АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Сыктывкар                                                                     

16 ноября 2020 года     Дело № А29-9469/2020

Резолютивная часть решения объявлена ноября 2020 года , полный текст решения изготовлен ноября 2020 года .

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Гайдак И.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колцун О.Я.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Тиман» (ИНН:1101060826, ОГРН:1061101042672)

к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН:1101482338, ОГРН:1021100517140)

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя: Рогозин А.В. по доверенности от 09.01.2020,

от ответчика: Канева О.В. по доверенности от 16.01.2020 №04/5-02/7 (после перерыва),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Тиман» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее - ответчик, Администрация), выраженного в письме от 16.07.2020 №01/1-16/982 в установлении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105025:2410, и обязании ответчика выдать решение об установлении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105025:2410 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540, по коду 4.9 или 2.7.1 для зоны П-3 (производственных и коммунально-складских объектов IV-V класса опасности) Классификатора на основании заявления от 11.06.2020 № 844.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился подробно основания изложены в представленном отзыве и дополнениях к нему.

В судебном заседании 09.11.2020 объявлялся перерыв до  16 час. 00 мин. 16.11.2020.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Постановлением Администрации МО ГО «Сыктывкар» от 26.12.2013 г. № 12/5016 был утвержден акт выбора земельного участка от 20.09.2013 г. № 3313 для строительства объекта «Многоуровневая автостоянка на 300 автомашин» в районе здания № 62 по ул. Домны Каликовой г. Сыктывкара Республики Коми, а так же было предварительно согласовано ООО «Жилой комплекс «Тиман» сроком на 3 (три) года место размещения объекта «Многоуровневая автостоянка на 300 автомашин» в районе здания № 62по ул. Домны Каликовой г. Сыктывкара Республики Коми на земельном участке площадью 2769 кв.м. (л.д. 20-22).

Выбор рассматриваемого земельного участка площадью 2769 кв.м., оформление исходно-разрешительной документации, в том числе: публикация в средствах массовой информации, акт выбора земельного участка от 20.09.2013 № 3313 (л.д. 23-25), согласованный со всеми заинтересованными службами города, утвержденным постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 26.12.2013 г. № 12/5016 осуществлены для строительства объекта «Многоуровневая автостоянка на 300 автомашин».

Указанный земельный участок был предварительно согласован для размещения объекта «Многоуровневая автостоянка на 300 автомашин» и в дальнейшем передан ООО «Жилой комплекс «Тиман» по договору аренды от 03.10.2016 № 01/16-118 для строительства объекта «Многоуровневая автостоянка на 300 автомашин», сроком до 03.10.2021 г. (л.д. 79-81)

Так, 03.10.2016 г. между администрацией муниципального образования городского округа «Сыктывкар» и Обществом с ограниченной ответственностью « Жилой комплекс «Тиман» был подписан договор аренды земельного участка от 03.10.2016 г. № 01/16-118, по условиям соглашения, арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком до 03.10.2021 г. земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105025:2410 площадью 2769 кв.м., расположенного по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, ул. Домны Каликовой, (район здания № 62) для строительства объекта «Многоуровневая автостоянка на 300 автомашин».

Земельный участок площадью 2769 кв.м. был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет на основании акта выбора земельного участка для строительства объекта «Многоуровневая стоянка на 300 автомашин», утвержденного постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 26.12.2013 № 12/5016 (л.д. 29-30).

11.06.2020 г. № 844, Общество обращается в Администрацию с заявлением об установлении / изменении вида разрешенного использования земельного участка (л.д. 17-19).

Администрация письмом от 16.07.2020 г. № 01/1-16/982 ответила заявителю  отказом в изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку разрешение на строительство данного объекта не получено, объект не построен. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, без расположенного на нем введенного в эксплуатацию объекта недвижимого  имущества приведет к существенным изменениям в характеристиках земельного участка. Поскольку он предоставлен для строительства, то данное действие приведет к нарушению всей процедуры его предоставления.

Общество посчитав данный отказ Администрации незаконным и нарушающим его права, обжаловало его в судебном порядке. Указав в обоснование на то, что отказ в приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Классификатором и Градостроительным регламентом противоречит требованиям части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).  Существующий вид разрешенного использования земельного участка противоречит градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой он находится, а испрашиваемый вид разрешенного использования перечисленный в Классификаторе, максимально приближен и соответствует видам разрешенного использования, установленным в Правилах землепользования и застройки для территориальной зоны, в пределах  которой расположен земельный участок 11:05:0105025:2410.

