Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1259651,88 руб. и пени в сумме 4485,42 руб. по договору аренды земельного участка № 4700002485 (92) от 17.04.2002г.

при участии:

от истца: не явился

24.10.07г. - ФИО1 – представитель (доверенность от 05.01.07г.)

01.11.07г. – ФИО2 – представитель (доверенность в деле)

от ответчика: ФИО3 – представитель (доверенность от 11.12.06г.)

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Новороссийска обратилась с иском к ООО «Теам», г.Новоросийск о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1259651,88 руб. по договору аренды земельного участка № 4700002485 (92) от 17.04.2002г. и пени в сумме 4485,42 руб. (п.6.2 договора сторон).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка.

Однако ответчик своих обязанностей по своевременному внесению арендной платы, предусмотренной договором, не исполнил, что послужило причиной для обращения истца с данным иском в арбитражный суд.

Ответчик в судебном заседании и в отзыве на иск требования истца считает необоснованными, поскольку администрацией в одностороннем порядке изменены размер базовой ставки арендной платы и коэффициент по категориям земель и видам целевого использования.

При этом ответчик оплачивает арендную плату в соответствии с условиями первоначально заключенного договора, в связи с чем на момент рассмотрения спора у ответчика имеется переплата в размере 50 645,23 руб.

В судебном заседании объявлялись перерывы до 24.10.07г., 01.11.2007г. для проведения между сторонами сверки расчетов и вынесения решения, после чего судебное заседание было продолжено.

При этом истец заявил ходатайство от 29.08.07г. об уточнении исковых требований, согласно которому он просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.06г. по 30.09.07г. в размере 1432250,14 руб. и пени за период с 11.01.06г. по 27.08.07г. в сумме 164317,44 руб. (рассчитанной в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ), было судом удовлетворено как предусмотренное нормами действующего законодательства.

Рассмотрев представленные сторонами доказательства и выслушав их пояснения в судебном заседании, суд установил, что между Администрацией г.Новороссийска и ООО «П.А.-Романья» был заключен договор аренды земельного участка № 4700002485 (92) от 17.04.2002г.

В соответствии п.1.1 договора сторон арендодатель в срок до 29.10.06г. сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3000 кв.м, расположенный в Центральном административном округе города Новороссийска, в районе пр.Дзержинского, 211, для размещения объектов социально-бытового назначения (офис, выставочный зал, проектная мастерская, оптово-розничная торговля).

В соответствии с п.3.3 договора общая сумма ежегодной платы за арендуемый участок составляет 9,3 руб./кв.м*3000 кв.м*2=55800,00 руб.

При этом повышающий коэффициент равен 2, согласно ФЗ РФ №163-ФЗ от 14.12.01г.

На период проектирования и строительства (1 год) коэффициент равен 0,5, т.е. 6,20 руб./кв.*0,5*2*3000 кв.м=18600 руб.

В соответствии с п.3.4 договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края.

Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами.

В соответствии со ст.3.5 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала в бюджет г.Новороссийска.

Ответчик – ООО «Теам», г.Новороссийск владеет указанным земельным участком на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка от 17.04.2002 № 92 (4700002485), договором № 52-06 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.04.2002 №92 (4700002485), заключенным между ООО «П.А.- Романья» и ООО «Теам» 01.03.2006, соглашением о продлении договора аренды земельного участка на новый срок от 17.07.2006.

В соответствии со ст. 57 Конституции РФ, ст. 606 ГК, ст.65 ЗК РФ аренда земли в Российской Федерации является платной.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях в договорных отношениях сторон применяются ставки и порядок, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на их установление органами.

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Изменения ставок арендной платы утверждались Постановлением главы администрации г. Новороссийска № 1470 от 23.05.2005 г., опубликованными в средствах массовой информации.

Данные обстоятельства являются общеизвестным фактом и не нуждаются в дополнительном доказывании.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательство должно исполнятся надлежащим образом в соответствии с его условиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за земельный участок.

Однако, ответчиком в нарушение принятых по договору аренды обязательств арендная плата вносится не в полном объеме, в результате чего по состоянию на 30.06.2007 г. за ним образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1259651,88 руб. за период с 01.01.2006 по 30.06.2007г.

В соответствии с п. 6.2 заключенного договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,7 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

С целью создания равных условий для арендаторов земельных участков г. Новороссийска и формирования единых требований к арендаторам по начислению пени принято постановление главы администрации г. Новороссийска № 1182 «О размере несвоевременном внесении арендной платы за земли», согласно которому начисление пени осуществляется в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от неустойки за каждый день просрочки.

Таким образом, общая сумма пени, подлежащая уплате по состоянию на 26.04.2007 г., составила 44 185,42 руб.

Между тем, как установлено судом, ответчик задолженность не погасил, что послужило основанием для обращения истца с данным иском в арбитражный суд.

При этом доводы ответчика не могут быть приняты судом во внимание по следующим основаниям.

ООО «Теам» указывает на необходимость применения к расчету размера арендной платы коэффициента «1» - строительство (промышленное, гражданское и дорожное), так как в настоящее время на указанном земельном участке имеется объект, не введенный в эксплуатацию.

Однако указанный довод ответчика не может быть принят во внимание, так как по условиям договора аренды земельного участка (п.3.3) коэффициент на период проектирования и строительства «0,5» подлежит применению сроком на 1 год, т.е. до 17.04.2003г. и уже к ответчику применялся.

