Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Костромской области Денисенко Лариса Юрьевна, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Кострома

к Обществу с ограниченной ответственностью "Универсам № 2" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Кострома

третьи лица: Закрытое акционерное общество "Универсам № 2" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Кострома, Общество с ограниченной ответственностью "Универсам Высшая Лига № 7" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Кострома

о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 20.11.2009 и возложении обязанности освободить объект аренды

лицо, ведущее протокол: секретарь судебного заседания Смирнов Р.Н.

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 04.04.2011

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 18.01.2010 44 АА 041842

от третьих лиц: от ЗАО "Универсам № 2": не явился, надлежаще извещен, от ООО "Универсам Высшая Лига № 7": ФИО4 по доверенности от 20.05.2011

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Кострома обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Универсам № 2", г. Кострома о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 20.11.2009г., заключенный на аренду нежилого помещения инв.№1-10197 лит. А, общей площадью 319,8 кв.м, в том числе основной площадью 151,4 кв.м, вспомогательной площадью 168,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>, № государственной регистрации договора 44-44-01/009/2010-582 от 25.02.2010г. и возложении обязанности освободить арендуемое помещение в течение 10 рабочих дней. Кроме того истец просит взыскать с ответчика 200 руб. судебных расходов за изготовление выписки из ЕГРЮЛ, 18118 руб. 64 коп. судебных издержек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Закрытое акционерное общество "Универсам № 2", г. Кострома, Общество с ограниченной ответственностью "Универсам Высшая Лига № 7", г. Кострома.

Ответчик в отзыве заявил, что последнее техническое обследование помещение производилось в 2000 году, о чем свидетельствует Справка из ГП Костромской области по техническому учету и инвентаризации объектов недвижимости «Костромаоблтехинвентаризация». Соответственно, по данным технического паспорта от 21.12.2000 года, 07 ноября 2008 года ФИО1 было выдано свидетельство о государственной регистрации права. При заключении договора и определения предмета аренды, стороны основывались на данные Свидетельства о государственной регистрации права от 07 ноября 2008 года. К тому же, в акте приема - передачи помещения от 25 ноября 2009 года не определено, какую именно площадь Арендодатель передает Арендатору. Считает, что с момента получения технического паспорта (т.е. с декабря 2000 года) и до момента передачи помещения в аренду, истец мог самостоятельно произвести перепланировку и переоборудование помещения без соответствующей регистрации перепланировки (переоборудования).

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования в полном объеме по основания изложенным в иске, при этом заявив о том, что не возражает против увеличения судом срока для освобождения помещения до 30 дней, а также отсутствием необходимости указывать в резолютивной части решения размер площадей, отраженных в договоре аренды от 20.11.2009г., поскольку площади на день рассмотрения спора имеют другую характеристику.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения иска по мотивам, указанным в отзыве, сообщив, что утверждение истца, о том, что перепланировка (переоборудование) осуществлено ООО «Универсам № 2», недоказанным.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзывах, заявляя, что перепланировка ими не осуществлялась.

ЗАО "Универсам № 2" в отзыве на иск указало, что с момента заключения договора субаренды от 01 декабря 2011 №335, заключенному между ЗАО «Универсам №2» и ООО «Универсам №2», перепланировка (переоборудование) помещения, а так же косметический и капитальный ремонт не производились. Договор субаренды заключен на срок с 01 декабря 2010 года по 31 октября 2011 года.

Представитель третьего лица возражал против иска по основаниям, изложенным в отзыве, заявив, что ими были получены спорные площади в субаренду в том виде, в каком они существуют по сей день. Ими никаких ремонтных работ не осуществлялось.

По ходатайству истца в судебном заседании было допрошены свидетели ФИО5 и ФИО6.

Свидетель ФИО5 пояснила, что работала администратором в ООО «Нортон» до 25.11.2009 года, который занимал спорные площади на первом этаже дома № 11 по ул.Титова в г.Костроме. При сравнении представленных ей на обозрение двух вариантов плана здания строения 1 этажа литера А по ул.Титова 11 (т.1 л.д.23 и 25) пояснила, что на 25.11.2009 г. помещения соответствовали плану указанному на стр. 23 , на втором плане на стр.25 отсутствуют существовавшие в период ее работы помещение гардероб (№4), помещение администратора (№2), банкетный зал (№5), помещения №№ 13, 15, 11,26. Также пояснила, что после увольнения с работы, посещала ныне действующий на этих площадях магазин, где не было перегородок между помещениями № 13,15 и 11,26, а также увеличен вход за счет комнат администратора и гардеробной.

