Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Мовсесян А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр косметологии», г. Краснодар, к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар,

о понуждении к зачету стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества в счет уплаты его выкупной цены,

при участии в итоговом судебном заседании представителей истца – ФИО1 (по доверенности от 09.01.2014 г.), после перерыва - ФИО2 (по доверенности от 09.01.2014 г.), а также представителей ответчика – ФИО3 (по доверенности от 01.11.2013 г.), после перерыва - ФИО4(по доверенности от 01.11.2013 г.),

установил:

истец просит суд (с учетом уточнения предмета иска, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ) обязать департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар произвести зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений № 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м и нежилых помещений №№ 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45 - 48 литер «под/А», № 84 литер «под/а», № 94 литер «а», общей площадью 238,6 кв.м, расположенных в <...> в размере 1 414 483 руб.03 коп. в счет уплаты цены по договору купли-продажи муниципального имущества № 54 от 30.09.2010г., и в размере 1 501 983 руб. 32 коп. в счет уплаты цены по договору купли продажи муниципального имущества № 44 от 15.11.2011г.

Основания исковых требований изложены в исковом заявлении. Исковые требования и их конкретный вид (способ судебной защиты) обоснованы ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы нарушением действиями ответчика прав истца на осуществление зачета стоимости выполненных ремонтно-строительных работ в счет уплаты покупной цены за приобретаемое недвижимое имущество.

Ответчик возражал против иска, ссылаясь на то, что истцом предварительно не согласовано производство неотделимых улучшений, а также на то, что из представленных первичных документов не следует их относимость к предмету спора.

В судебном заседании 17 марта 2014 г. в связи с отключением электроэнергии в здании арбитражного суда аудиозапись не велась, в связи с чем, был объявлен перерыв в заседании до 20 марта 2014 г. 09-30 час, после чего судебное заседание было продолжено.

Исследовав и оценив материалы дела в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании всех представленных в дело доказательств по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя при этом из следующего.

Согласно статье 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

Допустимые способы защиты предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципального имущества № 584/1, о передаче в аренду истцу нежилых помещений №№ 35, 35/1, 39 - 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59 здания литер «А», и нежилых помещений №№ 33 - 36, 36/1, 37 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 44 - 48 здания литер «п/А», общей площадью 463,2 кв.м, расположенных в <...>.

Пунктом 31 Приложения № 3 к решению Городской Думы Краснодара № 67 от 17.12.2009г. «Об утверждении Программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2010 год» (в ред. решения Городской Думы Краснодара № 81 п.15 от 19.08.2010г.) нежилые помещения № 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м, расположенные на первом этаже здания литер А, в <...>, находившиеся у истца в аренде, были включены в «Программу приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г. Краснодар на 2010 год». Рыночная стоимость указанных объектов недвижимого имущества была определена ответчиком в размере 25 000 000 руб.

30 сентября 2010 года между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи № 54. Согласно п. 1.1 договора купли-продажи № 54 от 30.09.2010г. и Приложения № 1 к договору предметом данного договора выступила передача в собственность истца муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений № 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м, расположенных на первом этаже здания литер А в <...>. Право собственности истца на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись № 23-23-01/862/2010-169 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ № 520701).

15 ноября 2011 г. между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011г. по делу № А32-31891/2010 заключен договор купли-продажи № 44 в отношении нежилых помещений № 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40-42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45-48 в здании литер «под/А»,№ 84 литер «под/а», № 94 литер «а» общей площадью 238,6 кв.м, расположенных в <...>.

В марте 2012 года истец направил ответчику письмо с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных при реконструкции нежилых помещений в здании литер «А», литер «под/А» по адресу: <...>, в счет цены выкупа недвижимого имущества по договорам купли-продажи №№ 54 от 30.09.2010г. и 44 от 15.11.2011г. и внести соответствующие изменения в график погашения задолженности в части суммы и сроков оплаты.

Письмом № 1391928 от 04.04.2012 г. ответчик отказал в проведении зачета со ссылкой на п.п. 5.3.11 и 5.3.14 договора аренды муниципального имущества № 584/1 от 20.12.2005г. По мнению ответчика, зачет не может быть произведен, поскольку указанный договор аренды прямо указывал на безвозмездность передачи всех неотделимых улучшений после истечения срока действия договора.

