Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Костромской области Зиновьев Андрей Викторович, рассмотрев заявление Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, ОГРН <***>, ИНН <***>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

третьи лица - АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО),

ООО «Инвестстройпроект-М»; ОАО «Ивановская домостроительная компания»,

о признании незаконным действия (бездействия), выраженного в непогашении записи регистрации ипотеки права аренды на земельный участок от 04.06.2015 № 44-44/001-44/001/005/2015-6285/1 по результатам проведения регистрационных действий по погашению записи о регистрации права аренды на земельный участок, с кадастровым номером 44:27:080610:387, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>; обязании осуществить государственную регистрацию прекращения обременения в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:387, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): <...> путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от 04.06.2015 № 44-44/001-44/001/005/2015-6285/1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шабаровой К.И.

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1, доверенность от 22.11.2020,

от ответчика - ФИО2, доверенность от 09.01.2020,

от третьих лиц - не явились,

установил.

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании незаконным действия (бездействия) Управления Росреестра по Костромской области, выраженного в непогашении записи регистрации ипотеки права аренды на земельный участок от 04.06.2015 № 44-44/001-44/001/005/2015-6285/1 по результатам проведения регистрационных действий по погашению записи о регистрации права аренды на земельный участок, с кадастровым номером 44:27:080610:387, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>; обязании осуществить государственную регистрацию прекращения обременения в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:387, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): <...> путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от 04.06.2015 № 44-44/001-44/001/005/2015-6285/1.

Третьи лица - АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО), ООО «Инвестстройпроект-М»; ОАО «Ивановская домостроительная компания» - не направили в суд своих представителей.

Представитель заявитель в судебном заседании поддержал уточненные требования.

Представитель Росреестра в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление.

АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) направил в суд отзыв, в котором указал о несогласии с заявленными требованиями.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и открытым акционерным обществом «Ивановская Домостроительная Компания» (далее - Арендатор, общество) заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2014 № Да.3448.3 (далее - Договор).

Согласно Договору, Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4432 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:387, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> для использования в целях строительства многоквартирного дома. Объект аренды передан Арендатору по акту приема-передачи от 09.01.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:080610:387 образован в результате раздела из земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:21, общей площадью 235953 кв.м., предоставленного для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства.

Срок действия Договора установлен с 12.11.2013 по 18.02.2020. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области в соответствии с действующим законодательством.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН) право аренды земельного участка было заложено в пользу акционерного коммерческого банка «Инвестиционный торговый банк» (публичное акционерное общество) по договору залога имущественных прав от 17.04.2015 № 15/эклвв-000/8-2 (запись регистрации ипотеки права аренды от 04.06.2015 № 44-44/001-44/001/005/2015-6285/1). Срок действия, на который установлено данное обременение: с 04.06.2015 по 25.12.2015.

В пункте 6.6 Договора указано, что Договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 Договора (за три месяца до даты окончания действия Договора).

Указанный пункт Договора согласуется с пунктом 1 статьи 422 и положениями статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), в соответствии с которыми договор аренды прекращает свое действие, если ни одна из сторон не возразила о его возобновлении на неопределенный срок.

В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604, с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

Уведомлениями Управления от 09.01.2020 № 02-37исх-6/20 и от 05.02.2020 № 02-37исх-285/20 Арендатору земельного участка было сообщено, что Договор прекращает свое действие датой его окончания. Таким образом, Арендодатель возразил против возобновления Договора на неопределенный срок.

Аналогичного содержания уведомление было направлено Управлением в адрес
Росреестра (уведомление от 18.02.2020 № 02-19исх-65/20).

Кроме того, в силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, действующее гражданское и земельное законодательство не предусматривает возможности продления или возобновления Договоров, срок действия которых истек, в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

27.02.2020 представитель по доверенности от муниципального образования городского округа город Кострома (далее - Заявитель) посредством электронного межведомственного взаимодействия обратилась с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - Росреестр, регистрирующий орган, орган регистрации прав) о государственной регистрации прекращения права аренды (погашении записи о государственной регистрации права), приложив упомянутые уведомления Управления.

02.03.2020 от Росреестра в адрес Управления поступила выписка из ЕГРН на указанный земельный участок, из которой следует, что запись о регистрации права аренды земельного участка была погашена, однако обременение в виде записи об ипотеке права аренды погашена не была.

В качестве обоснования приостановления государственной регистрации, регистрирующий орган в оспариваемом Уведомлении ссылается на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), согласно которому осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Обоснованность применения данной нормы Закона о регистрации, по мнению Росреестра, подтверждается непредставлением Заявителем документов, подтверждающих согласие залогодержателя (участника долевого строительства) права аренды земельного участка на осуществление регистрационных действий, а также иных действий, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии).

Не согласившись с действиями Росреестра по вынесению оспариваемого уведомления, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При оценке доводов сторон суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 4, 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Ответчик, возражая против заявленных требований, свою позицию мотивировал следующим.

В силу указанной нормы права, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав включают в себя: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации недвижимости оснований для приостановления либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении либо отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Проводимая правовая экспертиза документов - это изучение представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов, в целях установления юридического факта, являющего бесспорным основанием для осуществления соответствующих действий.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН) 17.04.2015 Управлением Росреестра осуществлена государственная регистрация договора аренды и ограничение (обременение) права в виде аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома, площадью 4432 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:387, расположенный по адресу: <...> на основании договора аренды земельного участка от 09.01.2014 № Да.3448.3 где в качестве арендодателя выступает - субъект РФ Костромская область, а в качестве арендатора - ОАО «Ивановская Домостроительная Компания», о чем в ЕГРН произведена запись регистрации № 44-44/001-44/001/005/2015-6285/1.