Также считает, что установление вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору не повлечет автоматического изменения условий заключенного договора аренды и не приведет к нарушению всей процедуры его предоставления (для строительства).  Приведение вида разрешенного использования в соответствии с Классификатором не изменяет основания предоставления земельного участка.

Суд, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные в материалы дела доказательства, не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом руководствуется  следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу  части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом под ненормативным актом понимается документ, содержащий обязательные предписания, распоряжения, влекущие юридические последствия и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы.

Из смысла данной нормы следует, что для применения последствий, предусмотренных данной статьей, необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного распоряжения действующему законодательству и нарушение данным распоряжением прав и законных интересов заявителя. Бремя доказывания нарушения прав возлагается на заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В пункте 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985.

При этом по правилам пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Из системного толкования статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок площадью 2769 кв.м., с кадастровым номером 11:05:0105025:2410, из земель населенных пунктов, предоставлен арендатору для целей строительства объекта «Многоуровневая стоянка на 300 автомашин»,  на основании заключенного с Администрацией  договора аренды от 03.13.2016 № 01/16-118.

Таким образом, приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ООО «Жилой комплекс «Тиман» как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным целевым назначением и одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В этой связи наличие договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При этом воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Следовательно, арендатор не вправе без согласия арендодателя изменять одно их условий договора аренды - условие о назначении (разрешенном использовании) земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что у ответчика как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105025:2410 по требованию арендатора.

Кроме того, изменение условий договора в отсутствие соответствующего соглашения сторон возможно только в судебном исковом порядке, что напрямую установлено статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

С момента вступления в законную силу Закона № 171-ФЗ, то есть с 01 марта 2015 года, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изменился.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как уже было указано выше, спорный земельный участок был предоставлен истцу в аренду на основании договора от 03.10.2016 №01/16-118 для строительства объекта «Многоуровневая стоянка на 300 автомашин».

Так, материалами дела подтверждается, что земельный участок предоставлен истцу на основании решения органа местного самоуправления с предварительным согласованием места размещения объекта и без проведения аукциона.

При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Соответственно обращение ООО «Жилой комплекс «Тиман» с требованием  об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, на условиях публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.

В свою очередь арендодатель не обязан изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка только на том основании, что у арендатора изменились намерения относительно цели использования такого земельного участка.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют  основания для удовлетворения заявленных требований.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

 В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, также разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Доводы заявителя, о том, что Классификатором  видов разрешенного использования земельных участков, которому должны соответствовать виды разрешенного использования, не предусматривают обязательного многоуровневого строительства, строительство автостоянки (одноуровневой) на земельном  участке не изменяет вид разрешенного использования данного земельного участка, не влечет за собой изменения  условий договора аренды земельного участка и не приведет к нарушению всей процедуры его предоставления (для строительства). Суд считает необоснованными, поскольку как ранее указывалось, земельный участок площадью 2769 кв.м. был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет на основании акта выбора земельного участка для строительства объекта «Многоуровневая автостоянка на 300 автомашин». Фактически заявитель в рассматриваемом случае изменяя формулировку вида использования земельного участка, тем самым пытается избежать необходимость строительства  объекта «Многоуровневая стоянка на 300 автомашин», заменив обязанность по строительству на возможность размещения  стоянки открытого типа. При этом стоянка открытого типа существенно отличается от утвержденного объекта «Многоуровневая стоянка на 300 автомашин» и вопреки доводам заявителя указанные объекты, а также понятие размещение и строительств, не являются тождественными.

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться в совокупности с нормами Гражданского кодекса, которые не предусматривают безусловное право арендатора на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка.

 В связи с чем, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель в любом случае связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее - классификатор).

Обращение арендатора в уполномоченный орган с заявлением об установлении соответствия указанного в заявлении правообладателя земельного участка его разрешенного использования виду разрешенного использования, установленному классификатором, в материалах дела также отсутствует.

 Суд считает, что обращение заявителя с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, в том числе процедуры аукциона, что может повлиять на права и законные интересы неопределенного круга лиц, а также затронуть иные публичные интересы.

 Таким образом, суд пришел к выводу, что оспариваемый отказ соответствует положениям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем, руководствуясь статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 201, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Тиман» отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                                                       И.Н. Гайдак