Гражданский кодекс часть 1

- Администрация г. Костромы, УФРС по Костромской области, ГП КО «Костромаоблтехинвентаризация, Департамент культурного наследия Костромской области» – не явились, представлены ходатайства,

установил:

Департамент имущественных отношений Костромской области, г. Кострома, обратился в Арбитражный суд Костромской области к ЗАО «Высшая Лига – Логистик», г. Кострома (в настоящее время - ЗАО «Логистик РТ», город Кострома), третьи лица: Администрация г. Костромы, г. Кострома, Управление федеральной регистрационной службы по Костромской области, г. Кострома, о признании кирпичного сарая литер 8 по адресу: <...>, самовольной постройкой, признании недействительным зарегистрированного права собственности на домовладение по адресу: <...>, в части регистрации права собственности на кирпичный сарай, сносе самовольно возведенного строения.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГП КО «Костромаоблтехинвентаризация», г. Кострома, Департамент культурного наследия Костромской области, г. Кострома, ФИО1, г. Кострома, ФИО2, город Кострома.

Впоследствии истец исковые требования о признании кирпичного сарая литер 8 по адресу: <...>, самовольной постройкой, признании недействительным зарегистрированного права собственности на домовладение по адресу: <...>, в части регистрации права собственности на кирпичный сарай поддержал, от требований в части сноса самовольно возведенного строения отказался.

Иск мотивирован тем, что переданный в собственность ФИО1 в составе домовладения № 67 по ул. Советской в г. Костроме тесовый сарай перестал существовать, вновь возведенный на этом же месте кирпичный сарай является самовольной постройкой и не мог быть зарегистрирован как часть объекта недвижимости, поскольку он возведен на земельном участке, не отводившемся под домовладение, в нарушение требований Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» без разрешения на проведение земляных, строительных, хозяйственных работ.

Ответчик ЗАО «Логистик РТ» иск не признал, пояснив, что спорный сарай является не вновь возведенным, а лишь капитально отремонтированным – обложенным снаружи кирпичом; тесовый сарай был передан ФИО1 в собственность в составе домовладения, находившегося на земельном участке площадью 1300 кв.м, право на который перешло к новому владельцу автоматически от МУП «Жилищник», обладавшее земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования на основании Временного положения о регулировании земельных отношений в г. Костроме, вследствие чего сарай находится на территории домовладения; землепользователь в настоящее время вправе получить земельный участок в собственность исходя из фактических границ; для возведения на территории домовладения строений вспомогательного использования выдачи разрешения на строительство не требуется; истец не является лицом, чьи интересы нарушены возведением сарая; производство по делу подлежит прекращению, поскольку ЗАО «Логистик РТ» не реконструировало объект, а в настоящее время домовладение ЗАО «Логистик РТ» не принадлежит.

Третье лицо Департамент культурного наследия Костромской области находит требования подлежащими удовлетворению, поскольку кирпичный сарай находится как в границах зоны охраны археологического культурного слоя, так и в границах историко-культурной заповедной территории, однако в нарушение требований Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» он возведен без разрешения на проведение земляных, строительных, хозяйственных работ на земельном участке, что не допускается, для возведения на указанной территории любого строения, в том числе и вспомогательного назначения требовалось получить разрешение на соответствующий вид работ, в связи с его отсутствием строение является самовольно возведенным.

Третье лицо Администрация г. Костромы считает иск подлежащим удовлетворению по тем же основаниям, что и истец.

Третье лицо Управление федеральной регистрационной службы по Костромской области считает требования не подлежащими удовлетворению, поскольку регистрация объекта была произведена на основании технического паспорта, не содержащего сведений о том, что сарай возведен самовольно, выдачи разрешения на строительство сарая не требовалось, так как он является строением вспомогательного использования; право на использование земельного участка перешло к ФИО1, а затем к ЗАО «Логистик РТ» при приобретении прав на домовладение; спорный сарай располагается на территории домовладения согласно техническому паспорту БТИ; при регистрации права за ЗАО «Высшая Лига – Логистик» записи в реестр об изменении объекта не вносилось.

Третье лицо ГП КО «Костромаоблтехинвентаризация» считает требования подлежащими удовлетворению, указав, что по данным технического учета на 18.05.1995 года имелся тесовый сарай на деревянном столбчатом фундаменте (лит. 1), при обследовании 06.02.2007 года установлено, что вместо него построен новый объект – сарай, который является кирпичным на ленточном фундаменте, (лит. 8), кроме этого, он имеет иные размеры: меньше по длине и больше по ширине; отметка о самовольности строения делается в том случае, если имеются сведения о нарушении градостроительных и строительных норм и правил, в связи с наличием противоречий в представленных документах для регистрации нового объекта требовалось представление правоустанавливающего документа на земельный участок, без которого в государственной регистрации перехода прав должно было быть отказано.

