Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Коржинек Е.Л., при ведении протокола судебного заседании помощником судьи Тедеевой В.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению ТСЖ ЖК «Солнечный» к ООО «Жилстройсервис» об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

при участии:

представителя истца Сафразянова И.Г. по доверенности от 12.04.2012г.,

представителя ответчика Марченко О.Ю. по доверенности от 10.01.2014г.,

третьи лица в суд не явились,

У С Т А Н О В И Л :

ТСЖ ЖК «Солнечный» (далее – истец, товарищество) обратилось в суд с иском к ООО «Жилстройсервис» (далее – ответчик, общество) в котором просило истребовать из незаконного владения ответчика нежилые помещения 14-17, 21-27 здания лит под/А, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Архитектора Ишунина, дом №4.

Исковые требования основаны на ст. ст. 168, 301, 302 ГК РФ и мотивированы тем, что договор купли-продажи, заключенный между обществом и ЗАО «Строительное управление Краснодара» является ничтожным в силу закона.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании просил отказать в удовлетворении требований истца в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам настоящего дела.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В соответствии пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики по рассмотрению споров о правах собственников помещений на общее имущества здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 30.04.2010г. ответчик приобрел у ЗАО «Строительное управление Краснодарстрой», являющегося застройщиком многоквартирного дома, принадлежащие ему на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 01.12.2005г. серии 23-АА №535908) - нежилые помещения цокольного этажа N14-17, 21-27, здания литер под/А, общей площадью 142 8 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Архитектора Ишунина, д. №4.

За обществом на основании договора купли-продажи от 30.04.2010г. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения цокольного этажа N14-17, 21-27, здания литер под/А, общей площадью 142 8 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Архитектора Ишунина, д.№4 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2010 серии 23-АИ №500076).

Посчитав, что спорные помещения, приобретенные ответчиком, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, ТСЖ ЖК «Солнечное» обратилось в суд с настоящим иском, требуя истребовать указанные помещения из незаконного владения ответчика.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Исходя из смысла названной нормы права лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (пункт 36 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Под объектом долевого строительства в силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,

подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (пункт 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

Исходя из содержания статей 8, 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, то есть на конкретное помещение, и регистрации подлежит право собственности на это помещение.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 3 постановления N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 разъяснено, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

При таких обстоятельствах право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную или цокольную часть жилого дома, а лишь на технические помещения.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации). Поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ", Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ.

Как усматривается из технического паспорта дома №4 по ул. Архитектора Ишунина в г. Краснодаре, составленного на 01.04.2004г., здание состоит из следующих частей: жилой дом (8 этажей) - литер А, цокольный этаж - литер под/А, мансарда, машинное отделение, котельная, вход в подвал - литер над/А, год постройки здания 2003г.

Классификация нежилых помещений цокольного этажа N14-17, 21-27 литер под/А, согласно экспликации: кабинет - офис (14, 15, 22, 23), коридор (16, 21, 24, 27), туалет (25,26), бытовка (17).

Таким образом, единственным уполномоченным законом государственным органом на действия по индивидуализации и классификации по назначению помещений спорные помещения цокольного этажа не отнесены к общедомовому имуществу, поскольку они изолированы, имеют самостоятельное целевое назначение и используются ответчиком под офисы, а не для обслуживания общего имущества дома.

Истец не представил суду доказательств зарегистрированного права собственности на спорные объекты, так как и не представил иные доказательства принадлежности ему спорных помещений на праве собственности и их отнесение к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Из имеющейся в деле правоустанавливающих документов на спорный объект справки ЗАО «Строительное управление Краснодарстрой» от 21.10.2005г. следует, что при строительстве цокольного этажа №14-17,21-27 здания литер «А», общ площадью 142,8 кв.м. по ул. Архитектора Ишунина в г. Краснодаре заказчиком - застройщиком средства дольщиков не привлекались, истец данные обстоятельства не оспорил. Из представленных истцом в материалы дела договоров долевого строительства следует, что дольщики оплачивали только приобретенные ими помещения (квартиры).