Свидетель ФИО6 пояснила, что работала поваром в ООО «Нортон» до 25.11.2009 года, который занимал спорные площади на первом этаже дома № 11 по ул.Титова в г.Костроме. При сравнении представленных ей на обозрение двух вариантов плана здания строения 1 этажа литера А по ул.Титова 11 (т.1 л.д.23 и 25) пояснила, что на 25.11.2009 г. помещения соответствовали плану указанному на стр.23, на втором плане на стр.25 отсутствуют существовавшие в период ее работы помещение гардероб (№4), помещение администратора (№2), банкетный зал (№5), помещения №№ 13, 15, 11,26.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие одного из третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно договору аренды от 20.11.2009г., заключенному между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Универсам №2», нежилое помещение инв.№1-10197 лит.А, общей площадью 319,8 кв.м, в том числе основной - 151,4 кв.м, вспомогательной - 168,4 кв.м, расположенное по адресу: <...> д.П, было передано в аренду ООО «Универсам №2».

Указанное нежилое помещение принадлежит ФИО1 на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 07.11.2008г., №44-44-01/179/2008-210).

Пунктом 9.2. срок действия договора установлен 5 лет со дня его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора произведена 25.02.2010г., о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре, соответственно, срок действия договора истекает 25.02.2015г.

В соответствии с п.5.3.4 договора Арендатору предоставлено право производить все виды ремонта, перепланировки, переоборудования помещения только на основании письменного согласия Арендодателя.

Согласно п. 11.3.3 осуществление работ в помещении, требующих согласия Арендодателя, в отсутствие его письменного согласия, является основанием досрочного расторжения договора в судебном порядке.

25.12.2009 года по договору № 245 названное помещение было сдано ответчиком в субаренду ООО «Универсам Высшая Лига № 7»

01.12.2010 года по договору аренды № 335 названное помещение было сдано ответчиком в субаренду ЗАО «Универсам № 2»

25.02.2011г. по результатам осмотра арендуемого помещения, проведенного Арендодателем в соответствии с п.5.1.1 договора, было установлено, что в арендуемом помещении произведено переустройство (перепланировка), а именно - отсутствуют 6 перегородок, демонтирована туалетная комната, о чем составлен акт осмотра акт осмотра от 25.02.2011г.

04.03.2011г. в соответствии договора в адрес Арендатора направлено письменное уведомление о необходимости устранения нарушения договорных обязательств в установленный договором 15-дневный срок, также указано на возможность расторжении договора.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договором аренды от 20.11.2009г., заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Универсам №2», последнему было передано нежилое помещение инв.№1-10197 лит.А, общей площадью 319,8 кв.м, в том числе основной - 151,4 кв.м, вспомогательной - 168,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Результатами осмотра арендуемого помещения, проведенного Арендодателем в соответствии с п.5.1.1 договора, было установлено, что в арендуемом помещении произведено переустройство (перепланировка), а именно - отсутствуют 6 перегородок, демонтирована туалетная комната, о чем составлен акт осмотра акт осмотра от 25.02.2011г.

Согласно технического заключения по результатам обследования арендуемого помещения, произведенного ООО «Облпроект» 21.03.2011г. по заявке Арендодателя от 15.03.2011г., было установлено, что в помещении выполнены реконструктивные работы (пробивка входного проема в стене), а также работы по переоборудованию (демонтаж и переоборудование санузлов под складское помещение) и перепланировке (демонтаж внутренних перегородок). В результате перепланировки и переоборудования помещений увеличилась площадь торгового зала и складских помещений. Кроме того, сделан вывод, что выполнение всех указанных видов работ без разрешительной документации может повлечь нарушение характеристик надежности и безопасности здания (техническое заключение № 0738-ОП.ОО).

По результатам технического обследования помещения, произведенного 28.03.2011 ГП «Костромаоблтехинвентаризация» общая площадь арендуемого помещения составляет 321,2 кв.м., в том числе основная 284,6 кв.м., вспомогательная – 36,6.

Таким образом, в результате перепланировки арендуемого помещения изменились его площади - общая площадь помещения увеличилась на 1,4 кв.м, основная площадь увеличилась на 133,2 кв.м, вспомогательная площадь уменьшилась на 131,8 кв.м.

Площади арендуемого помещения в настоящее время не соответствуют площадям принятого в аренду помещения, указанным в п. 1.1 договора аренды.

Данными доказательствами суд считает установленным факт изменения характеристик площадей в спорном помещении.

В отзывах на иск ответчик и третье лицо отрицали факт осуществления ими перепланировки, заявляя, что помещение было получено в аренду, субаренду в том виде, в котором оно сейчас и находится.

Ответчик, приводя данный довод, указывает, что в предмет договора аренды были включены те площади, которые указаны в свидетельстве о праве, при принятии помещения обмен площадей ими не производился, в акте приема-передачи не отражены фактически принимаемые площади, при этом указывая на то, что свидетели являются заинтересованными лицами.

