Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Лама» обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском о расторжении договора аренды № 16/5 от 01.07.2005 и договора аренды № 15/07 от 01.06.2007, а также о возврате торгового здания по адресу <...> истцу.

Ответчик по делу отзывом на иск отклонил исковые требования.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат исходя из следующего:

01.07.2005 между ООО «Лама» /арендодатель/ и ООО фирма «Березка» /арендатор/ заключен договор аренды № 16/05 на торговое здание общей площадью 530,1 кв.м, находящееся по адресу <...>, сроком действия с 01.07.2005 по 30.06.2010. В установленном законом порядке произведена государственная регистрация договора.

По передаточному акту от 15.07.2005 здание общей площадью 530,1 кв.м передано от истца к ответчику.

Впоследствии была произведена реконструкция арендованного здания /строительство второго этажа/, и 18 мая 2007 года обществу «Лама» было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на торговое здание – магазин «Лама» общей полезной площадью 1132,8 кв.м.

В этой связи между сторонами был подписан договор № 15/07 аренды 2-х этажного здания общей площадью 1132,8 кв.м со сроком с 01.06.2007 по 31.12.2012, однако данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем в силу статей 164, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации его нельзя признать заключенным.

Согласно условиям договора аренды от 01.07.2005 арендные платежи вносятся арендатором не позднее 10 числа каждого месяца.

Однако, как видно из материалов дела, платежи по договору вносились несвоевременно, в нарушение условий договора. Данное обстоятельство послужило основанием после соответствующих письменных предупреждений от 10.09.2007, 17.10.2007, 20.11.2007 для обращения в суд с иском о расторжении договоров аренды от 01.07.2005 и 01.06.2007.

Факт несвоевременной оплаты не оспаривается обществом «Березка». Стороны в судебном заседании также подтвердили отсутствие задолженности по арендной плате по договорам со стороны арендатора. На момент обращения истца в суд задолженность по арендной плате за период до 20.11.2007 и за весь 2007 года ответчиком была уплачена.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 8 "Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" от 05.05.1997 N 14 требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

26 ноября 2007 года арендатором было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Судом установлено, что до обращения истца в суд /февраль 2008 года/ у ответчика отсутствовала задолженность не только за период с января по ноябрь 2007 года, но и за весь 2007 год.

Доводы истца о несвоевременной уплате арендатором индекса инфляции за 2005 и 2006 годы материалами дела подтверждаются, однако данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора, поскольку указанные платежи не являются арендной платой и соответственно их несвоевременная оплата не охватывается пунктом 3 статьи 619 ГК РФ. Условиями договора аренды не предусмотрено, что несвоевременная уплата индекса инфляции является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора аренды между сторонами по делу по мотиву невнесения или несвоевременного внесения платежей по договору у суда не имеется.

В первоначальном исковом заявлении Истец в качестве основания расторжения договора ссылается на пункты 3.2.3., 7.5.3. договора и приводит довод о том, что арендатор не производит ремонт кровли арендуемого здания. Из искового заявления следует, что в результате образовавшейся течи потолки и стены здания постоянно влажные, что приводит к разрушению строения, нарушает состояние электропроводки и электрического оборудования. Однако в последующих своих пояснениях к иску он указывает на то, что арендатор не исполнил своих обязательств по договору, не сообщил арендодателю о необходимости проведения капитального ремонта кровли и вентиляционной системы здания, что привело к ухудшению состояния торгового здания, что является основанием для расторжения договора по п. 7.5.1. договора аренды.

Однако ссылка истца на пункт 7.5.1. договора является необоснованной по следующим основаниям:

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 7.5.1. договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному прекращению, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние торгового здания.

Однако при предъявлении истцом требования о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 7.5.1., обществом «Лама» не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что влечет за собой невозможность рассмотрения по существу данного требования.

Следует отметить, что расторжение договора аренды по указанным основаниям возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора.

Однако истцом не представлены суду доказательства, подтверждающие, что именно вследствие неправомерных действий /бездействия/ арендатора ухудшается состояние торгового здания.

Согласно экспертному заключению Бюро товарных экспертиз и сертификации при ТПП РК от 14.03.2008 для устранения протечек и образования конденсата в здании по адресу <...> необходимо произвести устройство вентиляционных систем на всех этажах здания, так как при проектировании здания приточно-вытяжная вентиляция не была предусмотрена.

Своим письмом № 414 от 29.08.2007 ООО «Березка» сообщила ООО «Лама» о фактах течи крыши, об отсутствии вентиляции. Факт получения указанного письма истцом не оспаривается.

Устройство вентиляционных систем на всех этажах здания относится к капитальному ремонту здания и согласно условиям договора входит в обязанности арендодателя.

Таким образом, протечка крыши торгового здания и образование конденсата не связана с неправомерными действиями /бездействием/ арендатора, а является следствием действий /бездействия/ самого арендодателя.

Доказательств, подтверждающих нарушение арендатором условий договора о проведении текущего ремонта здания истец не представил.

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Лама» о расторжении договора аренды №16\5 от 01.07.2005.

Ввиду отсутствия предмета спора исковые требования о расторжении договора аренды № 15/7 от 01.06.2007 также не подлежат удовлетворению. Соответственно не подлежат удовлетворению и требования о возврате торгового здания по основаниям, заявленным в иске.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, в частности, относятся и другие расходы в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Ответчиком по делу заявлены судебные издержки в виде расходов, связанных с необходимостью проведения экспертизы – 42070 руб., транспортные расходы на приобретение авиабилетов на сумму 15510 руб. и представлены авиабилеты № ЮР 2200119996 4 от 19.03.08., 298 № 6101716220 2 от 24.04.08. на ФИО3, участвовавшего от имени ООО «Березка» в судебных заседаниях 19 марта и 24 апреля, на общую сумму 11560 руб.

Указанные судебные издержки подлежат взысканию с истца.

Предъявленная ко взысканию стоимость авиабилета от 04.05.08. на сумму 4190 руб. взысканию не подлежит в связи с отсутствием доказательств использования данного авиабилета.

Расходы, связанные с проведением экспертизы, взысканию не подлежат, так как они не подпадают под требования ст. 106 АПК РФ, т.е. не являются судебными.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, п.1 ст.171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. В иске отказать.

2. Взыскать с ООО «Лама» в пользу ООО фирма «Березка» 11560 руб. судебных издержек.

3. Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

4. Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционном порядке (во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) с направлением жалобы через Арбитражный суд Республики Коми).

Судья Арбитражного суда

Республики Коми С.В. Маклакова