Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Костромской области Максименко Любовь Алексеевна при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Балакиревым А.С.,

с участием представителей сторон:

от заявителя: ФИО1, паспортные данные в протоколе;

от ответчика: не явился (уведомление в деле);

рассмотрев заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации городского округа город Буй Костромской области о признании недействительным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, оформленного письмом от 26.12.2014 № 4284, и обязании устранить выявленные нарушения,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1), Костромская область, г. Буй, обратился в суд с заявлением к администрации городского округа город Буй Костромской области о признании недействительным решения администрации городского округа город Буй Костромской области (далее – Администрация) от 26.12.2014 № 4284 об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в нежилое, об обязании администрации городского округа город Буй Костромской области принять решение о переводе данного помещения из жилого в нежилое.

Администрация городского округа город Буй Костромской области, извещенная о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в суд не явилась. Суд рассматривает дело в отсутствие стороны в соответствии с частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель в судебном заседании пояснил суду, что в связи с намерением осуществления предпринимательской деятельности по адресу: <...>, обратился в администрацию городского округа город Буй Костромской области с заявлением о переводе данного жилого помещения (3-х комнатная квартира, расположенная на 1-м этаже 5-ти этажного жилого многоквартирного дома) в нежилое. К заявлению предпринимателем приложен необходимый пакет документов, состав и наименование которых определен в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги администрацией городского округа город Буй Костромской области «Перевод нежилого помещения в жилое помещение и жилого помещения в нежилое», утвержденном постановлением администрации городского округа город Буй Костромской области от 20.08.2013 № 666. Письмом от 26.12.2014 исх. № 4284 Администрация отказала заявителю в предоставлении услуги по причине отсутствия согласия всех собственников помещений в жилом доме № 78 по улице Октябрьской революции города Буя. Полагая, что отказ является необоснованным, так как при данных обстоятельствах перевода помещения (использование общего имущества многоквартирного дома в связи с оборудованием отдельного входа путем разбора простенка по окном кухни и оборудования крыльца со ступенями и использование земельного участка, который на момент обращения с заявлением не сформирован) действующим законодательством предусмотрено наличие одобрения общего собрания собственников дома.

В предварительном судебном заседании администрация заявленные требования не признала. Суду пояснила, что поскольку проект перепланировки и переустройства спорного жилого помещения в нежилое предусматривает изменение внешнего вида фасада дома в связи с обустройством дверного проема путем демонтажа части внешней (общей) стены жилого дома, оборудования крыльца, выходящего за пределы стены и изменением режима пользования общим земельным участком, заявителю необходимо получить согласие всех собственников. Подробно позиция администрации изложена отзыве от 02.04.2015 исх. № 857.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: <...>.

18.11.2014 в адрес администрации городского округа город Буй Костромской области поступило заявление ИП ФИО1 о переводе указанного жилого помещения в нежилое (салон мебели).

К заявлению были приложены:

- свидетельство о государственной регистрации права на квартиру от 13.11.2014 сер 44-АБ № 793196;

- проект перепланировки и переустройства квартиры № 2 под салон мебели;

- технический паспорт на переводимое помещение;

- протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № 78от 29.07.2014;

- поэтажный план дома;

Из представленного заявителем проекта перепланировки и переустройства квартиры под салон мебели в целях перевода в нежилое помещение усматривается, что в целях обустройства дверного проема подлежит демонтажу часть стены (площадь 0,8 кв.м), расположенная по оконным проемом. Данная стена является внешней (общей) стеной жилого дома и относится к фасаду дома. Также устраивается металлическое крыльцо, выходящее за пределы наружной стены на 3, 40 метров и имеющее ширину 1,70 метров. Таким образом, изменяется внешний вид главного фасада здания путем демонтажа части стены по оконным проемом, установкой металлического крыльца и козырька.

Кроме этого, обустройством отдельного входа путем демонтажа оконного блока в наружной стене дома и устройством металлического крыльца с бетонными ступеньками изменяется режим пользования земельного участка, где расположена отмостка дома и высажены деревья и кустарники.

