Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Костромской области Иванов Евгений Вячеславович, при ведении протокола секретарем Арутюнян Т.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ООО «Р.К.Л.», г. Кострома (ОГРН <***>, ИНН <***>), об обязании к передаче квартир и документов, необходимых для регистрации права собственности,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 24.09.2012,

от ответчика: ФИО2, доверенность № 30/2012 от 01.10.2012,

от третьих лиц: не явились (извещены),

установил следующее.

Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Р.К.Л.» об обязании к передаче квартир и документов, необходимых для регистрации права собственности.

Впоследствии истец требования уточнил, просил обязать общество с ограниченной ответственностью «Р.К.Л.» передать в собственность Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» квартиры №№ 22, 33, 37, 41, 50, 54, 55 в доме № 94 по улице Костромской в городе Кострома и документы, необходимые для регистрации права собственности Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания»; взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Р.К.Л.» в пользу Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» убытки в виде стоимости квартир №№ 2, 5, 7, 9, 10, 13, 24, 30, 48 в сумме 14867000 руб.; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Р.К.Л.» в пользу Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» расходы по уплате госпошлины.

Определением от 19 января 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий КТ «Социальная инициатива и компания» ФИО3

Определением от 03 марта 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Костромская областная организация Общероссийского профсоюза военнослужащих.

Представитель истца требования поддержал.

Ответчик представил отзыв на жалобу, в котором против доводов Товарищества возражает, требования не признает, пояснил, что Профсоюз военнослужащих, Коммандитное товарищество и ООО «Р.К.Л» подписали дополнительное соглашение от 20.02.2006 г. № 3 к инвестиционному контракту от 11.05.2004 № 5123, согласно которому Коммандитное товарищество передало права и обязанности по инвестиционному контракту от 11.05.2004 № 5123 ООО «Р.К.Л.»., 20.02.2006г. Коммандитное товарищество и ООО «Р.К.Л.» подписали договор возмещения инвестиционных затрат б/№, в котором предусматривали, что Коммандитное товарищество передает ООО «Р.К.Л.» в полном объеме свои права и обязанности по контракту от 11.05.2004 № 5123, при этом 800 квадратных метров общей площади квартир в первом доме, который будет построен в квартале Авторемзавода по улице Костромской в рамках реализации контракта от 11.05.2004 № 5123, Общество обязано передать Коммандитному товариществу. В дальнейшем Профсоюз военнослужащих и ООО «Р.К.Л» подписали дополнительное соглашение от 27.02.2006 № 4 к инвестиционному контракту от 11.05.2004 № 5123, по условиям которого Профсоюз военнослужащих уступил ООО «Р.К.Л.» все свои права и обязанности по инвестиционному контракту от 11.05.2004 № 5123. Следовательно, с 27 февраля 2006 года инвестиционный контракт № 5123 от 11.05.2004 г. прекратил юридическое существование в связи со слиянием Сторон контракта в одном юридическом лице.

Ответчик полагает, что договор возмещения инвестиционных затрат от 20.06.2006 года невозможно было исполнить в пределах действия его срока и позднее.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

Между Костромской областной организацией Общероссийского профсоюза военнослужащих (застройщик) и коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» (инвестор-заказчик) был заключен инвестиционный контракт № 5123 от 11.05.2004, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта в г. Костроме в квартале Авторемзавода по ул. Костромской д. 94-96 на земельном участке ориентировочной площадью ~ 2,4 га, постройка комплекса жилых многоэтажных домов со встроенно-пристроенными помещениями нежилого назначения ориентировочной общей площадью ~ 60 000 кв.м, в т.ч. ориентировочная общая площадь квартир ~ 59 000 кв.м и общая площадь нежилых помещений ориентировочно ~ 1000 кв.м, с благоустройством прилегающей территории.

09.12.2005 между Администрацией г.Костромы и Костромской областной организацией Общероссийского профсоюза военнослужащих был заключен договор № 6 о совместной деятельности по строительству жилого дома по ул.Костромской, 94-96, по которому стороны обязуются совместно действовать для достижения хозяйственной цели - строительства 58-квартирного жилого дома по ул. Костромской, д.94-96, в силу данного договора администрации г. Костромы передаются отчисления в процентном отношении от общей площади жилья, в том числе 8% - площадью, 10% -засчитываются работами.

12.12.2005 между Администрацией г. Костромы и Костромской областной организацией Общероссийского профсоюза военнослужащих был заключен инвестиционный контракт № 38 по строительству комплекса многоэтажных жилых домов в г. Костроме, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству в г. Костроме в микрорайоне авторемзавода по ул. Костромской д,94-96 комплекса многоэтажных жилых домов.

06.02.2006 было заключено дополнительное соглашение № 1 к инвестиционному контракту № 5123, по базовому соотношению раздела имущества Костромская областная организация Общероссийского профсоюза военнослужащих получает 9% общей площади квартир, Коммандитное товарищество - 91%.

