Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) ____________________________________

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми _________________________________________

Третьи лица: 1) Федеральное государственное бюджетное учреждение «Феде-ральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (в лице Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Коми); 2) Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар»; 3) Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Коми, __________________________________________________________________

об обязании установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 11:05:0103009:28 равной его рыночной стоимости и внести ее в государственный кадастр недвижимости, ____________________________________

при участии в заседании:

от заявителя: не явился, ___________________________________________________

от ответчика: ФИО2 (по доверенности от 23 декабря 2011 года), _________

от третьих лиц: ФИО3 (по доверенности от 07 февраля 2012 года, ______

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением о понуждении Управ-ления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми установить кадастровую стоимость земельного участка земель населенных пунктов с кадастровым номером 11:05:0103009:28, общей площадью 57 000 кв.м., расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости и о понуждении ответчика и внести кадастровую стоимость указанного земельного участка, равную его рыночной стоимости, в государственный кадастр недвижимости.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 21 марта 2011 года Роз-духову М.Е. в удовлетворении заявленных (уточненных) требований отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2011 года решение суда от 21 марта 2011 года оставлено без изменения, апелля-ционная жалоба предпринимателя - без удовлетворения.

Согласно постановлению Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 октября 2011 года решение Арбитражного суда Республики Коми от 21 марта 2011 года и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

В порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Россий-ской Федерации (сокращенно - АПК РФ) предприниматель уточнил предмет заяв-ленных требований и просит суд: 1) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 11:05:0103009:28, общей площадью 57 000 кв.м., расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости, - 18 929 700 рублей; 2) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми направить в установленном законом порядке сведения о кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 11:05:0103009:28, общей площадью 57 000 кв.м., расположенного по адресу: <...> (земельный участок расположен на юго-восточной части кадастрового квартала), равной его рыночной стоимости (18 929 700 рублей), в орган кадастрового учета, то есть - в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республике Коми (см. письмо от 09 ноября 2011 года).

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистра-ции, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление Росреестра) возражает против заявленных требований, полагая, что спор подлежит рассмот-рению по правилам искового производства, просит учесть результаты Экспертного заключения № 001/РСЗУ/11-2012 на Отчет об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 в отношении проведенной оценки спорного земельного участка.

Третье лицо, - Федеральное государственное учреждение «Земельная кадаст-ровая палата» по Республике Коми (далее - ФГУ «Земельная кадастровая палата»), представило отзыв на заявление, в котором указало на то, что права предпринимателя ФИО1 не нарушены (см. письмо от 23 декабря 2010 года № 02-48/6476, том 1, листы дела 79-81).

В соответствии со статьей 48 АПК РФ пунктом 1 определения от 16 февраля 2012 года произведена процессуальная замена ФГУ «Земельная кадастровая палата» в связи с его реорганизацией на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (в лице Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Коми).

От Администрации муниципального образования городского округа «Сык-тывкар» и от Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Коми (далее – Минприроды РК) поступили отзывы, соответственно, от 15 февраля 2011 года № 04-05-249 и от 17 февраля 2011 года № б/номера.

В Дополнении к отзыву (письмо от 25 ноября 2011 года № 04-05/3356) Минприроды РК указывает на то, что предприниматель изначально не оспаривал действий (бездействия) по определению кадастровой стоимости земельного участка, поэтому просит рассмотреть заявленные требования по общим правилам искового производства (см. том 4, листы дела 17-19).

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 час. 40 мин. 29 марта 2012 года.

Заслушав представителей ответчика и третьего лица, арбитражный суд установил следующее.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок земель с кадастровым номером 11:05:0103009:28, общей площадью 57 000 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Указанный земельный участок был приобретен заявителем (Покупателем) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29 июня 2010 года, заключенному с Обществом с ограниченной ответственностью «Макси» (Общество, Продавец).

Из содержания пункта 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 29 июня 2010 года следует, что Покупатель приобретал спорный земельный участок с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использо-вания . 20 июля 2010 года предпринимателю было выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии 11АА № 717569, в котором также был отражен вид разрешенного использования спорного земельный участка, то есть - для сельскохозяйственного использования.

До заключения договора от 29 июня 2010 года Обществу постановлением Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» от 28 мая 2010 года № 5/2444 согласовано строительство объекта Торгово-развлека-тельный комплекс на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0103009:28 (см. том 1, лист дела 106).

