать от ООО «Феникс», получив для ознакомления соответствующее определение арбитражного суда, из содержания которого следует, что приобретаемое им имущества находится в споре, на момент приобретения еще не рассмотренном судом. Учитывая публичность арбитражного процесса, открытость и доступность для получения всеми заинтересованными лицами информации о вынесенных судебных актах, соответчик должен был осведомиться о существе спора в отношении приобретаемого имущества. Непринятие данных действий, являющихся обычными, разумными и доступными для юридических лиц, приобретающих коммерческую недвижимость, свидетельствует об отсутствии в действиях ООО «ПСК» признаков добросовестности.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" (пункты 8, 9), разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними, а также продажу имущества по явно заниженной цене.

Для участников спора и суда представляется очевидным, что спорное имущество, являющееся коммерческой недвижимостью, расположено в одном из наиболее дорогостоящих районов города Сыктывкара, и цена отчуждения данного имущества в пользу ООО «ПСК» многократно занижена по сравнению с ценой аналогичного имущества в данном районе города.

Истцом суду представлено заключение о средней рыночной стоимости одноэтажного отдельно стоящего здания, общей площадью 594,6 кв.м на рынке коммерческой недвижимости в г.Сыктывкаре, выполненный оценщиком ФИО5 (том 2 л.д.63-66), из которого следует, что средняя стоимость подобного типа помещений в черте г.Сыктывкара составляет 18 610 000 рублей.

Также истцом предоставлена информация из общедоступных источников о цене коммерческой недвижимости в сопоставимых со спорным имуществом районах объектах города Сыктывкара (том 2 л.д.7-20), из которых также следует, что цена отчуждения ООО «ПСК» 2 120 000 рублей (или 3566 рублей за квадратный метр) порядка в 9-10 раз занижена по сравнению в рыночной стоимостью подобного имущества.

Суд в рамках дела №А29-13571/2009 (З-67015/2010), признавая договор об отступном недействительной сделкой, пришел к выводу о неравноценном встречном исполнении обязательства, поскольку согласованная в данном договоре цена спорного имущества – 5 000 000 рублей существенно занижена по сравнению с его рыночной стоимостью. При этом суд принял в качестве доказательств в обоснование надлежащей цены данного имущества установленную Сыктывкарским городским судом по делу №2-4957/09 начальную продажную цену здания молочной кухни в размере 6 583 620 рублей.

ООО «ПСК» приобрело имущество по цене порядка в три раза ниже указанной цены спорного имущества. При этом никаких сведений о том, что на момент приобретения данного имущества его действительная рыночная цена существенно уменьшилась, в том числе в связи с тем состоянием, в котором находилось данное здание, соответчик суду не представил. С момента приобретения здания (акт передачи от 10 марта 2011 года) и до момента рассмотрения дела прошло восемь месяцев, в связи с чем оснований полагать, что на момент передачи здание находилось в том же состоянии, что и сейчас, у суда не имеется.

Акт приема-передачи спорного имущества соответчику содержит информацию о надлежащем состоянии принимаемого объекта.

Какой-либо оценки спорного имущества ответчики не производили, а из порядка формирования цены приобретения следует, что данная стоимость 2 120 000 рублей с учетом нахождения ООО «Феникс» на системе упрощенного налогообложения, что подтверждается представителем последнего в судебном заседании, свидетельствует о том, что для продавца стоимость данной сделки не принесла какой-либо коммерческой выгоды, а лишь возместила уплаченную им цену за товар предыдущему собственнику и расходы по налогообложению.

Как подтверждает представитель соответчика, цена 2 120 000 руб. являлась наименьшей суммой, по которой ООО «Феникс» было готово данное имущество продать; для ООО «ПСК» же данная сумма являлась наибольшей ценой предложения. Именно заниженная цена приобретаемого имущества, расположенного в удобном для осуществления предпринимательства районе, по пояснениям представителя соответчика, способствовала заключению сделки, что, по его мнению, свидетельствует о добросовестности приобретения.

Не оспаривая права сторон на согласование условий договора по своему усмотрению, суд полагает, что добросовестное поведение участника коммерческого оборота предполагает принятие всех возможных и допустимых мер для выяснения причины явного занижения рыночной стоимости приобретаемого объекта, установления юридической чистоты и безупречности сделок с данным имуществом, а также надлежащих правомочий предыдущих правообладателей. Доказательств принятия таких мер соответчиком не представлено.

При этом из представленной ООО «ПСК» выписки по лицевому счету, подтверждающей проведение банковской операции по оплате спорного имущества следует, что в тот же день на сумму оплаты соответчиком получена сумма займа. Представитель ответчика сведения о заимодавце по предложению суда отказался, указав, что им не являются лица, каким-либо образом заинтересованные в данной сделки. Не оспаривая данных утверждений соответчика, суд вместе с тем считает, что в любом случае привлечение заемных средств для оплаты имущества свидетельствует о том, что не смотря на его заниженную стоимость, данная сумма для приобретателя существенна, привлечена со стороны. Таким образом, вступая в правоотношения по приобретению имущества на заемные средства осмотрительность и осторожность приобретателя должна была быть усилена, однако принятия соответчиком разумных мер по получению информации о причинах занижения цены имущества материалами дела не установлено.

Кроме того, добросовестный приобретатель может быть признан судом таковым только в том случае, если он действительно является владельцем спорной вещи, то есть осуществляет правомочия собственника, исполняет соответствующие данным правомочиям обязательства, открыто и добросовестно владеет и пользуется спорным имуществом.

То обстоятельство, что за неделю до судебного заседания соответчик предпринимает меры по получению кадастровой выписки и справки о площади объекта, с учетом регистрации права собственности уже на протяжении более чем полугода, не подтверждает добросовестности приобретения, открытости и ответственности владения. Договор аренды земельного участка ни ответчик, ни соответчик не переоформляли, арендную плату за пользование землей не вносили - со слов представителей, по причине отсутствия таких требований со стороны администрации. Никакие фактические действия по содержанию и обслуживанию здания соответчик не предпринимает, здание не охраняется, входные двери и оконные проемы не закрыты надлежащим образом, вывески или иные обозначения собственника отсутствуют.

Доводы об отсутствие финансовой возможности по содержанию здания не освобождают титульного собственника от принятия минимальных мер по поддержанию здания, находящегося в центральной части города, в непосредственной близи от жилых домов и иных учреждений, в надлежащем состоянии, не причиняющем беспокойства как жильцам рядом расположенных домов, так и городской администрации.

Совокупность указанных оснований не позволяет признать соответчика добросовестным приобретателем, в связи с чем заявленные к нему требования удовлетворяются судом.

Согласно правовой позиции постановления Пленума №10/22 настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на надлежащего ответчика в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования в отношении общества с ограниченной ответственностью «ПодрядчикСтройКонтракт» удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Подрядчик СтройКонтракт» и передать обществу с ограниченной ответственностью «Управление транспортного строительства» здание молочной кухни (литер А, а), площадью 594,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В исковых требованиях в отношении общества с ограниченной ответственностью «Феникс» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПодрядчикСтройКонтракт» в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Т.Ф. Изъюрова