В тот же день 06.02.2006 заключено дополнительное соглашение № 2 к инвестиционному контракту № 5123, по которому общая площадь квартир предварительно распределяется в следующем соотношении Костромская областная организация Общероссийского профсоюза военнослужащих (застройщик) получает 301,66 кв.м. или 9,16 % общей площади квартир с указанием, где именно эти квартиры находятся, Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» (инвестор-заказчик) получает 2990,71 кв.м. или 90,84% общей площади других квартир. Состав сторон в обязательстве сохранен прежним.

20.02.2006 подписано дополнительное соглашение № 3 к инвестиционному контракту № 5123, в подписании дополнительного соглашения участвуют прежние стороны - Костромская областная организация Общероссийского профсоюза военнослужащих и Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания», и ООО «Р.К.Л», в силу данного соглашения Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» передает права и обязанности по инвестиционному контракту № 5123 ООО «Р.К.Л.», а ООО «Р.К.Л.» их принимает, таким образом, произведена замена коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» на ООО «Р.К.Л.» инвестиционном контракте.

27.02.2006 подписано дополнительное соглашение № 4 к инвестиционному контракту № 5123 между Костромской областной организация Общероссийского профсоюза военнослужащих (Сторона-1) и ООО «Р.К.Л» (Сторона-2), в соответствии с которым, Сторона -1 уступает Стороне -2 все свои права и обязанности по инвестиционному контракту № 5123 от 11.05.2004.

20.02.2006 между коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» и ООО «Р.К.Л.» заключен договор возмещения инвестиционных затрат, по которому в соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 20.02.2006 к инвестиционному контракту № 5123 от 11.05.2004 Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» передает ООО «Р.К.Л.» в полном объеме свои права и обязанности, а также переводит неисполненные обязательства по контракту № 5123, в этом же договоре указано, что 800 кв.м общей площади квартир в первом доме, который будет построен в квартале авторемзавода по ул. Костромской в рамках реализации контракта № 5123, ООО «Р.К.Л» обязуется передать коммандитному товариществу «Социальная инициатива и компания».

Согласно приложению № 2 КТ «Социальная инициатива и компания» и ООО «Р.К.Л.» подписали акт распределения общей площади квартир, общую площадь квартир, указанных в пункте 2.4.4. договора возмещения инвестиционных затрат, договорились распределить в следующем порядке: 800 кв.м путем указания расположения квартиры на этаже, ее площади и этажа (всего 16 квартир), передается КТ «Социальная инициатива и компания», остальное 2492,37 кв.м общей площади других квартир - ООО «Р.К.Л.».

03.05.2007 между Костромской областной организацией Общероссийского профессионального союза военнослужащих и ООО «Р.К.Л.» заключен договор по передаче прав по инвестиционному контракту № 38 по строительству комплекса многоэтажных жилых домов в городе Костроме от 12.12.2005, согласно которому Костромская областная организация Общероссийского профессионального союза военнослужащих обязуется уступить все свои права и обязанности по инвестиционному контракту ООО «Р.К.Л.».

Между Костромской областной организацией Общероссийского профессионального союза военнослужащих (арендатор) и ООО «Р.К.Л.» (фирма) заключено соглашение о передаче прав по договору аренды земельного участка от 31.05.2007, в соответствии с которым арендатор с согласия Департамента имущественных отношений Костромской области № 3074/3 от 31.05.2007 уступает все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 0474.2 от 23.05.2007, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 25 094,60 кв.м, кадастровый № 44:27:05 0601:0027, категория земель - земли поселений. Все права и обязанности по договору аренды земельного участка передаются арендатором фирме в полном объеме, существовавшем на момент заключения настоящего соглашения.

По передаточному акту ООО «Р.К.Л. передан земельный участок по адресу <...> целевое использование строительство жилого комплекса из шести пятиэтажных домов.

21.08.2007 Администрацией города Костромы ООО «Р.К.Л.» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - жилого комплекса из шести домов, 58 квартирный жилой дом № 1 (по ГП).

Управление градостроительства и архитектуры Администрации г.Костромы за № RU 44328000-37 от 21.04.2009 выдало ООО «Р.К.Л.» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Жилого комплекса из шести 5-ти этажных домов, 58-квартирный жилой дом № 1 (по ГП), расположенного по адресу: <...> (по ГП).

В соответствии с представленным техническим паспортом на жилой дом № 94 по ул.Костромская, лит.А, выданным Костромским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» от 12.11.2008, здание кирпичное -жилое, 2008 года постройки, имеет 6 этажей, 3 подъезда, 58 квартир, площадь здания – 4011,1 кв.м.

Истец просит обязать общество с ограниченной ответственностью «Р.К.Л.» передать в собственность Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» квартиры №№ 22, 33, 37, 41, 50, 54, 55 в доме № 94 по улице Костромской в городе Кострома и документы, необходимые для регистрации права собственности Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» и взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Р.К.Л.» в пользу Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» убытки в виде стоимости квартир №№ 2, 5, 7, 9, 10, 13, 24, 30, 48 в сумме 14867000 руб.