Третье лицо ФИО1 полагает, что иск удовлетворению не подлежит, поскольку новый объект не создавался, кто реконструировал старый сарай, установить невозможно, это был широкий круг арендаторов; земельный участок должен быть весь в фактических границах передан собственнику домовладения как получившему право его использования вместе с приобретением объекта недвижимости, минимальный размер участка должен составлять по действующим нормам 2000 кв.м из расчета 8 жилых квартир.

Представитель третьего лица ФИО2 пояснил, что считает иск не подлежащим удовлетворению, так как сарай памятником культуры не является, кроме этого, он существовал ранее.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил:

Постановлением Главы администрации Костромской области от 30 декабря 1993 года № 598 «Об объявлении находящихся на территории Костромской области объектов, имеющих историческую, культурную и научную ценность, к памятниками истории и культуры» объявлен памятником истории и культуры «Дом жилой Корсаковых», 1860-е гг., ул. Советская, 67.

Постановлением Главы администрации Костромской области от 28 октября 1999 года № 470 «Об отнесении находящихся на территории Костромской области объектов, имеющих историко-культурную ценность, к категории памятников истории и культуры местного значения» отнесены к категории памятников истории и культуры местного значения вновь выявленные объекты, в том числе участок культурного слоя посада вдоль бывших ФИО6 и Никольской улиц, XIV-XVIII вв. (кв. 14-16, 114-118, 121-125, 180, улицы Долматова, Горная, Кооперации, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Между ФИО1 и Администрацией г. Костромы, являвшимися сособственниками домовладения № 67 по ул. Советской в г. Костроме 05 октября 2000 года заключено соглашение об определении долей в жилом доме, согласно которого в праве собственности на указанное домовладение доля Администрации г. Костромы составляет 2/3, доля ФИО1 составляет 1/3, свидетельство о государственной регистрации серии 44-АА № 065824выдано ФИО1 24 октября 2000 года.

НПЦ по охране и использованию памятников истории и культуры с ФИО1 29 декабря 2000 года заключен договор № 535 на использование недвижимых памятников истории и культуры, находящихся в личной собственности граждан.

Постановлением Администрации г. Костромы от 09 ноября 2000 года № 4208 ФИО1 переданы безвозмездно в собственность 2/3 доли жилого дома, расположенного по адресу: <...>, а также предложено в месячный срок после государственной регистрации перехода права оформить документы на землепользование для эксплуатации дома.

На основании указанного постановления Администрацией г. Костромы по договору № 67/1 от 10 ноября 2000 года переданы безвозмездно в собственность ФИО1 2/3 доли жилого дома, расположенного по адресу: <...>. В пункте 2 договора указано, что домовладение в целом состоит из бревенчатого одноэтажного жилого дома (лит. А, А1) общей площадью 248,8 кв.м, жилой площадью 69,5 кв.м, с двумя пристройками, тесового сарая, бревенчатого и тесового сооружений, и расположено на земельном участке площадью 1300 кв.м. 28 ноября 2000 года произведена государственная регистрация данной сделки, запись о регистрации 44-01/27-69.2000-99, выдано свидетельство о регистрации серии 44-АА № 069779.

Комитетом по охране и использованию историко-культурного наследия администрации Костромской области с ФИО1 заключен охранный договор (обязательство) № 700 от 25 апреля 2005 года, обеспечивающий режим использования памятника истории и культуры «Дом жилой Корсаковых».

Между ФИО1 (продавец) и ЗАО «Высшая Лига – Логистик» (покупатель) 26 апреля 2007 года заключен договор купли-продажи, согласно которого продавец продал, а покупатель приобрел жилой дом с постройками по адресу: <...>, состоящий из одноэтажного бревенчатого жилого дома (лит. А) общей площадью 245,0 кв.м, в том числе жилой площадью 161,5 кв.м, с двумя пристройками (лит. а, а4), кирпичного сарая, тесовых сооружений.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 мая 2007 года было зарегистрировано право собственности ЗАО «Высшая Лига – Логистик» на жилой дом общей площадью 245,0 кв.м, в том числе жилой площадью 161,5 кв.м, с двумя пристройками (лит. А, а, а4), сарай, уборная, ограждения, условный номер 44:27:00:00000:1-9372, расположенный по адресу: <...>, свидетельство о регистрации серии 44-АБ № 141221.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 06 февраля 2007 года объект недвижимости – жилой дом по адресу: <...>, состоит из бревенчатого жилого дома (лит. А) жилой пристройки из пеноблоков (лит. А2), кирпичной жилой пристройки в стадии строительства (литер А3), двух двухтесовых пристроек (лит. а, а4), кирпичного сарая (лит. 8), уборной (лит. 7), тесовых ворот (лит. № 1), тесового забора (лит. № 2); имеется отметка о самовольном возведении подвала жилого дома (лит. А), жилой пристройки (лит. А2), жилой пристройки (лит. А3) – объект, незавершенный строительством.