В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее-Закон № 159-ФЗ) стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Письмом Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар № 13160.49 от 26.06.2006 г. и Решением Администрации Западного внутригородского округа города Краснодара № 03-35-2/44 от 21.09.2006г. ООО «Центр косметологии» было дано письменное согласие на переустройство и перепланировку нежилых помещений 1-го этажа литер «А» и цокольного этажа литер под/«А».

Распоряжением Главы Администрации Западного внутригородского округа города Краснодара № 44-р от 18.02.2010 г. был утвержден Акт приема завершенной перепланировки и переустройства нежилых помещений № 31 от 17.02.2010г.

То обстоятельство, что названные решение и распоряжение исходили от администрации внутригородского округа, решающего правового значения в данном споре не имеет, поскольку письмом № 13160.49 от 26.06.2006 г. департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар выразил свое одобрение осуществления спорных ремонтных работ при представлении истцом необходимых документов именно в орган внутригородского местного управления (т.1,л.д. 111).

Согласование произведенной истцом перепланировки и всех связанных с нею ремонтных работ «пост-фактум» не означает отсутствия согласования арендодателя, поскольку фактически имело место последующее одобрение действий арендатора при наличии предварительного согласования (письмо № 13160.49 от 26.06.2006 г.).

Таким образом, факт согласования произведенных арендатором неотделимых улучшений спорных помещений, сопряженных с перепланировкой, подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

Заключением экспертизы, назначенной определением суда от 16 октября 2014 года установлено, что рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилых помещений первого этажа здания литер «А» №35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59 общей площадью 224,7 кв.м., и в нежилых помещениях №№33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40-42, 42/1, 43, 43/2, 45-48 литер «под/А», №84 литер «под/а», №94 литер «а», общей площадью 238,6 кв.м.. произведенных на основании решения Администрации западного внутригородского округа г. Краснодара «О согласовании переустройства и перепланировки помещений» №03-35-2/44 от 21.09.2006г., расположенных в <...>, по состоянию на 18.02.2010г. составила 2 916 466,36 руб.(два миллиона девятьсот шестнадцать тысяч четыреста шестьдесят шесть рублей тридцать шесть копеек).

Довод представителя ответчика о том, что представленные истцом первичные документы (договоры, накладные, чеки, квитанции и т.д.) не позволяют сделать вывод об их относимости к ремонтным работам в спорных помещениях, отклоняется судом ввиду того, что эксперт производил оценку фактически выполненных работ и определял стоимость имеющихся на момент осмотра результатов работ в натуре (путем составления сметы исходя из выполненных объемов строительных работ). То есть, понесенные истцом затраты, не являлись основополагающими при определении рыночной стоимости неотделимых улучшений.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Принцип состязательности судопроизводства в арбитражном суде, закрепленный в статье 9 Арбитражного процессуального кодекса, предполагает, что каждое лицо, участвующее в деле, вправе представлять суду доказательства, обосновывающие его правовую позицию по делу, а также высказывать свои доводы и соображения в отношении доказательств и доводов другой стороны. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Исходя из совокупности обстоятельств, суд находит исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Центр косметологии» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по делу в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика как на неправую в споре сторону.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 27,110,167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Уточнение предмета иска – принять.

Ходатайство истца о приобщении письменных доказательств - удовлетворить.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар произвести зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений № 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м и нежилых помещений №№ 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45 - 48 литер «под/А», № 84 литер «под/а», № 94 литер «а», общей площадью 238,6 кв.м, расположенных в <...> в размере 1 414 483 руб.03 коп. в счет уплаты цены по договору купли-продажи муниципального имущества № 54 от 30.09.2010г., и в размере 1 501 983 руб. 32 коп. в счет уплаты цены по договору купли продажи муниципального имущества № 44 от 15.11.2011г.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр косметологии» (ОГРН <***>) <...> 000 рублей 00 коп. – судебных издержек на оплату судебной экспертизы, а также 4 000 рублей 00 коп. - расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде.

Перечислить с депозита арбитражного суда в пользу АНО «Центр судебных экспертиз и оценки» (ИНН <***>) 70 000 рублей за проведение судебной экспертизы по счету от 06 февраля 2014 года.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объёме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Ю.С. Григорьева