Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Семенова А.И. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к муниципальному образованию городской округ город Кострома в лице администрации города Костромы об обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании расходов на оплату услуг оценщика.

Лицо, ведущее протокол: помощник судьи Сулеменкова А.В.

При участии в заседании:

от истца: ФИО1 (доверенность от 19.09.2011);

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 28.02.2012).

Суд установил следующее.

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) (в настоящее время переименован в открытое акционерное общество «Сбербанк России», далее – банк) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к Российской Федерации в лице уполномоченных органов - управления Федеральной налоговой службы по Костромской области, территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области и администрации города Костромы (далее – администрация) о предоставлении свидетельства о праве на наследство по закону на выморочное имущество: двухкомнатную квартиру, общей площадью 40,9 кв.м., инв. № І-12351, лит. А, расположенную по адресу: <...>, принадлежащую на праве собственности ФИО3, об обращении взыскания на указанное заложенное выморочное недвижимое имущество и установлении начальной продажной стоимости предмета залога равной рыночной стоимости в размере 1 236 000 руб.

До принятия судебного акта по делу истец заявил ходатайство о замене ответчика по делу на муниципальное образование городской округ город Кострома (далее – муниципальное образование). Уточнил исковые требования и просил обратить взыскание на заложенное имущество по кредитному договору <***> от 26.06.2008: двухкомнатную квартиру, общей площадью 40,9 кв.м., инв. № І-12351, лит. А, расположенную по адресу: <...>, ранее принадлежащую на праве собственности умершему заемщику ФИО3 на основании договора купли-продажи от 30.06.2008. Отказался от исковых требований о предоставлении свидетельства о праве на наследство по закону на выморочное имущество.

Уточнение принято судом.

Определением суда от 03.12.2010 произведена замену ответчика по делу на муниципальное образование. Администрация привлечена к участию в деле в качестве лица, выступающего в суде от имени муниципального образования. Производство по делу в части требований истца о предоставлении свидетельства о праве на наследство по закону на выморочное имущество прекращено. Этим же определением производство по делу приостановлено до перехода выморочного имущества к муниципальному образованию.

19.12.2011 от банка поступило ходатайство о возобновлении производства по делу с приложением письма главы администрации г. Костромы от 23.11.2011, из которого следует, что 07.11.2011 нотариусом нотариального округа города Костромы и Костромского района Костромской области ФИО4 администрации выдано свидетельство о праве на наследство по закону на выморочное имущество.

Определением от 24.01.2012 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 11.04.2012 по ходатайству ответчика назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорного имущества, производство по делу приостановлено.

28.05.2012 производство по делу возобновлено.

До принятия судебного акта по делу истец уточнил исковые требования и просил:

- обратить взыскание на следующее заложенное имущество по кредитному договору <***> от 26.06.2008: двухкомнатную квартиру, общей площадью 40,9 кв.м., инв. № І-12351, лит. А, расположенную по адресу: <...>, ранее принадлежащую на праве собственности умершему заемщику ФИО3 на основании договора купли-продажи от 30.06.2008;

- взыскать с ответчика сумму расходов по оплате услуг независимого оценщика по определению рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в размере 2 000 руб. (л.д. 23-25 том 2).

Уточнение принято судом.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и письменным пояснениях.

Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 31.05.2012 до 17 час. 00 мин.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

26.06.2008 между банком (кредитор) и ФИО5 (заемщик) заключен кредитный договор <***>, во исполнение которого кредитор предоставил заемщику кредит в сумме 1 350 000 руб. под 13,5% годовых на приобретение двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...> на срок до 26.08.2021.

В качестве обеспечения своевременного и полного обеспечения обязательств по договору заемщик предоставил кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости (пункт 2.1 договора).

Материалами дела подтверждается, что спорная квартира по адресу: <...> приобретена покупателем с использованием кредитных средств банка.

Пункт 6 договора купли-продажи от 30.06.2008, заключенного между ФИО6 (продавец) и ФИО3 (покупатель), содержит условие о залоге всей спорной квартиры. Согласно указанному пункту договора квартира считается находящейся в залоге. Залогодержателем по данному залогу является банк (л.д. 21-22 том 1).

Право собственности на объект недвижимости подтверждено договором купли-продажи от 30.06.2008, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.07.2008 сделана запись регистрации N 44-44-01/110/2008-940, свидетельством о государственной регистрации права, выданным управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской области 14.07.2008, серии 44 АБ № 214680 (л.д. 57 том 1).