12 августа 2010 года в ФГУ «Земельная кадастровая палата» обратился ФИО4, действующий от имени предпринимателя на основании нотариально удостоверенной доверенности, с заявлением о кадастровом учете изменений вышеуказанного земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования на основании указанного выше постановления № 5/2444 (см. том, листы дела 109-110).

13 августа 2010 года осуществлен учет изменений разрешенного использования земельного участка. При этом ФГУ «Земельная кадастровая палата» составило, а Управлением Росреестра был утвержден Акт определения кадастровой стоимости, в котором при расчете кадастровой стоимости измененное разрешенное использование «строительство объекта Торгово-развлекательный комплекс» отнесено к 5 (пятой) группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания). Спорный участок оценен с применением удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего для вышеназванной группы в кадастровом квартале № 11:05:0103009, равного 2 652 рублей 76 копеек за 1 квадратный метр. Данный показатель применен со ссылкой на его утверждение приказом Минприроды РК от 29 декабря 2007 года № 705 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Коми» (см. том 1, листы дела 79-81, 92, 154).

Как следует из кадастровых паспортов от 10 апреля 2008 года № 05-2/08-2684 и от 13 августа 2010 года № 1105/205/10-1488, кадастровая стоимость спорного участка до изменения разрешенного использования составляла 31 290 рублей, после - 151 207 320 рублей см. том 1, листы дела 20-23).

21 сентября 2010 года предпринимателю ФИО1 взамен свидетельства от 20 июля 2010 года выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 11 АА № 744305, в котором отражен уточненный вид разрешенного использования участка: для строительства объекта «Торгово-развлекательный комплекс» (см. том 1, лист дела 18).

Заявитель, считая, что значительное увеличение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 11:05:0103009:28 влечет для него увеличение размера земельного налога, и, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, предпринял меры для определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 13 августа 2010 года, которая согласно Отчету независимого оценщика от 01 ноября 2010 года № 01/11 составила 18 929 700 рублей (см. том 1, листы дела 24-70).

Полагая, что установление рыночной стоимости земельного участка является основанием для пересмотра его кадастровой стоимости, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Управлению Росреестра.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд считает, что заявленные предпринимателем требования не подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из нижеследующего.

В пункте 1 статьи 1 ЗК РФ перечислены основные принципы земельного законодательства. В частности, подпунктом 8 пункта 1 статьи ЗК РФ закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Подпунктом 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплено, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Более того, в силу пункта 1 статьи 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ) (далее – ЗК РФ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, согласно правилам пункта 3 статьи 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для понуждения органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года № 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком , в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка , для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена экспертиза.

В ходе судебного разбирательства предприниматель и его представитель неоднократно указывали на необходимость рассмотрения спора в порядке искового производства, а также на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 11:05:0103009:28 должна быть установлена равной его рыночной стоимости, то есть в размере 18 929 700 рублей, определенном в Отчете независимого оценщика от 01 ноября 2010 года № 01/11.

При этом, несмотря на возражения представителя Управления Росреестра в отношении действительного размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 11:05:0103009:28, предприниматель настаивает на признании арбитражным судом рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 18 929 700 рублей.

Однако, исследовав представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявитель надлежащим образом не доказал, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 11:05:0103009:28 составляет именно 18 929 700 рублей.

Согласно части 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4). Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5). В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков (пункт 8). Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10). Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11).

В соответствии с пунктом 2.2.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 (далее - Методические указания), расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.10, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации (пункт 2.2.2 Методических указаний).

Пунктом 2.2.5 Методических указаний, пунктами 3.2.5.1 и 3.2.5.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152 предусмотрено, что при отсутствии достаточной рыночной информации о земельных участках в одних источниках соответствующие сведения могут быть получены из источников другого вида.

Таким образом, Методические указания и Технические рекомендации содержат примерный перечень используемых сведений, среди которых в качестве источников информации названы: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости , находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости ; отчеты об оценке рыночной стоимости .