Указанные обстоятельства, по мнению администрации, свидетельствуют, что предполагаемое переустройство указанного жилого помещения влечет за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников жилых помещений, что возможно только с согласия всех собственников.

Поскольку представленный заявителем протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № 78 по улице Октябрьской революции города Буя от 29.07.2014 содержит 84,55% положительных голосов от общего числа собственников помещений, администрация отказала предпринимателю ФИО1 в переводе спорного жилого помещения в нежилое.

Отказ администрации изложен в письме от 26.12.2014 исх. № 4284.

Данный отказ оспорен предпринимателем в суде.

Изучив представленные доказательства, выслушав мнения сторон, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно части 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемым жилищным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Частью 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

На территории городского поселения город Буй Костромской области муниципальная услуга «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» предоставляется в соответствии с административным регламентом предоставления данной муниципальной услуги, утвержденным постановлением администрации городского округа город Буй Костромской области от 25.06.2013 № 666.

В соответствии с частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое может осуществляться на основании заявления собственника помещения.

К заявлению должны быть приложены документы, перечисленные в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

В соответствии со статьей 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 39 ЖК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с подпунктами «в» и «г» пункта 2 части 1 раздела I в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Следовательно, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.

Обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями предусмотрена пунктом 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.10.2010 N 1275-О-О разъяснил, что сами по себе данные положения направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме (правообладателей объекта капитального строительства) и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме. Потому положения пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Кодекса не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права граждан.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Из указанных норм следует, что перевод жилого помещения в нежилое помещение, сопровождающийся реконструкцией, переустройством или перепланировкой данного помещения, и связанный с изменением параметров общего имущества многоквартирного жилого дома и режима пользования этим имуществом, возможен только при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из представленного заявителем проекта следует, что в случае перевода помещений, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, из жилых в нежилое возникает необходимость установить отдельный вход, для обустройства которого подлежит разрушению часть несущей стены, которая является ограждающей несущей конструкцией и относится в соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Работы будут осуществляться путем демонтажа оконного проема в наружной стеновой панели дома, увеличения проема до уровня пола за счет частичного разрушения наружной несущей стены дома, вместо оконного проема появляется дверной проем с устройством крыльца и лестницы за счет придомовой территории.

Кроме того, перевод указанных помещений из жилых в нежилое, в связи с размещением отдельного входа с устройством крыльца и лестницы на придомовой территории, повлечет изменение режима пользования частью земельного участка, являющегося общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

То обстоятельство, что до настоящего времени границы и размеры земельного участка, на котором расположен жилой дом, не определены, значения не имеет, поскольку указанный земельный участок, на котором проектом предусмотрено размещение входной группы и устройство пешеходной дорожки, относится к общей долевой собственности в силу указанных выше положений Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что предпринимателем получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>.

Таким образом, заявителем при обращении в орган местного самоуправления не соблюдены требования действующего законодательства (часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Поскольку предприниматель не представил в администрацию доказательства согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию объекта, оспариваемое заявителем решение (об отказе в выдаче разрешения) является правомерным.

Довод предпринимателя об отсутствии необходимости в получении согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме отклоняется. Этот довод основан на неправильном толковании заявителем норм жилищного и градостроительного законодательства. Предполагаемое переустройство жилого помещения влечет за собой использование наружной стены и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома. На осуществление таких действий должно быть получено согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Изложенное исключает необходимость проведения по данному делу заявленной предпринимателем экспертизы (л.д. 60).

Из представленного предпринимателем в дело протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 29.07.2014 видно, что согласие всех собственников на изменение объекта получено не было. Кроме того, в повестку дня общего собрания вопрос об использовании земельного участка, являющегося общей долевой собственностью собственников помещений жилого многоквартирного дома, включен не был. Собственники по данному вопросу не голосовали и решение о даче согласия на использование придомовой территории не принимали. Изложенное также свидетельствует о законности действий органа местного самоуправления, отказавшего в переводе жилого помещения в нежилое.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, через арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Л.А.Максименко