Суд считает, что требования истца являются необоснованными и подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты права является признание права.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на инвестиционный контракт от 11.05.2004 № 5123 и приложение к нему - Договор возмещения инвестиционных затрат б/н от 20.02.2006, в котором предусмотрено, что Коммандитное товарищество передает ООО «Р.К.Л.» в полном объеме свои права и обязанности по контракту от 11.05.2004 № 5123, а ООО «Р.К.Л.» обязуется передать Товариществу 800 квадратных метров общей площади квартир в первом доме, который будет построен в квартале Авторемзавода по улице Костромской в рамках реализации контракта от 11.05.2004 № 5123. В дальнейшем указанная площадь (800 кв.м.) была сторонами определена поквартирно в Акте распределения общей площади квартир от 14.03.2006 г.

Таким образом, предметом заявленных требований является, во-первых, истребование индивидуально-определенных вещей (ряда квартир, которые должны были быть выстроены в ходе реализации Инвестиционного контракта от 11.05.2004 № 5123), во-вторых, взыскание убытков в виде стоимости тех квартир, которые передать невозможно (в связи с их отчуждением физическим лицам).

В этой связи суд рассматривает Договор возмещения инвестиционных затрат б/н от 20.02.2006 как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Форма оплаты по данному договору со стороны покупателя (истца) была оговорена п. 2.3.1 (передача исходно-разрешительной документации по контракту от 11.05.2004 № 5123).

При этом судом установлено, что фактически Инвестиционный контракт от 11.05.2004 № 5123 реализован не был, а жилой дом № 94 по улице Костромской в городе Кострома был выстроен ответчиком в рамках реализации инвестиционного контракта № 38, заключенного 12.12.2005 между Администрацией г. Костромы и Костромской областной организацией Общероссийского профсоюза военнослужащих (которая также была впоследствии заменена на правопреемника – ответчика).

Именно в рамках инвестиционного контракта № 38 был оформлен договор аренды земельного участка под строительство (в ходе действия инвестиционного контракта № 5123 земельные участки под строительство истцу, ответчику или иным лицам не выделялись), получены разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства.

Какие-либо обязательства и правоотношения в рамках Инвестиционного контракта от 11.05.2004 № 5123 после 27.02.2006 существовать не могли, поскольку с данного момента права и обязанности обеих сторон (застройщика и инвестора-заказчика) перешли к одному лицу – ООО «Р.К.Л». В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, в ситуации, когда индивидуально-определенное недвижимое имущество, которое должно было перейти покупателю, не было создано в рамках тех договорных отношений, которые возникли между покупателем и продавцом, у покупателя имеется право только на денежные требования – возврат оплаты (с причитающимися процентами) и (или) возмещение убытков. Права требовать передачи иной вещи (т.е. вещи, созданной продавцом в рамках иных правоотношений для другого приобретателя либо для себя), даже в том случае, если это недвижимая вещь и она территориально расположена там же, где и планировавшаяся к созданию вещь, у покупателя не возникает.

В то же время, рассматривая денежные требования истца, т.е. требования о компенсации стоимости части квартир, которые также планировалось создать в рамках инвестиционного контракта № 5123 (в размере 14867000 руб.), суд находит данные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Денежные требования покупателя могут быть или требованиями о возврате уплаченной суммы, либо требованиями о взыскании убытков.

Истцом не представлены доказательства оплаты с его стороны по договору возмещения инвестиционных затрат б/н от 20.02.2006 в какой-либо денежной форме; напротив, данный договор предусматривал компенсацию ответчиком затрат истца в размере 4000000 рублей - п. 3.1 договора (данное условие свидетельствует о смешанном характере договора).

В свою очередь, в соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются сложным юридическим составом, при их взыскании истец должен доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер убытков, вину ответчика в возникновении у истца убытков, причинную связь между действиями ответчика и возникновением убытков. Убытки подлежат взысканию судом при условии представления доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиком виновных действий, в результате которых нарушены положения закона или договора, явившихся причиной несения истцом убытков, а также доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и фактом причинения убытков, а также размера убытков.

Виновность ответчика, размер убытков, а также само их наличие у истца последним не доказаны. Расчет убытков, представленный истцом, фактически является расчетом рыночной стоимости того имущества, которое он должен был получить по договору, т.е. предполагаемые финансовые потери покупателя подменяются стоимостью непроданного товара.

В этой связи в требованиях по взысканию убытков в сумме 14867000 руб. суд также считает необходимым отказать.

Вместе с тем, довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд отклоняет, поскольку потенциальное право требования исполнения обязательства у истца возникло не ранее возникновения права собственности у ответчика на спорные объекты (квартиры), что в свою очередь, не могло произойти ранее ввода жилого дома в эксплуатацию (21.04.09). Истец обратился в суд 18.01.2010, т.е. в пределах срока исковой давности.

Расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца, как на проигравшую сторону.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

3. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Е.В. Иванов