Гражданский кодекс часть 1

- о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 03.10.2019 № 23/235/001/803/2019-1048 об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 № ЖК ФРУКТЫ 1.1 Л 93,94,190;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 № ЖК ФРУКТЫ 1.1 Л 93,94,190 на основании заявления от 21.06.2019 № 23/235/001/803/2019-1048 запись № 1048 и представленных документов;

- о возмещении судебных расходов.

Основания заявленных требований изложены в заявлении. Представители заявителя, ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югстрой Регион» является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Веселое, ул. Таврическая, участок № 13.

20.05.2019 между индивидуальным предпринимателем Погосян Даниэлем Эдвардовичем (участник долевого строительства) и ООО «Специализированный застройщик «Югстрой Регион» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве
№ ЖК ФРУКТЫ 1.1 Л 93,94,190 (далее - договор).

Предприниматель Погосян Д.Э. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации данного договора.

Решением от 03.10.2019 № 23/235/001/803/2019-1048 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019
№ ЖК ФРУКТЫ 1.1 Л 93,94,190.

Предприниматель, не согласившись с отказом контролирующего органа в государственной регистрации договора, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая решение по данному делу, суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным решения государственного органа требуется наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону или иному правовому акту и нарушение этим решением прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Исходя из анализа норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», целью государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является защита участников долевого строительства, связанная с созданием объекта долевого строительства.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 21.06.2019 индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 № ЖК ФРУКТЫ 1.1 Л 93, 94, 190.

К заявлению от 21.06.2019 предпринимателем были приложены следующие документы:

- заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 21.06.2019 № 23/235/001/803/2019-1048;

- квитанция об оплате государственной пошлины от 21.06.2019 № 228815;

- доверенность от 16.05.2019 № 9401844;

- доверенность от 20.06.2019 № 9338249;

- договор участия в долевом строительстве от 20.05.2019 № ЖК ФРУКТЫ 1.1 Л 93,94,190.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно частям 2-3.1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы:

- разрешение на строительство. Орган регистрации прав получает разрешение на строительство путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в указанной системе запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в разрешении на строительство) в органе, выдавшем разрешение на строительство, который в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса размещает его в единой информационной системе жилищного строительства и уведомляет об этом орган регистрации прав с использованием указанной информационной системы;

- план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;

- проектная декларация, получаемая органом регистрации прав путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства;

- заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома;

- списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, и которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, либо аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В случае, если заявителем не представлены указанные списки, орган регистрации прав запрашивает указанные списки в уполномоченном органе местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ
«О содействии развитию жилищного строительства» и обязан представить запрашиваемые сведения в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса;

- предусмотренное пунктом 2 части 6 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласие залогодержателя, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, на котором осуществляется строительство, права на него были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

При государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве. Указанная проверка осуществляется органом регистрации прав посредством направления запроса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», которая обязана предоставить запрашиваемые сведения в срок не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения запроса органа регистрации прав.

Для государственной регистрации второго и последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными настоящим Федеральным законом, за исключением документов, указанных в пунктах 1 - 3, 6 и 7 части 2 настоящей статьи, застройщик также обязан представлять предусмотренное Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласие залогодержателя на прекращение права залога на объекты долевого строительства, если соответствующее согласие выдано в отношении каждого объекта долевого строительства.

Как установлено судом, заявителем в контролирующий орган представлено разрешение от 19.04.2019 № 23-49-1763-2019МС на строительство объекта «Многоквартирные жилые дома для размещения временного персонала, волонтеров и сил безопасности, привлекаемых на период проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских игр 2014 года в г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство) Площадка № 2 Жилой квартал в селе <...> состоящего из домов Типа 1 (три объекта) количеством этажей 12, количество подземных этажей 1 (подвал), Типом 2 (три объекта) количеством этажей 12, количество подземных этажей 1 (подвал), Типом 3 (три объекта) количеством этажей 12, количество подземных этажей 1 (подвал), Типом 4 (один объект) количеством этажей 12, количество подземных этажей 1 (подвал)».

Согласно пункту А.1.7 СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержденных Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр, при определении количества этажей здания учитывают все этажи, включая подземные, подвальный, цокольный, надземные, технические, мансардный и технический чердак; не учитывают: подполье, независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак высотой менее 1,8 м.

