Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом Администрации муниципального района «Сосногорск» обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском о расторжении договора аренды №560 от 20.02.2004г. и взыскании с предпринимателя Петуховой Н.Н. 342 380 руб. задолженности по арендной плате за период с июня 2007 года по август 2009 г. и 676 946 руб. 45 коп. пени за период с 25.06.2007 г. по 01.09.2009 г., истец также просил расторгнуть договор аренды №560 от 20.02.2004 г.

Заявлением представленным в суд 12.10.2009 г. (л.д. 44-47, расчет - л.д. 55-58) истец уточнил исковые требования и просил расторгнуть договор аренды №560 от 20.02.2004г. и взыскать с ответчика 316 873 руб. задолженности по арендной плате за период с июня 2007 года по август 2009 г. и 812 484 руб. 67 коп. пени за период с 25.06.2007 г. по 01.09.2009 г..

Согласно заявления, представленного истцом в заседании суда 19.11.2009 г. (л.д. 130-134), он уточняет исковые требования и просит расторгнуть договор аренды №560 от 20.02.2004г. и взыскать с ответчика 563 179 руб. задолженности по арендной плате за период с июля 2006 года по октябрь 2009 г.

Согласно уточнений иска от 09.12.2009 г. (л.д. 157-158), поступивших в суд 16.12.2009 г. истец отказывается от заявленных исковых требований в части взыскания пени.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В силу пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Суд пришел к выводу, что частичный отказ от иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

При указанных обстоятельствах частичный отказ от иска судом принимается.

С учетом изложенного, подлежит прекращению производство по делу в части требований о взыскании пени в размере 812 484 руб. 67 коп. за период с 25.06.2007 г. по 01.09.2009 г., рассчитанной на задолженность по арендной плате за период с июня 2007 года по август 2009 г.

Согласно уточнений иска от 09.12.2009 г. (л.д. 157-158), поступивших в суд 16.12.2009 г. истец отказывается от заявленных исковых требований в части взыскания пени и поясняет, что его исковые требования в части взыскания 563 179 руб. задолженности по арендной плате состоят из требований о взыскании долга за июль 2006 года в размере 7 238 руб., за июнь 2007 года в размере 35 521 руб., за декабрь 2007 года в размере 22 363 руб., за май 2008 года в размере 3 056 руб., за декабрь 2008 года в размере 7 811 руб., за январь 2009 года в размере 34 715 руб. , апрель 2009 года в размере 124 324 руб., за май 2009 года в размере 99 478 руб., за июнь 2009 года в размере 24 324 руб., за сентябрь 2009 года в размере 82 890 руб., за октябрь 2009 года в размере 124 324 руб.

Статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность заявления дополнительных требований относительно первоначально заявленных.

При подаче иска истцом были заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате только за период с июня 2007 года по август 2009 г.

Требований о взыскании задолженности по арендной плате за июль 2006 года, за сентябрь 2009 года и за октябрь 2009 года при подаче иска заявлено не было.

Заявление ко взысканию новых требований не может рассматриваться как увеличение исковых требований, а потому данные требования судом к рассмотрению не принимаются.

Между тем уточнение исковых требований в рамках первоначально заявленного периода судом принимаются.

Таким образом, судом рассматриваются требования истца о расторжении договора аренды №560 от 20.02.2004г. и взыскании с предпринимателя Петуховой Н.Н. 351 592 руб. задолженности по арендной плате, которая состоит из задолженности за июнь 2007 года в размере 35 521 руб., за декабрь 2007 года в размере 22 363 руб., за май 2008 года в размере 3 056 руб., за декабрь 2008 года в размере 7 811 руб., за январь 2009 года в размере 34 715 руб., апрель 2009 года в размере 124 324 руб., за май 2009 года в размере 99 478 руб., за июнь 2009 года в размере 24 324 руб.

Ответчик в отзыве на иск указал на отсутствие задолженности, указал на несоблюдение претензионного порядка в части расторжения договора, получение претензии от 21.07.2009 г. оспаривал.

