Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Коржинек Е.Л., при ведении протокола судебного заседании помощником судьи Диденко Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению ТСЖ ЖК «Солнечный» к ООО «Жилстройсервис» об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

при участии:

представителей истца председателя правления ФИО1, ФИО2 по доверенности от 12.04.2012г.,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 26.04.2013г.,

представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО4 по доверенности от 09.01.2013г.,

третье лицо ЗАО «СУ Краснодарстрой», привлеченное к участию в дела определением суда от 14.05.2013г., в суд не явилось.

У С Т А Н О В И Л :

ТСЖ ЖК «Солнечный» (далее – истец, товарищество) обратилось в суд с иском к ООО «Жилстройсервис» (далее – ответчик, общество) в котором просило истребовать из незаконного владения ответчика нежилые помещения 14-17, 21-27 здания лит под/А, расположенные по адресу: <...> дом №4.

Исковые требования основаны на ст. ст. 168, 301, 302 ГК РФ и мотивированы тем, что договор купли-продажи, заключенный между обществом и ЗАО «Строительное управление Краснодара» является ничтожным в силу закона.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали в полном объеме, при этом заявили ходатайство о проведении судебной экспертизы, которое судом отклонено, поскольку для разъяснения возникших при рассмотрении настоящего дела вопросов не требуется специальных знаний, так в материалы дела представлены доказательства, необходимые для разрешения настоящего спора.

Представитель ответчика в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований истца в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам настоящего дела.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебном заседании требования истца оставил на усмотрение суда.

Третье лицо ЗАО «СУ Краснодарстрой», привлеченное к участию в дела определением суда от 14.05.2013г., в суд не явилось.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В соответствии пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики по рассмотрению споров о правах собственников помещений на общее имущества здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 30.04.2010г. ответчик приобрел у ЗАО «Строительное управление Краснодарстрой», принадлежащие ему на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 01.12.2005г. серии 23-АА №535908) - нежилые помещения цокольного этажа N14-17, 21-27, здания литер под/А, общей площадью 142 8 кв.м., расположенные по адресу: <...> д. №4.

За обществом на основании договора купли-продажи от 30.04.2010г. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения цокольного этажа N14-17, 21-27, здания литер под/А, общей площадью 142 8 кв.м., расположенные по адресу: <...> д.№4 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2010 серии 23-АИ №500076).

Посчитав, что спорные помещения, приобретенные ответчиком, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, ТСЖ ЖК «Солнечное» обратилось в суд с настоящим иском, требуя истребовать указанные помещения из незаконного владения ответчика.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Истец считает договор купли-продажи от 30.04.2010г. недействительным, потому что его предмет относится к общему имуществу собственников жилого дома.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Воспользовавшись данным правом, ЗАО «Строительное управление Краснодарстрой» продало спорные нежилые помещения, которые являлись его собственностью, ответчику.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 разъяснено, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

При таких обстоятельствах право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную или цокольную часть жилого дома, а лишь на технические помещения.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации). Поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ", Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ.

Как усматривается из технического паспорта дома №4 по ул. Архитектора ФИО5 в г. Краснодаре, составленного на 01.04.2004г., здание состоит из следующих частей: жилой дом (8 этажей) - литер А, цокольный этаж - литер под/А, мансарда, машинное отделение, котельная, вход в подвал - литер над/А, год постройки здания 2003г.

Классификация нежилых помещений цокольного этажа N14-17, 21-27 литер под/А, согласно экспликации: кабинет - офис (14, 15, 22, 23), коридор (16, 21, 24, 27), туалет (25,26), бытовка (17).

Таким образом, единственным уполномоченным законом государственным органом на действия по индивидуализации и классификации по назначению помещений спорные помещения цокольного этажа не отнесены к общедомовому имуществу, поскольку они изолированы, имеют самостоятельное целевое назначение и используются ответчиком под офисы, а не для обслуживания общего имущества дома.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Исходя из смысла названной нормы права лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (пункт 36 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Истец не представил суду доказательств зарегистрированного права собственности на спорные объекты, так как и не представил иные доказательства принадлежности ему спорных помещений на праве собственности и их отнесение к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Доказательства того, что дольщики оплачивали строительство цокольного этажа, в материалах дела отсутствуют. Из представленных истцом в материалы дела договоров долевого строительства следует, что дольщики оплачивали только приобретенные ими помещения (квартиры).

Кроме того, суд учитывает, что истец не заявлял требований о признании права собственности на спорные объекта, между тем в соответствии пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики по рассмотрению споров о правах собственников помещений на общее имущества здания" если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

При таких обстоятельствах, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 27, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ТСЖ ЖК «Солнечный» к ООО «Жилстройсервис» об истребовании имущества из чужого незаконного владения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья Е.Л. Коржинек