На основании договора купли-продажи от 25 апреля 2008 года право собственности на жилой дом общей площадью 245,0 кв.м, в том числе жилой площадью 161,5 кв.м, с двумя пристройками (лит. А, а, а4), сарай, уборная, ограждения, условный номер 44:27:00:00000:1-9372, расположенный по адресу: <...>, перешло к ФИО2, что подтверждено свидетельством о регистрации серии 44-АБ №202239, выданным 28 апреля 2008 года.

Оценив доводы участвующих в деле лиц и представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдачи разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Согласно статьи 99 Гражданского кодекса РФ земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия, относятся к землям историко-культурного назначения.

В соответствии со статьей 35 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения; проектирование и проведение работ по сохранению памятника или ансамбля и (или) их территорий в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия осуществляются в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 17 Закона Костромской области от 01 апреля 2004 года № 184-ЗКО (в редакции Законов Костромской области от 07.12.2006 г. № 85-4-ЗКО, от 07.02.2008 г. № 254-4-ЗКО) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Костромской области» все виды работ по сохранению объекта культурного наследия регионального и местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия (исследование, проектирование, приспособление, реконструкция, ремонт, реставрация, консервация) проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных Государственным органом.

Согласно статьи 7 Закона Костромской области «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Костромской области» государственный контроль в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия на территории Костромской области осуществляется органом исполнительной власти Костромской области, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия (далее - Государственный орган) совместно с федеральным органом охраны объектов культурного наследия в соответствии с действующим федеральным законодательством и законодательством Костромской области.

Органом исполнительной власти Костромской области, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, в настоящее время является Департамент культурного наследия Костромской области (до 28 июня 2007 года - Департамент культурного наследия, культуры и туризма Костромской области). На момент заключения25 апреля 2005 года с ФИО1 охранного договора (обязательства) таким органом являлся Комитет по охране и использованию историко-культурного наследия администрации Костромской области.

В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из буквального толкования данной нормы права, прекращенное право собственности также может быть оспорено в судебном порядке.

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости - жилой дом по адресу: <...>, входит в границы памятника археологии "Участок культурного слоя посада вдоль бывших ФИО6 и Никольской улиц» (XIV-XVIII вв.), который постановлением Главы администрации Костромской области от 28 октября 1999 года № 470 отнесен к категории памятников истории и культуры местного значения, что не оспаривается никем из участвующих в деле лиц.

Постановление Главы администрации Костромской области от 28 октября 1999 года № 470 опубликовано в газете «Северная правда» 21 марта 2006 года.

Регистрационной службой 25 мая 2007 года было зарегистрировано право собственности ЗАО «Высшая Лига – Логистик» на жилой дом общей площадью 245,0 кв.м, в том числе жилой площадью 161,5 кв.м, с двумя пристройками (лит. А, а, а4), сарай, уборная, ограждения, условный номер 44:27:00:00000:1-9372, расположенный по адресу: <...>, выдано свидетельство о регистрации серии 44-АБ № 141221.

Основанием для государственной регистрации права собственности послужили представленные в регистрационную службу документы: договор купли-продажи от 26 апреля 2007 года между ФИО1 (продавец) и ЗАО «Высшая Лига – Логистик» (покупатель); заявления обеих сторон договора о государственной регистрации перехода права собственности; заявление ФИО1 о внесении изменений в запись Единого государственного реестраправ на недвижимое имущество и сделок с ним об изменении технических характеристик объекта в части площади объекта вместо общей площади 248,8 кв.м, в том числе жилой площади 69,5 кв.м – внести технические характеристики: общая площадь 245,0 кв.м, в том числе жилая площадь 161,5 кв.м.; технический паспорт по состоянию на 06 февраля 2007 года, согласно которого объект недвижимости – жилой дом по адресу: <...>, состоит из бревенчатого жилого дома (лит. А) жилой пристройки из пеноблоков (лит. А2), кирпичной жилой пристройки в стадии строительства (литер А3), двух двухтесовых пристроек (лит. а, а4), кирпичного сарая (лит. 8), уборной (лит. 7), тесовых ворот (лит. № 1), тесового забора (лит. № 2); имеется отметка о самовольном возведении подвала жилого дома (лит. А), жилой пристройки (лит. А2), жилой пристройки (лит. А3) – объект, незавершенный строительством.