13.11.2009 ФИО3 скончалась (свидетельство о смерти от 16.11.2009 № I-ГО 655647) (л.д. 18 том 1).

Согласно письму нотариуса нотариального округа города Костромы и Костромского района от 22.11.2010 № 430 наследственное дело к имуществу умершей не заводилось (л.д. 117 том 1).

По расчетам банка задолженность заемщика по кредитному договору по состоянию на 16.12.2009 составила 1 137 349 руб., в том числе, 1 118 571 руб. 694 коп. – основной долг, 18 724 руб. 58 коп. – проценты за пользование кредитом и 52 руб. 78 коп. – неустойка.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 07.11.2011 серии 44 АА № 0092937, выданному нотариусом нотариального округа города Костромы и Костромского района Костромской области ФИО4 двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <...> признана выморочным имуществом и перешла в собственность муниципального образования (л.д. 37 том 2).

13.03.2012 право собственности муниципального образования на объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено свидетельством 44 АБ № 551816 (л.д. 38 том 2).

Посчитав, что муниципальное образование должно отвечать по обязательствам наследодателя, банк обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законом, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В соответствии со статьей 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Статьей 1110 ГК РФ определено, что при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

Согласно пункту 2 указанной статьи выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено.

Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 ГК РФ к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию (пункт 3 статьи 1175 ГК РФ).

Поскольку согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 07.11.2011 спорная квартира признана выморочным имуществом и перешла в собственность муниципального образования, оно как правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя.

В связи с тем, что обязательство, принятое на себя заемщиком по кредитному договору не исполнено, требование банка об обращении взыскания на заложенное по договору залога недвижимое имущество обоснованно и подлежит удовлетворению на основании статей 334, 348, 349 ГК РФ.

За счет недвижимого имущества подлежит удовлетворению задолженность в размере 1 137 349 руб., в том числе, 1 118 571 руб. 694 коп. – основной долг, 18 724 руб. 58 коп. – проценты за пользование кредитом и 52 руб. 78 коп. – неустойка.

Суд отклоняет довод ответчика о прекращении залогового обязательства на основании пункта 1 статьи 418 ГК РФ как основанный на ошибочном толковании норм права.

Согласно пункту 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Обязательство, возникающее из кредитного договора, не связано неразрывно с личностью должника: банк может принять исполнение от любого лица. Поэтому такое обязательство смертью должника на основании пункта 1 статьи 418 ГК РФ не прекращается.

В ходе рассмотрения дела ответчик представил возражения относительно продажной цены заложенного имущества.

Статьей 349 ГК РФ установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В статье 350 ГК РФ и подпункте 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Как разъяснено в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Поскольку между сторонами возник спор относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества, данная цена подлежит определению судом.

По ходатайству ответчика в процессе рассмотрения дела судом назначена экспертиза на предмет установления рыночной стоимости предмета залога; проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Региональный центр оценки» ФИО7

Согласно отчету эксперта № 2681 от 02.05.2012 рыночная стоимость спорного имущества составляет 1 550 000 руб. (л.д.78-148 том 2).

Оценив содержание представленного отчета, суд считает, что названный документ является надлежащим доказательством по делу и соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Результаты оценки банком не оспорены.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что начальная продажная цена объекта залога должна быть установлена на основании заключения эксперта, поскольку данное доказательство наиболее точно определяет реальную рыночную стоимость заложенного имущества. Иное могло бы привести к нарушению общеправового принципа справедливости и баланса прав и законных интересов кредитора и должника в ходе осуществления исполнительного производства.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика.

В ходе рассмотрения дела истец заявил требование о взыскании с ответчика понесенных расходов на оплату услуг оценщика в размере 2 000 руб.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд отклоняет заявленное требование в связи с тем, что представленное банком заключения является письменным доказательством, подтверждающим его доводы, изложенные в исковом заявлении. Данные расходы понесены истцом в ходе формирования своей доказательственной базы по делу и не являются судебными издержками.

Суд также принимает во внимание, что по делу проведена экспертиза.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Обратить взыскание на имущество муниципального образования городской округ город Кострома: 2-х комнатную квартиру, общей площадью 40,9 кв. м., инв. № I-12351, лит. А, расположенную по адресу: <...>.

Определить способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену реализации заложенного имущества: 2-х комнатной квартиры , общей площадью 40,9 кв. м., инв. № I-12351, лит. А, расположенной по адресу: <...>, в размере 1 550 000 руб.

Взыскать с муниципального образования городской округ город Кострома в лице администрации города Костромы в пользу открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за счет казны муниципального образования.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.И. Семенов