Кроме того, как указал и документально подтвердил истец, администрация г.Новороссийска также применяла к нему льготный понижающий коэффициент 0,9 в 2003г., т.е. к арендатору была применена двойная льгота (по условиям договора «0,5» и «0,9» по постановлению главы администрации г.Новороссийска №503 от 03.06.2003г.).

Аналогичная двойная льгота была применена к ООО «Теам», г.Новороссийск в 2002 году.

Не предусмотренный договором низкий коэффициент «1» - строительство был применен к ответчику также в 2004г. и в 2005г.

Указанные обстоятельства подтверждаются соглашениями, подписанными сторонами о размере арендной платы за 2002, 2003, 2004, 2005г.г.

Между тем, как пояснил истец, низкие коэффициенты, применяемые к ответчику администрацией г.Новороссийска, были продиктованы пониманием сложившейся ситуации на строительном рынке и созданием экономического стимулирования строительства в городе.

Однако применение льгот и низких коэффициентов является правом арендодателя, а не его обязанностью, причем на протяжении такого длительного времени.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды, подписанным сторонами в 2005г., с 2006г. подписание каких-либо дополнительных соглашений об увеличении размера арендной платы не требуется, так как увеличением базовых ставок арендной платы предусмотрено федеральными законами, которые едины для всех и подлежат обязательному применению, как арендодателем, так и арендатором.

В 2006г. администрация г. Новороссийска, не имея уже возможности применять низкий коэффициент «1» - строительство, применила коэффициент «10», в соответствии с пунктом 12.1 приложения №4 к постановлению главы администрации г. Новороссийска № 1470 от 23.05.2005 г. – «Административные здания и офисы коммерческих структур и хозяйствующих субъектов», так как указанный пункт непосредственно подходит под целевое использование земельного участка ответчиком и полностью согласуется с условиями договора сторон.

В 2007г. администрацией также применен коэффициент «10» в соответствии с постановлением главы администрации г. Новороссийска № 940 от 06.04.2007 г. – пункт 11.1 приложения №3 (п.12 Управление).

При этом предложенный ответчиком расчет с применением коэффициента «0,9» не может быть принят во внимание, поскольку в подлежащих применению при расчете размере арендной платы за указанный период постановлениях главы администрации г. Новороссийска № 1470 и №940 такой коэффициент отсутствует.

Таким образом, установлено, что на протяжении длительного времени (с 2002г. по 2007г.) объект на занимаемом земельном участке ответчиком не построен (см. Акт №93 от 30.03.2007г. МУ «Комитета по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г.Новороссийска»), сроки окончания строительства не установлены и ответчик их в судебном заседании также не указал.

При этом по условиям договора сторон земельный участок предоставлялся ООО «Теам» не под строительство и не для ведения строительства, а для размещения объектов социально-бытового назначения (офис, выставочный зал, проектная мастерская, оптово-розничная торговля).

В пункте 2.2 в) дополнительного соглашения к договору сторон «О размере арендной платы в 2005г.», подписанном ответчиком, также указано целевое назначение земельного участка - для размещения объектов социально-бытового назначения (офис, выставочный зал, проектная мастерская, оптово-розничная торговля).

В связи с изложенным, учитывая также, что в соответствии с примечаниями к постановлению главы администрации г. Новороссийска № 1470 от 23.05.2005г. установлена возможность применения строительных льгот не более трех лет с момента предоставления земельного участка, суд считает, что примененные администрацией при расчете размера арендной платы коэффициенты законные, обоснованны и правомерны.

К тому же, ответчик является полным правопреемником предыдущего землепользователя и застройщика, поэтому он несет обязательства со дня заключения договора, а не с момента осуществления им строительства.

Позиция администрации г.Новороссийска подтверждается также письмом Департамента имущественных отношений №52-8259/07-32.04 от 29.05.2007г., в котором указано, что поправочный коэффициент к ставкам арендной платы исчисляется исходя из разрешенного целевого использования земельного участка.

В силу ч. 1 ст. 330, ч. 2 ст. 332 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору пеню в размере, определенном соглашением сторон.

Как установлено судом, начисление истцом пени осуществляется в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от неустойки за каждый день просрочки, что является верным, так как подтверждено действующим законодательством и сложившейся арбитражной практикой.

При этом истец, с целью урегулирования разногласий, предложил ответчику в порядке исключения при расчете арендной платы применить коэффициент «3», от чего ответчик также отказался.

Таким образом, принимая во внимание, что требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пене подтверждены материалами дела и по существу ответчиком документально не оспорены, они подлежат удовлетворению.

Госпошлина в данном случае подлежит отнесению на ответчика, по вине которого спор сторон стал предметом данного судебного разбирательства с учетом взыскиваемой с него суммы.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 49, 65, 102, 110, 159, 156 п.3, 163, 167-170 АПК РФ, ст. ст. 8, 11, 12, 309, 310, 614 ГК РФ, суд, принимая во внимание, что истец при направлении иска в суд в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ №117 от 13.03.07г. «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» не оплатил госпошлину,

Р Е Ш И Л:

Ходатайство Администрации г. Новороссийска об изменении исковых требований – удовлетворить.

Взыскать с ООО «Теам», г.Новоросийск в пользу администрации город Новороссийска задолженность по арендной плате за период с 01.01.06г. по 30.09.07г. в размере 1 432 250,14 руб. и пени за период с 11.01.06г. по 27.08.07г. в сумме 164 317,44 руб. и в доход федерального бюджета 19 482,84 руб. госпошлины.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья А.В.Черненко