Рассмотрев материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.02.04. между муниципальным образованием «Город Сосногорск» в лице председателя Комитета по управлению имуществом МО «Город Сосногорск» (арендодатель) и предпринимателем Петуховой Натальей Николаевной (арендатор) заключен договор № 560 аренды (л.д. 13-15) нежилого помещения площадью 328,9 кв.м, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г.Сосногорск, 6 микрорайон, д. 28, сроком с 01.03.2004. по 01.03.2014.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2004 года (л.д. 16).

17 мая 2004 года в Едином государственном реестре прав за номером 11-01/19-13/2004-813 проведена государственная регистрация договора аренды на указанные нежилые помещения.

Согласно п. 6.1 договора Арендатор был освобожден от уплаты арендных платежей на сумму 673 266 руб., в связи с проведенным капитальным ремонтом (реконструкцией) кровли нежилого помещения.

Пунктом 3.2. договора установлено, что в случае изменения методик определения арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы, подлежащий перечислению в местный бюджет муниципального образования, который равен 20 721 руб. в месяц.

В последующем арендная плата изменялась.

В материалы дела представлены подписанные сторонами дополнительные соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы.

Дополнительным соглашением от 11.01.2005 г. (л.д. 137) стороны согласовали изменение с 01.02.2005 г. арендной платы, которая с данной даты составляет в доход местного бюджета 23 681 руб.

Дополнительным соглашением от 10.01.2006 г. (л.д. 143) стороны согласовали изменение с 01.01.2006 г. арендной платы, которая с данной даты составляет в доход местного бюджета 29 601 руб.

Дополнительным соглашением от 10.01.2007 г. (л.д. 145) стороны согласовали изменение с 01.01.2007 г. арендной платы, которая с данной даты составляет в доход местного бюджета 35 521 руб.

Дополнительным соглашением от 15.01.2008 г. (л.д. 147) стороны согласовали изменение с 01.01.2008 г. арендной платы, которая с данной даты составляет в доход местного бюджета 41 441 руб.

Дополнительным соглашением без даты (л.д. 87) стороны согласовали изменение с 01.11.2008 г. арендной платы, которая с данной даты составляет в доход местного бюджета 44 804 руб.

Дополнительным соглашением от 01.02.2009 г. (л.д. 64) стороны согласовали изменение предмета договора (уменьшение арендуемой площади до 197,19 кв.м), а также изменение арендной платы, которая составляет в доход местного бюджета 24 846 руб. Указано, что соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами, на соглашении проставлена даты подписания его обеими сторонами – 01.02.2009 г.

Дополнительным соглашением без даты (л.д. 140) стороны согласовали изменение с 01.04.2009 г. арендной платы, которая с данной даты составляет в доход местного бюджета 74 538 руб.

Дополнительным соглашением без даты (л.д. 88) стороны согласовали изменение с 01.06.2009 г. арендной платы, которая с данной даты составляет в доход местного бюджета 47 868 руб.

Дополнительным соглашением без даты (л.д. 89) стороны согласовали изменение с 01.07.2009 г. арендной платы, которая с данной даты составляет в доход местного бюджета 57 507 руб.

Исходя из согласованного сторонами путем подписания соответствующих соглашений размера арендной платы, арендная плата, подлежащая уплате в местный бюджет составляла:

с 01.03.2004 года по 31.01.2005 г. – 20 721 руб. в месяц,

с 01.02.2005 г. по 31.12.2005 г. – 23 681 руб. в месяц,

с 01.01.2006 г. по 31.12.2006 г. – 29 601 руб. в месяц,

с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. – 35 521 руб. в месяц,

с 01.01.2008 г. по 31.10.2008 г. – 41 441 руб. в месяц,

с 01.11.2008 г. по 31.01.2009 г. - 44 804 руб. в месяц,

с. 01.02.2009 г. по 31.03.2009 г. - 24 846 руб. в месяц,

с 01.04.2009 г. по 31.05.2009 г. - 74 538 руб. в месяц,

с 01.06.2009 г. по 30.06.2009 г. - 47 868 руб. в месяц,

с 01.07.2009 г. 57 507 руб. в месяц.

