Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Республики Коми обратилось общество с ограниченной ответственностью «АРУС» с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в государственной регистрации Соглашения от 01 июня 2010 года о расторжении Договора аренды земельного участка №33 от 26.09.2006, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации №01/090/2010-549 от 06.08.2010.

Также заявитель просит обязать ответчика осуществить государственную регистрацию Соглашения от 01 июня 2010 года о расторжении Договора аренды земельного участка № 33 от 26.09.2006 и осуществить погашение записи об ипотеке права аренды на земельный участок с кадастровым номером 11:04:10 03 001:0160, являющегося предметом ипотеки по договору ипотеки №141-З от 09.02.2009 (с дополнительным соглашением №1 от 26.08.2009), заключенному между ФИО4 и Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ.

Представитель УФРС с заявленными требованиями не согласился по изложенным в отзыве доводам (л.д.32-33,126), указав в частности, что регистрационная служба не нарушила требований закона, а также прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Представитель третьего лица также указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Подробно доводы изложены в отзыве (л.д.129-130).

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09.03.2011. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные в дело доказательства, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.09.2006 между ООО «Кедрия» (Арендодатель) и гражданином ФИО4 (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка (с кадастровым номером 11:04:10 03 001:0160) №33 (далее - Договор), зарегистрированный 17.06.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Коми за №11 -11-01/078/2008-252 с учетом Соглашения к договору от 26.08.2007 (л.д.9-13).

В соответствии с пунктом 2.1 договора Арендодатель обязался предоставить Арендатору во временное пользование земельный участок общей площадью 1646±14 кв.м., расположенный по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, с. Выльгорт, м. Еля-ты, кадастровый номер 11:04:10 03 001:0160 исключительно для строительства на данном земельном участке индивидуального жилого дома в соответствии с Проектно-сметной документацией, согласованной с Арендодателем, силами Подрядчика, указанного Арендодателем.

Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 26.09.2006 (л.д.12).

Срок действия договора аренды участка определен сторонами до 27.12.2008 в соответствии с пунктом 4.1 договора с учётом пункта 1 Соглашения от 26.08.2007 к договору (л.д.9, 13).

01 июня 2010 года арендодатель и арендатор подписали Соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка №33 от 26.09.2006 (далее – Соглашение о расторжении договора), в соответствии с которым стороны пришли к соглашению расторгнуть Договор с 28.05.2010 и считать прекращёнными обязательства по данному договору с момента его расторжения.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявление о государственной регистрации Соглашения о расторжении договора Арендодателем было направлено в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее - Управление), что подтверждается Распиской в получении документов на государственную регистрацию от 09.06.2010 (л.д.15).

07 июля 2010 года в адрес заявителя поступило Уведомление от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми от 05.07.2010 №01/090/2010-549 о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что право аренды на данный земельный участок является предметом ипотеки по договору ипотеки №141-3 от 09.02.2009 (с дополнительным соглашением №1 от 26.08.2009), заключенному между ФИО4 (арендатором) и Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ в обеспечение исполнения кредитного договора №2695 от 24.10.2008 между этими же сторонами (л.д.67-72), следовательно, соглашение о расторжении договора аренды не может быть зарегистрировано, пока заложено право аренды. Также указано, что для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, следует представить заявления залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке. Заявителю был установлен срок для устранения указанных причин – 04.08.2010, в случае не устранения которых, в государственной регистрации будет отказано.

10 августа 2010 года в адрес заявителя от Управления поступило Сообщение от 06.08.2010 №01/090/2010-549 об отказе в государственной регистрации в соответствии с п.2 ст. 19, абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с не устранением причин, препятствующих проведению государственной регистрации.

В связи с реорганизацией в форме присоединения 01 сентября 2010 года Арендодатель ООО «Кедрия» по передаточному акту передал земельный участок (кадастровый номер 11:04:10 03 001:0160) ООО «Декарт Инвест».

24 сентября 2010 года ООО «Кедрия» (Арендодатель) прекратил свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Декарт Инвест» (л.д.101,106,107), ставшегося правопреемником ООО «Кедрия».

Считая отказ Управления в государственной регистрации Соглашения о расторжении договора незаконным и необоснованным ООО «Декарт Инвест» обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 17 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Материалами дела установлено, что в соответствии с требованиями статей 16, 17, 18 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителем были представлены в Управление все необходимые документы, подтверждающие расторжение договора аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, при прекращении правоотношений возникших на основании договора аренды, правоотношения, связанные с залогом права аренды также подлежат прекращению.

По смыслу указанных норм права государственная регистрация Соглашения о расторжении договора аренды – прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору ипотеки №141-3 от 09.02.2009, предметом которого, является залог права аренды.

Следовательно, отказ Управления в государственной регистрации Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка №33 от 26.09.2006 (прекращения права аренды) не соответствует Федеральному закону «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку он лишен возможности сдать спорный земельный участок в аренду.

Управление не предоставило доказательств обоснованности и законности оспариваемого отказа, как это предусмотрено пунктом 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод Управления Федеральной регистрационной службы о том, что государственная регистрация Соглашения о расторжении договора аренды (прекращения права аренды), обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, не основан на нормах материального права.

Согласно п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В пункте 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ также содержатся положения о погашении регистрационной записи об ипотеке при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Между тем, заявитель не представил доказательства совместного обращения в Управление залогодателя (ФИО4) и залогодержателя (Сбербанк РФ) в порядке статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Соглашение о расторжении договора аренды (л.д.14) также не содержит согласия залогодержателя (Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ) на погашение записи об ипотеке права аренды на спорный земельный участок.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав, их ограничения (обременения), перехода или прекращения носит заявительный характер, проводится на основании заявления правообладателя.

Материалы дела не содержат доказательств об обращении заявителя и иных лиц с заявлениями в Управление о погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды.

При указанных обстоятельствах, суд считает не подлежащими удовлетворению требования истца в части обязания ответчика осуществить погашение записи об ипотеке права аренды на земельный участок с кадастровым номером 11:04:10 03 001:0160, являющегося предметом ипотеки по договору ипотеки №141-З от 09.02.2009 (с дополнительным соглашением №1 от 26.08.2009), заключенному между ФИО4 и Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ.

В остальной части заявленные требования судом признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вопрос о госпошлине не рассматривается судом, поскольку ответчик освобождён от её уплаты.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Заявление ООО «Декарт Инвест» удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в государственной регистрации Соглашения от 01 июня 2010 года о расторжении Договора аренды земельного участка №33 от 26.09.2006, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации №01/090/2010-549 от 06.08.2010.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми осуществить государственную регистрацию Соглашения от 01 июня 2010 года о расторжении Договора аренды земельного участка № 33 от 26.09.2006.

В остальной части заявленные требования оставить без удовлетворения.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми.

Судья Н.Ш. Махмутов