Исходя из вышеизложенного, возводимые объекты недвижимости имеют надземных этажей - 11, подземных - 1. Однако в разделе 1 представленного предпринимателем на регистрацию договора указано о количестве этажей 13.

Учитывая несоответствие сведений в представленных документах, государственным регистратором направлен запрос в Департамент разрешительной деятельности и контроля Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации о разъяснении по вопросу этажности (количества этажей) возводимых объектов.

Кроме того, в орган регистрации прав поступили сведения от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве.

Пунктами 6, 55 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

- в орган регистрации прав поступили сведения от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве или органом регистрации прав не получен ответ от указанной компании на соответствующий запрос.

Таким образом, несоответствие сведений в представленных предпринимателем на регистрацию документах, а также неуплата застройщиком обязательных взносов, послужили основанием для вынесения государственным регистратором уведомления от 02.07.2019
№ 23/235/001/803/2019-1048 о приостановлении государственной регистрации, в соответствии с которым заявителю предложено в срок до 02.10.2019 устранить причины, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В связи с тем, что по истечении периода приостановления регистрационных действий заявитель не устранил причины, послужившие поводом для приостановки, государственный регистратор вынес решение об отказе в регистрационных действиях от 03.10.2019
№ 23/235/001/803/2019-1048.

В обоснование своей правовой позиции заявитель указывает, что в разрешение на строительство от 19.04.2019 № 23-49-1763-2019МС внесены изменения, устранены неточности в плане этажности зданий и что указанный документ направлен в Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Вместе с тем, дополнительные документы (КУВД № 23/251/001/803/2019-3944) сданы предпринимателем в Управление Росреестра по Краснодарскому краю 23.11.2019, то есть после вынесения государственным органом отказа, следовательно, не могли быть рассмотрены регистратором.

Кроме того, заявитель указывает, что платежными поручениями от 28.06.2019 № 532, от 01.07.2019 № 531, от 01.07.2019 № 535, от 18.10.2019 № 896 и от 27.12.2019 № 1190 подтверждается оплата застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

Однако, заявителем не оспаривается, что в полном объеме застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд уже после принятия управлением решения об отказе в государственной регистрации, что подтверждается платежным поручениям от 27.12.2019 № 1190.

Таким образом, на момент принятия решения об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве заявителем не были устранены выявленные нарушения.

При этом, суд обращает внимание заявителя на отсутствие препятствий для повторного обращения с заявлением о государственной регистрации.

Рассмотрев довод заинтересованного лица о том, что заявителем пропущены установленные частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сроки, суд пришел к следующим выводам.

Согласно требованиям части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено Федеральным законом.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.11.2004
№ 367-О, указано, что установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений и действий (бездействия) - незаконными, обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

Согласно правовой позиции заявителя, срок подачи настоящего заявления не был пропущен, поскольку отказ не был направлен в адрес заявителя со стороны заинтересованного лица, представитель заявителя получил отказ только 12.03.2020.

Вместе с тем, из заявления предпринимателя о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 21.06.2019 23/235/001/803/2019-1048 следует, что заявителем указан способ получения документов, а именно: лично, в многофункциональном центре по месту предоставления документов. Оспариваемое решение заявителем в МФЦ получено только 12.03.2020. Доказательств невозможности получения решения управления в установленный процессуальный срок предприниматель не представил.

Доказательств того, что заявитель обращался с заявлением о направлении документов посредством почты либо иных средств связи, в материалы дела не представлено.

Более того, просмотр состояния регистрации возможен в публичном доступе на официальном сайте Управления Росреестра по Краснодарскому краю (https://www.frskuban.ru).

Кроме того, заявитель располагал сведениями о том, что при не устранении причин, послуживших поводом для приостановления до 02.10.2019, в регистрационных действиях будет отказано.

Вместе с тем, с заявлением об оспаривании решения управления от 03.10.2019 об отказе в регистрации договора предприниматель обратился в суд только 23.03.2020, то есть с пропуском трехмесячного срока.

В свою очередь пропуск указанного срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Ввиду чего заявленные предпринимателем требования удовлетворению не подлежат.

Указанная правовая позиция согласуется с выводами Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенными в постановлении от 20.01.2021 по делу
№ А32-11888/2020.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца со дня его принятия.

Судья Д.В. Купреев