По данным технического учета на 18.05.1995 года имелся тесовый сарай на деревянном столбчатом фундаменте (лит. 1) размерами длина – 6,90 м, ширина – 3,20 м, площадь застройки 22,1 кв.м; при обследовании 06.02.2007 года установлено, что на месте тесового сарая на деревянном столбчатом фундаменте построен кирпичный сарай на ленточном фундаменте, размерами: длина – 6,87 м, ширина – 3,33 м, высота - 2,75 м, площадь застройки 22,9 кв.м, данному строению присвоен литер 8. Указанные обстоятельства никем из участвующих в деле лиц не оспариваются.

Оценив указанные обстоятельства и представленные материалы, суд приходит к выводу об обоснованности довода истца о том, что переданный в собственность ФИО1 в составе домовладения № 67 по ул. Советской в г. Костроме тесовый сарай перестал существовать, кирпичный сарай является вновь возведенным объектом.

Довод ответчика и третьего лица ФИО1 о том, что спорный сарай был возведен в период, когда собственником домовладения являлся ФИО1, и невозможно установить, кто реконструировал старый сарай, поскольку это был широкий круг арендаторов, не имеет юридического значения для разрешения данного дела, так как тесовый сарай был обоснованно включен в состав объекта, право на который зарегистрировано, изменений технических характеристик объекта в этой части в период, когда правом собственности обладал ФИО1, не вносилось.

По смыслу частей 7, 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство строений и сооружений вспомогательного использования без выдачи разрешения на строительство возможно только на земельном участке, в установленном порядке отведенном под размещение на нем объекта недвижимости. С учетом этого при наличии данных о создании нового объекта вспомогательного использования для включения его в состав объекта недвижимости, право на который зарегистрировано, требовалось представление правоустанавливающего документа на земельный участок.

Довод ответчика о том, что право на земельный участок площадью 1300 кв.м перешло к ФИО1 как к новому владельцу, а затем к ЗАО «Высшая Лига – Логистик» автоматически от МУП «Жилищник», обладавшего земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, а землепользователь в настоящее время вправе получить земельный участок в собственность исходя из фактических границ, не может быть принят судом, поскольку доказательств наличия у МУП «Жилищник» вещного права на земельный участок не представлено, ФИО1 право на земельный участок никогда в установленном порядке не оформлялось. Кроме этого, вопросы перехода к ответчику от другого лица права на земельный участок, а также его размера и границ, не может быть разрешен в рамках данного дела.

Каких-либо объективных доказательств того, что земельный участок, на котором возведен спорный сарай, находится в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании ответчика или в его владении на основании обязательства, ответчиком не представлено.

Кроме этого, учитывая, что памятник археологии «Участок культурного слоя посада вдоль бывших ФИО6 и Никольской улиц» (XIV-XVIII вв.) расположен на территории земельного участка, на котором возведен спорный сарай, а для сооружения ленточного фундамента необходимо проведение земляных работ, суд находит обоснованным довод истца, а также третьего лица - Департамента культурного наследия Костромской области – о том, что возведение указанного сарая создало угрозу повреждения, разрушения или уничтожения объектов археологии, которые могут находиться на земельном участке, вследствие чего работы должны были проводиться только с разрешения органа исполнительной власти Костромской области, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия.

Таким образом, не имелось оснований для включения кирпичного сарая на ленточном фундаменте (литер 8) в состав объекта недвижимости по адресу: <...>, право на который зарегистрировано.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании кирпичного сарая (литер 8) по адресу: <...>, самовольной постройкой, признании недействительным зарегистрированного права собственности на домовладение по адресу: <...>, в части регистрации права собственности на кирпичный сарай являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании и руководствуясь ст.ст. 167, 169, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать кирпичный сарай (литер 8) по адресу: <...>, самовольной постройкой.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности на домовладение, расположенное по адресу: <...>, в части регистрации права собственности на кирпичный сарай (литер 8).

Взыскать с закрытого акционерного общества «Логистик РТ», город Кострома, в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения решения, в кассационном порядке - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу путем подачи апелляционной или кассационной жалоб через арбитражный суд Костромской области.

Судья Н.Ю. Авдеева.