Суд расценивает данные доводы как недостаточные и противоречащие материалам дела, при том, что предмет договора четко определен сторонами, акт приема-передачи № 21 от 25.11.2009г. спорных площадей содержит ссылку на инвентарный номер помещения № 1-1-197 лит. А, согласно которому характеристика площадей аналогична условиям договора. В соответствии с делом правоустанавливающих документов при регистрации сделки также зафиксирована передача площадей, установленной сторонами при заключении договора.

Довод о том, что при приеме помещения ответчик не знал о расхождении в площадях, поскольку не производил их замер, нельзя считать обоснованными, т.к. разница в площадях (основных и вспомогательных), указанных в договоре и имеющих место быть на день подачи иска, настолько существенна ( основной площади 151,4 кв.м. против 284,3кв.м., вспомогательной 168,4кв.м. против 36,6кв.м.), что невозможно было не заметить данный факт визуально.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 5.3.4. договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора не производить переоборудования и перепланировок арендуемого объекта без согласия Арендодателя.

В разделе 11 договора сторонами определены основания для досрочного расторжения и прекращения договора.

В соответствии с пунктом 11.3.3 договора, договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендодателя, если Арендатор без согласия Арендодателя осуществил работы, требующие согласия арендатора, без наличия такого письменного согласия.

Предъявляя требование о расторжении договора, Арендодатель сослался на положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями данной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В адрес арендатора 04.03.2011г направлено письменное уведомление о необходимости устранения нарушения договорных обязательств в установленный договором 15-дневный срок, также указано на намерение расторжения договора.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

При этом, давая данные разъяснения, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Как указано выше, данное обязательство арендодателем выполнено, на день рассмотрения спора арендатором нарушения не были устранены.

Кроме того, арендодателем представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что допущенным нарушением условий договора арендатором причинен арендодателю такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что вправе был рассчитывать.

Как установлено выше, ликвидировано значительное число перегородок, в результате чего ликвидировано несколько помещений, также частично демонтирована несущая стена.

По результатам обследования помещений первого этажа жилого дома № 11 по ул. Титова г.Кострома выявлена возможность нарушения характеристик надежности и безопасности здания, поскольку данные работы должны выполняться с разрешительной документацией и согласованием с проектными организациями, имеющими свидетельство о допуске к выполнению работ данного вида.

Отсутствие установленной ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешительной документации на реконструкцию арендуемого помещения также свидетельствует о нарушении п.5.4.11 договора об обязанности арендатора соблюдать требования градостроительного законодательства, санитарных норм, стандартов строительства, норм пожарной безопасности. В нарушение п.5.4.2 договора при перепланировке не произведено ни согласование, ни регистрация произведенного переустройства помещения.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, при этом исследуется допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и считает доказанным факт осуществления перепланировки ответчиком, при том, что как установлено договором аренды, свидетельскими показаниями, актом приема-передачи, до 25.11.2009г. помещение соответствовало условиям, определенном сторонами в договоре аренды от 20.11.2009г. В дельнейшем соотношение основных и вспомогательных площадей было изменено, что не опровергается ответчиком, подтверждается третьим лицом, а также справками Костромского городского филиала «Костромаоблтехнивентаризация» и техническим заключением ООО «Областной проектный институт».

При принятии решения судом также учитывается, что спорное помещение занимает первый этаж многоквартирного жилого дома.

Доводы ответчика о заинтересованности свидетелей не нашли своего подтверждения, кроме того, с 25.11.2009г. свидетели прекратили трудовые отношения с ООО «Нортон».

Принимая данное решение в части определения срока освобождения помещения, при наличии в нем субарендатора, суд учитывает право стороны на предоставление им отсрочки исполнения решения в случае выявления причин, затрудняющих исполнение судебного акта.

Таким образом, требование истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Рассмотрев заявление истца о взыскании судебных издержек в сумме 18318 руб. 64 коп., которые состоят из расходов за предоставление выписи из ЕГРЮЛ, а также компенсация вынужденных расходов на получение справок, выкопировок ГП «Костромаоблтехнивентаризация», выполнение технического заключения ООО «Облпроект», суд признал его подтвержденным документально и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины и судебные издержки относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 20.11.2009, заключенный на аренду нежилого помещения инв.№1-10197 лит. А, расположенного по адресу: <...>, номер государственной регистрации договора 44-44-01/009/2010-582 от 25.02.2010.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Универсам № 2", г. Кострома освободить арендуемое помещение в течение 30 рабочих дней.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Универсам № 2", г. Кострома в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Кострома 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 200 руб. судебных расходов за изготовление выписки из ЕГРЮЛ, 18118 руб. 64 коп. судебных издержек.

Исполнительный лист выдать по вступлении решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Л.Ю. Денисенко