Исходя из изложенного всего за период с начала действия договора (01.03.2004 г.) и по 30.06.2009 г. арендная плата составила 2 065 344 руб.

Из заявления об уточнении исковых требований, представленного истцом в заседании суда 19.11.2009 г. (л.д. 130-134), следует, что истец принимает к оплате в рамках спорного договора произведенные ответчиком платежи в период с июля 2006 г. по июль 2009 в общей сумме 1 526 833 руб.

Также пунктом 6.1 договора ответчику предоставлено освобождение от уплаты арендной платы на сумму 673 266 руб.

С учетом изложенного подлежащая оплате ответчиком арендная плата за период с начала действия договора (01.03.2004 г.) и по 30.06.2009 г. в размере 2 065 344 руб. ответчиком оплачена.

С учетом изложенного, задолженность за период с начала действия договора и по 30.06.2009 года у ответчика отсутствует.

Довод ответчика о том, что освобождение от арендной платы должно исчисляться исходя из размера арендной платы согласованной при заключении договора не может быть принят, поскольку дополнительными соглашениями от 11.01.2005 г. и от 10.01.2006 г. стороны согласовали увеличение арендной платы, а освобождение было предоставлено на определенную сумму, а не на определенный период.

Довод истца о том, что арендная плата за период с 01.04.2009 г. должна составлять 124 324 руб. в месяц не может быть принят ввиду следующего.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. При этом договором установлен специальный порядок такого изменения, а именно установлено, что новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом.

Истцом представлено письмо от 25.03.2009 г. об изменении арендной платы с 01.04.2009 г., которая должна составить в части подлежащей уплате в местный бюджет 124 324 руб.

Между тем, доказательств направления названного уведомления заказным письмом либо вручения лично ответчику в материалы дела не представлено.

Имеющаяся приписка внизу уведомления содержащая фамилию некоего лица с указанием перед ней слова «секретарь» не может служить достаточным доказательством вручения письма именно ответчику, кроме того, какой либо подписи указанная приписка не содержит, также не обозначено, что и данное лицо получило письмо – не содержится слова «получено».

Кроме того, в материалах дела имеется подписанное сторонами дополнительное соглашение, согласно которого стороны согласовали изменение с 01.04.2009 г. арендной платы, которая с данной даты составляет в доход местного бюджета 74 538 руб.

Довод истца о том, что дополнительное соглашение от 01.02.2009 г. (л.д. 64), согласно которого стороны согласовали изменение предмета договора (уменьшение арендуемой площади до 197,19 кв.м), а также изменение арендной платы, которая составляет в доход местного бюджета 24 846 руб. является незаключенным поскольку не прошло государственную регистрацию и потому не может изменять размер арендной платы судом не принимается ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что определяя размер арендной платы в пункте 3.1 договора твердой денежной суммой, расчет которой приведен в данном пункте, стороны в пункте 3.2 предусмотрели условия, при наступлении которых может быть пересмотрен размер арендной платы в одностороннем порядке – в случае изменения методик определения арендной платы.

При этом стороны договорились, что такое изменение становится обязательным и составляет неотъемлемую часть договора и без заключения соответствующего соглашения, а также его государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что все дополнительные соглашения начиная с 2005 года должны быть расценены как порождающие правовые последствия, поскольку ими происходило изменение размера арендной платы в связи с изменением методики расчета арендной платы на основании соответствующих нормативных правовых актов, что не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия. Поэтому необходимость государственной регистрации всех дополнительных соглашений к спорному договору отсутствует.

Кроме того, из материалов дела следует, что ответчиком истцу фактически возвращены арендованные им помещения в размере 131,71 кв.м., о чем свидетельствует подписанный сторонами акт приема-передачи от 01.02.2009 г. (л.д. 22).

По смыслу части 1 статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендная плата начисляется за пользование арендованным имуществом.