В силу абзаца 13 пункта 2.2.5 Методических указаний информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Исходя из приведенных выше правовых норм, следует признать, что для определения кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, который основан на тех же подходах, что и индивидуальная оценка, но использует для «облегчения» процесса оценки методы прикладной математической статистики. При этом для такой оценки в качестве ценообразующих факторов принимаются во внимание какие-либо существенные, типичные и постоянные признаки (например, вид разрешенного использования), характерные для большого числа объектов, и игнорируются более мелкие или редко встречающиеся признаки (например, расстояние от свалки промышленных отходов, соседство с вредным производством и т.п.). Несмотря на данные обстоятельства, в результате использования метода массовой оценки определяется именно рыночная стоимость соответствующих объектов.

Так, в постановлении от 28 июня 2011 года № 913/11 по делу № А27-4849/2010 Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации обратил внимание на нормы пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель и пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.

Согласно пункту 5 названных Правил государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

В силу пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость , установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Вместе с тем, арбитражный суд отмечает, что рыночная стоимость методом массовой оценки объекта определяется неточно, приблизительно, то есть при установлении кадастровой стоимости объекта оценки допускается статистическая погрешность. Поэтому в том случае, когда допустимый уровень погрешности превышается, кадастровая стоимость может быть определена индивидуально для данного объекта.

В рассматриваемой ситуации требования предпринимателя сводятся к установлению кадастровой стоимости спорного земельного участка общей площадью 57 000 кв.м. в размере, равном его рыночной стоимости, определенном независимым оценщиком (в размере 18 929 700 рублей), что почти в 8 (восемь) раз меньше, чем учтенная в установленном порядке кадастровая стоимость данного земельного участка.

В ходе рассмотрения возникшего между сторонами спора предприниматель и его представитель настаивают на установлении кадастровой стоимости земель-ного участка общей площадью 57 000 кв.м. именно в размере 18 929 700 рублей.

В подтверждение заявленного размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 11:05:0103009:28 истцом представлено единствен-ное доказательство, - Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущее-ства от 01 ноября 2010 года № 01/11.

Какой-либо иной суммы истцом не названо, предмет требований в части размера рыночной стоимости земельного участка с учетом возражений ответчика и третьих лиц предпринимателем ФИО1 в порядке статьи 49 АПК РФ не уточнялся (не изменялся), а арбитражный суд не вправе самостоятельно выходить за пределы заявленных истцом требований.

Как указано выше, в результате использования метода массовой оценки объектов определяется именно рыночная стоимость соответствующих объектов, поэтому арбитражный суд, допуская возможность некоторой погрешности при определении размера кадастровой стоимости земельного участка, не может признать достоверной и доказанной указанную истцом рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 11:05:0103009:28, которая почти в 8 (восемь) раз меньше официальной оценки спорного земельного участка.

Более того, арбитражный суд признает обоснованными доводы представителя Управления Росреестра о том, что Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 01 ноября 2010 года № 01/11 не может являться бесспорным доказательством правильности определения рыночной стоимости спорного земельного участка (см. письмо от 23 декабря 2011 года № 04-09/15126, том 3, листы дела 47-50).

В соответствии с абзацем 1 статьей 24.16 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ) в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Положения статьи 24.16 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ) (далее – Закон об оценочной деятельности) вступили в силу с 25 сентября 2010 года . Указанная статья названа «Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости».

Требования предпринимателя ФИО1 в данном случае основаны на норме части 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ), согласно которой в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В пункте 1.2. «Задание на оценку» Отчета об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 в качестве предполагаемого использования результатов оценки имеется ссылка на то, что «результаты оценки будут использоваться для оспаривания кадастровой стоимости» (см. том 1, лист дела 27).

Следовательно, исковые требования предпринимателя фактически сводятся к установлению кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 11:05:0103009:28 в размере, равной его рыночной стоимости, то есть во внесении в государственный кадастр недвижимости уточненной кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку в части 3 статьи 66 ЗК РФ идет речь об уточнении именно кадастровой стоимости земельных участков, предоставленный суду Отчет об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 (как документ, на основании которого могли быть внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости), подлежал экспертизе в общем порядке, установленном статьей 24.16 Закона об оценочной деятельности.