Истец поставил под сомнение законность возникновения у ответчика права собственности на спорные помещения.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как следует из дела правоустанавливающих документов на спорный объект, право собственности за ЗАО «Строительное управление Краснодарстрой», являющимся заказчиком – застройщиком объекта, на нежилые помещения цокольного этажа было зарегистрировано Управлением на основании Акта приемки законченного строительством объекта от 22.09.2004г. Право собственности ЗАО «Строительное управление Краснодарстрой» на спорный объект никем не оспаривалось.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Воспользовавшись данным правом, ЗАО «Строительное управление Краснодарстрой» продало спорные нежилые помещения, которые являлись его собственностью, ответчику. Оплата по договору происходила на основании акта о зачете взаимных требований от 30.04.2010г.

При этом, по мнению суда не являются юридически значимыми обстоятельствами по настоящему спору, доводы истца о том, что ответчик не доказал факт оплаты переданного ему по договору имущества. К таким выводам суд приходит в связи с тем, что данные обстоятельства затрагивают только интересы и права лиц, являющихся стороной сделки.

На основании изложенного, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

При этом суду также учитывает следующие обстоятельства.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

При предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, у товарищества не признается наличие самостоятельного экономического интереса, отличного от интереса его членов, поскольку товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 по делу N 12537/09).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях от 27.06.2006 N 1821/06, от 15.12.2009 N 12537/09, товарищество собственников жилья участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Истцом не представлено в материалы дела доказательства, что все собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома наделили ТСЖ необходимыми полномочиями для предъявления настоящего иска в суд и что собственники претендуют на спорные помещения.

Также истцом заявлено ходатайство о фальсификации представленных ответчиком доказательств, а именно договора на оказание услуг №15572 от 24.12.2007г., акта о зачете взаимных требований от 30.04.2010г., атака сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.04.2010г.

Свое ходатайство истец мотивирует тем, что ответчиком не представлено документов, подтверждающих принадлежность ЗАО «СУ Краснодарстрой» строений обслуживаемых ООО «Жилстройсервис» по договору на оказание услуг №15572 от 24.12.2007г., не представлено первичных бухгалтерских документов, подтверждающих наличие задолженности ЗАО «СУ Краснодарстрой» перед ООО «Жилстройсервис».

Разрешая заявленное истцом ходатайство, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд вправе исключить оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу. В силу пункта 3 части 1 статьи 161 Кодекса суд проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу. В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Как следует из материалов дела, 24.12.200гг. между ЗАО «СУ Краснодарстрой» (заказчик) и ООО «Жилстройсервис» (исполнитель) заключен договор на оказание услуг №15-572, по условиям которого исполнитель оказывает заказчику услуги (предоставление коммунальных услуг, благоустройству и санитарному содержанию прилегающей территории, содержанию и техническому обслуживанию мест общего пользования и текущему ремонту и т. д.) на объекте Многоэтажная стоянка для автомобилей с встроено – пристроенными помещениями в квартале №1 мкр. №1 жилого района «Солнечны» в г. Краснодаре, а заказчик обязался принять услуги и оплатить их.

В подтверждение оказанных по договору услуг ответчиком в материалы дела представлены акты выполненных работ от 30.06.2009г., 31.03.2010г., 30.09.2009г., 31.12.2009г., 31.03.2009г., 31.12.2008г., подписанные сторонами договора и скрепленные их печатями.

В связи с неоплатой заказчиком представленных ему услуг, 30.04.2013г. между сторонами подписан акт о зачете взаимных требований по которому, стороны определили, имеющуюся у заказчика задолженность по договору оказания услуг и имеющуюся у исполнителя задолженность по договору купли продажи спорного имущества зачесть, как взаимные требования. Данный акт соответствует требованиям ст. 410 ГК РФ, согласно которой, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

В акте сверки по состоянию на 30.04.2010г. стороны определили, что в связи со взаимозачётом, задолженности друг перед другом не имеют.

Доводы истца о фальсификации данных документов являются голословными и не подкрепленными соответствующими доказательствами.

Ответчик не являлся собственником обслуживаемого им по договору объекта, следовательно, у него не могут быть доказательства подтверждающие принадлежность ЗАО «СУ Краснодарстрой» строений обслуживаемых ООО «Жилстройсервис» по договору на оказание услуг №15572 от 24.12.2007г. Кроме того, не имеет значение для договоров оказания услуг наличие права на объект, который передается для обслуживания исполнителю.

При установленных судом обстоятельствах, заявление истца о фальсификации доказательств не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 27, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ТСЖ ЖК «Солнечный» к ООО «Жилстройсервис» об истребовании имущества из чужого незаконного владения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья Е.Л. Коржинек