При указанных обстоятельствах, когда сторонами дополнительным соглашением от 01.02.2009 г. согласовано фактическое уменьшение размера арендуемых помещений до 197,19 кв.м., сторонами этого же числа произведен возврат помещений, то не имеется оснований для начисления арендной платы на площадь возвращенных ответчиком истцу помещений.

С учетом изложенного оснований для взыскания задолженности по арендной плате не имеется.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды №560 от 20.02.2004 г.

В указанной части требования подлежат оставлению без рассмотрения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из иска следует, что истец просит расторгнуть договор поскольку арендатор использует имущество не по назначению, имеет задолженность по арендной плате, необеспечен беспрепятственный доступ представителям Арендодателя на объект для его осмотра и проверки соблюдения условий договора, арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта или инженерного оборудования, отсутствует снабжения объекта энергетическими и другими ресурсами в течение более чем 1 месяца.

В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка истцом представлены следующие письма.

От 17.07.2009 г. № 01-16/1391 (л.д. 23) в которой указано о необходимости оплаты задолженности по арендной плате.

От 21.07.2009 г. № 01-16/1405 (л.д. 28) в которой указано на необходимость обеспечения представителям арендодателя доступа в арендуемое помещение 24.07.2009 г. в 11 часов. На письме содержится приписка, что оно получено секретарем Бузыло О.В.

Доказательств направления данного письма по почте в адрес ответчика либо получения его им лично в материалы дела не представлено.

Ответчик оспаривает получение данного письма, им представлены железнодорожные билеты, свидетельствующие о его отсутствии в данный период в г. Сосногорске.

Ответчик оспаривает полномочность Бузыло О.В. на получение от его имени корреспонденции.

Истцом не представлено доказательств, что Бузыло О.В. полномочна от имени ответчика получать корреспонденцию.

При указанных обстоятельствах письмо от 21.07.2009 г. № 01-16/1405 не может считаться врученным ответчику.

Письмом от 07.08.2009 г. № 01-16/1481 (л.д. 67) истец уведомляет ответчика о том, что 24.07.2009 г. помещение было закрыто, доступ представителям арендодателя в помещение обеспечен не был и указано, что Комитет в связи с этим расторгает договор с 01.09.2009 г. Имеется почтовое уведомление о вручении.

Из содержания письма от 07.08.2009 г. № 01-16/1481 следует, что Комитет уведомляет ответчика о том, что Комитет расторгает договор.

Тем не менее, претензия не содержит предложение в разумный срок устранить имеющиеся, с точки зрения арендодателя, нарушения договора. Также претензия не содержит в себе предложение расторгнуть договор в случае не устранения нарушений договора в разумный срок, она лишь констатирует расторжение договора Комитетом в одностороннем порядке.

Факт вручения ответчику либо надлежаще им уполномоченному лицу, письма от 21.07.2009 г. № 01-16/1405 (л.д. 28) в которой указано на необходимость обеспечения представителям арендодателя доступа в арендуемое помещение материалами дела не подтверждается.

Обозначенными претензиями и письмами истцу не предлагалось устранить в разумный срок таких указанных в иске нарушений как существенное ухудшение состояния объекта или инженерного оборудования, отсутствия снабжения объекта энергетическими и другими ресурсами.

Между тем, пунктом 5.4. договора предусмотрено, что арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора только если арендатор не устранит существенные недостатки в срок, указанный в письменном предупреждении.

С учетом изложенного не могут быть признаны соблюденными требования закона (части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

С учетом изложенного, исковое заявление в указанной части подлежит оставлению без рассмотрения.

Судебные расходы подлежат возложению на истца. Государственная пошлина с истца не взыскивается по причине освобождения от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 150, 151, 148, 149, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Частичный отказ от иска принять.

2. Прекратить производство по делу в части требований о взыскании пени в размере 812 484 руб. 67 коп.

3. Исковое заявление в части требований о расторжении договора аренды №560 от 20.02.2004г. оставить без рассмотрения.

4. В удовлетворении исковых требований о взыскании долга по арендной плате отказать.

5. Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд с подачей апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья Д.А. Кирьянов