Кроме того, в ЕГРН имеются сведения о государственной регистрации шести договоров участия в долевом строительстве, где в качестве застройщика выступает -ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» а в качестве участника долевого строительства - ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент», о чем в ЕГРН произведены соответствующие записи регистрации договоров.

Из содержания указных договоров следует, что застройщик - ОАО «Ивановская Домостроительная Компания», которому на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 44:27:080610:387, расположенный по адресу: <...> обязуется с учетом использования денежных средств участника долевого строительства осуществить строительство многоквартирного жилого дома на указном земельном участке и передать его участнику долевого строительства.

В силу ч. 3 ст. 25.1 Федерального закона РФ от. 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (действовавший на момент осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, на спорном земельном участке и который утратил силу с 01.01.2017) запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Таким образом, наряду с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве Управлением Росреестра была осуществлена государственная регистрация залога права аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:387, на котором должно осуществляться строительство, где в качестве залогодержателя выступает - ООО «Управляющая компания «Русь Менеджмент» (участник долевого строительства), а в качестве залогодателя - ОАО «Ивановская Домостроительная компания» (застройщик).

На момент обращения Муниципального образования городской округ город Кострома в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:387, право аренды данного земельного участка, возникшее на основании договора аренды от 09.01.2014 являлось и является предметом залога на основании договоров участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона об участии в долевом строительстве, являются права на земельный участок и строящийся жилой дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 №2-0 указано, что правовое регулирование, установленное ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, право аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:387 находится в залоге в силу закона, в целях обеспечения прав участника долевого строительства иного объекта недвижимости.

Согласно п. 9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона об участии в долевом строительстве, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных данным Законом.

При этом положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными нормами.

В соответствии с п. 8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком, в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 11 ст. 53 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ от 13.07.2015 регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых осуществляется государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Ввиду того, что право аренды спорного земельного участка находится в залоге у участников долевого строительства, прекращение данного права в одностороннем порядке влечет нарушение прав участников долевого строительства. предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Управление Росреестра полагает, что совершение регистрационных действий по прекращению ограничения (обременения) права аренды и залога права аренды спорного земельного участка, нарушит права участника долевого строительства.

Между тем, ответчиком не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Из пункта 1 статьи 621 ГК РФ следует, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Из системного анализа норм действовавшего и действующего на сегодняшний день федерального законодательства, а также разъяснений, изложенных в акте судебного толкования, следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный по результатам проведения торгов, не может быть продлен и (или) возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку действующее земельное законодательство не предусматривает такой возможности.

Принимая во внимание, что на земельном участке, арендуемом обществом, какие-либо объекты недвижимости не возведены, а сам участок не осваивался, Договор прекратился датой окончания срока его действия (18.02.2020).

Кроме того, в силу пункта 6.6. Договора, Договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 Договора (не позднее, чем за три месяца).

Данный пункт Договора согласуется с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которым если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Поскольку Управлением были направлены соответствующие уведомления о прекращении действия Договора датой его окончания в адрес арендатора и Росреестра, правовые препятствия для погашения записи о праве аренды и соответственно записи о залоге права аренды, неразрывно связанным с арендой, отсутствовали.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно частям 2, 3 и 5 статьи 1 Закона о регистрации, единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из части 6 статьи 1 Закона о регистрации следует, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктами 8 и 9 части 2 статьи 14 Закона о регистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Предметом ипотеки (правом залога), которое Росреестр посчитал правовым препятствием для государственной регистрации прекращения права, является право аренды застройщика - общества, которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии.

В силу прямого указания норм пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона о долевом участии, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Из части 11 статьи 53 Закона о регистрации следует, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Закона об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным Законом о регистрации.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной, записи об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом участии, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.

Учитывая, что общество находится в стадии банкротства (дело № А17-4841/2015), оно не способно исполнить обязательства участников долевого строительства, принимая во внимание при этом прекращение действия Договора датой его окончания и невозможности его продления (возобновления) на неопределенный срок.

Как следует из правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167 по делу № А41-23298/13, прекращение договора аренды и погашение записи в ЕГРН об аренде участка является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в связи с прекращением заложенного права.

При этом действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможности влиять на срок действия Договора, право аренды по которому заложено.

Объекты недвижимости на арендуемом земельном участке отсутствуют, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Кроме того, суд учитывает следующее.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (часть 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ)

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, в том числе вследствие его расторжения по инициативе арендодателя, наличие в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о залоге права аренды не имеет правового значения и не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды.

Принимая во внимание, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка наличие в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о залоге права аренды не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды, а также то, что заявителем, не являющимся участником правоотношений по долевому участию в строительстве, представлены все необходимые документы для осуществления рассматриваемой государственной регистрации, у регистрационного органа не имелось предусмотренных законом оснований для приостановления государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права в виде аренды земельного участка. Необходимость предоставления доказательств, подтверждающих полное исполнение застройщиком своих обязательств перед участниками долевого строительства, а также согласие залогодержателей на распоряжение предметом ипотеки, в данной ситуации отсутствует.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 168, 170, 201 АПК РФ, суд

решил:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным действие (бездействие) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, выраженное в непогашении записи регистрации ипотеки права аренды на земельный участок от 04.06.2015 № 44-44/001-44/001/005/2015-6285/1 по результатам проведения регистрационных действий по погашению записи о регистрации права аренды на земельный участок, с кадастровым номером 44:27:080610:387, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>.

Обязать Управление Росреестра по Костромской области осуществить государственную регистрацию прекращения обременения в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:387, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): <...> путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от 04.06.2015 № 44-44/001-44/001/005/2015-6285/1.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, через арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья А.В. Зиновьев