Доказательства проведения по инициативе истца экспертизы Отчета об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 и положительное заключение в отношении проведенной экспертизы арбитражному суду не предоставлены, а ходатайство о проведении судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 11:05:0103009:28 в ходе судебного разбирательства от предпринимателя или его представителя не поступило.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

В данном случае суд не может признать убедительными доводы предпринимателя в части соответствия Отчета об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 требованиям Закона об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пункту 3Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, отчет об оценке должен: быть составлен в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Одним из основных требований к отчету об оценке является положение пункта 13 ФСО № 3: в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Так, из пункта 5 «Процедура оценки» Отчета об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 следует, что процедура проводимой оценки включает «визуальный осмотр» . В пункте 1.1. Отчета отражено, что договор на оценку № 011110-ОЦ-127 составлен 01 ноября 2010 года, а датой срока проведения оценки, датой графика проведения оценки и датой составления отчета также является дата 01 ноября 2010 года.

Подробных сведений о том, когда производился визуальный осмотр объекта оценки, в Отчете об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 не имеется, а сведения о причинах (основаниях) «обследования объекта оценки» ранее даты заключения договора № 011110-ОЦ-127, то есть - 13 августа 2010 года, Отчет об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 не содержит. Договор на оценку от 01 ноября 2011 года № 011110-ОЦ-127 в ходе судебного разбирательства не представлялся.

Кроме того, в Свидетельстве о государственной регистрации права от 20 июля 2010 года серии 11АА № 717569 отражен вид разрешенного использования спорного земельный участка, то есть - для сельскохозяйственного использования., тогда как в кадастровом паспорте от 13 августа 2010 года № 1105/205/10-1488 разрешенным использованием является «строительство объекта «Торгово-развлека-тельный комплекс». Оба этих документа имеются в Отчете об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться определенных принципов, в том числе принципа проверяемости , то есть состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Пунктом 12 ФСО № 3 установлено, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Однако, в нарушение требований пунктов 4, 12 ФСО № 3 на странице 18, в Таблице 8.2 Отчета об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 изложены собственные выводы оценщика в отношении расчетов стоимости методом введения корректировок (личное мнение), не подтвержденные документально, что лишает возможности полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (см. том 1, листы дела 41-42).

На странице 21 Отчета об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 в нарушение требований пункта 10 ФСО № 3 отсутствуют копии материалов, использованные оценщиком для осуществления корректировки цен объектов-аналогов, например, в отношении данных о поправке на торг.

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 (далее - ФСО № 1), предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного метода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В пункте 14 ФСО № 1 указано, что сравнительный подход - это совокуп-ность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объ-екта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, матери-альным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В Отчете об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 в качестве объектов-ана-логов оценщиком указаны используются земельные участки, по которым известна лишь цена предложения, предоставленные, в том числе, для размещения теплиц, бани, промышленных складов, частного строительство, а в отдельных случаях, - переданных в аренду, а не в собственность, тогда как земельный участок с кадастровым номером 11:05:0103009:28 выделен для строительства объекта «Торгово-развлекательный центр». Некоторые объекты-аналоги являются частично застроенными (аналог № 6), а в отношении объекта-аналога № 4 указана дата предложения - 04 сентября 2008 года, что в рассматриваемой ситуации может расцениваться как неактуальная (устаревшая) информация.

При вышеизложенных обстоятельствах Отчет об оценке от 01 ноября 2010 года № 01/11 не может быть признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ввиду чего рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 11:05:0103009:28 в заявленном предпринимателем размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.

Поскольку истец не заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы спорного земельного участка в порядке, установленном нормами АПК РФ, пред-приниматель в силу части 2 статьи 9 АПК РФ, как лицо, участвующее в деле, несет риск наступления последствий несовершения им указанного процессуального действия.

Таким образом, в удовлетворении заявленных требований истцу должно быть отказано.

Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются ФИО1 по правилам статей 110 и 112 АПК РФ. При обращении в арбитражный суд заявитель уплатил государственную пошлину в размере 4 000 руб. 00 коп., в связи с чем предпринимателю следует возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 3 600 руб. 00 коп..

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

1. Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

2. Выдать предпринимателю ФИО1 справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 3 600 руб. 00 коп..

3. Настоящее решение может быть обжаловано в течение месячного срока со дня принятия (изготовления в полном объеме) во Второй апелляционный арбитражный суд (город Киров).

СУДЬЯ Галаева Т.И.

Изготовлено: 05.04.12., гти